«Desgraciadamente, las burbujas sólo se reconocen con un 100% de certeza en una retrospectiva de 20/20», dice el hombre que predijo con exactitud el crack inmobiliario de 2008 y el inicio de la actual desaceleración de la vivienda.
James Stark, que gestiona más de 1.000 millones de dólares, cree que estamos al borde de otra recesión inmobiliaria. Esta opinión va en contra de muchos otros inversores que piensan que la «mala sangre» ha sido expulsada del mercado inmobiliario desde la última caída.
¿Entonces qué va a pasar? Vamos a tener otro colapso inmobiliario?
La verdad es que nadie lo sabe con seguridad. Es imposible predecir el futuro con certeza exacta. Sin embargo, podemos echar un vistazo a diversos indicadores, así como a las opiniones de algunos de los mejores inversores del mundo.
Aunque no podamos predecir el futuro con exactitud, podemos pintar un cuadro que nos dé pistas de hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario.
Pista nº 1 – El mercado alcista más largo de la historia financiera moderna.
El consenso general es que el periodo de tiempo comprendido entre el 9 de marzo de 2009 y el 22 de agosto de 2018, que son 3.453 días, es el mercado alcista más largo desde la Segunda Guerra Mundial.
A algunos les gusta discutir las fechas, diciendo que este no es el mercado alcista más largo de la historia. Pero, independientemente de cuál sea el récord oficial, nadie puede negar que los mercados lo han hecho muy bien durante la última década.
Hay muchas razones para el éxito del mercado. Podemos señalar el fuerte sector tecnológico, los bajos tipos de interés y la paz mundial general. También podemos suponer que los mínimos de 2008 deberían coincidir con máximos iguales e inversos que vimos en 2018.
Sin embargo, como todo en la vida, los mercados son cíclicos. Y si estamos en algún lugar cerca de la parte superior de un mercado alcista, entonces no es difícil ver que puede ser el momento para que los mercados corrijan, lo que inevitablemente tirará hacia abajo de los bienes raíces junto.
Pista # 2 – Las bajas tasas de interés no más.
Lo creas o no, en realidad tenemos bastante buenos registros de las tasas de interés históricas en todo el mundo. De hecho, sabemos que los tipos de interés que hemos visto en la última década son algunos de los más bajos en 5.000 años.
Eso parece increíble. ¿Cómo es posible que acabemos de tener los tipos de interés más bajos de la historia? Bueno, no discutamos los hechos, sino veamos los resultados.
¿Qué ha pasado desde que los tipos se han suprimido (artificialmente)? La bolsa, el sector inmobiliario, el capital privado y casi todas las clases de activos que se puedan imaginar han subido de valor. Eso es porque el dinero ha sido barato para pedir prestado, lo que a su vez ha aumentado el valor monetario de cualquier activo que se puede comprar con dinero prestado.
Ahora, ¿qué va a pasar cuando el coste de pedir dinero prestado suba? Se supone que los precios de los activos bajarán. Esto es simple economía de oferta y demanda. Cuando hay más oferta de dinero, los vendedores pueden exigir un precio más alto.
En ninguna parte de la economía los tipos de interés son más importantes para el ciudadano medio que en el sector inmobiliario. Esto se debe a que el coste de los préstamos para los compradores de viviendas está directamente relacionado con el precio de la casa que pueden permitirse.
Uno de los resultados (desafortunados) del sueño americano NO es el precio total de una casa que te puedes permitir. Es el pago mensual que te puedes permitir.
Pista #3 – Los inmuebles son caros.
Por supuesto, esta es una afirmación general extremadamente subjetiva e inexacta. Decir «los bienes inmuebles son caros» es como decir «el agua cuesta mucho dinero».
Hay muchos detalles que intervienen en el precio de los bienes inmuebles. El coste de la financiación, el tipo de inmueble, la zonificación, la antigüedad del edificio y muchas otras cualidades pueden hacer subir o bajar el precio de una propiedad.
Sin embargo, hay un detalle que es, con mucho, el más importante: la ubicación. ¿En qué país, ciudad, barrio y calle se encuentra la propiedad? La ubicación es el factor número uno que determina el precio de los inmuebles.
Y si vives en una ciudad como San Francisco, Toronto, Hong Kong o Londres, seguro que te has dado cuenta de lo que cuesta mantener tu estilo de vida. No es barato.
Si nos fijamos en los datos económicos de la Reserva Federal, podemos utilizar puntos de datos consistentes para determinar si los bienes inmuebles son realmente caros en comparación con otras épocas de la historia.
Basado en el Índice Nacional de Precios de la Vivienda de Estados Unidos, los bienes inmuebles son actualmente más caros que el pico de nuestra última crisis inmobiliaria.
Y echa un vistazo a los inmuebles comerciales.
Si utilizamos el pensamiento cíclico para nuestra economía, entonces estoy seguro de que puedes ver exactamente hacia dónde se dirigen los precios de los bienes raíces.
¿Nos dirigimos a un enorme choque inmobiliario que será más grande que la crisis de la vivienda de 2008 en Estados Unidos?
Probablemente no. Hubo muchos otros componentes (estándares de préstamos bancarios fraudulentos, hipotecas de tasa ajustable, etc.) que condujeron a la caída de 2008.
Sin embargo, eso no significa que no veremos una caída en los precios de los bienes raíces. Observando los tres indicios que he enumerado más arriba, es muy difícil hacer un argumento que sugiera que los precios inmobiliarios van a aumentar significativamente en un futuro próximo.
Comprador, ten cuidado.