Warum der Kauf einer Eigentumswohnung als Mietobjekt eine schlechte Idee ist

Vor nicht allzu langer Zeit scheiterte ich mit dem Versuch, eine Eigentumswohnung als Mietobjekt zu kaufen. Fünf Tage vor dem Abschluss musste ich von dem Geschäft zurücktreten. Ich habe auf die harte Tour gelernt, dass sich Eigentumswohnungen nicht gut als Mietobjekte eignen.

Insgesamt habe ich durch die mit dem Kauf verbundenen Kosten etwa 1.000 Dollar verloren. Am Ende war es die beste Entscheidung, von diesem Geschäft Abstand zu nehmen und mir möglicherweise einige zukünftige Kopfschmerzen und zusätzliche Kosten zu ersparen.

Mit einem bitteren Beigeschmack durch dieses misslungene Geschäft habe ich meine Immobilieninvestitionen auf Crowdfunding umgestellt, wo ich von meinem Computer zu Hause aus investieren kann.

Die beiden Plattformen, auf denen ich investiere, sind:

• Fundrise (lesen Sie meine Bewertung) – Am besten für Anfänger. 500 $ Mindestbetrag für den Einstieg.
• PeerStreet (lesen Sie meine Bewertung) – Kreditgeschäfte mit geringem Risiko. Einfache Plattform. Nur zugelassene Investoren. Mindestbetrag 1.000 $.

Beides sind viel einfachere Wege, um an hochwertige Gewerbe- und Wohnimmobiliengeschäfte ohne große Anzahlungen und Risiken heranzukommen.

Weitere Top-Crowdfunding-Plattformen für zugelassene Investoren sind:

• EquityMultiple (lesen Sie meine Bewertung) – Für Gewerbe- und Mehrfamilienhäuser.
• RealtyMogul (lesen Sie meine Bewertung)- Sowohl individuelle Angebote für zugelassene Investoren als auch REITs für nicht zugelassene Investoren.
• CrowdStreet – Top-Tier-Angebote mit einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 33 % (Stand: Februar 2019).

Wenn ich versuche, eine weitere Mietimmobilie zu kaufen, werde ich beim nächsten Mal wahrscheinlich einen Dienst wie Roofstock nutzen. Roofstock macht es einfach, vorgeprüfte Mietobjekte zu kaufen, die vom ersten Tag an Cashflow bringen. Sie vermeiden Eigentumswohnungen und konzentrieren sich stattdessen auf Einfamilienhäuser. Das Durchsuchen der Objekte auf der Website ist kostenlos.

Lesen Sie hier meinen Bericht über Roofstock.

Was ist also schief gelaufen, als ich versucht habe, eine Eigentumswohnung als Mietobjekt zu kaufen?

Hintergrund

Ich hatte im vergangenen Jahr auf Redfin nach einem neuen Mietobjekt gesucht. Ich besitze bereits eine Eigentumswohnung als Mietobjekt, in der ich zuvor gewohnt habe. Zuvor hatte ich ein Angebot für eine zweite Eigentumswohnung unterboten und wurde von einem Flipper überboten, der den Listenpreis zahlte.

Seitdem habe ich mir eine Reihe anderer Objekte angesehen, und eines hat kürzlich meine Aufmerksamkeit erregt. Die größte Attraktion dieser Einheit war die erstklassige Lage… perfekt, um zu Fuß alle Arten von Geschäften, Restaurants, Lebensmittelgeschäfte und alles, was ein High-End-Mieter wünscht, zu erreichen. Es war auch ein idealer Standort für mich, in der Nähe, so dass ich es selbst verwalten konnte.

Dieses Gerät war ein kleines Schlafzimmer, meist aktualisiert und in ausgezeichnetem Zustand. Die Inspektion verlief gut, und ich sah nur sehr wenige Dinge, die möglicherweise schief gehen könnten. Obwohl sie klein ist, kann ich nicht genug betonen, wie gut die Lage war, bis hin zum Block.

