Dnešní trh s bydlením je plný zdražování. Ceny nemovitostí trvale rostou, ale úrokové sazby hypoték klesají. K 29. říjnu 2020 činila průměrná 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou 2,81 %. To je výrazně více než ve stejném období roku 2019, kdy činila 3,78 %.
Sazby nevykazují žádné známky zpomalení. Očekává se, že Federální rezervní systém ponechá sazbu federálních fondů na stejné úrovni – což nepřímo ovlivňuje sazby hypoték.
Níže uvedený graf ukazuje změnu 30letých hypoték s pevnou úrokovou sazbou od roku 2000 do 29. října 2020.
Vzhledem k tomu mohou mít zájemci o bydlení obavy, zda získají přijatelnou úrokovou sazbu své hypotéky. Zde přichází na řadu rozhodování mezi fixací a pohyblivou sazbou hypotéky.
Co je to fixace sazby hypotéky?
„Uzamčení“ úrokové sazby hypotéky znamená, že budete mít sazbu, která se nebude měnit od okamžiku, kdy vám ji věřitel nabídne, až do uzavření úvěru na bydlení. Když se úrokové sazby hypoték zvýší – což se očekává – nebude se vás toto zvýšení týkat, pokud jste si sazbu již uzamkli. Uzamčení úrokové sazby hypotéky má však určité podmínky:
- Hypotéku musíte uzavřít v předem stanovené lhůtě.
- Ve vaší žádosti o hypotéku nesmí dojít k žádným změnám.
Věřitelé hypoték obvykle nabízejí uzamčení sazby na 30, 45 nebo 60 dní, je však možné, že bude k dispozici uzamčení sazby na delší dobu. Informujte se u svého věřitele o možnostech uzamčení sazby.
Poplatky za uzamčení sazby se u jednotlivých věřitelů liší, ale čím delší je doba uzamčení sazby, tím více za ni zaplatíte. Může být také nákladné, pokud zjistíte, že potřebujete prodloužit uzamčení sazby po uplynutí původní doby. Je také důležité si uvědomit, že pokud si uzamknete sazbu hypotéky a poté sazby klesnou, nebudete moci využít nižší sazby – ve většině případů.
Existují věřitelé, kteří vám nabízejí možnost získat nižší úrokovou sazbu, než jakou jste původně uzamkli. Tato možnost se nazývá „float-down“.
Pokud máte tuto možnost zahrnutou v uzamčení sazby, máte možnost snížit úrokovou sazbu hypotéky, pokud podmínky na trhu způsobí pokles úrokových sazeb během doby uzamčení sazby.
Co ovlivňuje uzamčení úrokové sazby hypotéky?
Podle Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (Consumer Financial Protection Bureau) existují okolnosti, které mohou ovlivnit uzamčení hypoteční sazby, což znamená, že by se vaše úroková sazba změnila. Patří mezi ně např:
- Změníte typ hypotéky, kterou si pořizujete, nebo výši zálohy.
- Ocenění vašeho domu vyšlo vyšší nebo nižší, než jste očekávali.
- Zažádali jste o nový úvěr nebo jste zmeškali splátku stávajícího dluhu, což způsobilo změnu vašeho úvěrového skóre.
- Váš věřitel měl problémy s doložením vašich dodatečných příjmů, včetně prémií, přesčasů nebo jiných odměn.
Co znamená pohyblivá sazba hypotéky?
„Plovoucí“ sazba hypotéky je taková, která podléhá denním výkyvům na trhu. Pokud se úroková sazba do doby uzavření hypotéky zvýší, ztratíte část kupní síly. Pokud sazba klesne, získáte část kupní síly.
Výběr plovoucí úrokové sazby hypotéky je mnohem rizikovější než její uzamčení, protože skutečně nemůžete předvídat, jak se budou sazby hypoték vyvíjet ze dne na den.
Kdy má smysl floatovat nebo fixovat?
Když sazby hypoték vykazují z týdne na týden klesající tendenci, může být výhodnější nechat si sazbu hypotéky floatovat, dokud se neblíží datum uzavření smlouvy. Existuje šance, že až nastane čas pro uskutečnění úvěrové transakce, získáte lepší sazbu.
V situaci na trhu s bydlením, která je podobná té dnešní – kdy úrokové sazby mají tendenci růst – můžete zvážit uzamčení hypoteční sazby za předpokladu, že máte konkrétní časový plán od doby, kdy byste uzavřeli smlouvu, do předpokládaného data uzavření.
Důležité je zvážit, jak by změna úrokové sazby ovlivnila vaši měsíční splátku hypotéky. Například měsíční splátka u domu v hodnotě 200 000 USD při úrokové sazbě 4,5 % činí 1 013 USD, zatímco měsíční splátka při úrokové sazbě 4,75 % by činila 1 043 USD. To je rozdíl 30 dolarů, který v průběhu roku činí 360 dolarů.
Ujistěte se, že jste s věřitelem prodiskutovali možnosti uzamčení úrokové sazby a podmínky spojené s případnými podmínkami uzamčení úrokové sazby, které má k dispozici.