Cómo iniciar su propio negocio de volteo de casas en 6 pasos

Empezar su propio negocio de volteo de casas implica seis pasos, el primero de los cuales comienza con un sólido plan de negocios. Los siguientes pasos en el proceso incluyen la búsqueda de los profesionales adecuados, la formación de una sociedad de cartera, la obtención de financiación y la identificación de grandes propiedades. El último paso es la comercialización y la venta de sus propiedades para obtener un beneficio.

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Aquí están los seis pasos sobre cómo iniciar un negocio de volteo de casas:

Crear un plan de negocios de volteo de casas

Cuando estás aprendiendo cómo comprar y voltear casas, necesitas un plan de negocios con metas definibles, estrategias, análisis y financiamiento. Este plan de negocios para voltear casas puede ayudarle a calcular cuántos proyectos necesita completar para lograr sus metas. También anima a los prestamistas a tomarte más en serio y pone por escrito tus expectativas de beneficios y estrategias de salida.

Para ayudarte a tener tu plan de negocio en la página y con un aspecto estupendo, echa un vistazo a nuestra guía completa de planes de negocio para arreglar y voltear casas. En ese artículo, lo guiamos a través del desarrollo de un plan de negocios efectivo para el flipping y le damos una plantilla gratuita. Descargue la plantilla para que pueda ver lo que debe incluir un plan de negocios para arreglar y voltear.

Plantilla descargable gratuita

Qué deben incluir los planes de negocios para voltear casas

Debido a que su negocio de volteo de casas está destinado a obtener ganancias, es importante saber qué incluir en su plan de negocios. Los inversores y los prestamistas leen su plan de negocios, por lo que usted quiere que sea fácil de entender e incluya información como un resumen de objetivos y un plan de generación de clientes potenciales.

Un buen plan de negocios para voltear casas incluye los siguientes seis elementos:

Resumen de objetivos

Un resumen de objetivos del plan de negocios para voltear casas debe incluir:

Objetivos específicos: Pertenecientes al flipping de casas y cómo los vas a conseguir
Tipos de propiedades: Como casa unifamiliar, dúplex y demás
Área geográfica: Dónde se compran y voltean las propiedades
Quién hará el trabajo: Contratista o bricolaje
Plazo del proyecto: 90 días o menos
Número de proyectos: Cuántos tiene a la vez y en el transcurso de un año
Retorno de la inversión (ROI) esperado: Apunte a un 20 por ciento o más en un proyecto típico de arreglar y cambiar

Plan de Generación de Contactos

La generación de contactos es un término inmobiliario que indica cómo va a localizar propiedades que puede arreglar y obtener un beneficio. Cuando estás empezando, es común usar recursos gratuitos como Zillow y Realtor.com y hacer que tu agente inmobiliario local busque clientes potenciales que cumplan con tus parámetros. Otra fuente es FSBO.com, donde los vendedores motivados venden sus propiedades sin utilizar un agente inmobiliario.

Una vez que su empresa se pone en marcha y está obteniendo beneficios, puede ser el momento de implementar un plan de generación de leads real. Estas técnicas de generación de clientes potenciales incluyen el envío de folletos y postales inmobiliarias, la colocación de carteles o la compra de clientes potenciales. La generación de leads adopta muchas formas y ayuda a asegurarse de que nunca le falten proyectos potenciales de flip.

Análisis de mercado

Un análisis de mercado incluye:

Comparables recientes – ninguno con más de seis meses de antigüedad
Datos demográficos (como los de la Oficina del Censo de los Estados Unidos)
Tendencias de los precios inmobiliarios en la zona
Cualquier desarrollo previsto en la zona
Número de días que una propiedad está en el mercado antes de venderse

Fuentes de financiación

Como parte de su plan de negocio, tienes que decidir si confías en los ahorros en efectivo o utilizas fuentes de financiación. Si opta por la financiación, sus costes de mantenimiento aumentan y también lo hace su calendario. Sin embargo, la financiación puede permitirle comprar y renovar más propiedades a la vez.

Es importante evaluar la compensación entre los costes del préstamo y el apalancamiento que le proporciona. Los prestamistas cobran puntos e intereses y tardan más en cerrar la compra de una propiedad. Sin embargo, al recurrir a ellos, libera su efectivo para otros proyectos. También le permite comprar proyectos que tal vez no hubiera podido costear únicamente con efectivo.

