Los meses de órdenes de permanencia en el hogar, el creciente número de infecciones y muertes, el trabajo a distancia mientras los niños asisten a la escuela en la habitación de al lado, los cierres de negocios que se detienen y no se vislumbra el fin de la pandemia de la COVID-19 han tenido un impacto inesperado – y sísmico – en el mercado inmobiliario de Miami-Dade. Sólo que no es lo que usted probablemente piensa que es.
«A medida que pasaban las semanas, todos nos estábamos volviendo locos y nuestros ánimos se estaban agotando, especialmente todos nosotros pegados en un pequeño apartamento», dijo María Ester Mercader, que vive con su marido y sus tres hijos en un condominio de dos dormitorios sin balcón en Key Biscayne.
Mercader llevaba un par de años pensando en comprar una casa, pero COVID finalmente sacó a la pareja de la valla. «Nos sentimos muy tristes por nuestros tres hijos, que ahora pedían una ‘casa grande’ con un ‘patio grande'», dijo.
Pero al igual que muchas personas en Miami-Dade que buscan una casa unifamiliar dentro de su rango de precios, Mercader se ha quedado sin nada hasta ahora.
El COVID-19 ha resultado ser una bendición inesperada para el mercado inmobiliario residencial y un obstáculo más para los compradores de viviendas que están fuera de precio. Los tipos de interés históricamente bajos y la fiebre de los condominios han hecho subir la demanda (y los precios) de las viviendas unifamiliares e incluso están moviendo la aguja en el flojo y sobreexplotado mercado de los condominios.
Según la actualización del tercer trimestre de MiamiReport publicada esta semana por RelatedISG International Realty, una empresa conjunta cofundada en 2011 por Craig Studnicky, presidente de RelatedISG, y el director general de Related Group, Jorge Pérez, sólo el 0.El 67% de todas las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade – o 4.516 de 678.860 – están actualmente en la lista para la venta o alquiler en el Servicio de Listado Múltiple de Miami.
El informe muestra que los porcentajes de los compradores extranjeros frente a los compradores nacionales de Estados Unidos han volteado desde 2010, de 49% de extranjeros y 21% de nacionales a la actual 23% de extranjeros a 49% de nacionales. Utilizando datos de las declaraciones de impuestos, el estudio también indica que Florida es la opción número 1 para las personas que se trasladan desde Nueva York, Nueva Jersey, Illinois y Massachusetts.
Eso es una gran mejora con respecto a abril, cuando el mundo se cerró y el volumen de transacciones inmobiliarias se estancó repentinamente hasta convertirse en un goteo.
«Había vivido otras recesiones antes -a principios de los 90, el 11 de septiembre, la crisis bancaria de 2008-, pero en abril pensé que íbamos a caer en la mayor recesión mundial conocida», dijo Studnicky. «Esto no tenía precedentes. Pensaba que podría haber colas para el pan».
Cinco meses después, el país sigue luchando contra la pandemia, pero el mercado inmobiliario ha repuntado con una fuerza inesperada.
«Las casas se están vendiendo a un ritmo tan febril, el inventario se está volviendo increíblemente escaso y los precios están subiendo», dijo Studnicky. «Ahora los compradores están diciendo ‘Muéstrame algunos condominios’ porque las casas son un mercado de vendedores ahora. Los compradores ya no van a encontrar una ganga. Si quieren una ganga, eso son los condominios ahora».
Ron Shuffield, Presidente y CEO de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, dijo que la caída del inventario de viviendas unifamiliares ha sido dramática. Idealmente, un inventario de viviendas saludable debe descansar entre un suministro de seis a nueve meses, lo que significa que tomaría esa cantidad de tiempo para vender todas las propiedades en el mercado.
Pero desde mayo de 2020, el inventario de viviendas unifamiliares se ha reducido drásticamente, de 7,3 meses de suministro a 3,2 meses a finales de agosto. La mediana de los precios de venta también ha aumentado debido a la demanda, de 375.000 dólares en mayo a 425.000 dólares en agosto (incluyendo los cierres de última hora). Es el más alto registrado desde 2007, cuando la mediana del precio de venta alcanzó un récord de 380.000 dólares, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, aunque el inventario existente era mucho mayor.
