Takže jste se rozhodli postavit si vlastní dům. Zvolili jste si dispoziční řešení a vybrali jste všechny povrchové úpravy a vybavení domu. Dodavatel vám naznačil, že je třeba vyřídit už jen poslední věc… podepsat smlouvu o výstavbě.
Před podpisem je nutné, abyste si smlouvu prostudovali a porozuměli jí. Zhotovitel vám to neřekne, ale můžete si také přát (a máte na to právo) vyjednat určité smluvní podmínky. V tomto článku najdete rady, na co se ve smlouvě o výstavbě zaměřit (a na co si dát pozor!).
Proč je smlouva o výstavbě důležitá
Na té nejzákladnější úrovni chcete dostat slíbený dům a zhotovitel chce dostat zaplaceno za postavený dům. Smlouva slouží k tomu, aby odrážela tuto dohodu, aby se zajistilo, že nedojde k neshodám před zahájením samotných prací, a aby poskytla vodítko, kterým se můžete řídit v případě, že později vznikne problém.
Nejčastěji vám zhotovitel poskytne smlouvu, která je připravena k podpisu. Pokud tomu tak není, můžete ji sepsat vy nebo si najmout právníka, který ji sepíše (nikdy se nepouštějte do práce bez smlouvy!). Smlouva v původní podobě může mít jen velmi málo podmínek s několika málo podrobnostmi, nebo může být tak podrobná a plná složitých pojmů, že je těžko srozumitelná. Ani jedna z těchto situací není přijatelná. Chcete-li plně ochránit svá práva, měly by být smluvní podmínky úplné, konkrétní a snadno srozumitelné.
Běžně sporné otázky ve smlouvách o výstavbě
Níže je uveden seznam otázek, které jsou běžně sporné v projektech bytové výstavby. Pokud tyto položky nejsou ve vaší smlouvě zahrnuty, nezapomeňte je tam doplnit. Pokud jsou již zahrnuty, pečlivě je zkontrolujte a ujistěte se, že dostatečně chrání vaše práva.
Rozsah prací. Tato část popisuje práce, které se zhotovitel zavazuje provést. Tyto práce obvykle zahrnují získání obecních nebo jiných povolení a poskytnutí práce, vybavení, materiálu a dalších služeb nezbytných k dokončení domu. Tento oddíl také vyžaduje, aby zhotovitel přizpůsobil práci plánům (výkresům) a specifikacím domu, které by měly být přiloženy a měly by se stát součástí smlouvy.
Někdy, i když je smluvní dokumentace vypracována pečlivě, obsahují plány, specifikace a/nebo písemná smlouva protichůdné podmínky. Tento rozpor může vést k nejasnostem a sporům. Například pokud plány zobrazují hlavní koupelnu s jedním umyvadlem, ale specifikace požadují dvě umyvadla, které je správné? Zvažte upřesnění, že v případě rozporu mezi plány a specifikacemi budou rozhodující specifikace. A ve všech případech rozporu by měla být řídícím dokumentem smlouva.
Ačkoli se můžete domnívat, že je to implicitní, bylo by moudré zajistit, aby smlouva obsahovala prohlášení, že zhotovitel musí dokončit dílo kvalitně a odborně v souladu se všemi platnými zákony. Tímto způsobem můžete v případě problému s výkonem zhotovitele poukázat na výslovné ustanovení smlouvy, které zhotovitel porušil, a opřít se o něj při soudním řízení.
Termín provádění díla. Pravděpodobně jste již slyšeli hororové příběhy o stavebních projektech, které jsou v rozporu s harmonogramem. Jak se proti tomu můžete chránit? Ujistěte se, že kontakt obsahuje informace o tom, kdy bude stavba zahájena, jaký harmonogram prací musí zhotovitel dodržet a kdy stavba skončí (jinými slovy, kdy se můžete nastěhovat). Prodloužení lhůty může být uděleno v případě zpoždění způsobeného:
- špatným počasím nebo jinými „zásahy vyšší moci“
- stávkami dělníků
- zpožděním platby způsobeným vlastníkem
- zpožděním kontroly způsobené obcí
- změnami nebo doplňky rozsahu prací odsouhlasenými oběma stranami a
- dalšími záležitostmi, které jsou mimo přiměřenou kontrolu zhotovitele.