Digamos que un flipper tiene 100.000 dólares en ahorros. Imaginemos que el flipper utiliza esos ahorros para comprar y renovar una sola casa, y luego la vende por 125.000 dólares. Esa persona acaba de ganar 25.000 dólares (25% de beneficio) y no ha tenido ningún coste de préstamo. No está mal, ¿verdad?

Imagínese que ese mismo revendedor decide ahora aprovechar esos 100.000 dólares. En lugar de pagar en efectivo para un solo proyecto, el flipper utiliza los ahorros para cubrir las reparaciones y un pequeño pago inicial en varias propiedades, mientras que la financiación del resto. Realiza cinco operaciones como el proyecto descrito anteriormente. Cada uno de ellos requiere un ahorro de 20.000 dólares en pagos iniciales y reparaciones, pero el resto de la compra se financia.

Los costes de financiación son de unos 6.000 dólares por proyecto (30.000 dólares en total), lo que supera el beneficio total del ejemplo anterior. Sin embargo, el beneficio antes de los costes de financiación era de 125.000 dólares. Incluso después de tener en cuenta el coste de la financiación, el flipper ha ganado 95.000 dólares, casi duplicando sus ahorros. El apalancamiento permitió al flipper ganar casi cuatro veces más de lo que le habrían permitido los ahorros por sí solos.

Si necesita financiación para cualquiera de sus propiedades de arreglar y cambiar, entonces LendingHome es el lugar al que debe acudir. Antes de que se ejecute su crédito, usted es capaz de introducir su información y los detalles de la propiedad en línea, y le da posibles condiciones de préstamo con tasas que comienzan tan bajo como el 6,99 por ciento.

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Marketing & Plan de Ventas

El plan de marketing y ventas cubre cómo comercializar y vender su propiedad rehabilitada, incluyendo si usted va a contratar a un agente de bienes raíces o vender por su cuenta. Los posibles prestamistas y sus socios lo miran para ver si su estrategia de salida está en orden. Incluya cómo comercializa la propiedad y qué pasos toma para vender la propiedad para cumplir con su retorno de la inversión.

Negocio &Biografías personales

Las biografías empresariales y personales se incluyen en un plan de negocios de volteo de casas para proporcionar más información sobre sus calificaciones. También se habla de lo que hace su negocio. Cada biografía debe consistir en uno o dos párrafos bien pensados. También debe mencionar si su empresa participa en algún servicio comunitario. Su biografía personal debe resaltar sus calificaciones, educación y experiencia en la industria.

Contrate con los profesionales adecuados para voltear casas

Los profesionales para voltear casas incluyen abogados, contadores, agentes inmobiliarios y contratistas. Usted puede encontrarlos a través de referencias de inversionistas, búsquedas y reseñas en línea y grupos de inversión.

Los profesionales adecuados para voltear casas le ayudan a entender mejor cómo entrar en el volteo de casas, ayudan a prevenir errores y aseguran que su negocio está siguiendo las directrices legales.

No todos estos profesionales son necesarios de inmediato y la mayoría de ellos son contratados por proyecto, en lugar de como un gasto de nómina añadido. Si ya ha comenzado un proyecto, está bien contratar primero a un contratista general. Si no es el caso, se recomienda que la primera contratación sea la de un abogado. Un agente inmobiliario puede ser contratado cuando empiece a buscar casas y los especialistas, como un arquitecto, sólo deben ser contratados cuando el proyecto lo requiera.

