Alle Gemeinden in New Hampshire sind mit der Regelung der Bodennutzung vertraut. Selbst die kleinsten Städte stehen vor Fragen des Wachstums, der Entwicklung, der Kompatibilität von Nutzungen, der Erhaltung von Ressourcen und des Bedarfs an Infrastruktur. Den Gemeinden steht eine Reihe von bewährten Instrumenten zur Verfügung, um diese Fragen zu klären, darunter der Bebauungsplan, die Prüfung von Unterteilungen und Lageplänen, Sonderausnahmen und Abweichungen, um nur einige zu nennen. Eine Option, über die lokale Beamte vielleicht weniger Bescheid wissen, ist die „bedingte Nutzungsgenehmigung“, manchmal auch als Sondernutzungsgenehmigung bezeichnet. Diese Genehmigungen sind nützlich, können aber etwas verwirrend sein, und diese Verwirrung kann eine Gemeinde in die Irre führen. Was genau sind bedingte Nutzungsgenehmigungen, und wie soll eine Gemeinde sie verwenden?
Q. Was ist eine bedingte Nutzungsgenehmigung?
A. Eine bedingte Nutzungsgenehmigung ist ein Instrument, das von Gemeinden zur Umsetzung „innovativer Landnutzungskontrollen“ gemäß RSA 674:21 eingesetzt wird.
Landnutzungsaktivitäten können in drei Kategorien unterteilt werden: (1) „erlaubte“ Nutzungen, die in bestimmten Gebieten ohne Sondergenehmigung erlaubt sind (z. B. ein Einfamilienhaus in einem Wohngebiet); (2) verbotene Nutzungen, die in bestimmten Gebieten nicht erlaubt sind; und (3) Nutzungen, die zwar vorteilhaft sind, aber Probleme verursachen können, wenn sie nicht richtig kontrolliert werden. Beispiele für eine solche Nutzung sind der Bau in Feuchtgebieten oder Pufferzonen für Feuchtgebiete, die Ansiedlung von Telekommunikationseinrichtungen oder die Ansiedlung von Wohngebieten in Clustern.Bedingte Nutzungsgenehmigungen sind auf diesen Mittelweg ausgerichtet. Indem die Gemeinde bestimmte Bedingungen stellt und ein separates Genehmigungsverfahren verlangt, kann sie die Nutzung von Grundstücken in einer Weise zulassen, die der Gemeinschaft zugute kommt, während sie gleichzeitig die potenziellen Risiken kontrolliert.
Q. Welche Befugnisse haben die Gemeinden, um bedingte Nutzungsgenehmigungen zu verlangen?
A. Als Teil der Befugnis zur Zoneneinteilung hat der Staat den Gemeinden die Befugnis erteilt, innovative Landnutzungskontrollen zu erlassen, um die Gesundheit, die Sicherheit oder das allgemeine Wohl der Gemeinschaft zu fördern. RSA 674:16, I und II. Innovative Flächennutzungskontrollen können verlangt werden, wenn sie durch den Masterplan der Gemeinde unterstützt werden. RSA 674:21, II.
Innovative Flächennutzungskontrollen können umfassen, sind aber nicht beschränkt auf:
- – zeitliche Anreize;
- – stufenweise Entwicklung;
- – Intensitäts- und Nutzungsanreize;
- – Übertragung von Dichte- und Entwicklungsrechten;
- – geplante Einheitsentwicklung;
- – Clusterentwicklung;
- – Impact Zoning;
- – Leistungsstandards;
- – flexible und diskretionäre Zonierung;
- – Zonierung mit Umwelteigenschaften;
- – Inklusionszonierung;
- – Standards für zusätzliche Wohneinheiten;
- – Gebühren; und
- – alternative Unterteilungen im Dorfplan.
–
Das Gesetz ermächtigt die Gemeinden ausdrücklich, diese Kontrollen durch die Erteilung von bedingten oder besonderen Nutzungsgenehmigungen zu verwalten. RSA 674:21, II. Es können jedoch Fragen auftauchen, weil das Gesetz nicht definiert, was diese Genehmigungen sind, oder beschreibt, wie sie funktionieren sollen.
Q. Wann kann eine Gemeinde eine bedingte Nutzungsgenehmigung verlangen?
A. Um eine Verordnung zu erlassen, die eine bedingte Nutzungserlaubnis vorschreibt, muss die Gemeinde über einen Masterplan und einen Planungsausschuss verfügen. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, kann eine bedingte Nutzungsgenehmigung für die Umsetzung der in RSA 672:21 genannten innovativen Methoden zur Steuerung der Flächennutzung verwendet werden, und, so wie das Gesetz formuliert ist, auch für alle anderen Fragen, die im Masterplan behandelt werden. RSA 674:21, II. Es ist klar, dass dies entweder im Rahmen der Verabschiedung einer umfassenden Flächennutzungsverordnung oder als Änderung der Flächennutzungsverordnung erfolgen kann. Es scheint auch akzeptabel zu sein, dass eine Stadt mit oder ohne umfassende Flächennutzungsverordnung eine eigenständige Verordnung erlässt, die sich mit einer bestimmten innovativen Methode der Flächennutzungskontrolle befasst, wie z. B. der Regulierung von Feuchtgebieten, solange sie gemäß den weiter unten erörterten gesetzlichen Anforderungen erlassen wird.
