Proč je koupě bytu jako nemovitosti k pronájmu špatný nápad

Nedávno jsem neuspěl při pokusu o koupi bytu jako nemovitosti k pronájmu. Pět dní před uzavřením jsem musel od obchodu odstoupit. Na vlastní kůži jsem se přesvědčil, že z bytů nejsou dobré nemovitosti k pronájmu.

Celkově jsem přišel asi o 1 000 dolarů kvůli souvisejícím nákladům, které koupi předcházely. Nakonec byl odchod nejlepší rozhodnutí a potenciálně mi ušetřil některé budoucí bolesti hlavy a další náklady.

S hořkou příchutí v ústech z tohoto nepovedeného obchodu jsem přeorientoval své investování do nemovitostí na crowdfunding, kde mohu investovat ze svého domácího počítače.

Dvě platformy, na kterých investuji, jsou:

• Fundrise (přečtěte si mou recenzi) – Nejlepší pro začátečníky. Minimální částka pro začátek je 500 dolarů.
• PeerStreet (přečtěte si mou recenzi) – Nízkorizikové obchody s dluhy. Jednoduchá platforma. Pouze akreditovaní investoři. Minimálně 1 000 USD.

Oboje jsou mnohem jednodušší způsoby, jak se dostat ke kvalitním komerčním a rezidenčním transakcím bez obrovských záloh a rizika.

Další špičkové crowdfundingové platformy pro akreditované investory:

• EquityMultiple (přečtěte si mou recenzi) – Pro komerční a multifamily transakce.
• RealtyMogul (přečtěte si mou recenzi) – Jak individuální transakce pro akreditované investory, tak REIT pro neakreditované.
• CrowdStreet – Špičkové transakce s průměrným ročním výnosem 33 % k únoru 2019.

Pokud se pokusím koupit další nájemní nemovitost, příště pravděpodobně využiji službu, jako je Roofstock. Roofstock usnadňuje nákup předem prověřených nájemních nemovitostí, které mají cash flow hned první den. Vyhýbají se bytům a místo toho se zaměřují na rodinné domy. Prohlížení nemovitostí na jejich webových stránkách je zdarma.

Přečtěte si mou recenzi společnosti Roofstock zde.

Takže co se pokazilo, když jsem se pokusil koupit byt jako nemovitost k pronájmu?

Pozadí

Už rok jsem hledal novou nemovitost k pronájmu na Redfinu. Vlastním již jeden byt jako nájemní nemovitost, ve kterém jsem dříve bydlel. Předtím jsem snížil nabídku na druhý byt a byl jsem přeplacen překupníkem, který zaplatil katalogovou cenu.

Od té doby jsem si prohlédl řadu dalších nemovitostí a jedna mě nedávno zaujala. Největším lákadlem této jednotky byla její prémiová poloha… ideální pro chůzi do všech druhů obchodů, restaurací, potravin a všeho, co si nájemník na vysoké úrovni přeje. Byla to také ideální poloha pro mě, nedaleko, takže jsem ji mohl spravovat sám.

Tato jednotka byla malá jednopokojová, většinou aktualizovaná a ve výborném stavu. Inspekce proběhla dobře a viděl jsem jen velmi málo věcí, které by se na ní mohly potenciálně pokazit. I když je malá, nemohu dostatečně zdůraznit, jak dobrá byla lokalita, až do samotného bloku.

Metroregion DC je drahý na bydlení. Je také považován za špatné místo pro investory. Ale nemám zájem kupovat nemovitost v jiném státě, protože ji chci spravovat sám a nechci další daňové potíže.

Jsem ochoten akceptovat nižší výnos z hotovosti za solidní nemovitost ve výborné lokalitě. Mnoho nemovitostí v mé oblasti přitahuje kvalitní nájemníky s nízkým rizikem, pokročilým vzděláním a stabilními a zdravými platy.

Ačkoli koupě bytu jako nemovitosti k pronájmu není ideální investicí do nemovitostí kvůli bytovému družstvu, společným výdajům a sdružení bytových domů, jsou to pro mě v této fázi nejdosažitelnější nemovitosti. Investoři si musí najít svou vlastní nejlepší niku pro investování do nemovitostí v místě svého bydliště.