Die DC-Metro-Region ist teuer für Wohnungen. Es ist auch als ein schlechter Ort für Investoren. Aber ich bin nicht daran interessiert, eine Immobilie in einem anderen Bundesstaat zu kaufen, weil ich sie selbst verwalten will und den zusätzlichen Steuerstress nicht möchte.

Ich bin bereit, für eine solide Immobilie in hervorragender Lage eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen. Viele Immobilien in meiner Gegend ziehen risikoarme, hochqualifizierte Mieter mit fortgeschrittener Ausbildung und stabilen und gesunden Gehältern an.

Obwohl der Kauf einer Eigentumswohnung als Mietobjekt aufgrund von HOAs, geteilten Kosten und Wohnungseigentümergemeinschaften keine ideale Immobilieninvestition ist, sind sie für mich in diesem Stadium die am besten erreichbaren Objekte. Investoren müssen ihre eigene beste Nische für Immobilieninvestitionen dort finden, wo sie leben.

Investitionsobjekte erfordern eine Anzahlung von 20-25%. Für eine Immobilie im Wert von 200.000 $ sind also 40.000 oder 50.000 $ erforderlich, um einen guten Kredit zu erhalten. Stadthäuser wären ein besseres Anlageinstrument, aber sie werden mindestens für den doppelten Preis verkauft und erreichen nicht annähernd die 1 %-Regel (als allgemeine Regel für Immobilieninvestitionen sollten die monatlichen Mieteinnahmen 1 % des Verkaufspreises betragen.

Für eine Immobilie im Wert von 200.000 $ sollten die Mieten also etwa 2.000 $ pro Monat betragen). Der Listenpreis für diese Immobilie lag in der Nähe von 200.000 $.

Kondos in der Nähe können der 1 %-Regel nahe kommen, wenn eine Einheit zu einem guten Preis und in einer großartigen Lage verkauft wird. Diese Immobilie kam der 1 %-Regel nahe, aber nicht ganz. Dennoch wusste ich, dass es sich leicht an einen hochwertigen Mieter vermieten ließe und nur sehr wenig Instandhaltungsaufwand erfordern würde.

Das Angebot

Dieses besondere Objekt wurde im Vergleich zu den jüngsten lokalen Verkaufszahlen etwas unter dem Marktwert angeboten. Aber es brauchte keine Modernisierungen und war sofort vermietbar. Ich wollte ein Angebot unterbreiten, das unter dem Listenpreis lag, aber nicht zu niedrig ausfiel.

Ich wusste, dass ein zu niedriges Angebot abgelehnt werden würde, da es sich um eine neue Immobilie handelte, die erst kürzlich modernisiert wurde. Mein Makler erfuhr auch, dass einige frühere Billigangebote abgelehnt worden waren.

Nach der Besprechung mit meinem Makler kamen wir überein, dass mein Angebot 3 % unter dem Angebotspreis liegen sollte. Es wäre schwierig, dieses Angebot abzulehnen, weil der Verkäufer motiviert war. Es war hoch genug, dass wir mit einem Gegenangebot rechnen konnten und nicht mit einer völligen Ablehnung.

Nach Erhalt meines Angebots antwortete der Verkäufer mit einem Gegenangebot, das mir in Bezug auf den Preis entgegenkam. Meinem Makler zufolge war das typisch. Meiner Erfahrung nach verhandelt man nicht aus einer Machtposition heraus, wenn jemand einen bittet, ihm bei Preisverhandlungen auf halbem Wege entgegenzukommen.

Ich war bereit, diese Immobilie wegen ein paar tausend Dollar zu verlieren, also lehnte ich das Gegenangebot ab. Nach etwa 12 Stunden akzeptierte der Verkäufer widerwillig mein ursprüngliches Angebot, da er motiviert war und kein anderes in der Hand hatte.