Algunos profesionales importantes de la venta de casas que puede querer contratar incluyen:

Abogado: Elija un abogado que se especialice en bienes raíces. Él o ella redacta los contratos y se asegura de que su negocio está en el cumplimiento de las ordenanzas locales.
Contable: Ayuda a establecer la estructura de su negocio, los impuestos de archivo para su arreglo y el negocio flip, el seguimiento de sus gastos y saber lo que los elementos se les permite a ser cancelado.
Agente de bienes raíces: Le da datos precisos del mercado para el barrio que está volteando en. Tienen conocimiento de la industria y proporcionan información más precisa que un sitio web de bienes raíces. En la mayoría de los estados, trabajan a comisión y les paga el vendedor.
Contratista general: Asegúrese de que el CG tiene licencia en la ciudad en la que está trabajando para que pueda supervisar sus rehabilitaciones. Sin un GC, usted tiene que supervisar el sitio de trabajo usted mismo. Esto aumenta los plazos y permite que se cometan errores, lo que reduce los beneficios.
Paisajista: Se contrata en función de las necesidades. Sin un paisajista, su casa puede carecer de atractivo, lo que disuade a los compradores, aumentando así el tiempo que su casa se encuentra en el mercado. Esto afecta a los costes de mantenimiento y reduce el rendimiento de la inversión: Sólo se necesitan para proyectos más grandes como añadir habitaciones o cambiar la estructura de la casa. Si no se recurre a un arquitecto, la integridad estructural de la casa podría verse comprometida, lo que puede acabar costándole miles de dólares.
Manitas: Se contrata para trabajos más sencillos como pintar o arreglar agujeros. Esta persona no necesita tener licencia. Al utilizar un manitas, usted no tiene que gastar el tiempo y el esfuerzo en un proyecto de bricolaje.
Asistente: Después de haberse reunido con los profesionales adecuados y tener unos cuantos proyectos de rehabilitación en su haber, es posible que desee contratar a un asistente para ayudar con las actividades diarias del negocio. Un asistente es para el flipper de la casa que está haciendo cinco o más arreglos y flips por año y está realmente ejecutando un negocio flipping casa.

Al contratar a los profesionales, las referencias son su mejor fuente de confianza. Si alguien que usted conoce ha tenido éxito con esta persona, es probable que usted también pueda, pero nunca es una garantía. Los amigos y la familia pueden ofrecer referencias, pero las más valiosas provienen de otros inversores y de los grupos de inversión a los que usted se une.

Asegúrese de que el profesional sabe hacer el trabajo específico para el que está contratando. Esto le ahorrará dinero a largo plazo. No querrá pagar para que le hagan el mismo trabajo dos veces si la primera vez está mal hecho.

Constituya las operaciones de su negocio de reventa de casas

Las operaciones del negocio de reventa de casas incluyen la elección de una entidad como una LLC, el registro de su negocio, la apertura de cuentas bancarias separadas y la obtención de una tarjeta de crédito comercial. Usted puede establecer estas operaciones de negocio con la ayuda de profesionales como un abogado y un contador. Estas operaciones comerciales mantienen su negocio organizado, eficiente y legal.

Las operaciones del negocio de reventa de casas incluyen:

Elegir una entidad para su negocio de reventa de casas

Como se discutió brevemente en el Paso 2, usted y su contador necesitan decidir qué tipo de negocio establecer. Usted puede optar por formar un negocio DBA, S Corporation, LLC o ser un propietario único. Esto es importante por razones fiscales, así como para limitar su responsabilidad. Si alguien se resbala y se cae en su lugar de trabajo, usted no quiere que puedan demandar a usted personalmente, por lo que desea proteger sus activos personales por separado de su negocio.

Para más información sobre este tema, echa un vistazo a nuestra guía para iniciar una sociedad de cartera de bienes raíces.

Registre su negocio de volteo de casas

Después de que haya decidido cómo se va a establecer su negocio, es el momento de registrar su negocio de volteo de casas con el IRS y obtener su negocio un número de identificación de empleado (EIN), que lo identifica como una entidad comercial. Además, compruebe con su estado y municipio local qué otras licencias y permisos comerciales puede necesitar. Estos pasos deben seguirse tanto si dirige su negocio de venta de casas desde casa como desde una oficina.

Abra una cuenta bancaria comercial para su negocio de venta de casas

Una vez que haya obtenido su número EIN, es el momento de abrir una cuenta bancaria comercial. Esto evita que se mezclen el dinero personal y el del negocio. Es importante desde el primer día porque estás gastando dinero en gasolina para buscar propiedades. También necesita este dinero separado para pagar a su abogado y contador recién contratados. También le ayuda a eliminar las auditorías del IRS y las complicaciones cuando su contador hace sus impuestos.

