Měsíce nařízeného pobytu v domácnosti, rostoucí počet infekcí a úmrtí, práce na dálku, zatímco děti chodí do školy ve vedlejší místnosti, zavírání podniků „stop and start“ a pandemie COVID-19, to vše mělo nečekaný – a seismický – dopad na trh s nemovitostmi v Miami-Dade. Jen to není takové, jak si asi myslíte.
„Jak týdny ubíhaly, všichni jsme začínali šílet a docházely nám nervy, zvlášť když jsme byli všichni nalepení v malém bytě,“ říká Maria Ester Mercaderová, která žije s manželem a třemi syny v bytě se dvěma ložnicemi bez balkonu v Key Biscayne.
Mercaderová uvažovala o koupi domu už několik let, ale COVID nakonec manželům zatrhl tipec. „Bylo nám opravdu smutno za naše tři kluky, kteří teď žadonili o ‚velký dům‘ s ‚velkou terasou‘,“ řekla.
Ale stejně jako mnoho lidí v Miami-Dade, kteří nakupují rodinný dům v rámci své cenové kategorie, vyšla Mercaderová zatím naprázdno.
COVID-19 se ukázal být nečekaným přínosem pro trh s rezidenčními nemovitostmi a další překážkou pro kupce domů s přemrštěnou cenou. Historicky nízké úrokové sazby a horečka kolem bytových domů zvýšily poptávku (a ceny) po rodinných domech a hýbou dokonce i s pomalým a přeplněným trhem s byty.
Podle zprávy MiamiReport Q3 Update, kterou tento týden vydala společnost RelatedISG International Realty, společný podnik, který v roce 2011 spoluzaložili Craig Studnicky, prezident společnosti RelatedISG, a generální ředitel společnosti Related Group Jorge Perez, pouze 0,5 %.67 % všech rodinných domů v okrese Miami-Dade – neboli 4 516 z 678 860 – je v současné době uvedeno k prodeji nebo pronájmu v Miami Multiple Listing Service.
Ze zprávy vyplývá, že procento zahraničních kupujících oproti domácím americkým kupujícím se od roku 2010 překlopilo ze 49 % zahraničních a 21 % domácích na současných 23 % zahraničních ku 49 % domácích. Na základě údajů z daňových přiznání studie také uvádí, že Florida je volbou číslo 1 pro lidi stěhující se z New Yorku, New Jersey, Illinois a Massachusetts.
To je obrovské zlepšení oproti dubnu, kdy se svět uzavřel a objem realitních transakcí se náhle zastavil na mrtvém bodě.
„Už jsem zažil jiné recese – začátek 90. let, 11. září, bankovní krizi v roce 2008 – ale v dubnu jsem si myslel, že sklouzneme do největší celosvětové recese, jakou člověk zná,“ řekl Studnický. „Tohle bylo bezprecedentní. Říkal jsem si, že by se mohly stát fronty na chleba.“
Pět měsíců poté se země stále potýká s pandemií, ale trh s nemovitostmi se odrazil s nečekanou silou.
„Domy se prodávají tak horečným tempem, že se zásoby neuvěřitelně ztenčují a ceny rostou,“ řekl Studnicky. „Kupující nyní říkají: ‚Ukažte mi nějaké byty‘, protože domy jsou nyní trhem prodávajících. Kupující už nenajdou výhodnou nabídku. Pokud chtějí výhodnou nabídku, jsou to nyní byty.“
Ron Shuffield, prezident a generální ředitel společnosti Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, uvedl, že pokles zásob rodinných domů byl dramatický. V ideálním případě by se zdravá zásoba bytů měla pohybovat v rozmezí šesti až devíti měsíců, což znamená, že by trvalo tak dlouho, než by se prodaly všechny nemovitosti na trhu.
Od května 2020 se však zásoba rodinných domů dramaticky zmenšila, a to ze 7,3 měsíce nabídky na 3,2 měsíce na konci srpna. V důsledku poptávky vzrostly také mediánové prodejní ceny, a to z 375 000 USD v květnu na 425 000 USD v srpnu (včetně uzavření na poslední chvíli). To je podle Asociace realitních kanceláří v Miami nejvyšší hodnota od roku 2007, kdy mediánová prodejní cena dosáhla tehdejšího rekordu 380 000 USD, přestože stávající zásoby byly mnohem větší.
