Deed-restricted homeownership

Überblick

EintragungsbeschränkungPrivate Vereinbarungen, die die Nutzung von Eigentum einschränken, wie in einer Urkunde vermerkt. Sie tragen dazu bei, die langfristige Erschwinglichkeit von Häusern, die mit erheblichen Subventionen gebaut wurden, aufrechtzuerhalten. Sie helfen dabei, den langfristigen Wert der ursprünglichen Investition in erschwingliches Wohneigentum für die Gemeinschaft zu sichern, indem sie alle späteren Verkäufe des Hauses auf einkommensberechtigte Kreditnehmer zu einem erschwinglichen Preis beschränken. Die Wiederverkaufsbeschränkungen werden in der Eigentumsurkunde verankert und können je nach Landesrecht mehrere Jahrzehnte oder länger gelten. Die Käufer von Immobilien mit Eigentumsbeschränkung dürfen in der Regel einige, aber nicht alle Vorteile aus der Wertsteigerung des Hauses behalten, so dass die Erschwinglichkeit für den nächsten Käufer gemäß den Bedingungen der Beschränkung erhalten bleibt.

Eigentum mit Eigentumsbeschränkung kann in jeder Gemeinde zur Erhaltung der langfristigen Erschwinglichkeit eingesetzt werden. Es kann besonders wertvoll sein, wenn große Summen an Unterstützung benötigt werden, um die Hauspreise in die Reichweite von Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu bringen, und wenn ein schneller Anstieg der Hauspreise erwartet wird.

In diesem Abschnitt werden einige Überlegungen für Gemeinden beschrieben, die an der Entwicklung von deed-restricted homeownership interessiert sind.

Herangehensweise

Deed restrictions stellen Bedingungen in der Urkunde für eine Immobilie, die bestimmte Grenzen oder akzeptable Nutzungen festlegen. Die Bedingungen, die auch als Covenants bezeichnet werden, sind „mit dem Grundstück verbunden“ und binden somit gegenwärtige und zukünftige Hausbesitzer. Grundstücksbeschränkungen werden seit Jahren von Bauträgern und Wohnungseigentümergemeinschaften eingesetzt, um die Größe von Häusern oder die ästhetische Gestaltung zu begrenzen, z. B. die Auswahl an zulässigen Außenfarben für Häuser in einer Unterteilung. Auch Kommunalverwaltungen und gemeinnützige Organisationen haben sich dieses Instrument zu eigen gemacht, um erschwingliches Wohneigentum zu bewahren. Zu diesem Zweck werden die Grundstücke mit Eigentumsbeschränkungen versehen, die die Bedingungen für künftige Verkäufe einschränken, um die Erschwinglichkeit für spätere Käufer aufrechtzuerhalten.

Eigentum mit Eigentumsbeschränkungen ist eine Form des gemeinschaftlichen Eigenheimbesitzes. Andere Formen sind Community Land Trusts und Genossenschaften mit begrenztem Eigenkapital. Shared Equity Homeownership ist ein Ansatz für Wohneigentum, der ein Gleichgewicht zwischen den beiden Zielen der langfristigen Erschwinglichkeit von Häusern für künftige Hauskäufe und der Möglichkeit für die Käufer, durch Wohneigentum Vermögen aufzubauen, herstellt. Die Meinungen darüber, ob Hypotheken mit gemeinsamer Wertsteigerung als eine Form von Wohneigentum mit gemeinsamem Eigenkapital betrachtet werden sollten, gehen auseinander. Weitere Informationen zu Shared Equity und Wohneigentum finden Sie im Bericht Shared Equity Homeownership des National Housing Institute und im Bericht Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing des Joint Center for Housing Studies der Harvard University.

Die Programme für Wohneigentum mit Eigentumsbeschränkung sichern die Erschwinglichkeit durch eine Reihe von Mechanismen. Die Vereinbarungen können regeln:

