Daně z převracení domů:

Flipping domů není daňovým úřadem obecně považován za pasivní investování. Daňová pravidla definují flipping jako „aktivní příjem“ a zisky z flipu domů jsou považovány za běžný příjem se sazbou daně od 10 % do 37 %, nikoliv za kapitálové zisky s nižší sazbou daně od 0 % do 20 %. Daně z flippingu domů obvykle zahrnují daň ze samostatné výdělečné činnosti.

Flipping Houses: Pokud je investor finančním úřadem zařazen do kategorie „dealer“, budou zisky z flipů nemovitostí zdaněny běžnou sazbou daně z příjmu. Zisk se vypočítá odečtením výdajů včetně kupní ceny od konečné prodejní ceny. Daňové sazby se pohybují od 10 % do 37 % pro „aktivní investory“, kteří dosahují aktivních zisků.

Podle IRS dealer nakupuje nemovitosti a prodává je zákazníkům „v rámci své běžné obchodní činnosti“. Většina fix-and-flip investorů je považována za dealery; své nemovitosti drží krátkodobě a většina jejich příjmů pochází z přehazování domů. Dokonce i investoři do nemovitostí, kteří příležitostně převracejí domy, jsou obvykle považováni za obchodníky a jsou zdaňováni běžnými sazbami daně z příjmu.

Naopak zisky z nemovitostí držených déle než 12 měsíců obvykle podléhají příznivějším sazbám daně z dlouhodobých kapitálových zisků v rozmezí od 0 % do 20 %. Investor se může rozhodnout, zda bude nemovitost pronajímat, nebo ji bude obývat. Pro sledování fix-and-flip zisků a výdajů doporučujeme používat účetní software. Podívejte se na náš článek o nejlepším účetním softwaru.

Důsledky zdanění běžného příjmu při flipu s domy

Jste-li klasifikováni jako obchodník, bude zisk z flipu zdaněn vaší převažující sazbou daně z běžného příjmu. V současné době se sazby daně z běžného příjmu pohybují od 10 % do 37 %. Kromě toho zisk podléhá dani ze samostatné výdělečné činnosti (obdoba FICA pro osoby samostatně výdělečně činné), která činí 15,3 %, což je dvojnásobek toho, co obvykle platíte jako zaměstnanec W2.

Jako dealer se celkový daňový důsledek z flipu může pohybovat od 25,3 % až po 52,3 % v závislosti na vašem daňovém pásmu. Netřeba dodávat, že nechcete své zisky nesprávně chápat jako plně patřící vám – strýček Sam z nich dostane velký kus.

Pro správný postup byste měli používat účetní software, například QuickBooks Online. Jejich software vám pomůže sledovat, co utrácíte za dodavatele, dodavatele, úroky a další položky, které si můžete odečíst od hrubého zisku.

Kdy se na flipping domů vztahují daně z kapitálových zisků

Pokud máte to štěstí, že se vyhnete definici dealera a většinu svých příjmů získáte z flippingu domů a domy prodáte po jednom roce, pak budete zisk z prodeje zdaňovat nižšími sazbami z kapitálových zisků.

Mějte na paměti, že u většiny fliperů je to vzácné; většinou jsou zdaňováni běžnou sazbou daně z příjmu, ale chceme se o tom zmínit, protože se to stává. Ještě lepší je, že pokud splňujete podmínky pro zdanění kapitálových zisků, nemusíte platit daň ze samostatné výdělečné činnosti.

Daň z krátkodobých kapitálových zisků při flipu domu

Pokud je nemovitost v držení méně než 12 měsíců, zisk z flipu není nijak zvýhodněn. Krátkodobý kapitálový zisk je zdaněn běžnou sazbou daně z příjmu, ať už jste definováni jako obchodník nebo investor. Máte však výhodu, že neplatíte 15,3% daň z příjmů ze samostatné výdělečné činnosti, takže přesto dochází k dobrým úsporám.