Ačkoli zhotovitel může váhat, zda s tím souhlasit, zvažte zahrnutí ustanovení o smluvních pokutách. Toto ustanovení v podstatě stanoví, že za každý den, kdy zhotovitel pracuje po termínu dokončení (až na výjimky uvedené výše), bude zhotoviteli účtována určitá částka. Například pokud je datum dokončení stanovené ve smlouvě 1. května a stavba není k tomuto datu dokončena, zhotovitel bude povinen zaplatit vlastníkovi částku za každý další den výstavby.
Taková ustanovení o smluvních pokutách chrání vlastníka před zpožděním a jsou pobídkou pro zhotovitele, aby práce dokončil včas. Ve většině států musí být stanovená částka denního odškodného, aby byla vymahatelná, spravedlivým odhadem skutečných škod, které by mohly vlastníkovi vzniknout, a nemohla být v době uzavření smlouvy skutečně známa. Toto ustanovení nemá být trestem, ale kompenzací na pokrytí nákladů, které vlastníkovi vzniknou v důsledku zpoždění. Ty mohou zahrnovat náklady na uskladnění nábytku nebo náklady na pronájem bytu po dobu prodlení.
Platba. V této části by mělo být jasně uvedeno, co, kdy a jak vlastník zaplatí zhotoviteli. Protože zhotovitel bude při financování stavby pravděpodobně spoléhat na platby od vlastníka, musí splátkový kalendář zajistit stálý přísun peněz, aby mohl být dům postaven včas. Typická smlouva bude vyžadovat počáteční platbu před zahájením stavby. Poté bude zhotovitel v pravidelných intervalech předkládat vlastníkovi žádost o platbu s uvedením objemu prací provedených v daném cyklu.
Zhotovitel by měl vlastníkovi také předložit podepsané uvolnění nebo zřeknutí se „mechanického zástavního práva“ od subdodavatelů, kteří poskytli práci nebo materiál. Subdodavatel má mechanické zástavní právo, které je zástavním právem k nemovitosti, dokud mu zhotovitel nezaplatí za poskytnutou práci nebo materiál. Uvolnění nebo zřeknutí se mechanického zástavního práva tak poskytuje vlastníkovi jistotu, že subdodavatel dostal od zhotovitele zaplaceno. Ačkoli každý stát má zákony o zástavním právu mechanika, tyto zákony se liší. Zvažte konzultaci s odborníkem ohledně zákonů vašeho státu.
Často je konečná platba na projektu vázána na „podstatné dokončení“. Ve smlouvě může být například uvedeno, že konečná platba je splatná 15 dní po podstatném dokončení domu. To není problematické, pokud je „podstatné dokončení“ ve smlouvě vhodně definováno.
V některých státech zákon definuje „podstatné dokončení“ jako okamžik, kdy je dílo dokončeno natolik, že majitel může dům obývat nebo používat k určenému účelu. Vzhledem k tomu, že v domě budete skutečně bydlet, pravděpodobně nechcete, aby vás rušilo mnoho následných prací. Zvažte proto, zda ve smlouvě definovat podstatné dokončení úžeji, a to uvedením konkrétních položek, nebo omezit práce po podstatném dokončení na drobné opravy. Nebo pokud zbývají větší položky, měl by mít vlastník možnost zadržet platbu ve výši, která tyto opravy pokryje.
Změny rozsahu prací. Někdy se po zahájení stavby změní rozsah prací. Může to být způsobeno rozhodnutím vlastníka (přidáme tam vestavěnou knihovnu!), požadavkem povolovacích orgánů nebo zjištěním neznámého stavu nemovitosti, který má vliv na stavbu. Smlouva by měla počítat s možností takových změn tím, že bude vyžadovat písemné objednávky prací, které budou odrážet změny rozsahu prací. Nikdy neříkejte zhotoviteli pouze: „Jistě, pokračujte podle našeho nového plánu,“ aniž byste vytvořili písemný pracovní příkaz, který podepíšete vy i zhotovitel. V opačném případě byste otevřeli dveře dalším neočekávaným výdajům.