Stejně dramatická je i změna na trhu s byty: z 24měsíční nabídky v květnu na 12,8měsíční ke konci srpna. Mediánové prodejní ceny na tomto trhu se také začaly plíživě zvyšovat – z 259 000 USD v květnu na 275 000 USD v srpnu – ale stále je zde dostatek zásob na to, aby se byty staly trhem pro kupující.
„Lidé, kteří uvízli v 50patrové budově, chtějí být v městském domě,“ řekl Shuffield. „Bytové domy jsou rozhodnutím o životním stylu. Během pandemie to bylo velmi nepohodlné. Ale toto nepohodlí poměrně rychle pomine. Příští rok touto dobou, pokud se opět nestane něco se světovým zdravotnictvím, se prodej bytů v celém okrese zvýší.“
Kde se prodává
Šuffieldův rozpis prodejní aktivity rodinných domů, bytů a městských domů podle obcí v Miami-Dade ukazuje konkrétní čtvrti, kam se kupující v posledních třech měsících vydali. Mezi největší zisky patří:
▪ V Miami Shores (mediánová hodnota domu: 569 608 USD) počet uzavřených prodejů od 1. června do 31. srpna oproti stejnému období loňského roku vyskočil o 42,6 %. Celkový dolarový objem prodejů vzrostl o 29 %, z 46 milionů dolarů na 51 milionů dolarů.
▪ Palmetto Bay (mediánová hodnota domu: 310 471 dolarů) vykázalo nárůst počtu uzavřených prodejů o 6,3 % a skok v celkovém dolarovém objemu prodejů o 14 %, z 65,1 milionů dolarů na 74,2 milionů dolarů.
▪ Key Biscayne (mediánová hodnota domu: 1 079 895 USD) zaznamenala 43% nárůst celkového dolarového objemu prodejů, a to ze 101 milionů na 144 milionů USD.
Poptávka po těchto čtvrtích žene ceny vzhůru – a mění nákup domů v gladiátorský sport.
„Miami Shores je konzervativní čtvrtí, pokud jde o růst cen,“ říká Ines Hedegus-Garcia, ředitelka pro strategii a inovace ve společnosti Avanti Way Realty. „Z investičního hlediska je solidní… nárůsty byly postupné.
“ Nyní jsme svědky několika scénářů nabídkových válek. Mám kupce, který přišel o dvě nemovitosti v Miami Shores a má záložní smlouvu na další nemovitost pro případ, že by probíhající prodej zkrachoval. Šli jsme se na ni podívat ve stejný den, kdy se objevila v MLS, a už měla smlouvu.“
„Lidé, kteří žijí v Shores, mají tendenci v Shores zůstat,“ řekla. „Žiji tam už 35 let. Vždycky jsem měla svůj dům ráda, ale nikdy jsem ho nemilovala. Teď s pandemií jsem si uvědomila, jak úžasný můj dům vlastně je.“
Národní růst cen domů
Stejný jev se odehrává na celostátní úrovni. Podle zářijové měsíční zprávy serveru realtor.com o trendech v oblasti bydlení se počet rodinných domů na trhu meziročně snížil o 39 % oproti loňskému září, což se rovná 529 000 nabídek méně. Domy se prodávají o 12 dní rychleji než v roce 2019 a o tři dny rychleji než v srpnu 2020. A mediánová prodejní cena vystřelila na 350 000 USD, což představuje meziroční nárůst o 11 %.
Ze zprávy vyplývá, že i když se mediánová prodejní cena domů v oblasti Tri-County stále plíživě zvyšuje – v září činila 410 000 USD, což je regionálně o něco méně než v Miami-Dade a Browardu – jižní Florida se v seznamu 50 amerických metropolí s největším meziročním skokem mediánových cen umístila na nízkém 47. místě.
Prvních pět míst na seznamu obsadily Cincinnati (318 000 USD, růst o 16,9 %), Boston (677 000 USD, růst o 16,4 %), Philadelphia (344 000 USD, růst o 15,6 %), Indianapolis (286 000 USD, růst o 15,2 %) a Buffalo (230 000 USD, růst o 15 %).
Jen Orlando, Pittsburgh a Los Angeles se dostaly na nižší hodnoty než jižní Florida.