Dlouhodobé zdanění kapitálových zisků při flipu domu

Pokud držíte nemovitost déle než jeden rok a nejste klasifikováni jako dealer, zisk z flipu bude zdaněn podle sazeb pro dlouhodobé kapitálové zisky. V současné době se tyto sazby pohybují u většiny daňových poplatníků od 0 % do 20 %. V porovnání s jednou-dvěma sazbami daně z běžného příjmu a daně ze samostatné výdělečné činnosti je to docela slušná úspora.

„Trik, který flipaři znají, spočívá v tom, že pokud držíte nemovitost déle než rok a pak dosáhnete zisku z prodeje, budete platit daň z dlouhodobých kapitálových zisků, která činí maximálně 20 %. Trik s krátkodobými kapitálovými zisky kratšími než jeden rok spočívá v tom, že flip, který nepřinesl zisk, se odehraje proti flipu, který zisk přinesl. Tím snížíte čisté kapitálové zisky, které jste získali, a tím i daně z nich.“

– Brian Murphy, právník, realitní makléř & Tax Prep Educator, At Your Pace Online

Ať už vlastníte malou firmu a podáváte daňové přiznání jako obchodník, nebo je podáváte jako investor, TurboTax poskytuje obvyklý daňový software. Můžete rychle importovat všechny své výdaje a podat daňové přiznání online. Pokud máte dotazy, můžete chatovat s jejich týmem pracovníků podpory a nechat si přiznání před podáním zkontrolovat, abyste získali maximální zaručenou náhradu.

Navštivte TurboTax

Jak se počítají daně z flipu s domy

V konečném důsledku budete zdaněni ze zisku z fixace a flipu, což je vaše prodejní cena minus celkové výdaje a odpočty. Zisk se vypočítá tak, že se od konečné prodejní ceny odečtou výdaje včetně kupní ceny.

„Jedním z důvodů, proč je zdanění nemovitostí tak složité, je označení aktivní a pasivní činnost. Podstata flippingu spočívá v tom, že máte v úmyslu koupit dům, opravit ho a prodat. To znamená, že jste považováni za obchodníka s nemovitostmi. Představte si, že vaše podnikání spočívá v nákupu starých sekaček na trávu, jejich opravě a dalším prodeji. Je to podnikání se sekačkami na trávu, stejně jako flipping domů je také podnikání.“

– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors

Kupní cena

Kupní cena zahrnuje náklady na samotný dům. Zatímco náklady na uzavření, body atd. můžete považovat za součást kupní ceny, pro snadnější účtování je nejlepší vše nad rámec samotné koupě domu považovat za náklad.

Při úvahách o tom, jaký je váš zisk, berte v úvahu pouze kupní cenu, nikoli částku, kterou jste financovali, do rovnice zisku. Finanční úřad při výpočtu zisku nebere v úvahu vaše financování. Zaplacené úroky si však budete moci odečíst jako náklad.

Výdaje

Výdaje nad rámec kupní ceny zahrnují hypoteční úroky a body, úvěrové poplatky, materiál a dodávky, práci, náklady na uzavření, daně, odborné služby a veškeré náklady na marketing a provize realitních kanceláří spojené s prodejem nemovitosti. Tato tabulka poskytuje dobrý přehled o tom, co je třeba vzít v úvahu.

Stejně jako v případě kupní ceny se daňový úřad nezajímá o to, jak jste výdaj zaplatili. Pokud se jednalo o výdaj spojený s nemovitostí, je obvykle odpočitatelný. Pokud si například na kreditní kartu Lowes naúčtujete 10 000 dolarů za stavební materiál, je to považováno za výdaj na renovaci nemovitosti.

Zisk

Zisk je částka, kterou jste z prodeje získali po zohlednění všech výdajů včetně kupní ceny. Jednou z nejdůležitějších věcí, kterou můžete udělat, je vést si dokonalou evidenci výdajů, abyste měli jistotu, že odečtete všechny náklady na rekonstrukci. Základní vzorec je následující:

Při výpočtu zisku pro účely hlášení pro finanční úřad mějte na paměti, že to nemusí být váš skutečný zisk. Pokud například musíte splácet hypoteční dluh použitý na financování koupě a renovace, snižuje to vaše výnosy. Tuto částku můžete odhadnout podle tohoto vzorce:

Roční daně

Zde vynásobíte svůj zdanitelný zisk běžnou sazbou daně z příjmu, čímž získáte odhadované roční daňové zatížení. Mějte na paměti, že k vyrovnání zisků můžete použít ztráty z jiných oprav a flipů dokončených ve stejném roce.

