Liberty Bank
Kürzlich hatte ich eine Frage von einer Aufsichtsbehörde, warum wir den gepachteten Anteil an einer Mehrfamilienimmobilie bewerten, wenn die Immobilie nicht durch langfristige Mietverträge belastet ist. Mein erster Gedanke war, die Anfrage als eine weitere falsch informierte Aufsichtsbehörde abzuschreiben. Aber als ich weiter darüber nachdachte, denke ich, dass die Frage gar nicht so falsch gestellt und die Antwort nicht so einfach ist.
Nach dem Dictionary of Real Estate Appraisal lautet die Definition von fee simple:
Der in der Branche übliche Begriff des „leased fee interest“ ist gleichbedeutend mit dem „fee simple“-Anteil einer Immobilie, die an andere verpachtet ist. Diese Auffassung beruht auf der Prämisse, dass ein vermietetes Grundstück zwei Arten von Eigentumsrechten enthält, von denen das eine das Grundeigentum (das einfache Nutzungsrecht) und das andere das persönliche Nutzungsrecht (der Mietvertrag) ist.
Wenn für ein vermietetes Grundstück ein Mietvertrag besteht, der den allgemeinen Marktpreisen ähnlicher vermieteter Grundstücke entspricht, ist der Wert des Mietrechts an dem Grundstück gleich Null. Der Nettobeitragswert des Pachtvertrags für den Gebühreneigentümer der Immobilie ist ebenfalls null, und dies führt direkt dazu, dass der Marktwert des gepachteten Gebührenanteils dem Marktwert des einfachen Gebührenanteils entspricht. Das gesamte Bündel der Eigentumsrechte an einer Immobilie, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird, kann identisch sein, da das gesamte Bündel durch den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und die Abtretung des Mietvertrags für das persönliche Eigentum vom Erteiler auf den Empfänger übertragen wird. Nur wenn die aktuellen Vertragsmieten der zu bewertenden Immobilie entweder unter oder über den Marktpreisen liegen, wird der traditionelle gepachtete Gebührenanteil bewertet.
Ein Pachtvertrag entfernt keine Rechte aus dem Bündel von Rechten des einfachen Grundbesitzes, sondern ist vielmehr eine Ergänzung des einfachen Grundbesitzes. Das Bündel von Rechten steht im Einklang mit der allgemein anerkannten Bewertungspraxis, wonach gepachtete Immobilien, deren vertragliche Pachtbedingungen marktüblich sind, einen Wert haben, der „marktüblich“ oder numerisch gleichwertig mit dem einfachen Grundstückswert ist. Das bedeutet, dass alle übertragenen Immobilien dieselben Rechte an Immobilien haben können, unabhängig davon, ob sie vermietet oder selbst genutzt werden, und wenn der Zweck des Bewertungsauftrags darin besteht, nur die Immobilie zu bewerten, muss der Bewerter einfach den zusätzlichen Wert der persönlichen Eigentumskomponente (des Mietvertrags) abziehen.
Das Appraisal Institute hat vor kurzem ein Symposium über Eigentumsrechte veranstaltet, um Meinungsverschiedenheiten über die Bewertung von Grundstücken zu diskutieren. Nach der langjährigen Bewertungstheorie werden die Anteile oder Rechte an Immobilien bewertet und nicht die physischen Grundstücke und Gebäude selbst. Die Bewertungsstandards verlangen, dass die Anteile oder Rechte identifiziert und im Bewertungsbericht ausgewiesen werden. Die Gutachter haben diese Aufgabe traditionell mit Begriffen wie „fee simple“, „leased fee“ oder „leasehold“ erfüllt. Wenn eine Immobilie verpachtet ist und der Wert eines Pachtanteils ermittelt werden soll, wird das Bewertungsverfahren den Pachtvertrag widerspiegeln und etwaige Verluste oder Vorteile berücksichtigen, die sich daraus ergeben, dass die Miete über oder unter dem Marktpreis liegt, oder Verluste, die sich aus dem Zeit- und Kostenaufwand für die Anmietung leerstehender Flächen ergeben. Wenn es jedoch darum geht, das einfache Eigentum an einer Immobilie zu bewerten, die in der Regel vermietet und als vermietet verkauft wird, stellt sich die Frage, ob die Immobilie so bewertet werden soll, als ob sie bewohnt wäre oder als ob sie leer stünde.
Diese Frage ist von entscheidender Bedeutung bei der Enteignung und der Besteuerung von Grundstücken, wo das Gesetz oder die Verordnung im Allgemeinen die Bewertung des einfachen Grundbesitzes vorschreibt, auch wenn ein Mietvertrag besteht. Sie ist auch eine wichtige Frage bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, wenn die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Darlehens benötigt werden, aber das Risiko eines unerwarteten Leerstands besteht. In den letzten Jahren gab es zahlreiche Berufungsfälle im Bereich der Grundsteuer, in denen es um die geeignete Methode zur Bewertung des Grundbesitzes ging; mehrere Bundesstaaten haben Rechtsvorschriften erlassen oder vorgeschlagen, die die Methode für die Bewertung vorschreiben.
Wenn die Definition überarbeitet wird, müssen die Gutachter den Grundbesitz (Grundbesitz, Erbpacht oder Grundbesitz auf Lebenszeit) sowie die tatsächlichen oder angenommenen Interessen, die mit dem Grundbesitz verbunden sind und sich in der Bewertung widerspiegeln, bestimmen und in den Gutachten klar angeben. Je nach der Frage, die durch die Bewertung beantwortet werden soll (d. h. das zu lösende Problem), könnte die Bewertung einer Immobilie, die vermietet ist oder wahrscheinlich vermietet werden würde, unter Berücksichtigung des bestehenden Mietvertrags, unter Berücksichtigung von Mietverträgen zu marktüblichen Preisen und Bedingungen oder so, als ob sie leer stünde und zu marktüblichen Preisen und Bedingungen vermietet werden könnte, erfolgen. Die Frage war also nicht so einfach zu beantworten, wie ich dachte. Unabhängig davon, in welche Richtung sich die Welt der Wertermittlung entwickeln wird, eines ist klar: Gutachter und Auftraggeber sollten sich darüber im Klaren sein, welche Interessen zu bewerten sind. Die Angabe, dass die Eigentumsrechte als „Fee Simple interest of a property that is encumbered by a lease“ bewertet werden, reicht möglicherweise nicht aus.
Steve Hurlbut ist Chief Appraiser und Vice President bei der Liberty Bank, Hartford, Conn.