V roce 2011 podepsal Ryan Soroka nájemní smlouvu na svůj pivovar 8th Wonder Brewery ve východní části města – zkráceně EaDo. Tým hledal velké průmyslové prostory co nejblíže centru města s přijatelným nájmem. V okolí EaDo tehdy nic moc jiného nebylo, ale Soroka v tom viděl potenciál.
„Mysleli jsme si, že z téhle čtvrti by opravdu mohlo něco být,“ říká pro PaperCity.
O několik měsíců později bylo oznámeno, že v EaDo bude postaven stadion BBVA Compass – domovský stadion týmu Houston Dynamo.
EaDo se nachází na druhé straně silnice I-59 od centra Houstonu a je jednou z nejrychleji rostoucích oblastí města. Bývalá průmyslová oblast a někdejší čínská čtvrť byla až do minulého desetiletí plná prázdných, zchátralých skladů.
Po stadionu BBVA Compass následovala prudká komerční a bytová výstavba. Jen za posledních několik let investovali developeři do EaDo podle společnosti Houston Properties více než 250 milionů dolarů.
EaDo vzbudilo zájem nejen velkých developerů, ale také individuálních kupců, které přilákalo kouzlo nové, vzrušující čtvrti a potenciál investice, která by se mohla v budoucnu bohatě vyplatit.
„Myslím, že je to dobrá příležitost, jak investovat své peníze do něčeho, co bude růst ještě několik let,“ řekl Tommy Walker, vedoucí týmu Houston Metro realitní společnosti Turner Mangum. Medián prodejní ceny v poštovním směrovacím čísle 77003, které tvoří převážně EaDo, vzrostl z 204 500 USD v roce 2010 na 342 500 USD v roce 2019 a medián prodejní ceny za metr čtvereční činil 119 USD v roce 2010 a 180 USD v roce 2019, uvádí Houston Properties. A očekává se, že tato hodnota ještě poroste.
Rovnice EaDo
Dnes bude mít typický nově postavený městský dům tři ložnice, tři a půl koupelny a garáž pro dvě auta, říká Walker. V závislosti na přesné lokalitě se v EaDo obvykle prodávají za 300 000 až 500 000 dolarů – čím dále na východ a blíže k dálnicím, tím budou levnější.
Paige Martinová, spolupracovnice makléře společnosti Keller Williams Realty, říká, že většina kupujících v EaDo chce ve svých domech bydlet čtyři až sedm let.
„Očekávají, že budou mít zisk,“ dodává.
Podle Martina jsou hlavními lákadly krátké dojíždění do centra města a do Houston Medical Center, skvělá dostupnost restaurací, barů a METRORailu a také cenová dostupnost – hodnota pozemků je o polovinu nižší než v centru města. Poznamenala také, že někteří investoři nakupují v EaDo za účelem vytvoření pronájmů přes Airbnb, a to kvůli poptávce po zápasech na stadionu BBVA a nedalekém kongresovém centru George R. Browna.
Pokud je cílem další prodej, kupující by měli zvážit některé obtíže. Společnost Houston Properties provedla studie o rizicích dalšího prodeje a některé nemovitosti v EaDo splňují tři z rizikových kritérií: jsou příliš blízko dálnice, příliš blízko hlavní průjezdní komunikace a postavili je „stavitelé s problematickou pověstí“. Martin říká, že takových je v EaDo celá řada.
„Je velmi důležité znát zadavatele stavby a jejich historii,“ říká. Pozitivní je, že EaDo jako celek se během posledních povodní zachovalo dobře.
Debata o obchodech s potravinami
Jednou z důležitých vymožeností, která podle lidí v EaDo chybí, je obchod s potravinami. Soroka z 8th Wonder Brewery to přirovnává k situaci slepice a vejce, pokud jde o přilákání nových lidí:
„Velké obchody chtějí, aby tam byla hustota obyvatel, ale obyvatelé chtějí, aby tam byl obchod s potravinami,“ říká.
