Passive Income Real Estate Investing: Rozbor základů

Klíčové poznatky

• Co je to pasivní příjem z nemovitostí?

• Jak začít investovat

• Typy pasivního příjmu z nemovitostí

• Otázky před investováním

Pasivní příjem z nemovitostí je znám jako jeden z nejlepších způsobů, jak získat další zdroj příjmů, dosáhnout zabezpečení v důchodu a nakonec navrhnout plán k dosažení finanční svobody. Pasivní příjmové investování do nemovitostí však nemusí být nutně vhodné pro každého investora. Chtěli byste v investování do nemovitostí zaujmout aktivnější, nebo relativně pasivní roli? Přečtěte si, co vše se o pasivním příjmovém investování do nemovitostí dozvíte, a zjistěte, zda se pro váš typ investorské osobnosti hodí.

Co je pasivní příjmové investování do nemovitostí?

Pasivní příjmové investování do nemovitostí je strategie, díky níž může investor vytvářet příjmy, aniž by se musel aktivně zapojovat. Pojem „pasivní příjem“ se používá volně, protože míra požadované aktivity a zapojení se liší v závislosti na typu investice. Mezi běžné příklady patří pronájem nemovitostí nebo výdělky z investičních portfolií.

Proč potřebujete pasivní příjem?

Pasivní příjem je skvělý způsob, jak vydělávat peníze, aniž byste pro ně museli aktivně pracovat. Sbírejte pasivní příjem, zatímco si užíváte života Místo toho, abyste trávili den prací pro někoho jiného. Zde je několik způsobů, jak můžete využít svůj pasivní příjem:

• Financujte vysokoškolské fondy svých dětí

• Založte a vytvořte si penzijní fond

• Splaťte své dluhy

• Zajistěte si finanční prostředky. svobodu

• Vytvořte si úspory

Jak investovat do nemovitostí s pasivním příjmem

Pasivní příjem může být skvělým způsobem, jak doplnit svůj současný příjem, stejně jako vám pomoci vytvořit finanční toky, které vám pomohou zajistit se na důchod. Jedním z nejoblíbenějších způsobů generování pasivního příjmu z nemovitostí je pronájem nemovitostí. Investoři, kteří správně rozehrají své karty, si mohou vytvořit stálý příjem z příjmů z pronájmu a zároveň mají možnost provádět vylepšení nemovitosti a budovat vlastní kapitál.

Běžně panuje mylná představa, že investování do nemovitostí s pasivním příjmem nevyžaduje téměř žádnou práci. Zájemci o vytváření pasivního příjmu z nemovitostí by však měli plánovat, že se budou aktivně podílet na tom, k čemu by měli přistupovat jako k podnikání. Ať už se jedná o vyhledávání nemovitostí, prověřování nájemníků, najímání správce nemovitostí nebo řešení oprav, vlastnictví nemovitostí s pasivním příjmem vyžaduje určitou míru zapojení. To platí zejména pro ty, kteří chtějí maximalizovat své zisky.

Jedním z klíčů k vybudování úspěšné investice do nemovitostí s pasivním příjmem je plánování a vytvoření rozumné obchodní strategie. To zahrnuje seznámení se s cílovým trhem, ať už se jedná o stejnou čtvrť, jako je vaše hlavní bydliště, nebo dokonce mimo stát, abyste znali místní realitní trendy a hodnoty. Informace, které získáte z realitního trhu, vám pomohou vybrat nejlepší možný trh pro držení nemovitosti s pasivním příjmem a také identifikovat nabídky nemovitostí, které slibují dobrý peněžní tok. Poté, co fáze průzkumu přejde do fáze realizace, budete také potřebovat strategii, jak budete spravovat nájemníky, finance a papírování, stejně jako samotnou nemovitost. Jak vidíte, nemovitost s pasivním příjmem je poměrně složitý proces a možná je termín „pasivní“ trochu zavádějící. Nicméně s dostatečným plánováním, výzkumem a také znalostí správných otázek, které je třeba položit, nebo běžných chyb, kterých je třeba se vyvarovat, budete na dobré cestě k rozumné strategii, která vám může z dlouhodobého hlediska značně usnadnit život.

