Jednou z nejčastějších otázek, které dostáváme, je: „Mohu použít svou primární rezidenci při výměně 1031 s odloženým zdaněním?“ No, možná ne každý, ale někteří určitě. Ale můžete? Stručná odpověď finančního úřadu je strohé ne. Nicméně, jak už to podle daňového zákoníku bývá, existují výjimky.
Považte tento scénář: Co když se rozhodnete změnit své primární bydliště na nemovitost určenou k pronájmu? Teď se někam dostáváme. Pokud přeměníte své primární bydliště na nemovitost určenou k pronájmu (tj, že ji ve skutečnosti pronajímáte nájemníkům, kteří ji mají v držení, a vy osobně již nemovitost neobýváte), můžete ji použít při výměně 1031.
Ačkoli daňový zákon přesně nestanoví, jak dlouho musíte nemovitost držet za účelem pronájmu, většina daňových odborníků se shoduje, že jeden až dva roky jsou dostatečně dlouhá doba, pokud můžete prokázat, že nemovitost je využívána pro podnikatelské nebo investiční účely.
Firemní úřad má jasno ve dvou bodech:
- Pouhé prohlášení, že váš dům slouží k pronájmu, nestačí.
- V době, kdy je dům pronajímán, v něm nemůžete vůbec bydlet a musíte ho po určitou dobu skutečně pronajímat.
Takže jste zjistili, že vaše nemovitost již není vaším hlavním bydlištěm, ale pronajímáte ji. Nyní můžete provést výměnu 1031 a odložit veškeré kapitálové zisky z prodeje této nemovitosti. Protože nezapomeňte, že pokud je výměna 1031 provedena správně, umožňuje vám odložit 100 % daně z kapitálových zisků z prodeje nemovitosti. (Chcete-li se dozvědět, jak výměna 1031 funguje, klikněte zde.)
Využití výjimky podle § 121
Přestože přeměna vašeho primárního bydliště na investiční nemovitost a následné provedení výměny 1031 je skvělou možností, co když na to nemáte čas nebo prostředky? Poskytuje daňový úřad nějakou úlevu na dani z kapitálových výnosů, pokud se rozhodnete své primární bydliště rovnou prodat? Odpověď zní ano a je doplněna o výjimku podle § 121. Vyloučení podle oddílu 121 však není metodou odkladu daně jako 1031. Místo toho slouží k vyloučení zisků z vašeho primárního bydliště, když se rozhodnete jej prodat. Osoby samostatně podávající daňové přiznání mohou vyloučit až 250 000 USD zisků z příjmu z prodeje svého primárního bydliště. Ti, kteří podávají společné daňové přiznání, mohou vyloučit až 500 000 USD.
Abyste mohli využít § 121, musíte v domě bydlet dva z posledních pěti let. Těchto 24 měsíců nemusí na sebe navazovat. IRS umožňuje sčítat dobu bydlení v domě během pěti let, abyste splnili požadavek dvou let. Výjimku lze uplatnit jednou za dva roky.
A teď už víte: vaše primární bydliště nesmí být použito při výměně – ale pokud se stane vaším bývalým bydlištěm a držíte ho jako investici, můžete k ní přistoupit. Pokud však přeměna vašeho primárního bydliště na investiční nemovitost není proveditelná, můžete využít výjimku podle § 121, která může zmírnit část daňového dopadu. Ačkoli tedy pravidla (zejména ta, která vytvořil daňový úřad) nejsou od toho, aby se porušovala, upozornění na výjimky může mít pro vaše investiční portfolio velký význam.
Pokud zvažujete výměnu 1031, kontaktujte nás a probereme vaše otázky, obavy a potřeby. Společnost Realized vám ráda pomůže snížit riziko, čas, náklady a složitost dokončení vaší výměny. Zavolejte nám na číslo 877-797-1031 nebo nám napište na adresu [email protected].
Tento materiál slouží pouze pro všeobecné informační a vzdělávací účely. Informace vycházejí z údajů shromážděných podle našeho názoru ze spolehlivých zdrojů. Jejich přesnost není zaručena, nečiní si nárok na úplnost a nejsou určeny k tomu, aby sloužily jako primární podklad pro investiční rozhodnutí. Rovněž by neměly být chápány jako rada splňující konkrétní investiční potřeby jakéhokoli investora.
Realized neposkytuje právní ani daňové poradenství. Své individuální okolnosti prosím konzultujte s příslušným odborníkem.
Majetkové cenné papíry jsou nabízeny výhradně prostřednictvím společnosti Thornhill Securities, Inc, registrovaného makléře/obchodníka a člena FINRA/SIPC („Thornhill“). Investiční poradenství je nabízeno prostřednictvím společnosti Thornhill Securities, Inc. registrovaného investičního poradce. Společnost Realized Holdings, Inc. má menšinový vlastnický podíl ve společnosti Thornhill Securities, Inc.
.