• Wie der Wiederverkaufspreis bei künftigen Verkäufen festgelegt wird. Grundbuchliche Beschränkungen schreiben in der Regel eine Formel vor, die eine Obergrenze für den späteren Verkaufspreis des Hauses festlegt. Wie die Wiederverkaufsformeln, die bei Hypotheken mit geteilter Wertsteigerung und bei kommunalen Treuhandgesellschaften verwendet werden, sorgen diese Formeln in der Regel für ein Gleichgewicht zwischen den Zielen der Vermögensbildung für den Hausbesitzer und der Beibehaltung der Erschwinglichkeit für zukünftige Hauskäufer. Ein Beispiel: Die Wiederverkaufsformel kann an Änderungen des Medianeinkommens der Region gebunden sein, das vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung berechnet wird. Oft abgekürzt als AMI.. Der Preis könnte beispielsweise auf den ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich eines Zuschlags festgelegt werden, der den Anstieg des Medianeinkommens in der Region während der Amtszeit des Eigentümers widerspiegelt. Wenn die Hausbesitzer das Haus beispielsweise für 200.000 Dollar gekauft haben und das Medianeinkommen während des Aufenthalts des Eigentümers in dem Haus um 15 Prozent gestiegen ist, würde der maximale Verkaufspreis 230.000 Dollar betragen. Dieser Ansatz stellt sicher, dass die Wohnung, sobald sie erschwinglich ist, auch in Zukunft für Haushalte mit demselben Einkommensstandard erschwinglich bleibt, sofern sich die Zinssätze nicht ändern. Andere Formeln für den Wiederverkauf beschränken den Prozentsatz der Steigerung des Marktwerts vergleichbarer Häuser, den der Eigentümer erzielen kann, indem er verpflichtet wird, das Haus für nicht mehr als den ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich eines bestimmten Prozentsatzes der Wertsteigerung, z. B. 25 Prozent, zu verkaufen.
• Der Pool der in Frage kommenden Käufer. Übliche Beschränkungen für künftige Käufer legen Grenzen für das Haushaltseinkommen eines künftigen Käufers fest, zum Beispiel bei oder unter 80 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens.
• Zulässige Nutzungen. Zu den üblichen Nutzungsbeschränkungen gehört die Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen und sie nach bestimmten Standards instand zu halten.

Eigentumsbeschränkungen gelten in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, z. B. 30 oder 45 Jahre, nach dessen Ablauf sie auslaufen. Bei einigen Programmen beginnt die Frist jedes Mal neu zu laufen, wenn das Haus verkauft wird, so dass die vertraglichen Beschränkungen in der Praxis oft viel länger gelten. Einige Bundesstaaten, darunter Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island und Vermont, haben „unbefristete“ Eigentumsbeschränkungen für geförderte Eigenheime genehmigt. Wo dies nach staatlichem Recht zulässig ist, sind unbefristete Eigentumsbeschränkungen im Vergleich zu zeitlich begrenzten Eigentumsbeschränkungen effektiver, um die langfristige Erschwinglichkeit zu erhalten. Siehe hierzu den Artikel Bestimmung der Dauer der erforderlichen Erschwinglichkeit für zweckgebundenen, erschwinglichen Wohnraum.

Ein Vorteil von Eigentumsbeschränkungen besteht darin, dass sie bei einer routinemäßigen Titelprüfung entdeckt werden sollten. Infolgedessen werden diese Beschränkungen manchmal als „selbstverstärkend“ bezeichnet. In der Praxis können die Beschränkungen jedoch übersehen werden, sei es versehentlich oder absichtlich. Viele Gemeinden haben erkannt, dass erfolgreiche Programme zum Erwerb von Wohneigentum nur dann erfolgreich sein können, wenn sie überwacht und durchgesetzt werden, um zu verhindern, dass Immobilien durch die Maschen rutschen. Um sicherzustellen, dass die Schutzmaßnahmen beim Verkauf des Hauses erkannt und durchgesetzt werden, hinterlegen einige Gemeinden zusätzlich zu den Eigentumsbeschränkungen in der Urkunde ein Pfandrecht, oft gegen einen geringen Betrag. Pfandrechte sind schwieriger zu ignorieren, da sie entfernt und bezahlt werden müssen, bevor ein Haus mit einem klaren Titel verkauft werden kann. Regelmäßige Kontakte mit den Hauseigentümern oder jährliche Meldepflichten können ebenfalls dazu beitragen, sicherzustellen, dass die Einheiten von den Eigentümern bewohnt werden und sich in einem guten Zustand befinden.

Es ist auch wichtig zu überwachen, dass der Hauseigentümer nicht mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Eigentumsbeschränkungen sind gegenüber der ersten Hypothek des Kreditnehmers nachrangig, d. h. das Interesse des Hypothekeninhabers hat Vorrang. Das bedeutet, dass das Interesse des Hypothekeninhabers Vorrang hat. Folglich können die Beschränkungen aufgehoben werden, wenn ein Kreditnehmer von einer Zwangsvollstreckung betroffen ist. Dies ist ein weiterer Grund für die Gemeinden, die Eigentümer von Häusern im Rahmen von Wohneigentumsprogrammen mit vertraglicher Beschränkung zu überwachen und zu unterstützen. Diese Nachrangigkeit der Schulden ist auch eine Herausforderung in notleidenden Märkten oder in Märkten, die sich inmitten eines signifikanten Rückgangs befinden: Gemeinden müssen Eigentümern von Eigenheimen mit Verfügungsbeschränkung unter Umständen Unterstützung gewähren, um ihnen die Flexibilität eines Verkaufs zu ermöglichen und gleichzeitig den langfristigen Wert von erschwinglichem Wohneigentum zu schützen.

Entgeltliche Verfügungsbeschränkungen werden häufig in Verbindung mit anderen Maßnahmen eingesetzt, die in der Bibliothek zur Wohnungspolitik behandelt werden. So können z. B. Eigentumsbeschränkungen dazu dienen, die langfristige Erschwinglichkeit von Einheiten zu erhalten, die durch die Einbindung in Bebauungspläne erschwinglich gemacht wurden. Einige kommunale Stiftungen verwenden auch Eigentumsbeschränkungen, um die langfristige Erschwinglichkeit zu erhalten. Für Wohnungen mit Eigentumsbeschränkung können auch Steuererleichterungen oder -befreiungen gewährt werden.