Para mantener sus gastos de inicio bajos, eche un vistazo a BlueVine, una cuenta de cheques de negocios en línea gratuita que es ideal para las empresas que no manejan dinero en efectivo. La aplicación móvil de BlueVine le permite depositar cheques, realizar pagos y programar transferencias. Abra una cuenta gratuita en línea en cuestión de minutos.

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Solicite una tarjeta de crédito para su negocio de compraventa de casas

Después de tener una cuenta bancaria comercial, le recomendamos que solicite también una tarjeta de crédito comercial. Usted puede utilizar la tarjeta de crédito de negocios para comprar materiales de construcción, comprar muebles de oficina y electrodomésticos. No tienen puntos por adelantado y algunas de ellas ofrecen ventajas como la devolución de efectivo en compras seleccionadas o puntos de millas de aerolíneas. Su mayor ventaja es que pueden flotar los gastos durante 30 días sin pagar ningún interés.

Establezca operaciones de marketing para su negocio de volteo de casas

Después de haber seguido todos estos pasos, es el momento de establecer algunas operaciones de marketing para su negocio de volteo de casas. Las tarjetas de visita son un buen lugar para empezar porque son baratas. También necesita un sitio web de negocios y una dirección de correo electrónico de negocios. Su sitio web puede servir como una cartera de proyectos anteriores para los inversores y prestamistas y puede ayudar a la generación de clientes potenciales indicando la zona en la que trabaja y el tipo de propiedades que le interesan. Siguiendo esta guía de creación de operaciones comerciales para asegurar que su negocio es legal y se presenta de una manera profesional.

Para ayudarle a empezar a registrar su negocio, contacte con Rocket Lawyer. Es una empresa de tecnología legal en línea que puede ayudarte con el papeleo de la LLC, lo que reduce el tiempo y el dinero que te llevaría contratar a un abogado. Ofrece paquetes que pueden costar unos cientos de dólares dependiendo del estado en el que te encuentres.

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Busca fuentes de financiación para tu negocio de volteo de casas

Suponiendo que no estés usando todo el dinero en efectivo, normalmente hay tres formas de financiar tu negocio de volteo de casas, que son los préstamos de dinero duro, los préstamos de rehabilitación y los préstamos de grupos de inversión. Sin embargo, es probable que desee utilizar un préstamo de dinero duro o de rehabilitación porque son más frecuentes y pueden cerrar rápidamente.

Las tres formas más comunes para financiar su negocio de volteo de casas son:

Préstamos de dinero duro para un negocio de compraventa de casas

Los préstamos de dinero duro ofrecen tiempos de aprobación y de financiación más rápidos que las hipotecas tradicionales. Usted puede solicitar en línea, y ofrecen préstamos en todo el país. Sus calificaciones de los prestatarios son más indulgentes que los préstamos tradicionales, pero sus plazos de préstamo son para períodos de tiempo más cortos. También tienen tipos de interés más altos que los productos de préstamo tradicionales.

Préstamos de rehabilitación para un negocio de compraventa de viviendas

Los préstamos de rehabilitación incluyen líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), que son líneas de capital en su vivienda actual. Dependiendo del prestamista, pueden ser utilizados para arreglar otro proyecto. Las hipotecas de renovación HomeStyle son productos de Fannie Mae que se utilizan para comprar y renovar una vivienda en un solo préstamo. Incluyen hipotecas de tipo fijo y ajustable a 15 y 30 años y ofrecen tipos de interés competitivos.

Préstamos de grupos de inversión para un negocio de compraventa de casas

Después de unirse a un grupo de inversión, es posible que conozca a inversores dispuestos a poner algo de dinero en efectivo para sus operaciones. Esto es especialmente probable si usted tiene experiencia en la construcción o en bienes raíces. Estos grupos son locales y se pueden encontrar a través de una búsqueda en Google o en un grupo de encuentro para inversores inmobiliarios.

Si sabes que quieres utilizar alguna forma de financiación, pero no estás seguro de dónde buscar, echa un vistazo a LendingHome. Ofrece préstamos específicamente para las propiedades fix-and-flip con tasas competitivas a partir de los prestatarios principales. Financia hasta el 90 por ciento de LTV y el 75 por ciento de ARV. Obtenga una precalificación en línea hoy.