Záruka. Ačkoli to není vyžadováno ve všech státech, mnoho smluv obsahuje výslovné záruky, které popisují, o jaké typy závad se zhotovitel postará později, jak dlouho záruka trvá, vaše povinnosti údržby a co je zhotovitel povinen udělat pro odstranění závad. Pokud vaše smlouva obsahuje výslovnou záruku, pečlivě si ji přečtěte a v případě potřeby o podmínkách vyjednávejte. Pokud vaše smlouva výslovnou záruku neobsahuje, zvažte její doplnění do smlouvy.
Pokud vaše smlouva obsahuje záruku, může také omezit nebo se vzdát implicitních záruk, jako je implicitní záruka vhodnosti pro určitý účel nebo implicitní záruka provedení díla (dostupné implicitní záruky se liší podle státu). Ačkoli většina států uznává právo omezit tyto záruky nebo se jich vzdát, soudy odmítají vymáhání těchto vzdání se, pokud není soudu zřejmé, že vlastník se vzdáním se výslovně souhlasil. Zhotovitel nesmí zahrnout zřeknutí se záruky do „drobného písma“ nebo zahrabat do právního textu smlouvy. Pokud je to možné, nesouhlaste se zřeknutím se implicitních záruk, protože to omezí vaše práva podat žalobu v případě pozdějšího sporu.
Řešení sporů. Bez ohledu na to, jak pečlivě smlouvu připravujete nebo jak přátelské vztahy se zhotovitelem máte, může dojít ke sporu. Je běžné, že smlouvy o dílo vyžadují v případě sporu závazné rozhodčí řízení namísto soudního sporu.
Pokud smlouva vyžaduje rozhodčí řízení, nemůžete zhotovitele žalovat. Místo toho musíte podat stížnost rozhodci – odborníkovi ve stavebnictví, který vyslechne obě strany sporu a vydá závazné rozhodnutí řešící daný problém. Rozhodce provede slyšení, kde budou mít obě strany možnost prezentovat své stanovisko k danému problému. Slyšení bude probíhat podobně jako soudní řízení. Na závěr slyšení vydá rozhodce konečné rozhodnutí.
Využití rozhodčího řízení má své výhody, neboť je obvykle levnější a méně formální než soudní řízení. Také budete mít pravděpodobně kontrolu nad výběrem rozhodce. Vzdáváte se však práva na soudní řízení a na rozdíl od soudního řízení se žádná ze stran nemůže proti rozhodnutí odvolat. Pokud jde o volbu rozhodčího nebo soudního řízení, neexistuje špatné rozhodnutí, pokud rozumíte svým právům a omezením.
Odměny advokátů. Zvažte, zda do smlouvy zahrnout ustanovení o tom, která strana v případě sporu uhradí náklady na právní zastoupení. V některých státech nemůže úspěšná strana vymáhat poplatky za právní zastoupení, pokud to nebylo výslovně stanoveno ve smlouvě.
Ustanovení o neplnění povinností dodavatele. Mnoho standardních smluv obsahuje informace o tom, co představuje porušení smlouvy a jak se můžete domáhat svých práv. Pokud tomu tak není, měli byste zahrnout zvláštní ustanovení, které se týká neplnění povinností dodavatele. Je rozumné poskytnout zhotoviteli určitou dobu na nápravu nebo „vyléčení“ problému. V případě, že zhotovitel ani poté problém neodstraní, můžete v zájmu zajištění dokončení stavby přidat ustanovení, které vám umožní najmout jiného zhotovitele. Měli byste mít také právo pozastavit práce nebo vypovědět smlouvu se zhotovitelem v případě neplnění povinností.
Rychlé tipy na ochranu vašich práv ve smlouvě o dílo
Jak bylo popsáno výše, zdánlivě jednoduchá ustanovení smlouvy mohou být překvapivě složitá. Věnujte čas porozumění celé smlouvě a podnikněte následující kroky nezbytné k ochraně svých zájmů:
- ujistěte se, že váš zhotovitel má licenci
- ověřte si u zhotovitele, že je pojištěn (riziko zhotovitele, odškodnění pracovníka)
- prověřte si reference zhotovitele a další informace získáte na Better Business Bureau
- prozkoumejte jakoukoli smlouvu, kterou vám zhotovitel předloží – ujistěte se, že je jasná a úplná
- zvažte, zda si najmete odborníka, který přezkoumá plány a specifikace
- zvažte, zda si najmete právníka, který vám smlouvu přezkoumá a vysvětlí, a
- nejdůležitější je nebát se se zhotovitelem o smlouvě jednat.