Así que ha decidido construir su propia casa. Ha elegido la distribución y ha seleccionado todos los acabados y accesorios de la casa. El contratista le ha indicado que sólo hay un último punto del que ocuparse… la firma del contrato de construcción.
Antes de firmar, es imprescindible que revise y entienda el contrato. El contratista no se lo dirá, pero es posible que usted quiera (y tiene derecho a) negociar ciertos términos del contrato. Este artículo le ofrece consejos sobre lo que debe buscar (y lo que debe vigilar) en su contrato de construcción.
Por qué es importante un contrato de construcción
En el nivel más básico, usted quiere obtener la casa que se le prometió, y el contratista quiere que se le pague por la casa construida. El contrato sirve para reflejar este entendimiento, para asegurarse de que no haya desacuerdos antes de que comiencen las obras reales y para proporcionar una guía a seguir en caso de que surja un problema más adelante.
La mayoría de las veces, su contratista le proporcionará un contrato listo para firmar. Si no es así, usted puede redactar uno o contratar a un abogado para que lo redacte (¡nunca siga adelante sin un contrato!). El contrato en su forma original puede tener muy pocos términos con muy pocos detalles, o puede ser tan detallado y lleno de términos complicados que sea difícil de entender. Ninguna de estas situaciones es aceptable. Para proteger plenamente sus derechos, los términos del contrato deben ser completos, específicos y fáciles de entender.
Cuestiones comúnmente disputadas en los contratos de construcción
A continuación encontrará una lista de cuestiones que suelen ser objeto de disputa en los proyectos de construcción residencial. Si estos temas no están cubiertos en su contrato, asegúrese de añadirlos. Si ya están incluidos, revíselos cuidadosamente para asegurarse de que protegen suficientemente sus derechos.
Alcance del trabajo. Esta sección describe el trabajo que el contratista se compromete a realizar. Este trabajo suele incluir la obtención de permisos municipales o de otro tipo, y el suministro de mano de obra, equipos, materiales y otros servicios necesarios para completar la casa. Esta sección también exige al contratista que el trabajo se ajuste a los planos (dibujos) y especificaciones de la casa, que deben adjuntarse y formar parte del contrato.
A veces, incluso cuando los documentos del contrato se redactan cuidadosamente, contienen términos contradictorios en los planos, las especificaciones y/o el contrato escrito. Este conflicto puede dar lugar a confusiones y disputas. Por ejemplo, si los planos describen un baño principal con un lavabo, pero las especificaciones exigen dos lavabos, ¿cuál es el correcto? Considere la posibilidad de especificar que, en caso de conflicto entre los planos y las especificaciones, prevalecerán las especificaciones. Y, en todos los casos de conflicto, el contrato debe ser el documento de control.
Aunque puede suponer que está implícito, sería prudente asegurarse de que el contrato incluya una declaración que diga que el contratista debe completar el trabajo de una manera buena y profesional de acuerdo con todas las leyes aplicables. De esta manera, si usted tiene un problema con el rendimiento del contratista, puede señalar una disposición contractual explícita que el contratista ha incumplido, y basarse en esto para emprender acciones legales.
Tiempo de la obra. Seguro que ha oído historias de terror sobre proyectos de construcción que se salen de lo previsto. ¿Cómo puede protegerse contra esto? Asegúrese de que el contacto contenga información sobre cuándo comenzará la construcción, el calendario de trabajo que debe seguir el contratista y cuándo finalizará la construcción (en otras palabras, cuándo podrá mudarse). Se pueden conceder prórrogas por retrasos causados por:
- mal tiempo u otros «actos de Dios»
- huelgas laborales
- retrasos en el pago causados por el propietario
- retrasos en la inspección causados por el municipio
- cambios o adiciones al alcance de los trabajos acordados por ambas partes, y
- otros asuntos que están fuera del control razonable del contratista.