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Identifique las propiedades adecuadas para arreglar y voltear

Una vez que tenga un plan de negocios, un equipo de arreglo y volteo, las operaciones establecidas y la financiación en su lugar, es el momento de comenzar a identificar las propiedades adecuadas para arreglar y voltear para obtener un beneficio. Tenga en cuenta su presupuesto y sus plazos y recuerde que, por muy bueno que sea su plan de negocio, debe identificar la propiedad adecuada para obtener el rendimiento de la inversión. El vecindario debe ser su enfoque principal porque usted puede cambiar la propiedad pero no el vecindario.

Los siguientes son los factores más importantes para identificar las casas adecuadas para el volteo de bienes raíces:

Ubicación del vecindario: Elija un vecindario que sea conveniente para el lugar donde vive y trabaja porque es posible que tenga que hacer múltiples visitas al sitio
Vecindario bien cuidado: Puede cambiar el atractivo de su casa, pero no el del vecindario
Servicios cercanos: Atraer a los compradores a su casa y animarlos a pagar un precio más alto y puede incluir parques, biblioteca, escuelas, restaurantes y tiendas.
Estadísticas del mercado: Comparables y cuánto tiempo llevan las propiedades en el mercado.
Casas sin problemas estructurales: Evite los problemas en torno a los cimientos, como los suelos que se hunden, para evitar gastar tiempo y dinero en arreglarlos, lo que también puede incluir permisos adicionales
Reparaciones de valor añadido: Añada el mayor valor a sus proyectos de reparación y cambio, como armarios grandes, planos abiertos, cocinas renovadas y baños actualizados
Tamaño de la propiedad: Concéntrese menos en la planta y más en el tamaño; puede eliminar las paredes que no soportan carga para abrir las habitaciones, pero es caro añadir metros cuadrados a una casa
Espacio exterior: Busque propiedades con algún tipo de espacio exterior que los compradores quieran ver; puede añadir atractivo a la acera, pero no puede añadir un patio si no hay espacio disponible

Comprar, rehabilitar, comercializar &Vender propiedades

Ahora está listo para comprar, rehabilitar, comercializar y vender propiedades para obtener beneficios. Por lo general, se tarda de 15 a 30 días para cerrar en una propiedad utilizando todo el dinero en efectivo o un préstamo de dinero duro. A continuación, puede tardar entre 30 y 120 días en rehabilitar la propiedad, dependiendo de su estado. Deberá comenzar a comercializar la propiedad cuando la rehabilitación esté lo suficientemente completa como para tomar fotos. La propiedad puede venderse en pocos días o tardar meses, dependiendo del precio y del mercado local.

La mayoría de los «flippers» de casas empiezan con sitios online gratuitos y agentes inmobiliarios para comprar, comercializar y vender su propiedad. Un agente inmobiliario puede ayudarle a encontrar una casa para comprar, negociar el precio de venta y ayudarle a vender la casa una vez rehabilitada. Otras formas de encontrar propiedades para comprar son los carteles de bandido y las cartas amarillas.

Ahora que sabe cómo encontrar la propiedad, sólo necesita rehabilitarla, que es donde los profesionales del «house flipping» pueden ayudar. Su contratista general rehabilita la propiedad, y es importante trabajar con él o ella para cumplir con una línea de tiempo porque cada día que usted no ha vendido la propiedad es otro día de pagar los costos de transporte. Cuanto más rápido se complete la renovación, más rápido se puede comercializar y vender la propiedad, lo que significa, con suerte, obtener un beneficio y mantener la propiedad flipping.

Errores a evitar al iniciar su propia casa Flipping Business

Al igual que con cualquier negocio, hay algunos errores inevitables que usted hace cuando usted está aprendiendo cómo iniciar un negocio flipping casa. Sin embargo, cuantos más errores pueda evitar, más dinero podrá ganar para que su retorno de la inversión sea mayor. Cuanto menos tiempo tenga que lidiar con la corrección de los errores, más corta puede ser su línea de tiempo.

