Všechny obce v New Hampshire znají regulaci využití území. I ta nejmenší města se potýkají s otázkami růstu, rozvoje, slučitelnosti využití, ochrany zdrojů a potřeby infrastruktury. Obce mají k dispozici řadu osvědčených nástrojů k řešení těchto otázek, mezi něž patří například územní plán, přezkum rozdělení pozemků a územních plánů, zvláštní výjimky a odchylky. Jednou z možností, o které však místní úředníci možná vědí méně, je „povolení podmíněného užívání“, někdy nazývané povolení zvláštního užívání. Tato povolení jsou užitečná, ale mohou být poněkud matoucí a tento zmatek může obec přivést na scestí. Co přesně jsou povolení k podmíněnému použití a jak je má obec používat?
Q. Co je to povolení podmíněného použití?
A. Povolení podmíněného využití je nástroj, který obce používají k provádění „inovativních kontrol využití území“ přijatých podle RSA 674:21.
Činnosti spojené s využitím území lze rozdělit do tří kategorií: (1) „povolená“ využití, která jsou v určitých oblastech povolena bez nutnosti zvláštního povolení (např. rodinný dům v obytné zóně); (2) zakázaná využití, která nejsou v určitých oblastech povolena; a (3) střední kategorie využití, která mohou být prospěšná, ale mohou způsobit problémy, pokud nejsou řádně kontrolována. Příkladem středních způsobů využití může být výstavba v mokřadech nebo jejich ochranných pásmech, umístění telekomunikačních zařízení nebo sdružená obytná zástavba.Povolení k podmíněnému využití řeší tyto střední způsoby využití. Tím, že na ně obec klade určité podmínky a vyžaduje samostatný schvalovací proces, může umožnit využití nemovitostí způsobem, který bude pro obec přínosem, a zároveň kontrolovat potenciální rizika.
Q. Jakou pravomoc mají obce vyžadovat povolení podmíněného využití?
A. V rámci udělení pravomoci v oblasti územního plánování stát udělil obcím pravomoc přijímat inovativní kontroly využití území za účelem podpory zdraví, bezpečnosti nebo obecného blaha komunity. RSA 674:16, I a II. Inovativní kontroly využití území mohou být vyžadovány, pokud mají oporu v územním plánu obce. RSA 674:21, II.
Inovativní kontroly využití území mohou mimo jiné zahrnovat:
- – časové pobídky;
- – fázovaný rozvoj;
- – pobídky k intenzitě a využití;
- – převod hustoty a práv k zástavbě;
- – plánovaný jednotkový rozvoj;
- – klastrový rozvoj;
- – nárazové zónování;
- – výkonnostní standardy;
- – flexibilní a diskreční územní plánování;
- – územní plánování environmentálních charakteristik;
- – inkluzivní územní plánování;
- – standardy doplňkových bytových jednotek;
- – poplatky za dopady a
- – alternativní rozdělení podle plánu obce.
–
Stanovy výslovně zmocňují obce k provádění těchto kontrol prostřednictvím udělování podmíněných nebo zvláštních povolení k užívání. RSA 674:21, II. Mohou však vznikat otázky, protože statut nedefinuje, co tato povolení jsou, ani nepopisuje, jak by měla fungovat.
Q. Kdy může obec vyžadovat podmíněné povolení k užívání?
A. Aby mohla obec přijmout vyhlášku, která vyžaduje povolení podmíněného použití, musí mít územní plán a plánovací radu. Pokud tyto dvě věci existují, může být povolení k podmíněnému užívání použito k realizaci kterékoli z inovativních metod regulace využití území uvedených v RSA 672:21 a na základě toho, jak je zákon napsán, i pro jakoukoli jinou záležitost, která je řešena v územním plánu. RSA 674:21, II. Je zřejmé, že tak lze učinit buď v rámci přijetí komplexní vyhlášky o územním plánování, nebo jako změnu vyhlášky o územním plánování. Zdá se, že je rovněž přijatelné, aby město s komplexním územním plánem nebo bez něj přijalo samostatnou vyhlášku, která se bude zabývat konkrétní inovativní metodou regulace využití území, jako je například regulace mokřadů, pokud bude přijata v souladu se zákonnými požadavky, o nichž je pojednáno níže.
