Jeder Vermieter sollte Schimmel ernst nehmen. Schimmel ist eine der größten Umweltgefahren und gedeiht an warmen, feuchten Orten. In Kellern, Dachböden und anderen Gebäudeteilen mit schlechter Belüftung und Feuchtigkeitsproblemen wächst er oft schnell. Obwohl Schimmel oft mit Gebäuden in feuchtem Klima in Verbindung gebracht wird, ist keine Mietwohnung vor einem Schimmelbefall gefeit, da ein Schimmelbefall nach einem unbeaufsichtigten Verschütten, einer fehlerhaften Rohrleitung oder sogar einem fehlgeleiteten Rasensprenger auftreten kann.
Wenn Sie eine Mietwohnung in Kalifornien besitzen oder verwalten, könnte ein Schimmelproblem Sie mit kostspieligen Reinigungs- und Reparaturrechnungen sowie mit Klagen von Mietern konfrontieren, die behaupten, dass der Schimmel sie krank gemacht hat.
Lesen Sie weiter, um mehr über die Pflichten des Vermieters und die Rechte der Mieter zu erfahren, wenn es um Schimmel in kalifornischen Mietobjekten geht.
Mieter-Selbsthilfestrategien in Kalifornien
Die Gerichte in Kalifornien haben zwei gängige rechtliche Selbsthilfestrategien anerkannt, die einige Mieter nach einem Schimmelbefall in ihrer Wohnung oder ihrem Mietshaus verfolgen. Bei der ersten, der so genannten „Mietverweigerung“, beschließen die Mieter, die Mietzahlungen einzustellen, weil der Schimmel ihre Wohnung unbewohnbar gemacht hat. (Beachten Sie, dass Vermieter in Kalifornien unabhängig davon, was in einem schriftlichen Mietvertrag steht, an die „implied warranty of habitability“ (stillschweigende Garantie der Bewohnbarkeit) gebunden sind, eine Rechtslehre, die verlangt, dass Mietern Wohnungen in bewohnbarem Zustand zur Verfügung gestellt werden). Bei der zweiten Strategie, die als „Reparatur und Abzug“ bekannt ist, kümmern sich die Mieter selbst um die Schimmelsanierung und ziehen dann die Kosten von der Miete ab.
Weitere Informationen über diese Strategien, einschließlich ihrer Einschränkungen, finden Sie unter Rechte des kalifornischen Mieters auf Einbehaltung der Miete oder „Reparatur und Abzug“.
Vermieterhaftung für Schimmel in Kalifornien
Es gibt derzeit kein Bundesgesetz, das die Verantwortlichkeiten eines Vermieters in Bezug auf Schimmel regelt. Auch in Kalifornien gibt es, abgesehen von der Offenlegungspflicht (siehe unten), keine Gesetze, die sich speziell mit den Pflichten oder der Haftung des Vermieters bei der Schimmelprävention und -sanierung befassen. In San Francisco gilt Schimmel jedoch als „Belästigung der öffentlichen Gesundheit“ (nicht anders als eine Müllansammlung oder ein Schädlingsbefall), was bedeutet, dass Mieter das Recht haben, ihre Vermieter wegen Verstoßes gegen die städtischen Belästigungsgesetze zu verklagen, wenn diese es versäumen, „sichtbaren oder anderweitig nachweisbaren Schimmel“ zu entfernen, der sich irgendwo „in den Innenräumen eines Gebäudes“ befindet. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Kalifornische Mieter, die glauben, dass sie durch das Vorhandensein hoher Schimmelpilzkonzentrationen in ihrer Wohnung geschädigt wurden, können versuchen, von ihrem Vermieter vor Gericht Schadensersatz zu erhalten, um sie für ihren Verlust zu entschädigen. Wenn ein Richter oder eine Jury zu dem Schluss kommt, dass der Vermieter fahrlässig ein Schimmelproblem verursacht oder zugelassen hat, dass es in der Wohnung fortbesteht, kann der Vermieter für den Schaden aufkommen.