Zulässigkeit

Programme zum Erwerb von Wohneigentum mit Eigentumsbeschränkung richten sich in der Regel an Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Viele Programme verlangen von den Käufern ein Einkommen, das nicht höher als 80 Prozent des Medianeinkommens der Region ist. Dies gilt insbesondere für Projekte, bei denen Bundesmittel eingesetzt werden. Allerdings legt jedes Programm seine eigenen Beschränkungen fest. In Novato, CA, einer Stadt in der Bay Area mit hohen Kosten, dürfen Hauskäufer beispielsweise ein Einkommen von höchstens 120 Prozent des Medianeinkommens haben. Bei einigen Programmen werden Familien mit anderen Merkmalen bevorzugt, z. B. solche, die bereits in der Gemeinde leben oder arbeiten. Viele Programme richten sich auch an Erstkäufer von Wohneigentum (in der Regel definiert als Personen, die in den vorangegangenen drei Jahren kein eigenes Haus besessen haben).

Wohnungseigentümer, die eine Eigentumswohnung mit Eigentumsbeschränkung erwerben, müssen häufig vor dem Kauf einen Kurs zur Ausbildung von Wohnungseigentümern besuchen und/oder an einer Wohnungseigentumsberatung teilnehmen, die direkt oder in Zusammenarbeit mit einer örtlichen gemeinnützigen Organisation angeboten werden kann. Diese Unterstützung kann potenziellen Hauskäufern dabei helfen, herauszufinden, ob ein deed-restricted homeownership eine gute Option für sie ist, zu erfahren, wie viel sie sich leisten können, und ihre Kreditwürdigkeit (falls erforderlich) zu verbessern, damit sie die entsprechenden Voraussetzungen für eine Hypothek erfüllen.

Beispiele

• Das Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit Program nutzt deed restrictions mit einer share-equity resale formula, um erschwingliche Wohneigentumsoptionen in diesem hochpreisigen Gebiet zu erhalten. Viele der Einheiten in diesem Programm wurden durch die Inclusionary Zoning Ordinance des Bezirks geschaffen, die erstmals 1973 verabschiedet wurde und seither mehr als 12.000 Einheiten hervorgebracht hat.
• HelloHousing verwaltet deed-restricted homeownership programs für mehrere Gemeinden in der kalifornischen Bay Area. Jedes Programm hat seine eigenen Regeln und Einschränkungen. So sieht das Programm der Stadt Novato z. B. Eigentumsbeschränkungen vor, die es den Verkäufern ermöglichen, einen Anteil an der Wertsteigerung zu erhalten, der auf der Veränderung des Medianeinkommens in der Region sowie auf dem abgeschriebenen Wert genehmigter Kapitalverbesserungen basiert.

Verwandte Ressourcen

• Dieser HUD-Bericht erörtert mehrere Programme zur gemeinsamen Nutzung von Wohneigentum und wie sie den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum auf breiter Basis erleichtern. Der Bericht hebt das „Below Market Rate Ownership Program“ von San Francisco hervor, bei dem die Erschwinglichkeit für künftige Käufer durch Eigentumsbeschränkungen gesichert wird und das den Käufern einen bescheidenen Vermögenszuwachs ermöglicht.
• Dieser Bericht des National Housing Institute befasst sich mit Eigentumsbeschränkungsprogrammen und anderen Modellen für die gemeinsame Nutzung von Wohneigentum. In diesem Abschnitt wird erörtert, wie die Erschwinglichkeit in diesem Modell aufrechterhalten wird und welche Vorschriften für diese vertragliche Einschränkung gelten. Außerdem werden die Geschichte und die Verbreitung von Eigenheimen mit Eigentumsbeschränkung beschrieben.
• Grounded Solutions, ein Zusammenschluss des National Community Land Trust Network und der Cornerstone Partnership, bietet technische Unterstützung und Ressourcen für die Entwicklung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum. Der Bereich „deed-restrictions“ auf ihrer Website enthält zahlreiche Artikel und Hilfsmittel zu verschiedenen Aspekten von Programmen zum Erwerb von Wohneigentum mit Verfügungsbeschränkungen. In der Bibliothek mit Musterdokumenten finden Sie Beispielverträge aus vielen Bundesstaaten.
• Fannie Mae hat diesen Flyer entwickelt, der Kreditgebern weitere Informationen über die Vergabe von Krediten für Häuser mit Wiederverkaufsbeschränkungen bietet.

1. „Implementing Restrictions on Ownership“, 2011.

Siehe auch:
Genossenschaften mit beschränktem Eigenkapital
Nutzung von öffentlichem Eigentum für erschwinglichen Wohnraum
Community Land Trusts