Chyby začínajících investorů do pasivního příjmu, kterým je třeba se vyhnout

Pasivní příjem může být při úspěšném vytvoření mocným nástrojem budování bohatství. Mnoho investorů se však dopouští chyb, které poškozují jejich dlouhodobý potenciál pasivního příjmu. Řiďte se těmito radami, abyste se vyhnuli začátečnickým chybám, pokud jde o pasivní příjem:

• Nedostatek peněžních toků: Možná jste už slyšeli frázi „hotovost je král“ a totéž vám řekne každý odborník na pasivní příjmy z nemovitostí. Při vlastnictví pronajímané nemovitosti je vaším hlavním cílem získat zhodnocení a zároveň vydělávat stabilní peněžní tok. Trh však může v průběhu času kolísat a ovlivňovat vaše zhodnocení. Cash flow se stává vaším základem, pokud jde o zajištění příjmu a schopnost starat se o svou nemovitost.

• Nedůkladné prověřování nájemníků: Jedním z nejlepších způsobů, jak maximalizovat svůj pasivní příjem z nemovitostí, je pronajímat je pouze nejlepším možným nájemcům. Špatný nájemník se může ukázat jako mnohem dražší než jakékoli volné místo, například v důsledku poškození majetku nebo dokonce zdlouhavého a nákladného procesu vystěhování (nebo v horším případě soudního sporu.) Věnujte čas řádnému prověření nájemníků a nezapomeňte prověřit jejich záznamy a reference.

• Nejste připraveni stát se pronajímatelem: Začínající investoři mohou zvolit přístup investičního nástroje pro pasivní příjem z nemovitostí, aniž by si uvědomili, že být pronajímatelem je náročná činnost, kterou by neměli brát na lehkou váhu. Ujistěte se, že chápete, že ke správě pronajímaných nemovitostí je třeba přistupovat, jako by se jednalo o malé podnikání.

• Nedochází k včasnému výběru nájemného : Pro nové pronajímatele je důležité, aby od samého počátku jasně stanovili pravidla a vedli nájemce k odpovědnosti za jejich dodržování. Nájemníci mohou využít laskavosti pronajímatele a vytvořit si vzorec opožděných plateb nájemného, nebo dokonce mít problém s jejich doháněním. Příliš dlouhé čekání na výběr nájemného nejenže poškodí váš peněžní tok, ale může také vést ke zpožděnému procesu vystěhování, což může vést k nepřátelským emocím na obou stranách.

• Nedodržování aktivní role ve správě: Vlastník by měl aktivně spravovat svou nemovitost i prostřednictvím společnosti pro správu nemovitostí, a to udržováním pravidelného kontaktu s nájemníky a zajišťováním pravidelné péče a údržby nemovitosti. I když to může vyžadovat čas, úsilí a náklady navíc, pomůže to v dlouhodobém horizontu ochránit vaše finanční výsledky. Správná správa nemovitosti může pomoci snížit fluktuaci nájemníků, zvýšit hodnotu nemovitosti a také zabránit nákladům na opravy, kterým se lze vyhnout.

15 různých způsobů vytváření pasivního příjmu v nemovitostech

Mnoho výhodných aspektů pasivního příjmu vás možná přiměje přemýšlet, jak si můžete pasivní příjem vytvořit sami. Naštěstí existuje řada cest, kterými se můžete vydat a které vás dovedou k pasivnímu příjmu. Podívejte se na investiční příležitosti do nemovitostí, které k tomu mají potenciál:

• Jednotky v rodinných domech: Ti, kteří přemýšlejí, jak vytvořit pasivní příjem z nemovitostí, mohou začít u nejběžnějšího z příkladů. Snad nejjednodušší typ nemovitosti, který lze pochopit, je jediný dům nebo byt, který lze koupit a pronajmout pouze jednomu nájemníkovi. Nájemníci v rodinných domech mají tendenci k většímu psychologickému vlastnictví domu, což je vede k lepší péči o nemovitost. Pokud je však jediná jednotka prázdná, nepřináší žádný příjem.

