So, Sie haben beschlossen, Ihr eigenes Haus zu bauen. Sie haben sich für einen Grundriss entschieden und alle Ausstattungselemente des Hauses ausgewählt. Der Bauunternehmer hat darauf hingewiesen, dass nur noch ein letzter Punkt zu erledigen ist: die Unterzeichnung des Bauvertrags.
Bevor Sie unterschreiben, müssen Sie den Vertrag unbedingt prüfen und verstehen. Der Bauunternehmer wird Ihnen das nicht sagen, aber Sie möchten vielleicht auch über bestimmte Vertragsbedingungen verhandeln (und Sie haben das Recht dazu). Dieser Artikel gibt Ihnen Ratschläge, worauf Sie in Ihrem Bauvertrag achten sollten.
Warum ein Bauvertrag wichtig ist
Grundsätzlich wollen Sie das Haus bekommen, das Ihnen versprochen wurde, und der Bauunternehmer will für das Haus bezahlt werden, das gebaut wird. Der Vertrag dient dazu, dieses Einvernehmen widerzuspiegeln, um sicherzustellen, dass es keine Unstimmigkeiten gibt, bevor die eigentlichen Arbeiten beginnen, und um einen Leitfaden zu bieten, an den man sich halten kann, falls später ein Problem auftritt.
In den meisten Fällen wird Ihnen Ihr Bauunternehmer einen unterschriftsreifen Vertrag vorlegen. Wenn nicht, können Sie einen Vertrag aufsetzen oder einen Anwalt damit beauftragen (gehen Sie nie ohne Vertrag vor!). Der Vertrag kann in seiner ursprünglichen Form nur sehr wenige Bestimmungen mit sehr wenigen Details enthalten, oder er kann so detailliert und voller komplizierter Bestimmungen sein, dass er schwer zu verstehen ist. Beide Fälle sind nicht akzeptabel. Um Ihre Rechte in vollem Umfang zu schützen, sollten die Vertragsbedingungen vollständig, spezifisch und leicht verständlich sein.
Häufig strittige Punkte in Bauverträgen
Nachfolgend finden Sie eine Liste von Punkten, die bei Wohnbauprojekten häufig strittig sind. Wenn diese Punkte in Ihrem Vertrag nicht enthalten sind, sollten Sie sie unbedingt hinzufügen. Wenn sie bereits enthalten sind, überprüfen Sie sie sorgfältig, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte ausreichend geschützt sind.
Umfang der Arbeiten. In diesem Abschnitt werden die Arbeiten beschrieben, zu deren Ausführung sich der Auftragnehmer verpflichtet. Zu diesen Arbeiten gehören in der Regel die Einholung kommunaler oder anderer Genehmigungen sowie die Bereitstellung der für die Fertigstellung des Hauses erforderlichen Arbeitskräfte, Geräte, Materialien und sonstigen Dienstleistungen. In diesem Abschnitt wird der Auftragnehmer auch verpflichtet, die Arbeiten gemäß den Plänen (Zeichnungen) und Spezifikationen des Hauses auszuführen, die dem Vertrag beigefügt werden sollten.
Gelegentlich enthalten die Vertragsunterlagen, selbst wenn sie sorgfältig abgefasst sind, widersprüchliche Bestimmungen in den Plänen, Spezifikationen und/oder dem schriftlichen Vertrag. Dieser Konflikt kann zu Verwirrung und Streitigkeiten führen. Wenn beispielsweise in den Plänen ein Hauptbadezimmer mit einem Waschbecken eingezeichnet ist, in der Baubeschreibung aber zwei Waschbecken vorgesehen sind, was ist dann richtig? Legen Sie fest, dass im Falle eines Konflikts zwischen den Plänen und den Spezifikationen die Spezifikationen maßgeblich sind. Und in allen Fällen von Konflikten sollte der Vertrag das maßgebliche Dokument sein.
Auch wenn Sie davon ausgehen, dass es sich um eine Selbstverständlichkeit handelt, sollten Sie sicherstellen, dass der Vertrag eine Erklärung enthält, die besagt, dass der Auftragnehmer die Arbeiten in guter und fachgerechter Weise in Übereinstimmung mit allen geltenden Gesetzen ausführen muss. Auf diese Weise können Sie, wenn Sie ein Problem mit der Leistung des Auftragnehmers haben, auf eine ausdrückliche Vertragsbestimmung verweisen, gegen die der Auftragnehmer verstoßen hat, und sich darauf berufen, um rechtliche Schritte einzuleiten.