El cambio en el mercado de condominios es igualmente dramático, de un suministro de 24 meses en mayo a un suministro de 12,8 meses a finales de agosto. La mediana de los precios de venta en ese mercado también ha comenzado a subir -de 259,000 dólares en mayo a 275,000 dólares en agosto-, pero todavía hay suficiente inventario para que los condominios sean un mercado de compradores.
«La gente que ha estado atrapada en un edificio de 50 pisos quiere estar en una casa adosada», dijo Shuffield. «Los condominios son una decisión de estilo de vida. Fue muy inconveniente durante la pandemia. Pero ese inconveniente desaparecerá rápidamente. Por esta época el próximo año, a menos que algo sucede a la salud mundial de nuevo, la venta de condominios habrá aumentado en todo el condado.»
Donde las ventas son
El desglose de Shuffield de la actividad de las ventas de viviendas unifamiliares, condominios y casas adosadas por municipio en Miami-Dade muestra los barrios específicos donde los compradores han ido en los últimos tres meses. Entre los mayores ganadores:
▪ En Miami Shores (valor medio de la vivienda: 569.608 dólares), el número de ventas cerradas se disparó un 42,6% entre el 1 de junio y el 31 de agosto con respecto al mismo período del año pasado. El volumen total en dólares de las ventas creció un 29%, de 46 a 51 millones de dólares.
▪ Palmetto Bay (valor medio de la vivienda: 310.471 dólares) mostró un aumento del 6,3% en las ventas cerradas y un salto del 14% en el volumen total en dólares de las ventas, de 65,1 a 74,2 millones de dólares.
▪ Key Biscayne (valor medio de la vivienda: 1.079.895 dólares) experimentó un aumento del 43% en el volumen total de ventas en dólares, de 101 millones de dólares a 144 millones de dólares.
La demanda de esos barrios está haciendo subir los precios – y convirtiendo la compra de viviendas en un deporte de gladiadores.
«Miami Shores ha sido un barrio conservador cuando se trata de la apreciación de los precios», dijo Inés Hedegus-García, director de estrategia e innovación en Avanti Way Realty. «En cuanto a la inversión, es sólida… los aumentos han sido graduales.
«Ahora estamos viendo múltiples escenarios de guerra de ofertas. Tengo un comprador que ha perdido dos propiedades en Miami Shores y tiene un contrato de respaldo en otra propiedad en caso de que la venta pendiente se caiga. Fuimos a verla el mismo día que apareció en la MLS y ya tenía un contrato.»
«La gente que vive en los Shores tiende a quedarse en los Shores», dijo. «He vivido allí durante 35 años. Siempre me gustó mi casa, pero nunca la amé. Ahora, con la pandemia, me he dado cuenta de lo increíble que es mi casa».
Crecimiento del precio de la vivienda a nivel nacional
El mismo fenómeno está ocurriendo a nivel nacional. Según el informe mensual de septiembre sobre tendencias de la vivienda de realtor.com, el número de viviendas unifamiliares en el mercado ha descendido un 39% interanual respecto al pasado septiembre, lo que supone 529.000 anuncios menos. Las viviendas se están vendiendo 12 días más rápido que en 2019 y tres días más rápido que en agosto de 2020. Y la mediana del precio de venta se ha disparado a 350.000 dólares, un crecimiento interanual del 11%.
El informe muestra que, aunque la mediana del precio de venta de las viviendas en el área de los tres condados sigue subiendo -410.000 dólares en septiembre, ligeramente más bajo a nivel regional que en Miami-Dade y Broward-, el sur de Florida se situó en un discreto puesto 47 en la lista de las 50 principales metrópolis de Estados Unidos con el mayor salto en los precios medios interanuales.
Los cinco primeros puestos de la lista fueron ocupados por Cincinnati (318.000 dólares, con un crecimiento del 16,9%), Boston (677.000 dólares, un 16,4% más), Filadelfia (344.000 dólares, un 15,6% más), Indianápolis (286.000 dólares, un 15,2% más) y Búfalo (230.000 dólares, un 15% más).