• Duplexy, triplexy a další: Nemovitosti se dvěma až čtyřmi jednotkami nabízejí podobné výhody jako jednotky pro jednu rodinu a zároveň nabízejí nižší nároky na intenzivní správu ve srovnání s bytovými komplexy. Vzhledem k vyššímu počtu nájemníků mohou být tyto nemovitosti o něco náročnější na správu než jednotky pro jednu rodinu, přesto mají tendenci poskytovat lepší perspektivu peněžních toků. Riziko případné neobsazenosti je rozloženo na více jednotek namísto jedné.

• Bytové domy: Tato klasifikace budov se často používá u nemovitostí s pěti a více jednotkami. Investoři si mohou místo úvěru na bydlení vzít komerční úvěr a využívat úspor z rozsahu. Měli by se však připravit na intenzivnější správu nebo najmout profesionála na správu nemovitostí.

• Komerční budovy: Komerční nemovitosti lze pronajmout maloobchodním nájemcům s dlouhodobými nájemními smlouvami, což slibuje stabilnější tok příjmů. Komerční nájemce však může být obtížnější nahradit a mají tendenci vysoce přizpůsobovat nemovitost svým obchodním potřebám. Investoři by měli počítat s delší dobou neobsazenosti a také s nutností spotřebovat náklady na přestavbu prostor mezi nájemci.

• Smíšené stavby: Poptávka po developerských projektech se smíšeným využitím neustále roste a může poskytnout zázemí nájemcům bytových, kancelářských, maloobchodních, průmyslových a institucionálních prostor. Investoři mohou v rámci jedné nemovitosti využívat různé zdroje příjmů a délky pronájmu.

• Průmyslové komplexy: Ačkoli při zmínce o pasivním příjmu se většinou vybaví rezidenční nemovitosti, není třeba opomíjet ani nemovitosti zaměřené na komerční sektor. Komerční skladové, skladovací nebo výrobní prostory mohou poskytovat stabilní výkon a zároveň vyžadovat minimální správu. Je třeba si uvědomit, že fluktuace nájemců může vést k delším neobsazeným prostorám.

• Samostatná skladovací zařízení: Veškeré náklady na zařízení a neobsazenost lze rozložit na mnoho jednotek, což se rovná relativně nízkým nákladům na jednotku. Tato zařízení však vyžadují zákaznický servis a tým manažerů, kteří často zaměstnávají personál v areálu po delší dobu. Kromě toho by majitelé měli počítat s náklady na zabezpečení a pojištění.

• Parky pro mobilní domy: Mobilní domy nabízejí atraktivní možnost bydlení pro obyvatele v ekonomické zátěži nebo na trzích, kde ceny bydlení prudce vzrostly. Investoři, kteří vlastní park mobilních domů, obvykle vlastní pozemek a zároveň vybírají nájemné od obyvatel, kteří se rozhodnou umístit svůj mobilní dům na pozemku. Protože je tato investice poměrně kapitálově náročná, investoři do ní často vstupují jako součást fondu nebo ve více partnerstvích.

• Pozemky: Investice do pozemků sama o sobě může být jedinečnou nikou a může být použita ke zlepšení nebo rozdělena k prodeji jako menší pozemky. Tato strategie může být účinná, pokud investor najde pozemek v oblasti, která je na vzestupu nebo bude brzy zastavěna, a prodá jej se ziskem. Pozemek však může být ošemetný, protože existuje jen velmi málo způsobů, jak z něj získat příjem, když leží prázdný.