Bedingte Nutzungsgenehmigungen könnten in Verbindung mit:
- Bau oder Auffüllung in Feuchtgebieten, Feuchtgebietspuffern oder Grundwasserschutzgebieten;
- der Lage, Errichtung oder Änderung von Telekommunikationseinrichtungen in bestimmten Gebieten;
- der Entwicklung geplanter Einheiten oder Clusterentwicklungen; und
- der Lage und Gestaltung bestimmter kommerzieller Schilder in bestimmten Zonen angemessen verwendet werden.
Diese Aufzählung ist keineswegs erschöpfend; Gemeinden können bedingte Nutzungsgenehmigungen verwenden, um jeden Aspekt einer innovativen Flächennutzungssteuerung zu regeln, der im Masterplan angesprochen wird und in die Zuständigkeit der Flächennutzungsplanung fällt.
Es kann jedoch von entscheidender Bedeutung sein, zu verstehen, wann eine bedingte Nutzungsgenehmigung nicht verwendet werden darf.
Q. Was ist mit den Vorschriften über die Unterteilung oder die Überprüfung des Bauplans?
A. Vorschriften für die Unterteilung und die Überprüfung von Bauplänen können die Umsetzung von bedingten Nutzungsgenehmigungen regeln, aber die ursprüngliche Anforderung für die Genehmigung muss sich aus der Flächennutzungsverordnung ergeben.
Die Befugnis, bedingte Nutzungsgenehmigungen zu verlangen, wurde den Gemeinden als Teil der Flächennutzungsbefugnis gewährt und muss durch eine Flächennutzungsverordnung ausgeübt werden. RSA 674:21, III. Obwohl die „Selbstverwaltung“ nach wie vor ein beliebtes Ideal ist, haben die Gemeinden in Wirklichkeit nur die Befugnisse, die der Gesetzgeber ihnen zugesteht. Da die Befugnis, eine bedingte Nutzungsgenehmigung zu verlangen, nur im Zusammenhang mit der Flächennutzungsverordnung erteilt wurde, können die Gemeinden eine solche Genehmigung nur im Zusammenhang mit der Flächennutzungsverordnung und damit zusammenhängenden Verordnungen verlangen.
Die Prüfung von Unterteilungen und Bebauungsplänen beinhaltet jedoch notwendigerweise die Verwaltung der in der Flächennutzungsverordnung festgelegten Standards und Anforderungen durch die Planungsbehörde, und die Verwaltung von bedingten Nutzungsgenehmigungen wird häufig an die Planungsbehörde delegiert. Daher wäre es angemessen, wenn die Vorschriften für den Bebauungsplan oder die Unterteilung das Antrags- und Genehmigungsverfahren für diese Genehmigungen regeln würden.
Q. Kann eine bedingte Nutzungsgenehmigung im Rahmen einer Polizeibefugnisverordnung erforderlich sein?
A. Wie oben erläutert, wurde den Gemeinden nur die Befugnis eingeräumt, im Zusammenhang mit der Flächennutzungsplanung bedingte Nutzungsgenehmigungen zu verlangen. Die Befugnis zum Erlass so genannter „Polizeigewalt“-Verordnungen (wie z. B. Verkehrskontroll-, Tätowier- oder Lärmverordnungen) ergibt sich aus einem anderen Gesetz, RSA 31:39. Dieses Gesetz gibt den Gemeinden nicht die Befugnis, eine bedingte Nutzungsgenehmigung in diese Verordnungen aufzunehmen. Auch die Gesetze, die den Gemeinden die Befugnis geben, bestimmte Aktivitäten zu regeln, darunter Open-Air-Kinos (RSA 31:41), Kraftfahrzeug-Rennstrecken (RSA 31:41-a) und gefährliche Böschungen (RSA 31:41-b), lassen keine bedingten Nutzungsgenehmigungen zu. Das bedeutet, dass eine Gemeinde im Zusammenhang mit diesen Verordnungen keine bedingten Nutzungsgenehmigungen verlangen kann, weil der Gesetzgeber dies nicht in seine Befugniserteilung aufgenommen hat.
Q. Wie werden innovative Landnutzungskontrollen und bedingte Nutzungsgenehmigungen erlassen und verwaltet?
A. Diese Anforderungen werden auf die gleiche Weise erlassen wie eine Flächennutzungsverordnung. Sie können als Teil einer umfassenden Flächennutzungsverordnung, als Änderung einer Flächennutzungsverordnung oder als eigenständige Verordnung erscheinen, die Flächennutzungsbefugnisse ausübt (z. B. eine Feuchtgebiets- oder Telekommunikationsverordnung).