Povolení k podmíněnému užívání lze vhodně použít v souvislosti s:
- -výstavbou nebo zasypáváním mokřadů, ochranných pásem mokřadů nebo oblastí ochrany vodonosné vrstvy;
- -umístěním, výstavbou nebo úpravou telekomunikačních zařízení v určitých oblastech;
- -rozvojem plánované jednotkové nebo klastrové zástavby a
- -umístěním a konfigurací určitých komerčních značek v určitých zónách.
Nejedná se v žádném případě o vyčerpávající výčet; obce mohou použít podmíněná povolení k řešení jakéhokoli aspektu inovační regulace využití území, který je řešen v územním plánu a spadá do pravomoci územního plánování.
Možná je však důležitější pochopit, kdy podmíněné povolení nelze použít.
Q. Jak je to s regulací dělení pozemků nebo přezkumu územního plánu?
A. Předpisy o přezkumu rozdělení a plánu lokality mohou řešit provádění povolení podmíněného využití, ale původní požadavek na povolení musí pocházet z vyhlášky o územním plánování.
Pomoc vyžadovat povolení podmíněného využití byla obcím udělena jako součást pravomoci územního plánování a musí být vykonávána prostřednictvím vyhlášky o územním plánování. RSA 674:21, III. Ačkoli „home rule“ zůstává oblíbeným ideálem, ve skutečnosti mají obce pouze ty pravomoci, které jim udělí zákonodárce. Vzhledem k tomu, že pravomoc vyžadovat povolení k podmíněnému užívání byla udělena pouze s ohledem na pravomoci v oblasti územního plánování, nemohou obce vyžadovat takové povolení v souvislosti s ničím jiným než s územním plánováním a nařízeními souvisejícími s územním plánováním.
Přezkoumávání rozdělení a územního plánu však nutně zahrnuje správu norem a požadavků stanovených v nařízení o územním plánování ze strany plánovací rady a správa povolení k podmíněnému užívání je často delegována na plánovací radu. Proto by bylo vhodné, aby se předpisy o územním plánu nebo rozdělení území zabývaly procesem podávání žádostí a schvalování těchto povolení radou.
Q. Může být povolení podmíněného užívání vyžadováno na základě nařízení o policejní moci?
A. Ne. jak bylo vysvětleno výše, obcím byla udělena pravomoc vyžadovat povolení podmíněného užívání pouze v souvislosti s územním plánováním. Pravomoc vydávat takzvaná nařízení o „policejní moci“ (například nařízení o regulaci dopravy, tetovacího salonu nebo hluku) pochází z jiného zákona, RSA 31:39. Pravomoc vydávat takzvaná nařízení o „policejní moci“ (například nařízení o regulaci dopravy, tetovacího salonu nebo hluku) pochází z jiného zákona. Tento zákon nedává obcím pravomoc zahrnout do těchto vyhlášek požadavek na podmíněné povolení k užívání. Podobně zákony, které obcím udělují pravomoc regulovat určité specifické činnosti, včetně kin pod širým nebem (RSA 31:41), závodních drah pro motorová vozidla (RSA 31:41-a) a nebezpečných náspů (RSA 31:41-b), neopravňují k vydávání povolení k podmíněnému užívání. To znamená, že obec nemůže v souvislosti s těmito vyhláškami vyžadovat povolení podmíněného užívání, protože to zákonodárce nezahrnul do svého zmocnění.
Q. Jak jsou uzákoněny a spravovány inovativní kontroly využití území a požadavky na podmíněné povolování využití území?
A. Tyto požadavky se přijímají stejným způsobem, jakým se přijímá nařízení o územním plánování. Mohou se objevit jako součást komplexní územní vyhlášky, jako změna územní vyhlášky nebo jako samostatná vyhláška, která vykonává územní pravomoci (například vyhláška o mokřadech nebo telekomunikacích).
