Liberty Bank
Nedávno jsem měl dotaz od regulátora, proč oceňujeme pronajatý poplatkový podíl na nemovitosti pro více rodin, když nemovitost není zatížena žádnou dlouhodobou nájemní smlouvou. Moje první myšlenka byla odepsat dotaz jako další špatně informovaný regulátor. Ale když jsem o tom přemýšlel dál, myslím, že dotaz není tak špatně informovaný a odpověď není tak jednoduchá.
Podle Slovníku oceňování nemovitostí je definice fee simple následující: „
Absolutní vlastnictví nezatížené žádným jiným zájmem nebo majetkem, podléhající pouze omezením uloženým vládními pravomocemi v oblasti daní, eminent domain, policejní moci a escheatu.“
Pronajatý poplatkový podíl, který se obvykle používá v oboru, je ekvivalentem poplatkového podílu nemovitosti, která je pronajata jiným osobám. Tento názor vychází z předpokladu, že pronajatý poplatkový podíl obsahuje dva soubory složek majetkových práv, z nichž jeden tvoří podíl na nemovitosti (poplatkový podíl) a druhý osobní majetkový podíl (nájemní smlouva).
Pokud má pronajatá nemovitost uzavřenou nájemní smlouvu, která se rovná celkovým tržním sazbám podobných pronajatých nemovitostí, je hodnota poplatkového podílu na nemovitosti nulová. Čistá příspěvková hodnota leasingové smlouvy pro poplatkového vlastníka nemovitosti je rovněž nulová, a to přímo vede k tomu, že tržní hodnota pronajatého poplatkového podílu se rovná tržní hodnotě poplatkového podílu. Úplný svazek majetkových práv, která má nemovitost v držbě, bez ohledu na to, zda je nemovitost pronajatá nebo obývaná vlastníkem, může být totožný, protože úplný svazek přechází z oprávněného na oprávněného uzavřením smlouvy o převodu nemovitosti a postoupením smlouvy o pronájmu osobního majetku. Pouze v případě, že aktuální smluvní nájemné oceňované nemovitosti je buď nižší, nebo vyšší než tržní sazby, se oceňuje tradiční pronajatý poplatkový podíl.
Nájemní smlouva neodstraňuje žádná práva ze svazku práv poplatkového majetku, ale je spíše přírůstkem poplatkového majetku. Svazek práv je v souladu s obecně uznávanou oceňovací praxí, kdy se o pronajatých nemovitostech, jejichž smluvní podmínky pronájmu jsou na tržní úrovni, říká, že mají hodnotu, která je na „tržní úrovni“ nebo je číselně ekvivalentní hodnotě fee simple nemovitosti. To znamená, že stejný soubor práv k nemovitostem může existovat u všech převáděných nemovitostí bez ohledu na to, zda jsou pronajaté nebo užívané vlastníkem, a pokud je účelem zadání ocenění pouze ocenění nemovitosti, musí odhadce jednoduše odstranit přírůstkovou hodnotu složky osobního majetku (pronájmu).
Ocenitelský institut nedávno uspořádal sympozium o vlastnických právech, na kterém se diskutovalo o rozdílech v názorech týkajících se oceňování nemovitostí s nájemným. Podle dlouholeté teorie oceňování se oceňují spíše podíly nebo práva na nemovitostech než samotné fyzické pozemky a budovy. Standardy oceňování vyžadují, aby byly podíly nebo práva identifikovány a uvedeny ve zprávě o ocenění. Oceňovatelé tento úkol tradičně plní pomocí termínů, jako je fee simple, leased fee nebo leasehold. Pokud je nemovitost pronajata a hledá se hodnota nájemního podílu, proces oceňování zohlední nájemní smlouvu a zohlední případnou ztrátu nebo přínos v důsledku nájemného, které je vyšší nebo nižší než tržní, nebo ztrátu v důsledku času a nákladů na pronájem volných prostor. Pokud je však úkolem ocenit prostý majetek v nemovitosti, která je obvykle pronajímána a prodává se jako pronajatá, vyvstává otázka, zda má být oceněna, jako by byla obsazená, nebo jako by byla prázdná.
Tato otázka je rozhodující v oblasti eminent domain a zdanění nemovitostí, kde zákon nebo předpis obecně vyžaduje ocenění fee simple estate, i když existuje pronájem. Je to také důležitá otázka při poskytování hypotečních úvěrů, kdy je příjem z pronájmu potřebný ke splacení úvěru, ale existuje riziko neočekávané neobsazenosti. V posledních letech se objevily četné případy odvolání proti dani z nemovitosti, v nichž se řešila vhodná metodika oceňování fee simple nemovitosti; několik států přijalo nebo navrhlo právní předpisy, které diktují metodiku pro účely ocenění.
Pokud by došlo k revizi definice, odhadci by museli určit a v posudcích jasně uvést, o jaký majetek se jedná (fee simple, nájemní nebo doživotní), jakož i skutečné nebo předpokládané podíly spojené s nemovitostí, které se promítají do ocenění. V závislosti na otázce, na kterou má ocenění odpovědět (tj. na problému, který má být vyřešen), by u nemovitosti, která je pronajata nebo by pravděpodobně byla pronajata, mohlo ocenění podléhat stávající nájemní smlouvě, podléhat nájmu za tržní sazby a podmínky nebo jako by byla volná a k dispozici k pronájmu za tržní sazby a podmínky. Takže odpověď na tuto otázku nebyla tak jednoduchá, jak jsem si myslel. Ať už se svět oceňování vydá jakýmkoli směrem, jedno je jasné, odhadce a klient by měli mít jasno, které podíly by měly být oceněny. Uvedení majetkových práv oceňovaných jako „Fee Simple podíl na nemovitosti, který je zatížen nájemní smlouvou“ nemusí být dostačující.
Steve Hurlbut je hlavní odhadce a viceprezident Liberty Bank, Hartford, Conn.
.