El cambio de casa generalmente no se considera una inversión pasiva por el IRS. Las normas fiscales definen el flipping como «ingresos activos», y los beneficios de las casas volteadas se tratan como ingresos ordinarios con tipos impositivos entre el 10% y el 37%, no como ganancias de capital con un tipo impositivo más bajo del 0% al 20%. Los impuestos sobre las casas volteadas suelen incluir el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
Voltear casas: Ganancias de capital o ingresos ordinarios
Si un inversor es categorizado por el IRS como «comerciante», las ganancias de los flips de propiedades serán gravadas a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria. El beneficio se calcula restando los gastos, incluido el precio de compra, del precio de venta final. Los tramos impositivos oscilan entre el 10% y el 37% para los «inversores activos» que obtienen beneficios activos.
Según el IRS, un comerciante inmobiliario compra bienes inmuebles y los vende a clientes «en el curso ordinario de su comercio o negocio.» La mayoría de los inversores de «arreglar y voltear» se consideran distribuidores; mantienen sus propiedades a corto plazo y la mayoría de sus ingresos se derivan de voltear casas. Incluso los inversores inmobiliarios que ocasionalmente cambian las casas se consideran normalmente comerciantes y tributan a los tipos de ingresos ordinarios.
Por el contrario, los beneficios obtenidos de las propiedades mantenidas durante más de 12 meses suelen estar sujetos a tramos de ganancia de capital a largo plazo más favorables que van del 0% al 20%. Un inversor puede optar por alquilar la propiedad o por ocuparla. Para hacer un seguimiento de los beneficios y los gastos de la inversión, recomendamos utilizar un software de contabilidad. Echa un vistazo a nuestro artículo sobre el mejor software de contabilidad.
Consecuencias del impuesto sobre la renta ordinaria al vender casas
Si está clasificado como comerciante, la ganancia de un flip será gravada a su tasa de ingresos ordinarios prevaleciente. Actualmente, los tipos impositivos ordinarios oscilan entre el 10% y el 37%. Además, los beneficios están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia (el equivalente al FICA de los autónomos), que es del 15,3%, el doble de lo que se suele pagar como empleado W2.
Como concesionario, la consecuencia fiscal total de un giro puede oscilar entre un 25,3% y un 52,3%, dependiendo de su nivel impositivo. No hace falta decir que no quiere percibir erróneamente sus ganancias como si le pertenecieran por completo: el tío Sam se lleva una gran parte de ellas.
Para hacer esto correctamente, debe utilizar un software de contabilidad como QuickBooks Online. Su software ayuda a rastrear lo que usted gasta con los proveedores, contratistas, intereses y más-todos los elementos que usted puede deducir de su ganancia bruta.
Cuando los impuestos de ganancia de capital se aplican a la venta de casas
Si usted es lo suficientemente afortunado como para evitar la definición de concesionario, derivando la mayor parte de sus ingresos de la venta de casas y vendiendo las casas después de un año, entonces usted será gravado con las tasas más bajas de ganancia de capital en el beneficio de la venta.
Tenga en cuenta que esto es raro para la mayoría de los flippers; la mayoría de las veces se gravan a la tasa de impuesto sobre la renta ordinaria, pero queremos mencionarlo ya que sucede. Incluso mejor, si usted califica para el tratamiento fiscal de las ganancias de capital, usted no tiene que pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
Impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo en el volteo de casas
Si la propiedad se mantiene menos de 12 meses, la ganancia del volteo no recibe ningún tratamiento preferencial. La ganancia de capital a corto plazo se grava a los tipos ordinarios del impuesto sobre la renta, tanto si se define como comerciante como inversor. Sin embargo, tiene la ventaja de no pagar el 15,3% del impuesto sobre el trabajo por cuenta propia, por lo que hay un buen ahorro.
Impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo en el cambio de casa
Si mantiene la propiedad durante más de un año y no está clasificado como distribuidor, el beneficio del cambio de casa se gravará de acuerdo con los tipos de las ganancias de capital a largo plazo. Actualmente, esos tipos oscilan entre el 0% y el 20% para la mayoría de los contribuyentes. En comparación con los tipos impositivos del impuesto sobre la renta ordinaria y el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia, se trata de un gran ahorro.