„Mnoho kupujících má po začátku školního roku tendenci hledání bydlení pozastavit, ale dálkové studium a touha po větším prostoru i v září podporovaly zájem kupujících,“ uvedla Danielle Haleová, hlavní ekonomka portálu realtor.com. „Nezvykle vysoký zájem kupujících spolu s historicky nízkými zásobami a příznivými hypotečními sazbami vytváří na trhu s bydlením dokonalou bouři. To je sice dobrá zpráva pro každého, kdo chce prodat svůj dům, ale zároveň to vytvořilo obrovskou konkurenci mezi kupujícími.“
První kupující
Prodej domů, který je dalším ukazatelem silného trhu, rovněž vzrostl. Národní asociace realitních kanceláří (NAR) uvádí, že očekávané prodeje domů se v srpnu meziročně zvýšily o 24,2 % a oproti červenci 2020 o 8,8 %. Také podle NAR bylo v červenci 33 % všech kupujících domů v USA prvonabyvatelů s průměrným věkem 33 let a příjmem domácnosti 74 900 USD.
V Miami-Dade byl nárůst této demografické skupiny explozivní.
„Třetinu hypoték, které jsme zaznamenali od června do srpna, tvořili kupující prvního bydlení, což představuje meziroční nárůst o 200 %,“ uvedl Alberto Carrillo, oblastní manažer prodeje Miami Beach společnosti The Keyes Company. „Když chybí spotřebitelská důvěra v ekonomiku, lidé tíhnou k bydlení, protože je hmatatelné. Je to základní potřeba, takže neztrácí na hodnotě.“
Podezírá region, že koncem roku může dojít k nárůstu rozvodů poté, co lidé uvízli ve svých domech na tak dlouhou dobu, ale říká, že „nemovitosti nezpomalí.“
Carrillo uvedl, že jednou ze čtvrtí s nejvyšší prodejní aktivitou je Edgewater – konkrétně PSČ 33137, kde Keyes zaznamenal meziroční nárůst prodejů o 141 % a pokles hotovostních prodejů ze 47 % na 24 %. Podle společnosti Zillow činí mediánová hodnota domů v této oblasti, která se skládá převážně z bytů a městských domů, 310 471 USD.
Zpráva společnosti Elliman o nově podepsaných smlouvách ze září 2020 rovněž poukazuje na rostoucí poptávku. V Miami-Dade došlo k meziročnímu nárůstu podepsaných smluv o 20,8 % – 1 335 oproti 1 105 – přičemž většina z nich se týkala domů v cenovém rozpětí 400 000 až 800 000 USD. Počet nových nabídek domů s cenou nižší než 399 999 USD se v září oproti stejnému období loňského roku propadl o 72 %.
Trh s byty zaznamenal mírnější nárůst celkového počtu podepsaných smluv – 7 % – většina z nich se však týkala cenového rozpětí 200 000 až 500 000 USD. Celkový počet nových nabídek se meziročně propadl o 46,4 %, přičemž největší pokles byl zaznamenán v cenově dostupném (200 000 až 299 999 USD) a 500 000 až 599 999 USD cenovém rozpětí.
Lákání investorů
Boom prodejů láká do oblasti také nové investory. Jadon Newman, zakladatel a generální ředitel soukromé investiční společnosti Noble Capital Group se sídlem v Austinu, která se specializuje na poskytování úvěrů na nemovitosti, uvedl, že společnost plánuje expandovat na 25 trhů v USA – včetně Miami-Dade – poté, co se posledních 18 let soustředila na Texas.
„Sledujeme předstihové ukazatele, jako je nedostatek bytů a růst počtu obyvatel, což jsou v Miami velké faktory,“ řekl Newman. „Jediný způsob, jak bude trh nadále dýchat, je zahájení nové výstavby a obnova staršího bytového fondu v centru města a v univerzitních oblastech. Tyto trhy začínají trochu měknout, protože lidé se stěhují na předměstí.
„Tato pandemie v nás probudila veškerou odvahu, která byla potřeba ke změnám v životě,“ řekl Newman. „Ale konečný dopad pandemie se teprve ukáže. Můžete ušetřit peníze tím, že necháte své zaměstnance pracovat z domova? Pokud ano, jak to ovlivní trh s nemovitostmi?“