Im Jahr 2011 unterzeichnete Ryan Soroka den Mietvertrag für seine 8th Wonder Brewery in East Downtown – kurz EaDo. Das Team war auf der Suche nach einer großen Gewerbefläche möglichst nahe am Stadtzentrum mit erschwinglicher Miete. Damals gab es in der Umgebung von EaDo noch nicht viel, aber Soroka sah Potenzial.
„Wir dachten, aus diesem Viertel könnte wirklich etwas werden“, erzählt er PaperCity.
Ein paar Monate später wurde bekannt gegeben, dass das BBVA Compass Stadium – die Heimstätte von Houston Dynamo – in EaDo gebaut werden sollte.
Auf der anderen Seite der I-59 von Downtown Houston gelegen, ist EaDo eines der am schnellsten wachsenden Gebiete der Stadt. Als ehemaliges Industriegebiet und ehemaliges Chinatown war das Viertel bis zum letzten Jahrzehnt fast ausschließlich mit leerstehenden, baufälligen Lagerhallen gefüllt.
Auf das BBVA Compass Stadium folgte eine Flut von Gewerbe- und Wohnprojekten. Allein in den letzten Jahren haben Bauunternehmer nach Angaben von Houston Properties mehr als 250 Millionen Dollar in EaDo investiert.
EaDo hat nicht nur das Interesse großer Bauunternehmer geweckt, sondern auch das von Einzelkäufern, die sich vom Reiz eines neuen, aufregenden Viertels angezogen fühlen und von der Möglichkeit einer Investition, die sich in der Zukunft gut auszahlen könnte.
„Ich denke, es ist eine gute Gelegenheit, sein Geld in etwas zu investieren, das über Jahre hinweg weiter wachsen wird“, sagte Tommy Walker, Teamleiter für die Metro Houston bei der Immobilienfirma Turner Mangum. Der durchschnittliche Verkaufspreis für die Postleitzahl 77003 – die größtenteils aus EaDo besteht – stieg von 204.500 $ im Jahr 2010 auf 342.500 $ im Jahr 2019, und der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratfuß lag 2010 bei 119 $ und 2019 bei 180 $, so Houston Properties. Und es wird erwartet, dass dieser Wert noch weiter steigen wird.
Die EaDo-Gleichung
Heute hat ein typisches Neubau-Stadthaus drei Schlafzimmer, dreieinhalb Bäder und eine Zwei-Auto-Garage, sagt Walker. Je nach Lage kosten diese Häuser in EaDo zwischen 300.000 und 500.000 Dollar – je weiter östlich und je näher an den Autobahnen, desto billiger sind sie.
Paige Martin, Maklerin bei Keller Williams Realty, sagt, dass die meisten Käufer in EaDo vier bis sieben Jahre in ihren Häusern leben wollen.
„Sie erwarten einen Gewinn“, fügt sie hinzu.
Martin zufolge sind die Hauptanziehungspunkte die kurzen Anfahrtswege zur Innenstadt und zum Houston Medical Center, die gute Erreichbarkeit von Restaurants, Bars und der METRORail sowie die Erschwinglichkeit – der Grundstückswert ist halb so hoch wie in der Innenstadt. Sie merkte auch an, dass einige Investoren in EaDo kaufen, um dort Airbnb-Vermietungen einzurichten, da die Nachfrage nach Spielen im BBVA Stadium und dem nahe gelegenen George R. Brown Convention Center groß ist.
Es kann einige Schwierigkeiten geben, die Käufer berücksichtigen sollten, wenn das Ziel der Wiederverkauf ist. Houston Properties hat Studien über die Risiken des Wiederverkaufs durchgeführt, und einige EaDo-Immobilien erfüllen drei der Risikokriterien: zu nahe an einer Autobahn, zu nahe an einer Hauptverkehrsstraße und von „rufgeschädigten Bauherren“ gebaut. Davon gibt es in EaDo eine ganze Reihe, sagt Martin.
„Es ist wichtig, die Bauherren und ihre Geschichte zu kennen“, sagt sie. Positiv ist, dass EaDo als Ganzes die letzten Überschwemmungen gut überstanden hat.
Die Lebensmittelladen-Debatte
Eine wichtige Einrichtung, die in EaDo fehlt, ist ein Lebensmittelladen. Soroka von der 8th Wonder Brewery vergleicht die Situation mit der eines Huhns und eines Eies, wenn es darum geht, neue Leute anzuziehen:
„Die großen Geschäfte wollen, dass die Bevölkerungsdichte da ist, aber die Bewohner wollen, dass ein Lebensmittelgeschäft da ist“, sagt er.