Sólo Orlando, Pittsburgh y Los Ángeles fueron más bajos que el sur de la Florida.
«Muchos compradores tienden a poner su búsqueda de vivienda en espera después del inicio del año escolar, pero el aprendizaje a distancia y el deseo de más espacio siguió alimentando el interés de los compradores en septiembre», dijo Danielle Hale, economista jefe de realtor.com. «El interés inusualmente alto de los compradores, junto con el inventario históricamente bajo y los tipos hipotecarios favorables, están creando una tormenta perfecta en el mercado de la vivienda. Si bien esto es una buena noticia para cualquiera que busque vender su casa, ha creado una tremenda competencia entre los compradores.»
Compradores por primera vez
Las ventas de viviendas pendientes, otro indicador de un mercado fuerte, también están al alza. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informa que las ventas pendientes de viviendas subieron en agosto un 24,2% interanual y un 8,8% respecto a julio de 2020. También según la NAR, el 33% de todos los compradores de viviendas de Estados Unidos en julio eran primerizos, con una edad media de 33 años y un ingreso familiar de 74.900 dólares.
En Miami-Dade, el crecimiento de ese grupo demográfico ha sido explosivo.
«Un tercio de las hipotecas que vimos de junio a agosto eran compradores de vivienda por primera vez, un crecimiento del 200% año tras año», dijo Alberto Carrillo, gerente de ventas del distrito de Miami Beach para The Keyes Company. «Cuando hay una falta de confianza del consumidor en la economía, la gente gravita hacia la vivienda porque es tangible. Es una necesidad esencial, por lo que no pierde su valor.»
Sospecha que la región puede ver una carrera en los divorcios a finales de año después de que la gente ha sido atrapado en sus hogares durante tanto tiempo, pero dice que «los bienes raíces no se ralentizará.»
Carrillo dijo que uno de los barrios con mayor actividad de ventas es Edgewater – específicamente el código postal 33137, donde Keyes ha visto un aumento en las ventas de 141% año tras año y una disminución de las ventas en efectivo de 47% a 24%. El valor medio de la vivienda en esa zona, que se compone principalmente de condominios y casas adosadas, es de $ 310,471, según Zillow.
El informe de septiembre de 2020 Elliman nuevos contratos firmados también apunta a la creciente demanda. Miami-Dade vio un aumento interanual del 20,8% en los contratos firmados – 1.335 frente a 1.105 – con la mayoría de los que van a los hogares en el rango de precios de $ 400.000 a $ 800.00. Nuevos listados para los hogares en septiembre de precios por debajo de $ 399,999 se desplomó un 72% durante el mismo período del año pasado.
El mercado de condominios vio un aumento más modesto en los contratos firmados en general – 7% – pero la mayoría de ellos estaban en el rango de precios de $ 200,000 a $ 500,000. En general, los nuevos listados se hundió 46,4% año tras año, con las mayores caídas en el asequible ($ 200,000 a $ 299,999) y el $ 500,000 a $ 599,999 rangos de precios.
Atraer a los inversores
El auge de las ventas también está atrayendo a nuevos inversores a la zona. Jadon Newman, fundador y director ejecutivo de Noble Capital Group, con sede en Austin, una firma de capital privado que se especializa en préstamos inmobiliarios, dijo que la compañía planea expandirse a 25 mercados en todo Estados Unidos -incluyendo Miami-Dade- después de centrarse en Texas durante los últimos 18 años.
«Nos fijamos en los indicadores principales, como la escasez de viviendas y el crecimiento de la población, que son grandes factores en Miami», dijo Newman. «La única manera de que un mercado siga respirando es si se inician nuevas construcciones y se rehabilita el stock de viviendas antiguas en el centro y en las zonas universitarias. Esos mercados están empezando a suavizarse un poco, con la gente que se muda a los suburbios».
«Esta pandemia ha sacado a relucir el valor necesario para hacer cambios en la vida», dijo Newman. «Pero el impacto final de la pandemia aún está por determinar. ¿Se puede ahorrar dinero dejando que los empleados trabajen desde casa? Si es así, ¿cómo afectará eso al mercado inmobiliario?»