Eine der häufigsten Fragen, die wir erhalten, lautet: „Kann ich meinen Hauptwohnsitz für einen 1031-Tausch mit Steueraufschub verwenden?“ Nun, vielleicht nicht jeder, aber sicherlich einige. Aber können Sie das? Die kurze Antwort des IRS ist ein striktes Nein. Allerdings gibt es, wie im Internal Revenue Code üblich, Ausnahmen.
Betrachten Sie folgendes Szenario: Was ist, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in ein Mietobjekt umwandeln wollen? Jetzt kommen wir der Sache schon näher. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in ein Mietobjekt umwandeln (d. h., Sie vermieten es an Mieter, die es in Besitz haben, und Sie bewohnen es nicht mehr persönlich), können Sie es für einen 1031-Tausch verwenden.
Obwohl das Steuergesetzbuch nicht genau festlegt, wie lange Sie die Immobilie zu Vermietungszwecken halten müssen, sind sich die meisten Steuerexperten einig, dass ein bis zwei Jahre ausreichen, sofern Sie nachweisen können, dass die Immobilie für geschäftliche oder Investitionszwecke genutzt wird.
Das Finanzamt ist in zwei Punkten eindeutig:
- Eine bloße Erklärung, dass es sich bei Ihrem Haus um eine Mietimmobilie handelt, reicht nicht aus.
- Sie dürfen nicht in Ihrem Haus wohnen, solange es vermietet ist, und müssen es tatsächlich für einen bestimmten Zeitraum vermieten.
So, Sie haben also festgestellt, dass Ihre Immobilie nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist, sondern ein Mietobjekt. Jetzt können Sie einen 1031-Austausch vornehmen und alle Kapitalgewinne aus dem Verkauf dieser Immobilie aufschieben. Denn denken Sie daran, dass ein 1031-Tausch, wenn er korrekt durchgeführt wird, es Ihnen ermöglicht, 100 Prozent der Steuern auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben. (Um zu erfahren, wie ein 1031-Tausch funktioniert, klicken Sie hier.)
Nutzung eines Ausschlusses nach Abschnitt 121
Obwohl die Umwandlung Ihres Hauptwohnsitzes in eine Anlageimmobilie und die anschließende Durchführung eines 1031-Tauschs eine großartige Option ist, stellt sich die Frage, was passiert, wenn Sie nicht die Zeit oder die Mittel haben, dies zu tun? Gewährt das Finanzamt einen gewissen Spielraum bei den Kapitalertragssteuern, wenn Sie sich entscheiden, Ihren Hauptwohnsitz direkt zu verkaufen? Die Antwort lautet ja, und zwar durch einen Ausschluss nach Abschnitt 121. Der Ausschluss nach Abschnitt 121 ist jedoch keine Steuerstundungsmethode wie eine 1031. Stattdessen wird er für den Ausschluss von Gewinnen aus Ihrem Hauptwohnsitz verwendet, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen. Alleinstehende Steuerpflichtige können Gewinne aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes in Höhe von bis zu 250.000 USD von der Steuer ausnehmen. Zusammenveranlagte können bis zu 500.000 $ ausschließen.
Um Abschnitt 121 in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie zwei der letzten fünf Jahre in dem Haus gewohnt haben. Diese 24 Monate müssen nicht zusammenhängend sein. Das Finanzamt erlaubt Ihnen, die Zeit, die Sie innerhalb von fünf Jahren in der Wohnung verbracht haben, zusammenzurechnen, um die Zweijahresfrist zu erfüllen. Die Ausnahmeregelung kann einmal alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden.
Und jetzt wissen Sie es: Ihr Hauptwohnsitz darf nicht für einen Tausch verwendet werden, aber wenn Sie ihn zu Ihrem früheren Wohnsitz machen und ihn als Investition behalten, steht es Ihnen frei, einen solchen vorzunehmen. Wenn die Umwandlung Ihres Hauptwohnsitzes in eine Anlageimmobilie jedoch nicht möglich ist, können Sie möglicherweise eine Ausnahmeregelung nach Abschnitt 121 in Anspruch nehmen, die einen Teil der Steuerfolgen abmildern kann. Obwohl die Regeln (insbesondere die vom IRS aufgestellten) nicht gebrochen werden sollen, kann die Beachtung der Ausnahmen einen großen Unterschied für Ihr Anlageportfolio machen.
Wenn Sie einen 1031-Tausch in Erwägung ziehen, kontaktieren Sie uns, um Ihre Fragen, Bedenken und Bedürfnisse zu besprechen. Realized würde Ihnen gerne dabei helfen, das Risiko, die Zeit, die Kosten und die Komplexität bei der Durchführung Ihres Tauschs zu reduzieren. Rufen Sie uns an unter 877-797-1031 oder senden Sie uns eine E-Mail an [email protected].
Dieses Material dient nur zur allgemeinen Information und zu Bildungszwecken. Die Informationen beruhen auf Daten, die aus unserer Sicht zuverlässigen Quellen stammen. Sie erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und sind nicht als primäre Grundlage für Investitionsentscheidungen gedacht. Sie sind auch nicht als Ratschläge zu verstehen, die den besonderen Investitionsbedürfnissen eines jeden Anlegers entsprechen.
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