Každý pronajímatel by měl brát plísně vážně. Plísním, které představují hlavní nebezpečí pro životní prostředí, se daří na teplých a vlhkých místech a často rychle rostou ve sklepích, na půdách a v dalších částech budov se špatným větráním a problémy s vlhkostí. Ačkoli jsou plísně často spojovány s budovami ve vlhkém podnebí, žádná pronajímaná nemovitost není imunní vůči výskytu plísní, protože k nim může dojít po neopatrném rozlití vody, vadném vodovodním potrubí nebo dokonce po špatně nasměrovaném postřikovači trávníku.
Pokud vlastníte nebo spravujete pronajímanou nemovitost v Kalifornii, problém s plísní by pro vás mohl znamenat nákladné účty za úklid a opravy a také žaloby od nájemníků, kteří tvrdí, že jim plíseň způsobila onemocnění.
Přečtěte si informace o povinnostech pronajímatele a právech nájemníků, pokud jde o plísně v pronajímaných nemovitostech v Kalifornii.
Strategie svépomoci nájemníků v Kalifornii
Soudy v Kalifornii uznaly dvě běžné právní strategie svépomoci, které někteří nájemníci volí po výskytu plísní v jejich bytě nebo nájemním domě. První z nich, známá jako „zadržování nájemného“, spočívá v tom, že se nájemníci rozhodnou přestat platit nájemné a tvrdí, že plíseň učinila jejich byt neobyvatelným. (Všimněte si, že bez ohledu na to, co může být uvedeno v písemné nájemní smlouvě s nájemníky, jsou pronajímatelé v Kalifornii vázáni „implicitní zárukou obyvatelnosti“, což je právní doktrína, která vyžaduje poskytnout nájemníkům byt ve stavu vhodném k bydlení.) Druhá strategie, známá jako „oprava a odpočet“, spočívá v tom, že se nájemníci postarají o vyčištění bytu od plísní sami a následně si náklady odečtou od nájemného.
Více informací o těchto strategiích, včetně jejich omezení, naleznete v části Kalifornská práva nájemníků na zadržení nájemného nebo „oprava a odpočet“.
Odpovědnost pronajímatele za plísně v Kalifornii
V současné době neexistuje žádný federální zákon, který by upravoval odpovědnost pronajímatele, pokud jde o plísně. Rovněž kromě požadavků na zveřejnění (jak je uvedeno níže) nemá Kalifornie žádné zákony, které by se konkrétně zabývaly povinnostmi nebo odpovědností pronajímatele, pokud jde o prevenci a sanaci plísní. V San Franciscu je však plíseň „nepříjemností pro veřejné zdraví“ (ne jinak než hromadění odpadků nebo napadení škůdci), což znamená, že nájemníci mají právo žalovat své pronajímatele za porušení městských zákonů o nepříjemnostech, pokud neodstraní jakoukoli „viditelnou nebo jinak prokazatelnou plíseň“ nacházející se kdekoli „v interiérech jakýchkoli budov“. (Sanfranciský zdravotní zákoník, § 581(a)(6).)
Kalifornští nájemníci, kteří se domnívají, že byli poškozeni přítomností vysoké koncentrace plísní ve svém bytě, se mohou u soudu pokusit získat od svého pronajímatele náhradu škody, která by jim nahradila jejich ztrátu. Pokud soudce nebo porota uzná, že pronajímatel z nedbalosti vytvořil problém s plísní nebo umožnil jeho pokračování v nemovitosti, může být pronajímatel za případnou škodu odpovědný.
Například v bytovém domě v kalifornské Santa Rose bylo zjištěno tak vysoké množství plísně (a také zamoření krysami), že město nařídilo několika údajně nemocným nájemníkům, aby své domovy opustili. Přestože pronajímatel dal nájemníkům 2 000 dolarů na přestěhování, nájemníci podle tiskové zprávy žalují pronajímatele o náhradu škody.
Požadavky na zveřejnění plísní v Kalifornii
Kalifornie vyžaduje, aby prodejci obytných budov s maximálně čtyřmi jednotkami písemně zveřejnili veškeré známé nebezpečné podmínky, včetně plísní (Cal. Civ. Code § 1102-1102.17).
Kalifornský zákon vyžaduje, aby pronajímatelé před podpisem nájemní smlouvy poskytli nájemníkům písemné informace, pokud vědí nebo mají důvod vědět, že plísně překračují přípustné limity expozice nebo představují zdravotní hrozbu. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Ačkoli zákon umožňuje přijetí přípustných expozičních limitů, státní ministerstvo zdravotnictví určilo, že to není proveditelné. V prohlášení o vlhkosti budov, plísních a zdraví (vydaném v září 2011) totiž ministerstvo zastává stanovisko, že pouhá „přítomnost poškození vodou, vlhkosti, viditelných plísní nebo zápachu plísní“ v budově představuje zdravotní hrozbu. Spíše než se snažit měřit množství plísní nebo určovat konkrétní typy plísní, oddělení důrazně doporučuje podniknout rychlé a důsledné kroky k odstranění plísní a vyřešit všechny základní problémy s vlhkostí, které mohou být v budově přítomny.
Ačkoli federální zákon vyžaduje zveřejnění informací o olovnatých nátěrech, neukládá pronajímatelům podobnou povinnost, pokud jde o plísně.
Pokud se však rozhodnete nabídnout nemovitost k prodeji, měli byste mít připraveny odpovědi na otázky, které by potenciální kupující mohli položit ohledně problémů s instalací, vlhkostí a ventilací ve vaší budově.
Chcete-li se dozvědět více o požadavcích pronajímatele na zveřejnění informací v Kalifornii, podívejte se na stránku California Required Landlord Disclosures.
Odpočet nákladů spojených s plísněmi z kauce v Kalifornii
Pokud se domníváte, že odcházející nájemník způsobil problém s plísněmi (nad rámec běžného opotřebení) v bytě nebo nájemní jednotce, můžete si odečíst náklady na čištění z kauce tohoto nájemníka. Kalifornské zákony to pronajímatelům umožňují za předpokladu, že nájemci poskytnou písemné vysvětlení nákladů na škody způsobené plísní (spolu s dalšími nárokovanými škodami) do 21 dnů od ukončení nájemní smlouvy nájemcem. Pokud je tato částka nižší než kauce, musíte nájemci vrátit zbytek kauce spolu s písemnou dokumentací o odečtení škod (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Další informace o kaucích v Kalifornii naleznete v článku Limity a lhůty pro složení kauce v Kalifornii.
Předcházení problémům s plísněmi
Protože je v sázce mnoho, je důležité snažit se v první řadě zabránit vzniku problémů s plísněmi v pronajímané nemovitosti a také přijmout rychlá a účinná opatření k odstranění nadbytečných plísní, které objevíte. Další rady v této oblasti naleznete v článku Plísně a vaše pronajímaná nemovitost: (Nolo).
: Plíseň v bytě: Průvodce pronajímatele prevencí a odpovědností, Ron Leshnower (Nolo).