Wie oben erwähnt, ergibt sich die Befugnis einer Gemeinde, eine bedingte Nutzungsgenehmigung zu verlangen, aus RSA 674:16 (der allgemeinen Gewährung von Flächennutzungsbefugnissen) und RSA 674:21 (die die Verwendung innovativer Flächennutzungskontrollen und bedingter Nutzungsgenehmigungen erlaubt). Beide Gesetze erfordern den Erlass von Verordnungen nach dem Verfahren für den Erlass von Zonenverordnungen gemäß RSA 675:2-5. Das genaue Verfahren kann zwar variieren, je nachdem, ob es sich bei der Gemeinde um eine Stadt oder eine Gemeinde handelt und welche Regierungsform sie hat, aber alle Zonenverordnungen erfordern mindestens eine öffentliche Anhörung, die gemäß RSA 675:7 angekündigt und durchgeführt wird, sowie eine Abstimmung durch die lokale gesetzgebende Körperschaft (Stadtrat, Bürgermeister/Rat oder Schöffenrat oder Gemeindeversammlung). Dies ist ein Bereich, in dem es auf Details ankommt; eine Flächennutzungsverordnung, die nicht nach allen vorgeschriebenen Verfahren erlassen wurde, kann für ungültig und nicht vollstreckbar erklärt werden.
Eine innovative Flächennutzungsverordnung sollte festlegen, welche Person oder welches Gremium sie verwaltet, und sie muss die Normen enthalten, die den Verwalter dabei anleiten. Bei dem Verwalter kann es sich um den Planungsausschuss, den Stadtrat, den Anpassungsausschuss oder eine andere Person oder ein anderes Gremium handeln, das in der Verordnung bestimmt wird. Wenn die Planungsbehörde nicht der Verwalter ist, muss sie dennoch alle Vorschläge prüfen und schriftlich kommentieren, und der Verwalter muss entweder die Kommentare der Planungsbehörde in seine Entscheidung einbeziehen oder seine Feststellungen und Entscheidungen zu den Kommentaren der Planungsbehörde darlegen. RSA 674:21, II.
Es gibt einen bedeutenden Unterschied zwischen innovativen Landnutzungskontrollen und anderen Zonierungsbefugnissen. Wenn ein Planungsausschuss eine Entscheidung trifft, die die Auslegung einer Flächennutzungsverordnung betrifft, sollte gegen diese Entscheidung normalerweise Berufung bei der Flächennutzungskontrollbehörde der Gemeinde eingelegt werden. Wird dem Planungsausschuss jedoch die Zuständigkeit für die Verwaltung einer innovativen Flächennutzungskontrolle übertragen, sollten die Entscheidungen des Ausschusses über Anträge auf bedingte Nutzungsgenehmigungen direkt beim Obersten Gericht angefochten werden, anstatt zuerst das ZBA anzurufen. RSA 676:5, III.
Q. Was ist der Unterschied zwischen einer bedingten Nutzungsgenehmigung und einer Sonderausnahme?
A. Der Hauptunterschied besteht darin, welche Behörde die Genehmigung erteilt. Sowohl bedingte Nutzungsgenehmigungen als auch Sonderausnahmen sind Instrumente, die dazu dienen, die Entwicklung nützlicher Nutzungen zu ermöglichen, die bei unzureichender Kontrolle zu Problemen führen können. Beide müssen in der Flächennutzungsverordnung zusammen mit den Bedingungen und Normen genehmigt werden, die das Verwaltungsgremium vor Erteilung der Genehmigung festlegen muss. Bedingte Nutzungsgenehmigungen können jedoch von jeder Person oder jedem Gremium verwaltet werden, das die Stadt auswählt. RSA 674:21, II. Die Planungsbehörde ist häufig die erste Wahl für diese Aufgabe; in diesem Fall kann das Verfahren der bedingten Nutzungsgenehmigung mit der Überprüfung des Lageplans kombiniert werden, um das Genehmigungsverfahren zu straffen. Sonderausnahmen hingegen müssen von der Planfeststellungsbehörde (Zoning Board of Adjustment) genehmigt werden. RSA 674:33, IV. Das bedeutet, dass ein Bauträger, der eine Ausnahmegenehmigung beantragt, normalerweise vor zwei Gremien vorstellig werden muss, einem für die Prüfung der Untergliederung bzw. des Lageplans und einem weiteren für die Ausnahmegenehmigung. Dies kann für Bauherren ein schwerfälligeres Verfahren sein, aber es kann auch eine zusätzliche Ebene der Überprüfung und der öffentlichen Stellungnahme bieten, was bei umstrittenen oder komplexen Nutzungen oder Situationen eine gute Idee sein kann.
Angesichts der Wahl zwischen bedingten Nutzungsgenehmigungen und Sonderausnahmen kann eine Gemeinde daher überlegen: (1) für welche Nutzung oder welchen Gegenstand die Genehmigung gelten soll, (2) welches Gremium oder welcher Beamte am besten geeignet ist, einen Antrag bezüglich dieser Nutzung oder dieses Gegenstands zu prüfen und zu entscheiden, und (3) ob mehrere Gremien verschiedene Aspekte desselben Antrags prüfen sollen.