Investiční nemovitosti vyžadují 20-25% akontaci. U nemovitosti za 200 000 dolarů to znamená 40 000 nebo 50 000 dolarů potřebných k získání dobrého úvěru. Městské domy by byly lepším investičním nástrojem, ale prodávají se minimálně za dvojnásobek této ceny a ani zdaleka nedosahují pravidla 1 % (jako obecné pravidlo investování do nemovitostí platí, že nájemné vybrané za měsíc by se mělo rovnat 1 % prodejní ceny.

Takže u nemovitosti za 200 000 dolarů by se nájemné mělo pohybovat kolem 2 000 dolarů měsíčně). Katalogová cena této nemovitosti se pohybovala kolem 200 000 USD.

Konta v okolí se mohou pravidlu 1 % přiblížit, pokud je jednotka oceněna tak, aby se prodávala, a je ve skvělé lokalitě. Tato nemovitost se pravidlu 1 % přiblížila, ale ne zcela. Přesto jsem věděl, že by se snadno pronajala kvalitnímu nájemníkovi a měla by velmi malou údržbu.

Nabídka

Tato konkrétní nemovitost byla uvedena mírně pod reálnou tržní hodnotou ve srovnání s nedávnými údaji o místních prodejích. Nepotřebovala však žádné modernizace a byla připravena k pronájmu. Chtěl jsem přijít s číslem, které by bylo pod katalogovou cenou, ale ne úplně pod cenou.

Věděl jsem, že nabídka s nízkou cenou bude odmítnuta, protože se jednalo o novou nabídku nemovitosti s významnými nedávnými modernizacemi. Můj agent se také dozvěděl, že odmítli několik předchozích nízkých nabídek.

Po diskusi s mým agentem jsme se dohodli, že moje nabídka by měla být o 3 % nižší než nabídková cena. Tuto úroveň by bylo obtížné odmítnout, protože prodávající byl motivovaný. Byla dostatečně vysoká na to, abychom mohli očekávat protinávrh namísto úplného odmítnutí.

Po obdržení mé nabídky prodávající odpověděl protinávrhem, ve kterém mi vyšel vstříc s cenou na půl cesty. To bylo podle mého agenta typické. Podle mých dosavadních zkušeností, když vás někdo požádá, abyste mu vyšli vstříc na půl cesty při vyjednávání o ceně, nevyjednává z pozice síly.

Byl jsem připraven o tuto nemovitost přijít kvůli několika tisícům dolarů, takže jsem protinabídku odmítl. Asi po 12 hodinách prodávající neochotně přijal mou původní nabídku, protože byl motivován a neměl v ruce žádnou jinou.

Financování

Mám člověka, který mi poskytl úvěr a kterého jsem pětkrát využil při koupi nemovitosti a refinancování. Pokaždé, když mi nabídl sazby, jsem šel k jiným makléřům, abych našel konkurenční sazby. Pokaždé porazil konkurenci o 1/8.

Po celou dobu jsem plánoval koupit tento byt s 20% akontací. Když jsem však dostal nabídky, sazba na byt byla o 3/8 vyšší, než kdybych složil 25 %. 4,625 % oproti 4,25 %.

Jelikož se jednalo o dlouhodobou investici s fixní sazbou, rozhodně jsem chtěl nižší sazbu a rozhodl jsem se vložit další peníze, abych získal lepší sazbu.

Můj věřitel mi uvedl několik důvodů, proč je sazba vyšší pro 20% akontaci, a vše se týkalo úvěrových standardů Fannie Mae (pro zahraniční čtenáře, Fannie Mae je pseudovládní subjekt, který ručí za úvěry pro banky).

4,25 % u 30leté fixace je dobrá sazba pro investiční úvěr, takže jsem ji uzamkl, jakmile jsem mohl. K mému překvapení byla stejná sazba i u hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) 5/1, takže se zdá, že Fannie Mae se jim chce pro investory vyhnout, alespoň podle mých zkušeností.

25 % akontace se rovnalo téměř 10 000 dolarů navíc jako záloha, takže jsem z toho nebyl nadšený. To by můj fond pro případ nouze/možností snížilo téměř na nulu. Ale potom jsem mohl přestavět a zřídit si HELOC na svůj primární dům, abych se vypořádal s případnými nepředvídanými výdaji, které by se objevily.

