Co je to oznámení o zahájení prací?
Oznámení o zahájení prací je dokument, který formálně stanoví datum zahájení projektu nebo datum, kdy dodavatel poprvé poskytl materiál nebo práci. Vyplňuje se a zaznamenává na příslušném místním nebo státním úřadě v okrese, kde se projekt nachází, a obecně musí být poskytnut ostatním účastníkům projektu a vyvěšen na staveništi.
Oznámení o zahájení podává vlastník nebo hlavní dodavatel, ale toto podání může mít za následek požadavek (nebo možnost), aby oznámení podal také subdodavatel, dodavatel materiálu nebo zařízení.
Podání oznámení o zahájení vlastníkem nebo hlavním dodavatelem může mít vliv na lhůty a časový harmonogram podání pro dodavatele druhé úrovně a pracovníky. To může chránit vlastníka, protože vytváří limit, kdy může být zástavní právo podáno, a omezuje výši odpovědnosti za takové zástavní právo. Zástavní právo, které je odesláno pozdě, nemusí být schopno váznout na nemovitosti.
V mnoha případech běží lhůta pro podání mechanického zástavního práva od okamžiku, kdy jste poprvé poskytli práci nebo materiál na stavební projekt. To je skvělé, pokud můžete přesně určit a zdokumentovat datum, kdy jste začali, ale pokud si nevedete podrobné záznamy nebo pokud někdo toto datum zpochybňuje, pak se můžete dostat do obtížné situace – oznámení o splnění podmínek stanoví jasné, formální datum, pro výpočet všech těchto dalších lhůt.
Oznámení se obvykle podává těsně před zahájením prací na projektu nebo krátce po něm. Požadavky se v jednotlivých státech liší, proto si nezapomeňte ověřit podrobnosti v zákonech státu, ve kterém se nacházíte.
Kde se vyžaduje oznámení o zahájení prací?
V některých státech (včetně Floridy, Georgie, Iowy, Michiganu a Ohia) musí být oznámení o zahájení prací podáno při zahájení projektu, aby mohla kterákoli strana později podat žádost o zástavní právo pro mechaniky. Jiné státy, například Jižní Karolína, Jižní Dakota a Texas, jej nabízejí jako volitelnou ochranu, kterou mohou vlastníci a hlavní dodavatelé využít k omezení podávání mechanických zástavních práv po dokončení projektu. Je důležité porozumět pravidlům pro oznámení ve vašem státě, protože neposkytnutí oznámení může omezit vaše práva a poskytnutí oznámení vás může ochránit před budoucí odpovědností.
Jakmile je podáno oznámení o zahájení, datum na něm znamená oficiální zahájení projektu. Od tohoto data se pak odvíjejí lhůty pro mechanické zástavní právo, včetně lhůt pro předběžná oznámení a podání zástavních listů. Pokud pracujete ve státě, který vyžaduje podání oznámení o zahájení, bylo by moudré pořídit si jeho kopii pro své záznamy a zadat datum na oznámení do softwaru pro sledování plateb a zástavních práv, abyste měli jistotu, že nezmeškáte žádné lhůty pro podání.
Pokud jste v některém ze států, kde je podání oznámení o zahájení nepovinné, je i tak skvělým postupem, zejména u větších projektů, jej podat nebo získat kopii oznámení podaného vlastníkem nebo generálním dodavatelem. Z něj zjistíte datum zahájení projektu a také výši odpovědnosti vlastníka nebo generálního dodavatele. Jakmile je podáno oznámení o zahájení, může být omezena hodnota zástavních práv zhotovitelů druhé a třetí úrovně a dodavatelů. Zhotovitel třetí úrovně nemůže podat zástavní právo na vyšší částku, než je hodnota toho, co generální dodavatel dluží zhotoviteli druhé úrovně, který je nad ním.
Co musím jako subdodavatel vědět o oznámení o zahájení?
Podání oznámení o zahájení generálním dodavatelem nebo vlastníkem nemovitosti ovlivňuje požadavky a lhůty pro předběžné oznámení a zástavní právo pro subdodavatele, dodavatele materiálu, dodavatele zařízení a další strany poskytující práci nebo dodávky na stavbě. To chrání vlastníka nebo generálního dodavatele, ale vytváří další překážky a omezuje časový harmonogram zástavního procesu pro potenciální zástavní věřitele. Oznámení o zahájení prací může omezit vaše práva na podání zástavního práva, ovlivnit časové lhůty a může přidat další požadavky na oznámení (např. předběžné oznámení) o zahájení prací.
Další důležitá poznámka: V některých státech, pokud vlastník nebo generální dodavatel podá oznámení o zahájení prací, musí subdodavatelé a dodavatelé materiálu při zahájení prací rovněž podat oznámení o zahájení prací, aby oznámili vlastníkovi, že pracují na projektu, a pokud tak neučiní, mohou ztratit možnost podat mechanické zástavní právo.
Nejjednodušší způsob, jak zjistit, zda bylo podáno oznámení o zahájení prací, je rozhlédnout se po staveništi, protože ve většině států, které vyžadují nebo poskytují možnost oznámení, musí být kopie vyvěšena na viditelném místě na samotném staveništi. Pro zjištění, zda bylo podáno oznámení o zahájení řízení, může stačit krátká prohlídka prostor. Subdodavatel nebo dodavatel materiálu může také požádat generálního dodavatele o kopii oznámení.
Je dobrou obchodní praxí zasílat předběžná oznámení u každého projektu, bez ohledu na to, zda existuje konkrétní požadavek a zda bylo podáno oznámení o zahájení prací. Má to mnoho výhod a nikdy se nemusíte obávat, že jste promeškali lhůtu nebo neochránili zástavní práva kvůli neznámému oznámení o zahájení.
Pokud chcete, aby vám někdo vysvětlil podrobnosti zákonů ve vašem státě, nebo potřebujete pomoc s podáním mechanického zástavního práva, zavolejte právníkům z National Lien & Bond. Jsme zkušení stavební právníci se znalostí všech 50 států a můžeme vám pomoci podat správné dokumenty ve správný čas a získat to, co dlužíte.
Tento příspěvek byl původně zveřejněn 12. června 2017 a byl aktualizován podle nových informací 20. srpna 2018.
Všechny zde uvedené informace slouží pouze pro vzdělávací účely a nelze je považovat za právní poradenství.