Si bien el contratista puede dudar en aceptarlo, considere la posibilidad de incluir una cláusula de daños liquidados. Básicamente, esta disposición establece que por cada día que el contratista trabaje más allá de la fecha de finalización (con las excepciones indicadas anteriormente), se le cobrará una determinada cantidad. Por ejemplo, si la fecha de finalización establecida en el contrato es el 1 de mayo, y la construcción no se ha completado para esa fecha, el contratista deberá pagar al propietario una cantidad diaria por cada día adicional de construcción.
Estas disposiciones de daños liquidados protegen al propietario de los retrasos y son un incentivo para que el contratista termine el trabajo a tiempo. En la mayoría de los estados, para que sea aplicable, el importe de las dietas especificado debe ser una estimación justa de los daños reales en los que podría incurrir el propietario y no puede haberse conocido realmente en el momento en que se celebró el contrato. Esta disposición no pretende ser un castigo, sino una compensación para cubrir los costes en que incurrirá el propietario debido al retraso. Estos podrían incluir los costes de almacenamiento de sus muebles o los costes de alquiler de un apartamento durante el período de retraso.
Pago. Esta sección debe indicar claramente qué, cuándo y cómo pagará el propietario al contratista. Debido a que el contratista probablemente dependerá de los pagos del propietario para financiar la construcción, el calendario de pagos debe proporcionar un flujo constante de dinero para que la casa pueda ser construida de manera oportuna. Un contrato típico exigirá un pago inicial antes de la construcción. A continuación, y de forma periódica, el contratista presentará una solicitud de pago al propietario indicando la cantidad de trabajo completado durante ese ciclo.
El contratista también debe presentar al propietario las liberaciones o renuncias al derecho de retención del mecánico firmadas por los subcontratistas que hayan proporcionado mano de obra o materiales. Un subcontratista tiene un gravamen de mecánico, que es un interés en la propiedad, hasta que haya sido pagado por el contratista por el trabajo o los materiales proporcionados. Por lo tanto, las liberaciones o renuncias al derecho de retención de los mecánicos proporcionan garantías al propietario de que el subcontratista ha sido pagado por el contratista. Aunque todos los estados cuentan con leyes sobre embargos preventivos, las leyes varían. Considere la posibilidad de consultar a un profesional sobre las leyes de su estado.
A menudo, el pago final de un proyecto está vinculado a la «finalización sustancial». El contrato puede decir, por ejemplo, que el pago final vence 15 días después de que la casa haya sido sustancialmente terminada. Esto no es problemático siempre que la «finalización sustancial» se defina adecuadamente en el contrato.
En algunos estados, la ley define la «finalización sustancial» como el momento en el que la obra está lo suficientemente terminada como para que el propietario pueda ocupar o utilizar la casa para los fines previstos. Como usted va a vivir en la casa, es probable que no quiera la perturbación de mucho trabajo de seguimiento. Por lo tanto, considere la posibilidad de definir la terminación sustancial en el contrato de forma estricta, enumerando elementos específicos, o restringiendo el trabajo después de la terminación sustancial a reparaciones menores. O bien, si quedan elementos importantes, debe permitirse al propietario retener el pago por un importe que cubra dichas reparaciones.
Cambios en el alcance del trabajo. A veces, una vez iniciada la construcción, el alcance de los trabajos cambia. Esto puede deberse a la decisión del propietario (¡añadamos una estantería empotrada ahí!), a un requisito de las autoridades que otorgan los permisos o al descubrimiento de una condición desconocida de la propiedad que afecta a la construcción. El contrato debe tener en cuenta la posibilidad de tales cambios, exigiendo órdenes de trabajo por escrito que reflejen los cambios en el alcance del trabajo. Nunca diga simplemente al contratista: «Claro, siga con nuestro nuevo plan», sin crear una orden de trabajo por escrito que tanto usted como el contratista firmen. De lo contrario, se abriría la puerta a gastos adicionales imprevistos.