Pád

Vše šlo hladce několik týdnů po přijetí mé nabídky. Inspekce dopadla dobře a tato nepředvídatelná podmínka byla zrušena. Prodávající souhlasil s odstraněním problémů, které jsme identifikovali. Vše probíhalo podle plánu, nicméně jsem byl neoblomný a chtěl jsem včas obdržet dokumentaci k bytovému domu, abych zjistil, jak je sdružení spravováno.

Často se stává, že dokumentace k bytovému domu je nedomyšlená, zejména pro kupující, kteří kupují dům poprvé. Jsou však nesmírně důležité. Nechcete přece koupit byt ve špatně spravovaném bytovém družstvu. Koupě bytu znamená, že musíte dodržovat jejich pravidla, předpisy a poplatky.

Pokud nebudete platit, může vám být zabaven. Když neplatí ostatní vlastníci, mohou se vaše poplatky rychle zvýšit. Pokud existuje nesplacený dluh, možná budete muset řešit jednorázové náklady na jeho splacení. Nízké rezervy znamenají, že může být zapotřebí více zvýšení sazeb, aby se to dohnalo.“

Se svým druhým bytovým domem jsem se potýkal se spoustou blbostí bytového družstva. Sazby se prvních několik let prudce zvyšovaly a pravidelně se kazily zásadní věci.

S lepším managementem to teď běží hladčeji a poslední dva roky se sazby nezvyšují. Ale přesto ve mně předchozí zkušenosti s bytovými družstvy vyvolaly skepsi.

Moje opakované žádosti o dokumenty se setkaly s odpovědí „to nemůžeme ovlivnit, dostaneme je, až je dostaneme“ od mého agenta. Koupě nemovitosti je podmíněna přečtením dokumentů a souhlasem, že budete dodržovat pravidla a požadavky na platby. Agent prodávajícího stále opakoval: „dostanete je a nebudou žádná překvapení.“

V posledním týdnu před uzavřením jsem začal dostávat omezené množství dokumentů. Chyběla v nich zcela základní fakta, jako kolik jednotek je součástí sdružení a kdy byly vyměněny střechy. Požádal jsem o další informace a prodávající musel skákat přes obruče, aby je získal. Něco nebylo v pořádku.

Poplatky HOA se oproti předchozímu roku zvýšily o 8 %, aniž by bylo uvedeno vysvětlení. Musel jsem podat další zvláštní žádost o nahlédnutí do studie rezerv. Nebyly dodány žádné auditované finanční údaje, pouze smutný jednostránkový rozpočet.

Jedním z požadavků Fannie Mae je, že správcovská společnost musí dodat formulář s odpověďmi na otázky. Musí být splněny určité prahové hodnoty, aby společnost Fannie mohla za úvěr ručit a chránit své zájmy a zájmy dlužníka.

U investorského úvěru společnost Fannie preferuje, aby míra obsazenosti vlastníků v bytovém družstvu byla vyšší než 50 %. V tomto případě bylo 56 % jednotek pronajato investory, takže míra obsazenosti vlastníky byla pouze 44 %.

Aby se to obešlo, je běžné, že zprostředkovatelé úvěrů předkládají dopis s žádostí o výjimku, které je často vyhověno. 6 % není velký problém ani pro Fannie.

Po další analýze se Fannie rozhodla žádost o výjimku zamítnout. Důvod? Míra neplatičství poplatků HOA byla 15 %, což znamená, že 15 % obyvatel neplatilo své poplatky. Už to samo o sobě bylo velkým varovným signálem!

To vše se dělo bez mého vědomí. Kdybych viděl tu 15% míru neplatičství, nabídku bych neučinil. Ale takhle ten proces nefunguje. Tuto informaci mi pohodlně nikdy neposkytli.

Naštěstí a překvapivě mi Fannie Mae kryla záda. Fannie žádost o výjimku zamítla a najednou jsem byl bez úvěru.

