Was ist eine Notice of Commencement?
Eine Notice of Commencement ist ein Dokument, das formell den Beginn eines Projekts oder das Datum festlegt, an dem ein Lieferant zum ersten Mal Material oder Arbeitskräfte bereitstellt. Sie wird bei der zuständigen Behörde des Bezirks, in dem das Projekt angesiedelt ist, eingereicht und registriert und muss in der Regel den anderen Projektbeteiligten zur Verfügung gestellt und auf der Baustelle ausgehängt werden.
Eine Notice of Commencement wird vom Bauherrn oder Hauptauftragnehmer eingereicht, aber diese Einreichung kann dazu führen, dass der Subunternehmer, Material- oder Ausrüstungslieferant ebenfalls eine Einreichung vornehmen muss (oder kann).
Die Einreichung einer Notice of Commencement durch den Bauherrn oder den Hauptauftragnehmer kann sich auf die Fristen und den Zeitplan für die Einreichung für Zulieferer und Arbeiter der zweiten Ebene auswirken. Dies kann den Bauherrn schützen, da es eine Grenze dafür gibt, wann ein Pfandrecht angemeldet werden kann, und die Höhe der Haftung für ein solches Pfandrecht begrenzt. Ein Pfandrecht, das zu spät eingereicht wird, kann unter Umständen nicht mehr an der Immobilie angebracht werden.
In vielen Fällen beginnt die Frist für die Einreichung eines mechanischen Pfandrechts mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie zum ersten Mal Arbeit oder Material für ein Bauprojekt bereitgestellt haben. Das ist gut, wenn Sie das Datum, an dem Sie mit der Arbeit begonnen haben, genau bestimmen und dokumentieren können, aber wenn Sie keine detaillierten Aufzeichnungen führen oder wenn jemand das Datum bestreitet, können Sie sich in einer schwierigen Situation wiederfinden – die Notice of Compliance legt ein klares, formelles Datum fest, an dem alle anderen Fristen berechnet werden.
Die Notice of Compliance wird in der Regel unmittelbar vor oder kurz nach Beginn der Arbeiten an dem Projekt eingereicht. Die Anforderungen variieren von Staat zu Staat. Informieren Sie sich also über die Gesetze des Staates, in dem Sie sich befinden, um die Einzelheiten zu erfahren.
Wo ist eine Notice of Commencement erforderlich?
In einigen Staaten (darunter Florida, Georgia, Iowa, Michigan und Ohio) muss eine Notice of Commencement bei Beginn eines Projekts eingereicht werden, damit eine Partei später ein mechanisches Pfandrecht anmelden kann. In anderen Bundesstaaten wie South Carolina, South Dakota und Texas können Bauherren und Hauptauftragnehmer mit einer solchen Mitteilung die Geltendmachung von mechanischen Pfandrechten nach Abschluss des Projekts einschränken. Es ist wichtig, dass Sie sich mit den Vorschriften Ihres Bundesstaates vertraut machen, da eine unterlassene Benachrichtigung Ihre Rechte einschränken kann, während eine Benachrichtigung Sie vor einer künftigen Haftung schützen kann.
Wenn die Notice of Commencement eingereicht wird, gibt das Datum darauf den offiziellen Beginn des Projekts an. Die Fristen für mechanische Pfandrechte, einschließlich der Fristen für Vorankündigungen und Pfandrechtsanmeldungen, richten sich dann nach diesem Datum. Wenn Sie in einem Staat arbeiten, der die Einreichung einer Notice of Commencement vorschreibt, sollten Sie sich eine Kopie für Ihre Unterlagen besorgen und das Datum der Notice in Ihre Software zur Verfolgung von Zahlungen und Pfandrechten eingeben, um sicherzustellen, dass Sie keine Einreichungsfristen versäumen.