Die Finanzierung

Ich habe einen Kreditvermittler, den ich schon fünfmal für den Kauf von Immobilien und die Refinanzierung in Anspruch genommen habe. Jedes Mal, wenn er mir Preise genannt hat, bin ich zu anderen Maklern gegangen, um wettbewerbsfähige Preise zu finden. Er hat die Konkurrenz jedes Mal um 1/8 geschlagen.

Die ganze Zeit über hatte ich vor, diese Eigentumswohnung mit 20 % Anzahlung zu kaufen. Als ich jedoch Angebote einholte, war der Zinssatz für eine Eigentumswohnung um 3/8 höher, als wenn ich 25 % anzahlen würde. 4,625 % gegenüber 4,25 %.

Da es sich um eine langfristige Investition mit festem Zinssatz handelte, wollte ich unbedingt den niedrigeren Zinssatz und beschloss, das zusätzliche Geld aufzubringen, um den besseren Zinssatz zu erhalten.

Mein Kreditgeber nannte mir einige Gründe, warum der Zinssatz bei einer Anzahlung von 20 % höher war, und es ging um die Kreditvergabestandards von Fannie Mae (für internationale Leser: Fannie Mae ist eine Pseudo-Regierungsorganisation, die Kredite für Banken garantiert).

4,25 % für eine 30-jährige Festschreibung ist ein guter Zinssatz für ein Investitionsdarlehen, also schloss ich ihn so schnell wie möglich ab. Zu meiner Überraschung war der Zinssatz für eine 5/1-Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM) derselbe, und es scheint, dass Fannie Mae diese für Investoren vermeiden will, zumindest nach meiner Erfahrung.

25 % Anzahlung bedeuteten fast 10.000 $ zusätzliche Anzahlung, was mich nicht gerade begeistert hat. Das würde meinen Notfall-/Opportunitätsfonds auf fast Null bringen. Aber ich konnte danach wieder aufbauen und einen Kredit auf mein Haupthaus aufnehmen, um unvorhergesehene Ausgaben zu decken.

Der Untergang

In den Wochen, nachdem mein Angebot angenommen wurde, lief alles reibungslos. Die Inspektion war gut und der Vorbehalt wurde aufgehoben. Der Verkäufer erklärte sich bereit, die von uns festgestellten Probleme zu beheben. Alles lief nach Plan, aber ich bestand darauf, die Unterlagen der Eigentumswohnung frühzeitig zu erhalten, um zu sehen, wie die Vereinigung verwaltet wird.

Häufig werden die Unterlagen der Eigentumswohnung nicht beachtet, besonders nicht von Erstkäufern. Sie sind jedoch äußerst wichtig. Sie wollen sich nicht in eine schlecht verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft einkaufen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie sich an deren Regeln, Vorschriften und Gebühren halten.

Wenn Sie nicht zahlen, kann es zu einer Zwangsvollstreckung gegen Sie kommen. Wenn andere Eigentümer nicht zahlen, können Ihre Gebühren schnell in die Höhe gehen. Wenn Sie eine offene Forderung haben, müssen Sie möglicherweise einmalige Kosten für deren Begleichung aufbringen. Niedrige Rücklagen bedeuten, dass weitere Gebührenerhöhungen erforderlich sein können, um den Rückstand aufzuholen.

Ich hatte mit meiner anderen Eigentumswohnung viel mit dem Mist der Eigentümergemeinschaft zu tun. In den ersten Jahren stiegen die Gebühren stark an, und regelmäßig gingen größere Dinge schief.

Jetzt, wo die Verwaltung besser ist, läuft es besser, und in den letzten zwei Jahren gab es keine Erhöhungen. Aber meine früheren Erfahrungen mit Wohnungseigentümergemeinschaften haben mich skeptisch gemacht.