Zeitliche Planung der Arbeiten. Sie haben wahrscheinlich schon Horrorgeschichten über Bauprojekte gehört, bei denen der Zeitplan nicht eingehalten wurde. Wie können Sie sich davor schützen? Vergewissern Sie sich, dass der Vertrag Informationen darüber enthält, wann die Bauarbeiten beginnen, welchen Zeitplan der Bauunternehmer einhalten muss und wann die Bauarbeiten enden (mit anderen Worten, wann Sie einziehen können). Fristverlängerungen können gewährt werden bei Verzögerungen durch:
- schlechtes Wetter oder andere „höhere Gewalt“
- Arbeiterstreiks
- Zahlungsverzögerungen durch den Bauherrn
- Inspektionsverzögerungen durch die Gemeinde
- Änderungen oder Ergänzungen des Arbeitsumfangs, denen beide Parteien zugestimmt haben, und
- andere Probleme, die außerhalb der zumutbaren Kontrolle des Auftragnehmers liegen.
Auch wenn der Auftragnehmer vielleicht zögert, dem zuzustimmen, sollten Sie in Erwägung ziehen, eine Bestimmung über einen pauschalen Schadenersatz aufzunehmen. Im Grunde besagt diese Bestimmung, dass dem Auftragnehmer für jeden Tag, an dem er über den Fertigstellungstermin hinaus arbeitet (vorbehaltlich der oben genannten Ausnahmen), ein bestimmter Betrag in Rechnung gestellt wird. Wenn beispielsweise das im Vertrag festgelegte Fertigstellungsdatum der 1. Mai ist und die Bauarbeiten bis zu diesem Datum nicht abgeschlossen sind, muss der Auftragnehmer dem Eigentümer für jeden zusätzlichen Bautag einen Pauschalbetrag zahlen.
Solche Vertragsstrafen schützen den Eigentümer vor Verzögerungen und sind ein Anreiz für den Auftragnehmer, die Arbeiten rechtzeitig abzuschließen. Um durchsetzbar zu sein, muss in den meisten Staaten der festgelegte Tagessatz eine faire Schätzung des tatsächlichen Schadens sein, der dem Bauherrn entstehen könnte, und darf zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht bekannt gewesen sein. Diese Bestimmung ist nicht als Strafe gedacht, sondern als Ausgleich für die Kosten, die dem Eigentümer durch die Verzögerung entstehen. Dazu können die Kosten für die Lagerung der Möbel oder die Kosten für die Anmietung einer Wohnung während der Verzögerung gehören.
Zahlung. In diesem Abschnitt sollte klar angegeben werden, was, wann und wie der Eigentümer den Auftragnehmer bezahlen wird. Da der Bauunternehmer wahrscheinlich auf die Zahlungen des Eigentümers angewiesen sein wird, um den Bau zu finanzieren, muss der Zahlungsplan einen stetigen Geldfluss gewährleisten, damit das Haus rechtzeitig gebaut werden kann. In einem typischen Vertrag wird eine erste Zahlung vor Baubeginn verlangt. Danach reicht der Bauunternehmer in regelmäßigen Abständen einen Zahlungsantrag beim Bauherrn ein, in dem er den Umfang der in diesem Zyklus abgeschlossenen Arbeiten angibt.
Der Bauunternehmer sollte dem Bauherrn auch unterzeichnete „Mechanic’s Lien“-Freigaben oder -Verzichtserklärungen von Subunternehmern vorlegen, die Arbeit oder Material geliefert haben. Ein Subunternehmer hat ein mechanisches Pfandrecht, d. h. ein Recht an der Immobilie, bis er vom Auftragnehmer für die geleistete Arbeit oder das gelieferte Material bezahlt wurde. Die Freigabe oder der Verzicht auf ein mechanisches Pfandrecht gibt dem Eigentümer die Gewissheit, dass der Subunternehmer vom Bauunternehmer bezahlt worden ist. Zwar gibt es in jedem Bundesstaat Gesetze über das Zurückbehaltungsrecht für Handwerker, doch sind diese unterschiedlich. Ziehen Sie in Erwägung, sich von einem Fachmann über die Gesetze Ihres Landes beraten zu lassen.