Příklad daní z flipu domu

Projděme si základní scénář, který ukáže základy výpočtu daní z flipu domu. Použijeme čtyři předpoklady:

1. Investor je podle směrnic IRS považován za obchodníka, takže zisky budou podléhat běžné dani z příjmu.
2. Nemovitost se převrátí za 10 měsíců, což ji dále připoutá k běžné dani z příjmu.
3. Běžná sazba daně investora je 23 %.
4. Uvážíme vliv daně ze samostatné výdělečné činnosti.

Příklad zdanění převrácení domu

Vycházíme-li ze zisku 26 500 USD a odečteme-li částku potřebnou na zaplacení daní, zůstane investorovi 16 350 USD. Mějte na paměti, že investor nemůže uvažovat o 26 500 dolarech, jako by byly jeho, protože strýček Sam potřebuje jeho část.

Jak podat daňové přiznání & Zaplatit daně z převrácení domu

Po výpočtu daní z převrácení domu je třeba vědět, kdy je podat a jak je zaplatit. Obecně platí, že pokud jste živnostníkem, součástí s.r.o. nebo jste zaregistrováni jako společnost typu S a vaše podnikání v oblasti převracení domů přináší zisk vyšší než 1 000 USD ročně, pak byste měli platit daně čtvrtletně.

Pokud ještě negenerujete příjmy nebo splňujete jiné výjimky, podáte daňové přiznání na konci roku. Většina fliperů s domy však platí čtvrtletní daně. Tyto čtvrtletní daně se nazývají vaše odhadované daně a jsou zpravidla splatné 15. dubna, 15. června, 15. září a 15. ledna každého roku.

Například příjmy, které jste získali z převracení domů od 1. ledna do 31. března, jsou splatné 15. dubna. Pokud však tato data připadnou na víkendy nebo svátky, vaše daně budou splatné následující pracovní den.

Příloha C Flipping Houses

Pro tyto odhadované daně budete muset vyplnit přílohu C. Tento formulář se také označuje jako formulář 1040 Zisk a ztráta. Další informace o tom, jak tento formulář vyplnit, najdete v našem podrobném průvodci přílohou C, který obsahuje pokyny k vyplnění formuláře krok za krokem.

Při flipu s nemovitostmi dobře evidujte daňové výdaje

Protože jsou výdaje velmi důležité pro snížení zdanitelného příjmu, a tedy i výše daňové povinnosti, je nezbytné dobře evidovat všechny výdaje spojené s flipem. Bez ohledu na to, jak bezvýznamné se některé výdaje mohou zdát, na všech záleží – a všechny se sčítají.

Ať už zkusíte cestu „udělej si sám“ a vytvoříte si tabulku pro své záznamy, použijete software pro investování do nemovitostí nebo účetní či účetní software, nezapomeňte udělat něco pro to, abyste si vedli přesné účetnictví o svých flipech. Přijde-li čas zdanění, bude to důležité, protože každý dolar, který není vynaložen na výdaje, podléhá zdanění.

„Pokud uvažujete o obchodování s nemovitostmi, je třeba zvážit některé faktory. Můžete uplatnit neomezené ztráty k vyrovnání běžných příjmů, jako je mzda a příjmy z podnikání. Můžete také uplatnit další výdaje související s činností obchodníka.“

– Noel Dalmacio, CPA, CFP & zakladatel, Dalmacio Accountancy Corporation

Jak ušetřit na daních z flipu domu

Přestože obejít základní úvahu o flipu jako aktivním příjmu je obtížné, existují některé zvláštní případy, které vám mohou pomoci převést nemovitost a nepodléhat běžné dani z příjmu. Patří mezi ně například držení investice po delší dobu nebo dokonce vlastnictví nemovitosti jako primárního bydliště.

