Vlastnictví domů s omezeným vlastnictvím

Přehled

Deed restrictionSoukromé dohody, které omezují využití nemovitosti, jak je uvedeno v listině. Pomáhá udržet dlouhodobou dostupnost domů postavených s významnou dotací. s pomáhá zajistit dlouhodobou hodnotu počáteční investice do dostupného bydlení pro komunitu tím, že omezuje jakýkoli následný prodej domu dlužníkům s příjmem za dostupnou cenu. Omezení dalšího prodeje jsou připojena k listině vlastnictví a mohou být uplatňována po několik desetiletí nebo i déle, v závislosti na státním právu. Kupující nemovitostí s omezením převodu si obvykle mohou ponechat některé, ale ne všechny výhody plynoucí z růstu ceny domu, čímž se zachovává trvalá dostupnost pro dalšího kupujícího v souladu s podmínkami omezení.

Omezení převodu vlastnictví domu lze použít k zachování dlouhodobé dostupnosti bydlení v jakékoli komunitě. Může být zvláště cenná tam, kde je zapotřebí velkých částek pomoci, aby se ceny domů dostaly na dosah rodinám s nízkými a středními příjmy, a tam, kde se očekává rychlý růst cen domů.

Tato část popisuje některé z úvah pro obce, které mají zájem o rozvoj vlastnického práva k nemovitostem.

Přístup

Omezení vlastnického práva k nemovitostem stanoví podmínky na listu vlastnictví, které určují určitá omezení nebo přípustné využití. Tyto podmínky, známé také jako kovenanty, „běží s pozemkem“ a v důsledku toho zavazují současné i budoucí vlastníky domů. Omezení v listině vlastnictví jsou již léta používána developery a sdruženími kondominií, obvykle za účelem stanovení omezení velikosti domů nebo estetických možností, například omezení výběru přijatelných barev vnějšího nátěru domů v rámci subdivize. Tento nástroj si osvojily také místní samosprávy a neziskové organizace jako metodu zachování cenově dostupného vlastnictví domů. Za tímto účelem jsou na nemovitost uvalena majetková omezení, která omezují podmínky budoucích prodejů, aby byla zachována dostupnost pro další kupující.

Vlastnictví domů s majetkovým omezením je formou sdíleného vlastnictví domů. Mezi další formy patří komunitní pozemkové fondy a družstva s omezeným vlastním kapitálem. Vlastnictví domů se sdíleným kapitálem je přístup k vlastnictví domů, který vyvažuje dvojí cíl, a to zachovat dlouhodobou dostupnost domů pro budoucí kupce domů a umožnit kupujícím budovat bohatství prostřednictvím vlastnictví domů. Názory na to, zda by hypotéky se společným zhodnocením měly být považovány za formu sdíleného vlastnického bydlení, se liší. Další informace o sdíleném vlastním kapitálu a vlastnickém bydlení naleznete ve zprávě Národního institutu pro bydlení Shared Equity Homeownership a ve zprávě Společného centra pro studium bydlení Harvardovy univerzity Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Programy vlastnického bydlení s omezenou dostupností zachovávají dostupnost prostřednictvím různých mechanismů. Covenanty mohou upravovat:

• Jak se stanoví cena při dalším prodeji. Omezení v listině obvykle předepisují vzorec, který stanoví strop pro následnou prodejní cenu domu. Stejně jako vzorce pro další prodej používané u hypoték se sdíleným zhodnocením a u komunitních pozemkových fondů tyto vzorce obvykle vyvažují cíle budování bohatství pro majitele domu a zachování cenové dostupnosti pro budoucí kupce domů. Jako jeden z příkladů může být vzorec pro opětovný prodej vázán na změny mediánového příjmu v oblastiRegion’s median household income, který vypočítává Department of Housing and Urban Development. Často se označuje zkratkou AMI.. Cena může být například stanovena ve výši původní kupní ceny plus přírůstek odrážející nárůst mediánu příjmu v oblasti v průběhu vlastnictví. Například pokud majitelé domu koupili dům za 200 000 USD a mediánový příjem v oblasti se během bydlení majitele v domě zvýšil o 15 %, maximální prodejní cena by byla 230 000 USD. Tento přístup zajišťuje, že jakmile je dům jednou cenově dostupný, zůstane obecně dostupný pro domácnosti založené na stejném příjmovém standardu i v budoucnu, pokud se nezmění úrokové sazby. Jiné vzorce pro další prodej omezují procento případného zhodnocení tržní hodnoty srovnatelných domů, které může majitel realizovat, a vyžadují, aby majitel domu prodal dům maximálně za původní kupní cenu plus určité procento zhodnocení, například 25 %.
• Okruh způsobilých kupujících. Běžná omezení pro budoucí kupující stanovují limity příjmu domácnosti budoucího kupujícího, například na úrovni 80 procent nebo pod úrovní mediánu příjmu domácnosti.
• Přípustné využití. Mezi běžná omezení užívání patří požadavek, aby vlastník obýval dům jako hlavní bydliště a udržoval dům v souladu s určitými standardy obytnosti.

Omezení užívání obvykle platí po určitou dobu, například 30 nebo 45 let, po jejímž uplynutí zaniká. V některých programech se čas počítá znovu při každém prodeji domu, takže v praxi bývají omezení vyplývající z listiny vlastnictví uplatňována mnohem déle. Některé státy, včetně Maine, Massachusetts, Oregonu, Rhode Islandu a Vermontu, povolily „věčná“ omezení pro dotované domy obývané vlastníky. Tam, kde to státní zákony umožňují, budou věčná omezení převodu účinnější při zachování dlouhodobé dostupnosti ve srovnání s časově omezenými omezeními převodu. Viz související brief, Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.

Jednou z výhod deed restrictions je, že by měly být odhaleny při běžném vyhledávání vlastnických práv. V důsledku toho se tato omezení někdy označují jako „samovymáhací“. V praxi však mohou být omezení přehlédnuta, ať už náhodně, nebo záměrně. Mnoho obcí si uvědomilo, že úspěšné programy pro vlastníky domů s omezením v listině vyžadují monitorování a vymáhání, aby se zajistilo, že nemovitosti nebudou proklouzávat. Aby se zajistilo, že ochrany budou identifikovány a vymáhány při prodeji domu, některé komunity kromě omezení na listině vlastnictví také zakládají zástavní právo, často na symbolickou částku. Zástavní práva je obtížnější ignorovat, protože musí být odstraněna a zaplacena předtím, než může být dům prodán s čistým vlastnickým právem. Pravidelný kontakt s vlastníky domů nebo požadavky na každoroční registraci mohou také pomoci zajistit, že jednotky jsou obývány vlastníky a jsou v dobrém stavu.

Důležité je také sledovat, zda se vlastník domu nedostává do prodlení s platbami. Deed restrictions jsou podřízeny první hypotéce dlužníka, což znamená, že zájem držitele hypotéky má přednost. V důsledku toho mohou být omezení vyplývající z listiny vymazána, pokud dlužník zažije exekuci. To je další důvod, proč by obce měly sledovat a poskytovat podporu majitelům domů v programech omezeného vlastnického práva. Tato podřízenost dluhu je také výzvou na problémových trzích nebo na trzích uprostřed výrazného poklesu: obce mohou potřebovat poskytnout pomoc vlastníkům domů s omezením vlastnického práva, aby jim poskytly flexibilitu prodeje a zároveň ochránily dlouhodobou hodnotu dostupného vlastnictví domů.

Omezení vlastnického práva se často používají ve spojení s dalšími politikami, o nichž pojednává Knihovna bytové politiky. Deed restrictions lze například použít k zachování dlouhodobé dostupnosti bytů, které se staly cenově dostupnými díky inkluzivnímu zónování. Některé komunitní pozemkové fondy rovněž využívají omezení zřizovací listiny k zachování dlouhodobé cenové dostupnosti. Omezené bydlení může také využívat uplatnění daňových úlev nebo osvobození od daně.

