Liberty Bank
Recientemente, recibí una pregunta de un regulador sobre la razón por la que tasamos el interés de la cuota arrendada en una propiedad multifamiliar cuando la propiedad no está gravada por ningún arrendamiento a largo plazo. Lo primero que pensé fue en descartar la pregunta por tratarse de otro regulador mal informado. Pero al pensar más en ello supongo que la pregunta no está tan mal informada y la respuesta no es tan sencilla.
Según el Diccionario de Tasación Inmobiliaria, la definición de fee simple es: «La propiedad absoluta libre de cualquier otro interés o patrimonio, sujeto sólo a las limitaciones impuestas por los poderes del gobierno de los impuestos, el dominio eminente, el poder de policía, y escheat.»
El interés del honorario arrendado, que se utiliza típicamente en la industria, es equivalente al interés del honorario simple de una propiedad que se arrienda a otros. Este punto de vista se basa en la premisa de que una propiedad arrendada a título oneroso contiene dos conjuntos de componentes de derechos de propiedad, uno de los cuales es el interés de propiedad real (el interés a título oneroso) y el otro un interés de propiedad personal (el contrato de arrendamiento).
Cuando una propiedad arrendada tiene un contrato de arrendamiento en vigor que es igual a las tasas generales de mercado de propiedades arrendadas similares, el valor del interés de arrendamiento en la propiedad es cero. El valor contributivo neto del contrato de arrendamiento para el propietario de la propiedad también es cero, y esto hace que el valor de mercado de la participación en el arrendamiento sea igual al valor de mercado de la participación en la propiedad. El conjunto de derechos de propiedad que posee un patrimonio inmobiliario, independientemente de que la propiedad esté arrendada u ocupada por el propietario, puede ser idéntico porque el conjunto completo se transmite del otorgante al cesionario mediante la ejecución de la escritura de propiedad inmobiliaria y la cesión del contrato de arrendamiento de bienes muebles. Sólo cuando los alquileres contractuales actuales de la propiedad que se está valorando están por debajo o por encima de las tasas de mercado, se está valorando el interés tradicional de la cuota de arrendamiento.
Un contrato de arrendamiento no elimina ningún derecho del conjunto de derechos de la propiedad simple, sino que es una adición a la propiedad simple. El conjunto de derechos es coherente con la práctica de tasación generalmente aceptada, en la que se dice que las propiedades arrendadas, cuyos términos contractuales de arrendamiento son a niveles de mercado, tienen un valor que está en el «mercado», o es numéricamente equivalente al valor del derecho de propiedad. Esto significa que el mismo conjunto de derechos de propiedad real puede existir en todas las propiedades transmitidas, independientemente de si son arrendadas u ocupadas por el propietario, y si el propósito de la asignación de valoración es valorar sólo los bienes inmuebles, el tasador debe simplemente eliminar el valor incremental del componente de propiedad personal (el arrendamiento).
El Instituto de Tasación ha celebrado recientemente un simposio sobre los derechos de propiedad para debatir las diferencias de opinión relativas a la valoración de las fincas de pleno dominio. La teoría de la valoración, de larga data, ha sostenido que se valoran los intereses o derechos sobre los bienes inmuebles en lugar de la tierra física y los edificios en sí. Las normas de valoración exigen que se identifiquen los intereses o derechos y se incluyan en el informe de valoración. Tradicionalmente, los tasadores han llevado a cabo esta tarea utilizando términos como «fee simple», «leased fee» o «leasehold». Cuando una propiedad está arrendada y se busca el valor de un interés de arrendamiento, el proceso de valoración reflejará el arrendamiento y contabilizará cualquier pérdida o beneficio debido a que el alquiler está por encima o por debajo del mercado o la pérdida debido al tiempo y el coste de arrendar el espacio vacante. Pero cuando el encargo es para valorar la propiedad simple de un inmueble que normalmente se alquila y se vende como alquilado, se plantea la cuestión de si debe valorarse como si estuviera ocupado o como si estuviera vacante.
Esta cuestión es crítica en el dominio eminente y en la tributación de la propiedad, donde la ley o el reglamento generalmente requieren la valoración de la propiedad simple, incluso si existe un arrendamiento. También es una cuestión importante en los préstamos hipotecarios cuando se necesitan los ingresos del arrendamiento para devolver el préstamo, pero existe el riesgo de que se produzca una desocupación inesperada. En los últimos años, se han producido numerosos casos de apelación del impuesto sobre bienes inmuebles en los que se ha cuestionado la metodología adecuada para valorar la propiedad del honorario simple; varios estados han adoptado o propuesto legislación que dicta la metodología a efectos de valoración.
Si se revisa la definición, los tasadores tendrían que determinar, y en las tasaciones se indicaría claramente, el patrimonio (fee simple, leasehold, o life estate), así como los intereses reales o supuestos asociados a los bienes inmuebles que se reflejan en la valoración. Dependiendo de la pregunta a la que deba responder la tasación (es decir, el problema que debe resolverse), en el caso de un inmueble que esté arrendado, o que probablemente sea arrendado, la tasación podría estar sujeta al contrato de arrendamiento existente, sujeta a arrendamientos a precios y plazos de mercado, o como si estuviera vacante y disponible para ser arrendado a precios y plazos de mercado. Así que la pregunta no era tan fácil de responder como pensaba. Sea cual sea la dirección que tome el mundo de la tasación, una cosa está clara: el tasador y el cliente deben tener claro qué intereses deben valorarse. Declarar que los derechos de propiedad se valoran como «interés simple de una propiedad que está gravada por un contrato de arrendamiento» puede no ser suficiente.
Steve Hurlbut es tasador jefe y vicepresidente del Liberty Bank, Hartford, Connecticut.