Monatelange Hausbesetzungen, steigende Zahlen von Infektionen und Todesfällen, Fernarbeit, während die Kinder nebenan zur Schule gehen, Geschäftsschließungen mit Unterbrechungen und kein Ende der COVID-19-Pandemie in Sicht, all das hatte unerwartete – und seismische – Auswirkungen auf den Immobilienmarkt von Miami-Dade. Es ist nur nicht so, wie Sie wahrscheinlich denken.
„Als die Wochen verstrichen, wurden wir alle verrückt und unsere Gemüter wurden dünn, besonders wir, die wir alle in einer winzigen Wohnung zusammengepfercht sind“, sagte Maria Ester Mercader, die mit ihrem Mann und ihren drei Söhnen in einer Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung ohne Balkon in Key Biscayne lebt.
Mercader hatte schon seit einigen Jahren über den Kauf eines Hauses nachgedacht, aber COVID hat das Paar schließlich vom Zaun gebrochen. „Wir waren wirklich traurig um unsere drei Jungs, die jetzt um ein ‚großes Haus‘ mit einer ‚großen Terrasse‘ bettelten“, sagte sie.
Aber wie viele Menschen in Miami-Dade, die nach einem Einfamilienhaus in ihrer Preisklasse suchen, ist Mercader bisher leer ausgegangen.
COVID-19 hat sich als unerwarteter Segen für den Wohnimmobilienmarkt und als eine weitere Hürde für überteuerte Hauskäufer erwiesen. Historisch niedrige Zinssätze und das Eigentumswohnungsfieber haben die Nachfrage (und die Preise) für Einfamilienhäuser in die Höhe getrieben und bewegen sogar die Nadel auf dem trägen, überfüllten Eigentumswohnungsmarkt.
Nach dem MiamiReport Q3 Update, das diese Woche von RelatedISG International Realty, einem 2011 von Craig Studnicky, Präsident von RelatedISG, und Related Group CEO Jorge Perez mitgegründeten Joint Venture, veröffentlicht wurde, sind nur 0.67 % aller Einfamilienhäuser in Miami-Dade County – oder 4.516 von 678.860 – sind derzeit im Miami Multiple Listing Service zum Verkauf oder zur Miete gelistet.
Der Bericht zeigt, dass sich der Anteil ausländischer Käufer gegenüber einheimischen US-Käufern seit 2010 von 49 % Ausländern und 21 % Einheimischen auf derzeit 23 % Ausländer zu 49 % Einheimische verändert hat. Unter Verwendung von Daten aus Steuererklärungen zeigt die Studie auch, dass Florida die erste Wahl für Menschen ist, die aus New York, New Jersey, Illinois und Massachusetts umziehen.
Das ist eine enorme Verbesserung gegenüber April, als die Welt stillstand und das Volumen der Immobilientransaktionen plötzlich zu einem Rinnsal erstarrte.
„Ich hatte schon andere Rezessionen erlebt – die frühen 1990er Jahre, den 11. September, die Bankenkrise 2008 – aber im April dachte ich, wir würden in die größte weltweite Rezession schlittern, die die Menschheit kennt“, sagte Studnicky. „Das war noch nie da gewesen.
Fünf Monate später hat das Land immer noch mit der Pandemie zu kämpfen, aber der Immobilienmarkt hat sich mit unerwarteter Stärke erholt.
„Die Häuser verkaufen sich so fieberhaft, die Bestände werden unglaublich knapp und die Preise steigen“, sagte Studnicky. „Jetzt sagen die Käufer: ‚Zeig mir ein paar Eigentumswohnungen‘, denn Häuser sind jetzt ein Verkäufermarkt. Die Käufer werden kein Schnäppchen mehr finden. Wenn sie ein Schnäppchen suchen, dann sind das jetzt Eigentumswohnungen.“
Ron Shuffield, Präsident und CEO von Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, sagte, der Rückgang des Bestands an Einfamilienhäusern sei dramatisch gewesen. Idealerweise sollte ein gesunder Wohnungsbestand zwischen sechs und neun Monaten liegen, was bedeutet, dass es so lange dauert, bis alle auf dem Markt befindlichen Immobilien verkauft sind.
Aber seit Mai 2020 ist der Bestand an Einfamilienhäusern dramatisch gesunken, von 7,3 Monaten auf 3,2 Monate Ende August. Auch die durchschnittlichen Verkaufspreise sind aufgrund der Nachfrage gestiegen, und zwar von 375.000 $ im Mai auf 425.000 $ im August (einschließlich Last-Minute-Abschlüsse). Das ist der höchste Stand seit 2007, als der Medianverkaufspreis nach Angaben der Miami Association of Realtors einen Rekord von 380.000 $ erreichte, obwohl der vorhandene Bestand viel größer war.