Způsobilost

Programy omezeného bydlení se obvykle zaměřují na rodiny s nízkými a středními příjmy. Mnohé programy vyžadují, aby příjem kupujících domů nebyl vyšší než 80 % mediánu příjmu v dané oblasti. To platí zejména pro projekty, kde se využívají federální prostředky. Každý program si však stanovuje svá vlastní omezení. Například ve městě Novato v Kalifornii v oblasti zálivu s vysokými náklady mohou mít kupci domů příjmy nejvýše 120 % mediánu příjmů v oblasti. Některé programy dávají přednost rodinám s jinými charakteristikami, například těm, které již v dané obci žijí nebo pracují. Mnoho programů se také zaměřuje na osoby, které kupují dům poprvé (obvykle definované jako osoby, které nevlastnily dům v předchozích třech letech).

Kupující bytových jednotek s omezením vlastnického práva jsou často povinni před koupí absolvovat vzdělávací kurz pro kupující a/nebo se účastnit poradenství v oblasti vlastnictví domu, které může být nabízeno přímo nebo ve spolupráci s místní neziskovou organizací. Tato podpora může potenciálním zájemcům o bydlení pomoci zjistit, zda je pro ně vlastnické bydlení s omezením vlastnického práva dobrou volbou, zjistit, jak velký dům si mohou dovolit, a zlepšit své úvěrové skóre (pokud je potřeba), aby splnili příslušné požadavky na upisování hypotéky.

Příklady

• Program Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit Program využívá omezení vlastnického práva se vzorcem pro další prodej sdíleného kapitálu, aby zachoval dostupné možnosti vlastnického bydlení v této oblasti s vysokými cenami. Mnoho jednotek v tomto programu bylo vytvořeno prostřednictvím okresního nařízení o inkluzivním zónování, které bylo poprvé přijato v roce 1973 a díky němuž vzniklo více než 12 000 jednotek.
• HelloHousing spravuje programy vlastnického bydlení s právním omezením pro několik obcí v kalifornské oblasti Bay Area. Každý program má svá vlastní pravidla a omezení. Například program města Novato zavádí omezení vyplývající ze smlouvy, která umožňují prodávajícím získat podíl na zhodnocení, který se odvíjí od změny mediánu příjmu v oblasti a také od amortizované hodnoty schválených investičních úprav.

Související zdroje

• Tato zpráva HUD pojednává o několika programech sdíleného vlastnického bydlení a o tom, jak usnadňují širší přístup k dostupnému bydlení. Zpráva vyzdvihuje sanfranciský program vlastnického bydlení za nižší než tržní cenu, který s sebou nese omezení vyplývající z listiny, aby se zachovala dostupnost pro budoucí kupující a umožnila se mírná tvorba bohatství pro kupující.
• Tato zpráva National Housing Institute obsahuje diskusi o programech vlastnického bydlení s omezením vyplývajícím z listiny spolu s dalšími modely sdíleného vlastnického bydlení. Kapitola pojednává o tom, jak je v tomto modelu zachována dostupnost a jaké jsou předpisy týkající se tohoto smluvního omezení, a zároveň popisuje historii a rozšířenost domů s omezenou dostupností.
• Grounded Solutions, spojení National Community Land Trust Network a Cornerstone Partnership, poskytuje technickou podporu a zdroje pro rozvoj trvale dostupného bydlení. Sekce deed-restrictions na jejich webových stránkách představuje mnoho článků a nástrojů o různých aspektech deed-restricted homeownership programů. Knihovna vzorových dokumentů nabízí příklady deed covenants z mnoha států.
• Fannie Mae vypracovala tento leták, který poskytuje více informací pro věřitele o poskytování úvěru, když má dům omezení pro další prodej.

1. „Implementing Restrictions on Ownership“, 2011.

Viz také:
Družstva s ručením omezeným
Využití majetku ve veřejném vlastnictví pro dostupné bydlení
Komunitní pozemkové fondy

.