Můj nesmlouvavý úvěrový makléř mi zavolal, aby mi tu novinu oznámil. Řekl mi, že existují i jiné úvěrové produkty, ale žádný nemá tak dobré podmínky. Za těchto okolností by byla sazba o 100 bazických bodů vyšší a na 5/1 ARM. Vyšší sazba mi zmařila rentabilitu. Příliš velké riziko.

Nehledě na to, že jsem s tou mírou delikvence nechtěl mít nic společného. Také jsem zjistil, že sdružení změnilo správcovskou společnost pouhé tři měsíce před tím vším a s novou společností už byli nespokojeni! A ukázalo se, že prodávající byl ve správní radě sdružení. Další červená vlajka. Viděl ten nepořádek z první ruky a chtěl odtamtud pryč.

Ačkoli jsem povoláním prodejce, považuji svého úvěrového makléře za velmi znalého a důvěryhodného. Utěšoval jsem se jeho radou, která byla stejným rozhodnutím, jaké jsem učinil, když jsem se dozvěděl o stavu úvěru… odejít od tohoto obchodu. To jsem také udělal.

Naučení z koupě bytu jako nemovitosti k pronájmu

Těch 1 000 dolarů, o které jsem přišel, bylo za inspekci, odhad a vyhledání vlastníka. Není to super, ale v tuto chvíli mě to příliš netrápí. Ty peníze šly z mých ostatních rezerv na pronájem bytů, které jsou velmi zdravé.

Mám teď na byty hořkou pachuť v ústech. Bolesti hlavy se lze vyhnout tím, že si místo bytu jednoduše koupíte mezonet, městský dům nebo rodinný dům. Bohužel tyto jiné typy nemovitostí jsou v nejlepších lokalitách v mém okolí mnohem dražší a vyžadovaly by mnohem více peněz předem.

Možná jsem si mohl před podáním nabídky vyžádat více dokumentů k bytu. Vzhledem k tomu, jak tento proces probíhal, bych je asi nedostal.

Před uzavřením jsem konsolidoval hodně peněz na svém běžném účtu, abych pokryl zálohu a náklady na uzavření. Když jsem ty peníze dával dohromady, měl jsem opravdu pocit, že mi budou chybět, až budu stříhat šek. Mám rád, když mám po ruce hodně hotovosti pro případ nouze a příležitosti.

Po uzavření bych musel znovu vytvořit rezervy a omezit investování do dividend. Výnos z hotovosti by po odečtení všech mých výdajů činil asi 9 % na horní hranici nájemného a 6 % na dolní hranici. Takové výnosy se v mé oblasti hledají těžko. Kdyby však došlo k velkému bolehlavu asociace nebo zvýšení sazeb, tento výnos by mohl rychle klesnout.“

Jednotka se vrátila na trh ve stejný den, kdy jsme podepsali smlouvu ukončující naši transakci. Můj agent řekl, že prodávajícímu to bylo jedno, protože si myslel, že jednotka má mnohem vyšší hodnotu než moje nabídka. O několik dní později šla jednotka znovu do prodeje. Tentokrát se pravděpodobně prodá jako jednotka obývaná vlastníkem.

Naneštěstí pro kupujícího se brzy dozví o špatně spravovaném sdružení, do kterého vstoupí.

Prozatím odkládám své snahy o pronájem a ukládám nový kapitál do Fundrise a PeerStreet a nebudu se už nikdy pokoušet koupit byt jako nemovitost k pronájmu.

V budoucnu možná budu uvažovat o rodinném domě na klíč s využitím makléře na klíč, jako je Roofstock, abych našel solidní předem prověřené nabídky.

Dalším krokem nahoru je městský dům v méně žádané lokalitě nebo hlouběji na předměstí. Slušný městský dům by si vyžádal dvojnásobnou zálohu, ale ty, na které jsem se ptal, by nevybraly požadovaný nájem, aby čísla vyšla. Budu muset rozšířit své hledání a být trpělivější, pokud budu chtít koupit druhý nájemní dům.

Prozatím budu zdvojnásobovat své investice do dividend a udržovat zdravý fond příležitostí pro další možné investice, které se objeví, nebo velký pokles trhu. Prozatím jsem s pronájmem bytů skončil.

Museli jste někdy odstoupit od obchodu s nemovitostmi nebo jste koupili byt jako nemovitost k pronájmu?