Walker nesouhlasí s tím, že jde o velký problém.
„Myslím, že je to spíše mentální záležitost lidí,“ říká a poukazuje na to, že na mnoha předměstích také není v obci obchod s potravinami. „Stále musíte jezdit dobrých 5, 10, 15 minut do obchodu s potravinami.“
Martin navíc poznamenává, že v současné době se v Third Ward, v těsné blízkosti EaDo, staví H-E-B.
Další věcí, kterou je třeba při koupi v EaDo zvážit, je to, že se jedná o čtvrť, která se neustále rozvíjí – což znamená neustálé stavební práce.
Od června 2018 do března 2019 probíhala v oblasti rozsáhlá výstavba silnic. Podniky tím utrpěly, podotýká Soroka, a následky pociťují ještě nyní, protože provoz se ještě nevrátil na úroveň před stavbou.
„Všude stavební technika, zničené silnice, bahnité jámy, řeky plnící ulice. . .“ Soroka popisuje, ale zdůrazňuje, že takové investice do infrastruktury jsou nezbytné.
„Je to krátkodobá bolest hlavy pro to, co, jak všichni doufáme, je dlouhodobým ziskem a přínosem pro oblast,“ říká.
Nic z toho nebrání majitelům podniků, aby na EaDo vsadili hodně. Jen za poslední dva roky bylo otevřeno mnoho nových podniků, včetně Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing a trojice konceptů Agricole Hospitality:
Dalšími nedávnými přírůstky ve čtvrti jsou stanice BCycle a psí park – s roztomilým názvem EaDog Park.
Co se v EaDo chystá dál?“
Případní obyvatelé se v následujících měsících a letech mohou těšit na mnoho dalších věcí. Jessica Bacornová, výkonná ředitelka správního obvodu EaDo, dohlíží na několik infrastrukturních a zkrášlovacích projektů, včetně pěších a cyklistických stezek, pouličního umění, vylepšení chodníků a vybavení pro pěší, jako jsou lavičky, odpadkové koše a osvětlení.
V EaDo bylo právě schváleno tržní nařízení o parkování, „což je pro obvod velká výhra“, říká Bacornová. Správní obvod také spolupracuje s TxDOT i s organizací Scenic Houston na ozelenění a zpříjemnění některých oblastí podél dálnic.
„Na developerech, s nimiž jsme se v poslední době setkávali, je dobré to, že chtějí zachovat onu funky kulturní atmosféru, kterou EaDo má,“ říká Bacorn a poznamenává, že mnoho starých skladů se obnovuje pro nové využití.
Komerční rozvoj nevykazuje známky zpomalení. Společnost Lovett Commercial koupila skladiště o rozloze 99 000 čtverečních stop, které plánuje přeměnit na rozsáhlý multifunkční prostor zahrnující restaurace, obchody, umělecká studia a kanceláře. Bývalý hráč houstonského Dynama Brian Ching otevře na podzim svůj druhý podnik v EaDo, East End Backyard, po Pitch 25 Beer Park, který byl otevřen loni. Hotel RL rovněž plánuje výstavbu v blízkosti stadionu BBVA Compass Stadium, která je plánována na rok 2023.
V přípravě jsou i ještě větší projekty. Ostře diskutovaný projekt North Houston Highway Improvement Project bude mít na EaDo zásadní vliv, zejména prostřednictvím navrhovaného 30akrového parku s uzávěrem, který by nahradil části silnic I-45 a I-69 mezi Downtownem a EaDo.
„To by pro čtvrť znamenalo obrovskou změnu,“ říká Bacorn. V současné době se předpokládá, že tento rozsáhlý projekt bude zahájen v roce 2023 a plně dokončen o pět let později.
Může trvat několik let, než EaDo dosáhne svého plného potenciálu, ale vše nasvědčuje tomu, že je to čtvrť na vzestupu.