Walker ist nicht der Meinung, dass dies ein großes Problem ist.
„Ich glaube, es ist eher eine mentale Sache für die Leute“, sagt er und weist darauf hin, dass viele Vororte auch keinen Lebensmittelladen in der Gemeinde haben. „Man muss immer noch gute 5, 10, 15 Minuten zu einem Lebensmittelgeschäft fahren.“
Zudem merkt Martin an, dass in Third Ward, ganz in der Nähe von EaDo, derzeit ein H-E-B gebaut wird.
Eine weitere Sache, die man beim Kauf in EaDo bedenken sollte, ist, dass es sich um eine Nachbarschaft in ständiger Entwicklung handelt – was ständige Bauarbeiten bedeutet.
Von Juni 2018 bis März 2019 gab es umfangreiche Straßenbauarbeiten in der Gegend. Die Geschäfte haben darunter gelitten, stellt Soroka fest, und sie spüren immer noch die Nachwirkungen, da der Verkehr noch nicht wieder das Niveau von vor den Bauarbeiten erreicht hat.
„Überall Baumaschinen, zerstörte Straßen, Schlammgruben, Flüsse, die die Straßen füllen. . .“ beschreibt Soroka, aber er betont, dass solche Infrastrukturinvestitionen notwendig sind.
„Es ist ein kurzfristiges Problem, von dem wir alle hoffen, dass es dem Gebiet langfristig zugute kommt“, sagt er.
Das alles hat die Geschäftsleute nicht davon abgehalten, große Wetten auf EaDo abzuschließen. Allein in den letzten zwei Jahren haben viele neue Unternehmen eröffnet, darunter Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing und ein Trio von Agricole Hospitality: Indianola, Miss Carousel und Vinny’s.
Andere Neuzugänge in der Nachbarschaft sind eine BCycle-Station und ein Hundepark – süßerweise EaDog Park genannt.
Was kommt als Nächstes in EaDo?
In den kommenden Monaten und Jahren können sich potenzielle Bewohner auf viele weitere Dinge freuen. Jessica Bacorn, Geschäftsführerin des EaDo Management Distrikts, hat mehrere Infrastruktur- und Verschönerungsprojekte überwacht, darunter Wander- und Radwege, Straßenkunst, Gehwegverbesserungen und Fußgängereinrichtungen wie Bänke, Mülleimer und Beleuchtung.
Eine marktorientierte Parkverordnung wurde gerade in EaDo verabschiedet, „ein großer Gewinn für den Bezirk“, sagt Bacorn. Der Verwaltungsbezirk arbeitet auch mit TxDOT und einer Organisation namens Scenic Houston zusammen, um bestimmte Bereiche entlang der Autobahnen grüner und angenehmer zu gestalten.
„Das Gute an den Entwicklern, mit denen wir uns in letzter Zeit getroffen haben, ist, dass sie die flippige Kultur, die EaDo hat, beibehalten wollen“, sagt Bacorn und merkt an, dass viele alte Lagerhäuser für neue Zwecke restauriert werden.
Die kommerzielle Entwicklung zeigt keine Anzeichen einer Verlangsamung. Lovett Commercial hat ein 99.000 Quadratmeter großes Lagerhaus gekauft, das in eine weitläufige Mischnutzungsfläche mit Restaurants, Geschäften, Kunststudios und Büros umgewandelt werden soll. Der ehemalige Houston-Dynamo-Spieler Brian Ching eröffnet in diesem Herbst sein zweites EaDo-Projekt, East End Backyard, nach dem Pitch 25 Beer Park, der letztes Jahr eröffnet wurde. Das Hotel RL plant ebenfalls einen Standort in der Nähe des BBVA Compass Stadium, der für 2023 vorgesehen ist.
Es sind noch größere Projekte im Gange. Das heiß diskutierte North Houston Highway Improvement Project wird sich stark auf EaDo auswirken, vor allem durch einen geplanten 30 Hektar großen Park, der Teile der I-45 und der I-69 zwischen Downtown und EaDo ersetzen würde.
„Das wäre ein gewaltiger Wendepunkt für den Bezirk“, sagt Bacorn. Das große Projekt soll 2023 beginnen und fünf Jahre später vollständig abgeschlossen sein.
Es könnte einige Jahre dauern, bis EaDo sein volles Potenzial erreicht, aber alle Anzeichen deuten darauf hin, dass es ein Viertel im Aufschwung ist.