Podíváme se na čtyři způsoby, jak si snížit daně při flippingu domů:

Držení investiční nemovitosti po dobu delší než jeden rok

Pokud se ocitnete v kategorii, která může platit daň z kapitálových výnosů namísto běžné daně z příjmu, odhadněte, zda bude fungovat držení nemovitosti po dobu jednoho roku nebo déle. Nezapomeňte, že pokud držíte nemovitost rok nebo déle, podléháte dani z dlouhodobých kapitálových výnosů, nikoli krátkodobé.

Podle našeho výše uvedeného příkladu se ziskem 26 500 USD, pokud byste drželi nemovitost dostatečně dlouho, pravděpodobně byste na dani z dlouhodobých kapitálových výnosů dlužili 15 % nebo méně. Navíc byste nemuseli platit daň ze samostatné výdělečné činnosti, protože je považována za investici, a nikoli za aktivní příjem. Vaše daňová povinnost by tedy činila 3 975 USD nebo méně na rozdíl od více než 10 000 USD ve výše uvedeném případě.

Udělejte si z nemovitosti své hlavní bydliště ještě před jejím převedením

Pokud příležitostně převádíte jednu nemovitost, zvažte, zda byste se do ní po dokončení rekonstrukce mohli přestěhovat jako do svého hlavního bydliště. Pokud se do nemovitosti nastěhujete, můžete pravděpodobně přesunout daňovou úvahu z případného prodeje z aktivního příjmu na kapitálový zisk. Navíc současné daňové zákony umožňují, že pokud v nemovitosti bydlíte dva z pěti let před prodejem, můžete se dani ze zisku zcela vyhnout.

„Oddíl 121 daňového zákoníku umožňuje daňovému poplatníkovi rozhodnout se vyloučit až 250 000 USD (500 000 USD pro daňové poplatníky, kteří podávají společné přiznání) ze zisku z prodeje nemovitosti, kterou vlastní a používá jako „hlavní bydliště“. ‚Hlavním bydlištěm‘ se rozumí nemovitost, kterou daňový poplatník vlastnil a používal jako své hlavní bydliště po dobu dvou nebo více let z pěti let před prodejem. Toto vyloučení zisku z prodeje je omezeno na jeden prodej nebo výměnu za dva roky. Měli by ji tedy selektivně využívat překupníci více nemovitostí a volit ji s ohledem na překupní transakci, která pravděpodobně povede k největšímu zdanitelnému zisku.“

– Brian J. Thompson, CPA & Advokát, BrianThompsonLaw.com

Výměna s odloženým zdaněním za Flip

Výměna s odloženým zdaněním, známá také jako výměna 1031, umožňuje převést zisky z jedné nemovitosti na jinou. Abyste se na ni kvalifikovali, musíte nemovitost držet rok nebo déle (v očích finančního úřadu je lepší delší doba) a pronajímat ji nájemníkům. Nelze ji použít pouze na nemovitost s rychlým obratem. Další informace naleznete v našem dokonalém průvodci výměnami obdobných nemovitostí 1031.

Nárok na daňové odpočty při flipu domu

Firemní úřad umožňuje fliperům odepsat určité výdaje, které se týkají nákupu, renovace a prodeje nemovitostí. Odepisování těchto výdajů pomáhá snížit zdanitelný příjem. Některé výdaje si můžete odečíst ještě před flippingem nemovitosti, ale jiné výdaje, například kapitálové výdaje, si můžete odečíst až po prodeji nemovitosti.

Výdaje, které si můžete odečíst při flippingu domu

Je důležité vědět, jaké výdaje si můžete odečíst při flippingu domu. Získáte tak lepší představu o tom, kolik bude činit váš zdanitelný příjem, abyste si mohli dát stranou peníze na zaplacení daní. To následně ovlivní váš rozpočet při dalším flipu.