Auf meine wiederholten Bitten um die Unterlagen antwortete mein Makler: „Darauf haben wir keinen Einfluss, wir werden sie bekommen, wenn wir sie bekommen“. Der Kauf der Immobilie setzt voraus, dass man die Unterlagen liest und sich bereit erklärt, sich an die Regeln und Zahlungsbedingungen zu halten. Der Makler des Verkäufers sagte immer wieder: „Sie werden sie bekommen, und es wird keine Überraschungen geben.“

In der letzten Woche vor dem Kaufabschluss begann ich, begrenzte Unterlagen zu erhalten. Es fehlten grundlegende Informationen, wie z. B. die Anzahl der Einheiten, die der Eigentümergemeinschaft angehörten, und wann die Dächer erneuert wurden. Ich forderte weitere Informationen an, und der Verkäufer musste sich ganz schön ins Zeug legen, um sie zu bekommen. Irgendetwas stimmte nicht.

Die Gebühren der HOA hatten sich gegenüber dem Vorjahr um 8 % erhöht, ohne dass eine Erklärung dafür gegeben wurde. Ich musste eine weitere Sonderanfrage stellen, um eine Reservestudie zu erhalten. Es wurde kein geprüfter Jahresabschluss vorgelegt, sondern nur ein trauriges einseitiges Budget.

Eine Anforderung von Fannie Mae besteht darin, dass die Condo-Verwaltungsgesellschaft ein Formular zur Beantwortung von Fragen vorlegen muss. Damit Fannie Mae das Darlehen garantieren und ihre Interessen und die des Darlehensnehmers schützen kann, müssen bestimmte Schwellenwerte eingehalten werden.

Für ein Investorendarlehen bevorzugt Fannie Mae eine Eigentümerbelegungsrate von mehr als 50 % in der Wohnungseigentümergemeinschaft. In diesem Fall wurden 56 % der Einheiten von Investoren vermietet, so dass die Eigentümerbelegungsrate nur 44 % betrug.

Um dies zu umgehen, reichen Kreditmakler häufig ein Schreiben ein, in dem sie eine Ausnahmegenehmigung beantragen, die häufig erteilt wird. 6 % sind keine große Sache, selbst für Fannie.

Nach einer weiteren Analyse beschloss Fannie, den Antrag auf eine Ausnahme abzulehnen. Der Grund? Die Säumigkeitsrate bei den HOA-Gebühren lag bei 15 %, d. h. 15 % der Bewohner zahlten ihre Beiträge nicht. Das allein war schon ein großes Warnsignal!

Das alles geschah ohne mein Wissen. Hätte ich diese 15 % Zahlungsrückstände gesehen, hätte ich das Angebot nicht gemacht. Aber so funktioniert der Prozess nicht. Sie haben mir diese Information praktischerweise nie gegeben.

Glücklicherweise und überraschenderweise stand Fannie Mae hinter mir. Fannie Mae lehnte den Antrag auf eine Ausnahme ab, und plötzlich stand ich ohne Kredit da.

Mein seriöser Kreditvermittler rief mich an, um mir die Nachricht zu überbringen. Er sagte, es gäbe andere Kreditprodukte, aber keines mit so guten Konditionen. Unter diesen Umständen wäre der Zinssatz um 100 Basispunkte höher gewesen und das bei einem 5/1 ARM. Ein höherer Zinssatz hätte meine Rentabilität zunichte gemacht. Das Risiko war zu groß.

Ganz zu schweigen davon, dass ich mit dieser Verzugsquote nichts zu tun haben wollte. Außerdem fand ich heraus, dass der Verband nur drei Monate zuvor die Verwaltungsgesellschaft gewechselt hatte und mit der neuen Firma bereits unzufrieden war! Und es stellte sich heraus, dass der Verkäufer im Vorstand des Vereins saß. Ein weiteres Warnsignal. Er sah dieses Chaos aus erster Hand und wollte raus.

Ich bin zwar von Beruf Verkäufer, aber ich halte meinen Kreditmakler für sehr sachkundig und vertrauenswürdig. Ich habe mich von seinem Rat trösten lassen, der denselben Entschluss fasste, den ich gefasst hatte, als ich den Status des Kredits erfuhr… ich wollte aus diesem Geschäft aussteigen. Das habe ich dann auch getan.

Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property

Die 1.000 Dollar, die ich verloren habe, waren für die Inspektion, die Schätzung und die Titelrecherche. Das ist nicht gut, aber das stört mich im Moment nicht allzu sehr. Das Geld stammt aus meinen anderen Rücklagen für die Vermietung von Eigentumswohnungen, die sehr gesund sind.

Ich habe jetzt einen bitteren Geschmack im Mund, was Eigentumswohnungen angeht. Man kann sich das Kopfzerbrechen ersparen, wenn man statt einer Eigentumswohnung einfach ein Doppelhaus, ein Reihenhaus oder ein Einfamilienhaus kauft. Leider sind diese anderen Immobilienarten in den besten Lagen in meiner Nähe viel teurer und man müsste viel mehr Geld anzahlen.

Vielleicht hätte ich vor der Abgabe eines Angebots mehr Unterlagen über die Eigentumswohnung anfordern können. Wenn man bedenkt, wie der Prozess ablief, hätte ich sie wahrscheinlich nicht bekommen.

Bis zum Abschluss habe ich viel Geld auf meinem Girokonto gesammelt, um die Anzahlung und die Abschlusskosten zu decken. Als ich das Geld zusammen hatte, hatte ich wirklich das Gefühl, dass es mir fehlen würde, wenn ich den Scheck ausstelle. Ich mag es, viel Bargeld für Notfälle und Gelegenheiten zur Verfügung zu haben.

Nach dem Kaufabschluss müsste ich meine Rücklagen wieder aufstocken und die Dividendeninvestitionen zurückfahren. Die Cash-on-Cash-Rendite hätte nach all meinen Ausgaben etwa 9 % am oberen Ende der Miete und 6 % am unteren Ende betragen. Solche Renditen sind in meiner Gegend schwer zu finden. Hätte es jedoch größere Probleme mit der Wohnungsbaugesellschaft oder eine Preiserhöhung gegeben, wäre die Rendite schnell gesunken.

Die Wohnung wurde noch am selben Tag, an dem wir den Vertrag unterzeichneten, wieder auf den Markt gebracht. Mein Makler sagte, dass es dem Verkäufer egal war, da er dachte, dass die Wohnung viel mehr wert war als mein Angebot. Ein paar Tage später wurde die Wohnung erneut zum Verkauf angeboten. Diesmal wird sie wahrscheinlich als selbst genutzte Einheit verkauft.

Zum Pech des Käufers wird er bald von der schlecht geführten Vereinigung erfahren, der er beitreten wird.

Fürs Erste lege ich meine Vermietungsbestrebungen auf Eis und lege neues Kapital in Fundrise und PeerStreet an, und ich werde nie wieder versuchen, eine Eigentumswohnung als Mietobjekt zu kaufen.

In Zukunft könnte ich ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus in Betracht ziehen, indem ich einen Makler wie Roofstock einsetze, um solide, vorab geprüfte Angebote zu finden.

Der nächste Schritt nach oben ist ein Stadthaus in einer weniger begehrten Lage oder tiefer in den Vororten. Für ein anständiges Stadthaus bräuchte man die doppelte Anzahlung, aber die, bei denen ich mich erkundigt habe, würden nicht die nötige Miete einbringen, damit die Rechnung aufgeht. Ich muss meine Suche ausweiten und geduldiger sein, wenn ich eine zweite Mietwohnung kaufen will.

Vorerst werde ich meine Dividendeninvestitionen verdoppeln und einen gesunden Opportunitätsfonds für andere mögliche Investitionen, die sich ergeben, oder einen großen Marktabschwung halten. Für den Moment bin ich fertig mit der Vermietung von Eigentumswohnungen.

Haben Sie jemals ein Immobiliengeschäft aufgegeben oder eine Eigentumswohnung als Mietobjekt gekauft?