Jak bylo uvedeno výše, pravomoc obce vyžadovat podmíněné povolení k užívání pochází z RSA 674:16 (obecné udělení územní pravomoci) a RSA 674:21 (umožňující použití inovativních kontrol využití území a podmíněných povolení k užívání). Oba tyto zákony vyžadují, aby byly vyhlášky přijímány v souladu s postupy přijímání územních vyhlášek podle RSA 675:2-5. Ačkoli se přesný postup může lišit v závislosti na tom, zda je obec městem nebo obcí a jakou používá formu vlády, všechny vyhlášky o územním plánování vyžadují alespoň jedno veřejné slyšení, oznámené a provedené podle RSA 675:7, a hlasování místního zákonodárného orgánu (městské/obecní rady, starosty/rady nebo rady radních nebo městské schůze). Toto je jedna z oblastí, kde záleží na detailech; nařízení o územním plánování, které není přijato s využitím všech požadovaných postupů, může být prohlášeno za neplatné a nevymahatelné.
Inovační nařízení o územní kontrole by mělo určit, která osoba nebo rada jej bude spravovat, a musí obsahovat normy, kterými se při tom bude správce řídit. Správcem může být plánovací rada, rada volitelů, rada pro úpravu územního plánu nebo jakákoli jiná osoba či rada, kterou vyhláška určí. Pokud plánovací rada není správcem, musí přesto přezkoumat všechny návrhy a písemně se k nim vyjádřit a správce buď zapracuje připomínky plánovací rady do svého rozhodnutí, nebo uvede svá zjištění a rozhodnutí k připomínkám plánovací rady. RSA 674:21, II.
Mezi inovativní územní kontrolou a ostatními územními pravomocemi existuje jeden významný rozdíl. Za normálních okolností, když plánovací rada vydá rozhodnutí, které se týká výkladu územního nařízení, mělo by být toto rozhodnutí napadeno u obecní rady pro územní plánování. Pokud je však plánovací rada pověřena správou inovativní kontroly využití území, měla by být její rozhodnutí o žádostech o povolení podmíněného využití napadena přímo u nadřízeného soudu, místo aby se nejprve obracela na ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Jaký je rozdíl mezi povolením podmíněného užívání a zvláštní výjimkou?
A. Hlavní rozdíl je v tom, který výbor bude povolení spravovat. Povolení podmíněného užívání i zvláštní výjimky jsou nástroje územního plánování, které se používají k umožnění rozvoje prospěšného využití, které může způsobit problémy, pokud není řádně kontrolováno. Každý z nich musí být povolen v územním nařízení spolu s podmínkami a standardy, které musí správní rada před vydáním souhlasu zjistit. Povolení podmíněného využití však může spravovat jakákoli osoba nebo rada, kterou si město zvolí. RSA 674:21, II. Často je pro tento úkol vybrána plánovací rada; v takovém případě lze proces povolování podmíněného užívání spojit s přezkoumáním územního plánu, což zefektivní schvalovací proces. Zvláštní výjimky naproti tomu musí vydávat rada pro úpravu územního plánu. RSA 674:33, IV. To znamená, že developer, který žádá o zvláštní výjimku, musí obvykle postupovat před dvěma komisemi, jednou pro přezkoumání dílčího/územního plánu a druhou pro zvláštní výjimku. To může být pro developery těžkopádnější proces, ale může také poskytnout další vrstvu přezkumu a připomínek veřejnosti, což může být dobrý nápad pro použití nebo situace, které jsou kontroverzní nebo složité.
Vzhledem k volbě mezi povoleními podmíněného užívání a zvláštními výjimkami proto může obec zvážit: (1) jakého využití nebo předmětu se bude povolení týkat, (2) který výbor nebo úředník je nejvhodnější k přezkoumání a rozhodnutí o žádosti týkající se tohoto využití nebo předmětu a (3) zda si přeje, aby různé aspekty téhož návrhu přezkoumávalo více výborů, či nikoliv.