Mezi výdaje, které si můžete při flipu domu odečíst, patří:

• Kapitálové výdaje (výdaje spojené s koupí a rekonstrukcí domu s úmyslem jej převést). Ty se odečítají až poté, co nemovitost překlopíte.
• Výdaje na vozidlo, které mohou zahrnovat benzín a opravy nebo standardní sazbu za ujeté kilometry.
• Kancelářské výdaje, včetně nájmu, služeb a kancelářských potřeb, jako je barva do tiskárny a papír
• Stavební povolení
• Úroky z hypotéky

Co určuje status obchodníka pro flipera s nemovitostmi

Podnikání, které pravidelně vydělává na prodeji majetku, ať už se jedná o nemovitost, vozidlo nebo zásoby, je klasifikováno jako aktivní podnikání. Proto bude investor, který přehazuje nemovitosti, pravděpodobně klasifikován finančním úřadem jako aktivní podnikatel – „dealer“ s domy – a bude podléhat běžné dani z příjmu ze zisku.

Investor typu fix and flip, který přehazuje tucet domů ročně, drží je velmi krátkou dobu a/nebo získává většinu svých příjmů z podnikání v oblasti přehazování nemovitostí, bude považován za dealera a jeho příjmy budou zdaněny vyšší sazbou daně z běžného příjmu.

To je rozdíl oproti pasivním investičním příjmům, jako je například pronájem nemovitostí, z nichž, pokud budou nakonec prodány, budou zisky zdaněny příznivější sazbou daně z kapitálových výnosů. Zákoník IRS však není v otázce, co se považuje za aktivní a pasivní příjem, nijak zvlášť jednoznačný a v úvahu se bere mnoho faktorů. Mezi ně může patřit, kolik nemovitostí je převráceno, zda jsou před dalším prodejem obývány majitelem nebo pronajímány po určitou dobu a jak dlouho jsou drženy.

Jste-li aktivní fix and flipper, který drží nemovitost méně než jeden rok, budete s největší pravděpodobností zdaněni běžnou sazbou daně z příjmu ve výši 10 % až 37 %. Určení vaší daňové kategorie a sazby, kterou jste povinni platit, je složité a měl by se na něm podílet váš daňový odborník.

Často kladené otázky (FAQ) k daním z flippingu domů

Tento průvodce rozebírá daně z flippingu domů a diskutuje o kapitálových ziscích versus běžném příjmu při flippingu domů. Jedná se o některé často kladené otázky, se kterými jsme se setkali, a odpovědi, které vám mohou poskytnout další informace.

Co je pravidlo 70 při flippingu domů

Pravidlo 70 říká investorům, kolik by měli za nemovitost maximálně zaplatit. Pravidlo, které je vodítkem v oboru, říká, že investor by neměl zaplatit více než 70 % odhadované hodnoty nemovitosti poté, co dokončí všechny své opravy a rekonstrukce (ARV).

Jaké jsou další odpočty při flipu domů?

Při přemýšlení o výdajích a odpočtech při investování do nemovitostí nezapomeňte zvážit věci, jako je doprava, domácí kancelář, stravování a vzdělávání, jako jsou semináře, knihy atd. Promluvte si se svým účetním, abyste se dozvěděli více, a použijte online systém sledování, jako je QuickBooks online, abyste si to usnadnili.

Můžete opravdu flipovat domy bez peněz?

Existuje několik způsobů, jak flipovat domy bez peněz, ale budete muset k obchodu přispět kreativními způsoby (např. pokud máte stavební znalosti, přispějete svým časem a dovednostmi nebo máte nemovitost, kterou můžete použít ke křížovému zajištění úvěru za tvrdé peníze). Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si náš článek o tom, jak flipovat domy bez peněz.

Potřebuji licenci na flipování domů?

Typicky k flipování domů nepotřebujete licenci konkrétního státu, ale informujte se ve svém státě, protože to může záviset na způsobu vašeho podnikání. Například pokud jste developer, některé státy vyžadují licenci dodavatele. Ve většině případů budete muset řádně požádat o povolení a případně o živnostenský list.

Dolní řádek: Po tomto nadšení musíte vědět, jaké daně jste povinni platit z podnikání v oblasti flippingu domů

V roce 2017 dosáhly flipy domů 11letého maxima a v USA se uskutečnilo více než 200 000 flipů. Zisky z flippingu domů jsou obecně považovány za běžný příjem, nikoliv za kapitálové zisky, takže zisky podléhají běžné dani z příjmu a dani ze samostatné výdělečné činnosti.