Garantía. Aunque no se exige en todos los estados, muchos contratos contienen garantías expresas, en las que se describen los tipos de defectos de los que el contratista se hará cargo posteriormente, la duración de la garantía, sus obligaciones de mantenimiento y lo que el contratista está obligado a hacer para arreglar los defectos. Si su contrato contiene una garantía expresa, léalo detenidamente y negocie los términos si es necesario. Si su contrato no contiene una garantía expresa, considere la posibilidad de añadir una al contrato.
Si su contrato contiene una garantía, también puede limitar o renunciar a las garantías implícitas, como la garantía implícita de idoneidad para un fin determinado o la garantía implícita de construcción de obra (las garantías implícitas disponibles varían según el estado). Aunque la mayoría de los estados reconocen el derecho a limitar o renunciar a estas garantías, los tribunales han rechazado la aplicación de estas renuncias a menos que sea evidente para el tribunal que el propietario aceptó específicamente las renuncias. El contratista no puede incluir las renuncias en la «letra pequeña» o enterradas en la jerga legal del contrato. Si es posible, no acepte una renuncia a las garantías implícitas, ya que limitará sus derechos a demandar en caso de una disputa posterior.
Resolución de disputas. Por muy cuidadoso que sea usted en la redacción del contrato o por muy amistoso que sea con el contratista, puede surgir una disputa. Es común que los contratos de construcción requieran un arbitraje vinculante en lugar de un litigio en un tribunal si hay una disputa.
Si el contrato requiere un arbitraje, usted no puede demandar al contratista. En su lugar, debe presentar una reclamación a un árbitro, un experto en el sector de la construcción que escuchará a ambas partes de la disputa y emitirá una decisión vinculante que resuelva la cuestión. El árbitro llevará a cabo una audiencia en la que ambas partes tendrán la oportunidad de presentar su posición sobre la cuestión. La audiencia se llevará a cabo de forma similar a un juicio. Al final de la audiencia, el árbitro emitirá una decisión final.
El uso del arbitraje tiene ventajas, ya que suele ser menos costoso y menos formal que un juicio. Además, es probable que usted tenga control sobre la selección del árbitro. Sin embargo, usted renuncia a su derecho a un juicio, y a diferencia de un juicio judicial, ninguna de las partes puede apelar la decisión. No hay una decisión equivocada cuando se trata de elegir el arbitraje o el litigio, siempre que entienda sus derechos y limitaciones.
Honorarios de los abogados. Considere la posibilidad de incluir una disposición en el contrato sobre qué parte paga los honorarios de los abogados en caso de litigio. En algunos estados, la parte ganadora no puede recuperar los honorarios de los abogados a menos que se haya previsto específicamente en el contrato.
Estipulación de incumplimiento del contratista. Muchos contratos estándar contienen información sobre lo que constituye un incumplimiento de contrato y cómo puede hacer valer sus derechos. Si no es así, debe incluir una disposición específica que aborde el incumplimiento del contratista. Es razonable conceder al contratista un plazo determinado para arreglar o «subsanar» un problema. En caso de que el contratista no solucione el problema, usted puede, para asegurarse de que la construcción se complete, añadir una disposición que le permita contratar a otro contratista. También debería tener derecho a suspender las obras o a rescindir el contrato con el contratista en caso de incumplimiento.
Consejos rápidos para proteger sus derechos en un contrato de construcción
Como se ha descrito anteriormente, las disposiciones contractuales aparentemente sencillas pueden ser sorprendentemente complicadas. Tómese el tiempo necesario para entender todo el contrato, y tome las medidas necesarias para proteger sus intereses, como se indica a continuación:
- Asegúrese de que su contratista tiene una licencia
- Verifique con su contratista que está asegurado (riesgo del contratista,
- compruebe las referencias de su contratista y consulte el Better Business Bureau para obtener más información
- revise cualquier contrato que el contratista le proporcione – asegúrese de que es claro y completo
- considere la posibilidad de contratar a un profesional para que revise los planos y las especificaciones
- considere la posibilidad de contratar a un abogado para que revise y le explique el contrato, y
- lo más importante, no tenga miedo de negociar el contrato con el contratista.