In einem Wohnhaus in Santa Rosa, Kalifornien, war der Schimmelbefall (und der Rattenbefall) so hoch, dass die Stadt mehreren angeblich erkrankten Mietern auftrug, ihre Wohnungen zu verlassen. Obwohl der Vermieter den Mietern 2.000 Dollar für den Umzug zur Verfügung stellte, verklagen die Mieter den Vermieter einem Pressebericht zufolge auf Schadenersatz.
Anforderungen an die Offenlegung von Schimmelpilzbefall in Kalifornien
Kalifornien verlangt von Verkäufern von Wohngebäuden mit bis zu vier Einheiten, dass sie alle bekannten gefährlichen Bedingungen, einschließlich Schimmel, schriftlich offenlegen (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
Das kalifornische Gesetz verlangt von Vermietern, dass sie Mietern vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags schriftlich mitteilen, wenn sie wissen oder Grund zu der Annahme haben, dass Schimmelpilze die zulässigen Grenzwerte überschreiten oder eine Gesundheitsgefährdung darstellen. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Obwohl das Gesetz die Festlegung zulässiger Grenzwerte vorsieht, hat das staatliche Gesundheitsamt festgestellt, dass dies nicht durchführbar ist. In einem Statement on Building Dampness, Mold, and Health (veröffentlicht im September 2011) vertritt die Behörde den Standpunkt, dass das bloße „Vorhandensein von Wasserschäden, Feuchtigkeit, sichtbarem Schimmel oder Schimmelgeruch“ in einem Gebäude eine Gesundheitsgefahr darstellt. Anstatt zu versuchen, die Schimmelpilzbelastung zu messen oder bestimmte Schimmelpilzarten zu bestimmen, empfiehlt die Behörde nachdrücklich, sofortige und sorgfältige Maßnahmen zur Schimmelsanierung zu ergreifen und alle zugrunde liegenden Feuchtigkeitsprobleme, die in einem Gebäude vorhanden sein können, anzugehen.
Auch wenn das Bundesgesetz Angaben zu Bleifarben vorschreibt, erlegt es Vermietern keine ähnliche Pflicht auf, wenn es um Schimmel geht.
Abgesehen von der Pflicht zur Offenlegung von Informationen sollten Sie jedoch, wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten wollen, Antworten auf Fragen bereithalten, die potenzielle Käufer zu Sanitär-, Feuchtigkeits- und Lüftungsproblemen in Ihrem Gebäude stellen könnten.
Weitere Informationen über die Offenlegungspflichten für Vermieter in Kalifornien finden Sie unter California Required Landlord Disclosures.
Abzug von Schimmelpilzkosten von der Kaution in Kalifornien
Wenn Sie glauben, dass ein ausziehender Mieter ein Schimmelpilzproblem (das über die normale Abnutzung hinausgeht) in einer Wohnung oder Mieteinheit verursacht hat, können Sie die Reinigungskosten von der Kaution des Mieters abziehen. Nach kalifornischem Recht können Vermieter dies tun, sofern sie dem Mieter innerhalb von 21 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses eine schriftliche Erklärung über die Kosten des Schimmelpilzschadens (zusammen mit allen anderen geltend gemachten Schäden) zukommen lassen. Ist dieser Betrag geringer als die Kaution, müssen Sie dem Mieter den Rest der Kaution zusammen mit der schriftlichen Dokumentation der Schadensabzüge zurückgeben (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Weitere Informationen über Kautionen in Kalifornien finden Sie unter Kalifornische Kautionsgrenzen und -fristen.
Schimmelproblemen vorbeugen
Da so viel auf dem Spiel steht, ist es wichtig zu versuchen, ein Schimmelproblem in Ihrer Mietwohnung von vornherein zu verhindern, und sofortige, wirksame Maßnahmen zu ergreifen, um entdeckten Schimmel zu entfernen. Weitere Ratschläge hierzu finden Sie unter Schimmel und Ihr Mietobjekt: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, von Ron Leshnower (Nolo).