Wenn Sie sich in einem Staat befinden, in dem die Einreichung einer Notice of Commencement fakultativ ist, ist es dennoch sinnvoll, eine Notice of Commencement einzureichen oder sich eine Kopie der vom Eigentümer oder Generalunternehmer eingereichten Notice zu besorgen, insbesondere bei größeren Projekten. Daraus können Sie ersehen, wann das Projekt begonnen hat und wie hoch die Haftung des Eigentümers oder Generalunternehmers ist. Sobald die Mitteilung über den Projektbeginn eingereicht wurde, kann der Wert der Pfandrechte von zweit- und drittrangigen Auftragnehmern und Lieferanten begrenzt werden. Ein drittrangiger Auftragnehmer kann kein Pfandrecht für mehr als den Wert dessen anmelden, was der Generalunternehmer dem über ihm stehenden zweitrangigen Auftragnehmer schuldet.
Was muss ich als Nachunternehmer über die Notice of Commencement wissen?
Die Einreichung einer Notice of Commencement durch den Generalunternehmer oder den Grundstückseigentümer wirkt sich auf die Anforderungen und Fristen für die Vorankündigung und das mechanische Pfandrecht für Subunternehmer, Materiallieferanten, Ausrüster und andere Parteien aus, die Arbeit oder Material für den Auftrag bereitstellen. Dies schützt den Eigentümer oder Generalunternehmer, schafft jedoch zusätzliche Hürden und schränkt den Zeitrahmen des Pfandrechtsverfahrens für potenzielle Pfandrechtskläger ein. Eine Ankündigung des Arbeitsbeginns kann Ihre Rechte zur Einreichung eines Pfandrechts einschränken, sich auf die Fristen auswirken und zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung des Arbeitsbeginns stellen (z. B. eine Vorankündigung).
Ein weiterer wichtiger Hinweis: Wenn der Eigentümer oder der Generalunternehmer eine Ankündigung des Arbeitsbeginns einreicht, müssen Subunternehmer und Materiallieferanten bei Arbeitsbeginn ebenfalls eine Ankündigung des Arbeitsbeginns einreichen, um den Eigentümer darüber zu informieren, dass sie an dem Projekt arbeiten, und wenn sie dies nicht tun, kann dies bedeuten, dass sie ihr mechanisches Pfandrecht verlieren.
Am einfachsten ist es, sich auf der Baustelle umzusehen, um festzustellen, ob eine Mitteilung über den Arbeitsbeginn eingereicht wurde, denn in den meisten Staaten, die eine solche Mitteilung vorschreiben oder vorsehen, muss eine Kopie an einer gut sichtbaren Stelle auf der Baustelle selbst angebracht werden. Eine kurze Inspektion der Baustelle kann ausreichen, um festzustellen, ob eine Anzeige über den Beginn der Arbeiten eingereicht wurde oder nicht. Ein Subunternehmer oder ein Materiallieferant kann den Generalunternehmer auch um eine Kopie der Mitteilung bitten.
Es ist eine gute Geschäftspraxis, bei jedem Projekt Vorabmitteilungen zu versenden, unabhängig davon, ob es eine spezifische Anforderung gibt und ob eine Mitteilung über den Beginn der Arbeiten eingereicht wurde oder nicht. Dies hat viele Vorteile, und Sie müssen sich nie Gedanken darüber machen, ob Sie eine Frist verpasst oder Ihre Pfandrechte aufgrund einer unbekannten Mitteilung über den Beginn der Arbeiten nicht geschützt haben.
Wenn Sie jemanden brauchen, der Ihnen die Einzelheiten der Gesetze in Ihrem Staat erklärt, oder wenn Sie Hilfe bei der Anmeldung eines mechanischen Pfandrechts benötigen, rufen Sie die Anwälte von National Lien & Bond an. Wir sind erfahrene Bauanwälte mit Kenntnissen in allen 50 Bundesstaaten und können Ihnen dabei helfen, den richtigen Papierkram zur richtigen Zeit einzureichen und das einzutreiben, was Ihnen geschuldet wird.
Dieser Beitrag wurde ursprünglich am 12. Juni 2017 veröffentlicht und am 20. August 2018 mit neuen Informationen aktualisiert.
Alle hier bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der Aufklärung und sollten nicht als Rechtsberatung verstanden werden.