Oft ist die Abschlusszahlung für ein Projekt an die „wesentliche Fertigstellung“ gebunden. Im Vertrag könnte zum Beispiel stehen, dass die Abschlusszahlung 15 Tage nach der wesentlichen Fertigstellung des Hauses fällig ist. Dies ist unproblematisch, solange der Begriff „wesentliche Fertigstellung“ im Vertrag angemessen definiert ist.
In einigen Bundesstaaten definiert das Gesetz „wesentliche Fertigstellung“ als den Zeitpunkt, zu dem die Arbeiten soweit abgeschlossen sind, dass der Eigentümer das Haus bewohnen oder für den vorgesehenen Zweck nutzen kann. Da Sie das Haus tatsächlich bewohnen werden, möchten Sie wahrscheinlich nicht durch umfangreiche Nacharbeiten gestört werden. Ziehen Sie daher in Erwägung, die wesentliche Fertigstellung im Vertrag eng zu definieren, indem Sie bestimmte Punkte auflisten oder die Arbeiten nach der wesentlichen Fertigstellung auf kleinere Reparaturen beschränken. Oder, wenn noch größere Arbeiten ausstehen, sollte der Bauherr das Recht haben, die Zahlung in einer Höhe einzubehalten, die diese Reparaturen abdeckt.
Änderungen des Arbeitsumfangs. Manchmal ändert sich der Umfang der Arbeiten, nachdem mit dem Bau begonnen wurde. Dies kann auf eine Entscheidung des Eigentümers (hier soll ein Bücherregal eingebaut werden!), auf eine Anforderung der Genehmigungsbehörden oder auf die Entdeckung eines unbekannten Grundstückszustands zurückzuführen sein, der sich auf den Bau auswirkt. Im Vertrag sollte die Möglichkeit solcher Änderungen berücksichtigt werden, indem schriftliche Arbeitsaufträge verlangt werden, die Änderungen des Arbeitsumfangs widerspiegeln. Sagen Sie dem Auftragnehmer niemals einfach: „Klar, machen Sie weiter mit unserem neuen Plan“, ohne einen schriftlichen Arbeitsauftrag zu erstellen, den sowohl Sie als auch der Auftragnehmer unterschreiben. Andernfalls würden Sie zusätzlichen unvorhergesehenen Kosten Tür und Tor öffnen.
Gewährleistung. Obwohl dies nicht in allen Staaten vorgeschrieben ist, enthalten viele Verträge ausdrückliche Garantien, in denen beschrieben wird, welche Arten von Mängeln der Auftragnehmer später beheben wird, wie lange die Garantie gilt, welche Wartungspflichten Sie haben und was der Auftragnehmer zur Behebung der Mängel tun muss. Wenn Ihr Vertrag eine ausdrückliche Garantie enthält, lesen Sie ihn sorgfältig durch und verhandeln Sie die Bedingungen, falls erforderlich. Wenn Ihr Vertrag keine ausdrückliche Garantie enthält, sollten Sie in Erwägung ziehen, eine solche in den Vertrag aufzunehmen.
Wenn Ihr Vertrag eine Garantie enthält, kann er auch stillschweigende Garantien einschränken oder darauf verzichten, z. B. eine stillschweigende Garantie der Eignung für einen bestimmten Zweck oder eine stillschweigende Garantie der fachgerechten Ausführung (die verfügbaren stillschweigenden Garantien sind von Staat zu Staat verschieden). Während die meisten Staaten das Recht anerkennen, diese Garantien einzuschränken oder darauf zu verzichten, haben die Gerichte die Durchsetzung dieser Verzichtserklärungen abgelehnt, es sei denn, es ist für das Gericht offensichtlich, dass der Eigentümer den Verzichtserklärungen ausdrücklich zugestimmt hat. Dem Auftragnehmer ist es nicht gestattet, die Verzichtserklärungen im „Kleingedruckten“ oder im juristischen Teil des Vertrages zu verankern. Stimmen Sie nach Möglichkeit keinem Verzicht auf stillschweigende Gewährleistungen zu, da dies Ihre Klagerechte im Falle eines späteren Rechtsstreits einschränkt.