Die Veränderung auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist ebenso dramatisch, von einem 24-monatigen Angebot im Mai auf ein 12,8-monatiges Angebot Ende August. Die durchschnittlichen Verkaufspreise in diesem Markt haben ebenfalls begonnen zu steigen – von 259.000 $ im Mai auf 275.000 $ im August – aber es gibt immer noch genug Bestand, um Eigentumswohnungen zu einem Käufermarkt zu machen.
„Leute, die in einem 50-stöckigen Gebäude festsitzen, wollen in einem Stadthaus wohnen“, sagte Shuffield. „Eigentumswohnungen sind eine Lifestyle-Entscheidung. Während der Pandemie war das sehr unangenehm. Aber diese Unannehmlichkeiten werden ziemlich schnell verschwinden. Nächstes Jahr um diese Zeit, wenn nicht wieder etwas mit der Weltgesundheit passiert, wird der Verkauf von Eigentumswohnungen im ganzen Bezirk zugenommen haben.“
Wo die Verkäufe sind
Shuffields Aufschlüsselung der Verkaufsaktivitäten von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Stadthäusern nach Gemeinden in Miami-Dade zeigt die spezifischen Nachbarschaften, in die Käufer in den letzten drei Monaten gegangen sind. Zu den größten Gewinnern gehören:
▪ In Miami Shores (Medianwert des Eigenheims: 569.608 $) stieg die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe zwischen dem 1. Juni und dem 31. August um 42,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Das Gesamtvolumen der Verkäufe in Dollar stieg um 29 %, von 46 Mio. $ auf 51 Mio. $.
▪ Palmetto Bay (Medianwert des Eigenheims: 310.471 $) verzeichnete einen Anstieg der abgeschlossenen Verkäufe um 6,3 % und einen Sprung des Gesamtvolumens der Verkäufe in Dollar um 14 %, von 65,1 Mio. $ auf 74,2 Mio. $.
▪ Key Biscayne (Medianwert des Hauses: 1.079.895 $) verzeichnete einen Anstieg des Gesamtverkaufsvolumens um 43 %, von 101 Mio. $ auf 144 Mio. $.
Die Nachfrage nach diesen Vierteln treibt die Preise in die Höhe – und macht den Hauskauf zu einem Gladiatorensport.
„Miami Shores ist ein konservatives Viertel, wenn es um Preissteigerungen geht“, sagt Ines Hedegus-Garcia, Direktorin für Strategie und Innovation bei Avanti Way Realty. „In Bezug auf Investitionen ist es solide…die Steigerungen sind schrittweise erfolgt.
“ Jetzt sehen wir mehrere Bieterkriegsszenarien. Ich habe einen Käufer, der zwei Immobilien in Miami Shores verloren hat und einen Reservevertrag für eine andere Immobilie hat, falls der anstehende Verkauf scheitert. Wir haben es am selben Tag besichtigt, an dem es im MLS auftauchte, und es hatte bereits einen Vertrag.“
„Leute, die in den Shores leben, neigen dazu, in den Shores zu bleiben,“ sagte sie. „Ich lebe dort seit 35 Jahren. Ich habe mein Haus immer gemocht, aber ich habe es nie geliebt. Jetzt, mit der Pandemie, ist mir klar geworden, wie toll mein Haus wirklich ist.“
Nationales Hauspreiswachstum
Das gleiche Phänomen ist landesweit zu beobachten. Laut dem Bericht „Monthly Housing Trends“ von realtor.com für den Monat September ist die Zahl der auf dem Markt befindlichen Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahresmonat um 39 % gesunken, was 529.000 weniger Inserate entspricht. Die Häuser werden 12 Tage schneller verkauft als im Jahr 2019 und drei Tage schneller als im August 2020. Und der Median-Verkaufspreis ist auf 350.000 $ gestiegen, ein Wachstum von 11 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Bericht zeigt, dass, obwohl der Median-Verkaufspreis von Häusern in der Tri-County-Region weiter steigt – 410.000 $ im September, etwas niedriger als in der Region Miami-Dade und Broward – Südflorida auf einem bescheidenen Platz 47 in der Liste der Top 50 US-Metropolen mit dem größten Sprung in den Medianpreisen im Vergleich zum Vorjahr steht.
Die ersten fünf Plätze auf der Liste wurden von Cincinnati (318.000 $, mit 16,9 % Wachstum), Boston (677.000 $, plus 16,4 %), Philadelphia (344.000 $, plus 15,6 %), Indianapolis (286.000 $, plus 15,2 %) und Buffalo (230.000 $, plus 15 %) belegt.
Nur Orlando, Pittsburgh und Los Angeles lagen unter dem Niveau von Südflorida.