• Rekreační pronájmy: Nemovitost může představovat dobrého kandidáta na krátkodobý nebo prázdninový pronájem, zejména na trzích s významným počtem přechodných obyvatel a také turistických atrakcí. Investoři, kteří vlastní rekreační pronájem, mohou často účtovat vyšší poplatky za noc než v případě dlouhodobého nájemce. Rekreační pronájmy však vyžadují neustálé plánování, vyřizování storen, placení za úklidové služby a starosti s volnými sezónami.

• Real Estate Investment Trusts (REITs): REITs lze považovat za podílový fond a nabízejí jednotlivcům možnost investovat do sektoru nemovitostí a přitom zůstat zcela pasivní. Cílem REITs jsou obvykle luxusní nebo komerční nemovitosti a mohou kolísat v korelaci s obecným akciovým trhem.

• Daňové zástavní listy &: Vláda si vyhrazuje právo zabavit nemovitost, když nejsou zaplaceny daně. Investoři mají možnost odkoupit nemovitosti zatížené daňovými zástavními právy s výraznou slevou, ale měli by jednat pouze v případě, že mají pevnou strategii.

• Investice do bankovek: Zájemci o bydlení mají možnost vzít si místo běžného úvěru úvěr na bydlení ve formě soukromé směnky. Kolem nákupu a prodeje těchto směnek, z nichž některé jsou v prodlení, existuje velký trh. Investoři mohou nakupovat výkonné i nevýkonné směnky od jiných vlastníků se slevou. To jim poskytuje právo inkasovat měsíční splátky nebo převzít vlastnictví nemovitosti, pokud majitel nemovitosti nesplácí.

• Půjčky z tvrdých peněz: Investoři, kteří mají dostatečnou likviditu, mohou zvážit soukromé půjčování peněz na pomoc jiným osobám při koupi nemovitosti, které slíbí splatit jistinu s vysokou úrokovou sazbou. Konečným uživatelem je často investor typu fix and flip, který potřebuje rychlý přístup k likviditě, aby se mohl vrhnout na obchod. Vždy však existuje riziko, že obchod nedopadne dobře a dlužník nesplácí své závazky.

• Obnovy nemovitostí: Opravy a převracení nemovitostí vyžadují aktivnější roli v investování do nemovitostí, ale mohou být poměrně lukrativní. Nemovitosti, které se nacházejí na perspektivním trhu s pronájmem, ale neodpovídají svému vzhledu a stavu, mohou před pronajmutím projít fází rehabilitace.

Otázky, které je třeba položit před investicí do nemovitosti s pasivním příjmem

Znáním správných otázek mohou jednotlivci učinit co nejvíce informované rozhodnutí. Výjimkou není ani investování do nemovitostí s pasivním příjmem. Položení co nejvíce otázek předtím, než se pustíte do investiční transakce, představuje důležitou součást mininistrativní due diligence a je krokem, který by neměl být nikdy vynechán. Níže uvedený průvodce obsahuje seznam kritických otázek, které je třeba položit před investicí do nemovitosti s pasivním příjmem, spolu s úvahami o každé z nich:

Shrnutí

Pokud hledáte stabilní metodu budování finanční svobody v čase, pak jsou možná nemovitosti s pasivním příjmem tou správnou investiční strategií právě pro vás. Pokud jste však z výše uvedené diskuse něco vyvodili, mělo by to být to, že slovo „pasivní“ může být poněkud ošidné. Každý investor by měl vždy jít do obchodu s předsevzetím, že bude dbát na náležitou péči, klást správné otázky a poskytovat takovou míru angažovanosti a zapojení, jaká je nutná k tomu, aby byla daná investiční strategie úspěšná.

Chcete být schopni odejít do důchodu ve finanční pohodě?

Náš nový online kurz o nemovitostech vám pomůže naučit se investovat do pronájmu nemovitostí, které vám pomohou zvýšit měsíční peněžní tok. Expert na investice Than Merrill se s vámi podělí o základní principy investování do nemovitostí, které na dnešním realitním trhu fungují nejlépe.

Zaregistrujte se na náš bezplatný jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se vzdělávat v tom, jak investovat na dnešním trhu s nájemními nemovitostmi!