Algunos errores que debe evitar al comenzar a voltear casas incluyen:

Hacer tú mismo trabajos para los que no estás cualificado como los de fontanería o electricidad
Gastar en exceso en las reformas; recordar que no vas a vivir en la propiedad
Comprar una propiedad que está a más de una hora de donde vives porque es un inconveniente cada vez que necesitas reunirte con un contratista en la propiedad

«Un error es pensar que puedes hacerlo todo tú mismo. Tener un gran equipo que te apoye es esencial. La mayoría de la gente no posee las habilidades de un agente inmobiliario, un inspector de viviendas, un prestamista, un contratista y un organizador. Rodéese de un equipo con experiencia que tenga un historial probado en el tipo de operaciones que le interesan y tendrá más posibilidades de tener éxito».

– Tom Dewell, Presidente de Commercial Bath Refinishing

«Otro error es no entender los números o no tener en cuenta lo inesperado. Los acuerdos pueden entrar en negativo rápidamente, especialmente en un mercado caliente donde no hay un gran margen de beneficio. Por ejemplo, las órdenes de cambio drástico en el alcance del trabajo, la escasez de mano de obra, los costos de retención debido a la propiedad no se vende tan rápido como se esperaba, y así sucesivamente.»

– Aisha J. Thomas, Director, The Thomas Agency, LLC

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Se puede voltear casas sin dinero?

Generalmente, hay tres maneras de voltear casas sin dinero. Usted puede vender la propiedad al por mayor, financiar la propiedad con un prestamista que no requiere un pago inicial o trabajar con un inversionista que financia la compra a cambio de parte de la equidad.

Para obtener información más específica relacionada con el volteo de casas sin dinero, lea nuestra guía en profundidad sobre tres formas de voltear casas sin dinero de entrada.

¿Cuánto dinero puede ganar con el volteo de casas?

Una de las razones por las que los inversores quieren saber cómo iniciar un negocio de volteo de casas es para poder ganar dinero. La cantidad de dinero que usted puede hacer de voltear casas tiene muchas variables. La cantidad de dinero que usted puede hacer depende de su presupuesto, la línea de tiempo, la ubicación geográfica y cuánto cuesta la mano de obra y los materiales. En general, una buena regla general es que usted debe hacer un 20 por ciento o más de retorno de la inversión en cada casa flip.

Consulte estos consejos profesionales para maximizar el retorno de la inversión en arreglar y voltear.

¿Qué es la regla del 70 en el volteo de casas?

La regla del 70 en el volteo de casas se considera un barómetro para muchos volteadores de casas. Por lo general, usted no debe pagar más del 70 por ciento del ARV de una propiedad más los costos de reparación. Por ejemplo, si el valor real de una propiedad es de 80.000 dólares y las reparaciones estimadas son de 20.000 dólares, no debería pagar más del 70% de 100.000 dólares, es decir, 70.000 dólares.

¿Cuánto dinero necesita para vender una casa?

La cantidad de dinero que necesita para vender una casa depende del coste de adquisición, los costes de rehabilitación, los costes de mantenimiento y los costes de comercialización y venta. El coste total para vender una casa suele equivaler a alrededor del 10% del precio de compra de la propiedad. Los costes varían en función de la ubicación de la casa, el tipo de propiedad y el alcance de las reformas necesarias. Tenga en cuenta que al aprender cómo iniciar un negocio de volteo de casas, conoce los pasos a seguir y puede ahorrar dinero en el camino.

Vea nuestra guía en profundidad sobre cuánto cuesta voltear una casa para obtener más información sobre los gastos involucrados en el volteo de casas.

El resultado final

Después de aprender cómo empezar a voltear casas, el siguiente paso es confirmar que ofrece los mejores rendimientos de sus inversiones de tiempo y dinero. Después de seguir nuestra guía paso a paso sobre cómo iniciar un negocio de volteo de casas, puede crear un plan de negocios y contratar a los profesionales adecuados. También puede establecer las operaciones del negocio, encontrar fuentes de financiación, identificar las propiedades adecuadas para arreglar y voltear y aprender a comercializar y vender las propiedades arregladas.

Tener un gran socio de financiación es importante para cualquiera que comience un negocio de volteo de casas. LendingHome puede originar préstamos para arreglar y voltear en 15 días o menos. Sus tasas son competitivas, y prestará hasta el 90 por ciento LTV y 75 por ciento ARV. La precalificación en línea toma sólo unos minutos.