Streitbeilegung. Egal, wie sorgfältig Sie den Vertrag formulieren oder wie freundlich Sie mit dem Bauunternehmer umgehen, es kann zu Streitigkeiten kommen. In Bauverträgen ist es üblich, im Streitfall ein verbindliches Schiedsverfahren anstelle eines Gerichtsverfahrens vorzuschreiben.
Wenn der Vertrag ein Schiedsverfahren vorsieht, können Sie den Bauunternehmer nicht verklagen. Stattdessen müssen Sie eine Beschwerde bei einem Schlichter einreichen – einem Experten im Baugewerbe, der beide Seiten des Streits anhört und eine verbindliche Entscheidung zur Lösung des Problems trifft. Der Schlichter führt eine Anhörung durch, bei der beide Seiten Gelegenheit haben, ihren Standpunkt zu der Angelegenheit darzulegen. Die Anhörung wird ähnlich wie eine Gerichtsverhandlung durchgeführt. Am Ende der Anhörung erlässt der Schlichter eine endgültige Entscheidung.
Es hat Vorteile, ein Schiedsverfahren in Anspruch zu nehmen, da es in der Regel kostengünstiger und weniger formell ist als ein Gerichtsverfahren. Außerdem haben Sie wahrscheinlich die Kontrolle über die Auswahl des Schiedsrichters. Allerdings verzichten Sie auf Ihr Recht auf ein Gerichtsverfahren, und im Gegensatz zu einem Gerichtsverfahren kann keine Partei gegen die Entscheidung Berufung einlegen. Es gibt keine falsche Entscheidung, wenn es darum geht, sich für ein Schiedsverfahren oder einen Rechtsstreit zu entscheiden, solange Sie sich über Ihre Rechte und Grenzen im Klaren sind.
Anwaltshonorare. Erwägen Sie die Aufnahme einer Bestimmung in den Vertrag, die regelt, welche Partei im Falle eines Rechtsstreits die Anwaltskosten zu tragen hat. In einigen Bundesstaaten kann die obsiegende Partei keine Anwaltskosten geltend machen, es sei denn, dies wurde im Vertrag ausdrücklich vorgesehen.
Vertragsverzugsklausel. Viele Standardverträge enthalten Informationen darüber, was einen Vertragsbruch darstellt und wie Sie Ihre Rechte geltend machen können. Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie eine spezielle Bestimmung aufnehmen, die die Nichterfüllung durch den Auftragnehmer regelt. Es ist sinnvoll, dem Auftragnehmer eine bestimmte Zeit einzuräumen, um ein Problem zu beheben oder zu „heilen“. Für den Fall, dass der Auftragnehmer das Problem nicht behebt, können Sie eine Klausel einfügen, die es Ihnen erlaubt, einen anderen Auftragnehmer zu beauftragen, um sicherzustellen, dass der Bau fertig gestellt wird. Sie sollten auch das Recht haben, die Arbeiten auszusetzen oder den Vertrag mit dem Bauunternehmer im Falle der Nichterfüllung zu kündigen.
Schnelle Tipps zum Schutz Ihrer Rechte in einem Bauvertrag
Wie oben beschrieben, können scheinbar einfache Vertragsbestimmungen überraschend kompliziert sein. Nehmen Sie sich die Zeit, den gesamten Vertrag zu verstehen, und ergreifen Sie die notwendigen Schritte, um Ihre Interessen zu schützen, wie folgt:
- Vergewissern Sie sich, dass Ihr Auftragnehmer eine Lizenz hat
- Versichern Sie sich bei Ihrem Auftragnehmer, dass er versichert ist (Risiko des Auftragnehmers,
- Prüfen Sie die Referenzen Ihres Bauunternehmers und konsultieren Sie das Better Business Bureau, um weitere Informationen zu erhalten
- Prüfen Sie jeden Vertrag, den der Bauunternehmer Ihnen vorlegt, und vergewissern Sie sich, dass er klar und vollständig ist
- Ziehen Sie in Erwägung, einen Fachmann mit der Prüfung der Pläne und Spezifikationen zu beauftragen
- Ziehen Sie in Erwägung, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der Ihnen den Vertrag prüft und erläutert, und
- vor allem aber scheuen Sie sich nicht, den Vertrag mit dem Bauunternehmer auszuhandeln.