„Viele Käufer neigen dazu, ihre Wohnungssuche nach Beginn des Schuljahres auf Eis zu legen, aber das Lernen in der Ferne und der Wunsch nach mehr Platz haben das Interesse der Käufer im September weiter beflügelt“, sagte Danielle Hale, Chefvolkswirtin von realtor.com. „Ungewöhnlich hohes Käuferinteresse in Verbindung mit einem historisch niedrigen Bestand und günstigen Hypothekenzinsen schaffen einen perfekten Sturm auf dem Wohnungsmarkt. Während dies eine gute Nachricht für alle ist, die ihr Haus verkaufen wollen, hat es einen enormen Wettbewerb unter den Käufern geschaffen.“
Erstkäufer
Anstehende Hausverkäufe, ein weiterer Indikator für einen starken Markt, sind ebenfalls gestiegen. Die National Association of Realtors (NAR) berichtet, dass die anstehenden Hausverkäufe im August um 24,2 % gegenüber dem Vorjahr und um 8,8 % gegenüber Juli 2020 gestiegen sind. Ebenfalls nach Angaben der NAR waren 33 % aller US-Hauskäufer im Juli Erstkäufer, mit einem Durchschnittsalter von 33 Jahren und einem Haushaltseinkommen von 74.900 Dollar.
In Miami-Dade ist das Wachstum dieser Bevölkerungsgruppe explosionsartig.
„Ein Drittel der Hypotheken, die wir von Juni bis August gesehen haben, waren Erstkäufer, ein Wachstum von 200 % im Vergleich zum Vorjahr“, sagte Alberto Carrillo, Bezirksverkaufsleiter von Miami Beach für The Keyes Company. „Wenn es den Verbrauchern an Vertrauen in die Wirtschaft mangelt, wenden sich die Menschen dem Wohnungsbau zu, weil er greifbar ist.
Er vermutet, dass es in der Region bis Ende des Jahres zu einem Anstieg der Scheidungen kommen könnte, da die Menschen so lange in ihren Häusern festsitzen, aber er sagt, dass „der Immobilienmarkt sich nicht verlangsamen wird.“
Carrillo sagte, eines der Viertel mit der höchsten Verkaufsaktivität sei Edgewater – speziell die Postleitzahl 33137, wo Keyes einen Anstieg der Verkäufe um 141 % im Jahresvergleich und einen Rückgang der Barverkäufe von 47 % auf 24 % verzeichnete. Der Medianwert eines Hauses in diesem Gebiet, das hauptsächlich aus Eigentumswohnungen und Reihenhäusern besteht, liegt laut Zillow bei 310.471 $.
Der Elliman-Bericht über neu abgeschlossene Verträge vom September 2020 deutet ebenfalls auf eine steigende Nachfrage hin. Miami-Dade verzeichnete im Jahresvergleich einen Anstieg der unterzeichneten Verträge um 20,8 % – 1.335 gegenüber 1.105 -, wobei die meisten davon auf Häuser in der Preisklasse von 400.000 bis 800.00 $ entfielen. Neue Angebote für Häuser mit einem Preis von weniger als 399.999 $ fielen im September um 72 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Der Eigentumswohnungsmarkt verzeichnete einen bescheideneren Anstieg der unterzeichneten Verträge – 7 % -, aber die meisten davon waren in der Preisklasse von 200.000 bis 500.000 $. Die Gesamtzahl der neuen Angebote sank im Jahresvergleich um 46,4 %, wobei die größten Rückgänge in den erschwinglichen Preisklassen (200.000 bis 299.999 $) und 500.000 bis 599.999 $ zu verzeichnen waren.
Investoren anlocken
Der Verkaufsboom zieht auch neue Investoren in die Region. Jadon Newman, Gründer und CEO der in Austin ansässigen Noble Capital Group, einer privaten Beteiligungsgesellschaft, die sich auf Immobilienkredite spezialisiert hat, sagte, das Unternehmen plane, in 25 Märkte in den USA zu expandieren – einschließlich Miami-Dade -, nachdem es sich in den letzten 18 Jahren auf Texas konzentriert hatte.
„Wir betrachten Frühindikatoren wie Wohnungsknappheit und Bevölkerungswachstum, die in Miami wichtige Faktoren sind“, sagte Newman. „Die einzige Möglichkeit, wie ein Markt weiter atmen kann, ist, wenn der Neubau beginnt und die Sanierung des älteren Wohnungsbestands in der Innenstadt und den College-Gebieten erfolgt. Diese Märkte fangen an, sich ein wenig abzuschwächen, da die Leute in die Vororte abwandern.
„Diese Pandemie hat den Mut aufgebracht, das Leben zu ändern“, sagte Newman. „Aber die endgültigen Auswirkungen der Pandemie sind noch nicht abzusehen. Können Sie Geld sparen, wenn Sie Ihre Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten lassen? Wenn ja, wie wird sich das auf den Immobilienmarkt auswirken?“