«El truco que conocen los «flippers» es que si conservas la propiedad durante más de un año y luego obtienes un beneficio con la venta, pagarás los impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo, cuyo máximo es el 20%. El truco de las plusvalías a corto plazo de menos de un año consiste en comparar una operación que no ha dado beneficios con otra que sí los ha dado. Esto reduce las ganancias de capital netas que ha ganado y por lo tanto sus impuestos sobre ellos «.
– Brian Murphy, Abogado, Corredor de Bienes Raíces & Educador de Preparación de Impuestos, A su ritmo en línea
Si usted es dueño de una pequeña empresa y está presentando como un distribuidor o está presentando como un inversionista, TurboTax proporciona un software de impuestos de costumbre. Puede importar rápidamente todos sus gastos y presentar sus impuestos en línea. Si tiene preguntas, puede chatear con su equipo de apoyo y hacer que su declaración sea revisada antes de presentarla para que obtenga su máximo reembolso – garantizado.
Visita TurboTax
Cómo se calculan los impuestos sobre las casas que se cambian
En última instancia, usted va a ser gravado sobre sus ganancias de arreglo y cambio, que es su precio de venta menos el total de gastos y deducciones. El beneficio se calcula restando los gastos, incluido el precio de compra, del precio de venta final.
«Una de las razones por las que la fiscalidad inmobiliaria es tan difícil es por la designación de actividad activa frente a pasiva. La idea de voltear una casa es que usted tiene la intención de comprarla, arreglarla y venderla. Esto significa que se le considera un comerciante inmobiliario. Imagina que tu negocio consiste en comprar cortacéspedes viejos, arreglarlos y revenderlos. Esto es un negocio de cortadoras de césped, al igual que la venta de casas también es un negocio».
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Precio de compra
El precio de compra incluye el coste de la propia casa. Mientras que usted podría ver los costos de cierre, puntos, etc. como parte del precio de compra, para facilitar la contabilidad, todo lo que está más allá de la compra real del edificio en sí es mejor tratarlo como un gasto.
Al pensar en lo que es su ganancia, considere sólo el precio de compra, no la cantidad que financió en su ecuación de ganancias. Hacienda no tiene en cuenta su financiación a la hora de calcular el beneficio. Sin embargo, podrá deducir los intereses pagados como un gasto.
Gastos
Los gastos más allá del precio de compra incluyen los intereses y puntos de la hipoteca, las comisiones del préstamo, los materiales y suministros, la mano de obra, los costes de cierre, los impuestos, los servicios profesionales y todos los costes de marketing y las comisiones de los agentes inmobiliarios implicados en la venta de la propiedad. Esta tabla proporciona una buena visión de lo que debe considerar.
Al igual que con el precio de compra, el IRS no se preocupa por la forma en que pagó por un gasto. Siempre que sea un gasto vinculado a la propiedad, suele ser deducible. Por ejemplo, si usted carga 10.000 dólares en su tarjeta de crédito Lowes para los materiales de construcción, que se considera un gasto de la renovación de la propiedad.
Beneficio
El beneficio es la cantidad que ha despejado en la venta después de todos los gastos, incluyendo el precio de compra, se tienen en cuenta. Una de las cosas más importantes que puede hacer es llevar un excelente registro de sus gastos para asegurarse de que deduce todos los costes de renovación. La fórmula básica es Beneficio de la transacción = Precio de venta – Precio de compra – Gastos.
Tenga en cuenta, cuando calcule sus beneficios para informar a Hacienda, que éste puede no ser su beneficio real. Por ejemplo, si usted tiene que pagar la deuda hipotecaria utilizada para financiar la compra y las renovaciones, se come en sus fondos de traer a casa. Puede estimar esta cantidad con esta fórmula: Precio de venta – Hipoteca – Gastos = Beneficio para el inversor.
Impuestos anuales
A partir de ahí, se multiplica el beneficio imponible por el tipo impositivo ordinario, lo que da una estimación de la carga fiscal anual. Tenga en cuenta que puede utilizar las pérdidas de otros arreglos y flips completado en el mismo año para compensar las ganancias.
Ejemplo de los impuestos sobre una casa Flip
Vamos a correr a través de un escenario básico para demostrar los fundamentos de cómo los impuestos flipping casas se calculan. Utilizaremos cuatro supuestos:
- El inversor se considera un comerciante según las directrices del IRS, por lo que los beneficios estarán sujetos al impuesto sobre la renta ordinaria.
- La propiedad se voltea en 10 meses, lo que la sujeta aún más al impuesto sobre la renta ordinaria.
- El tipo impositivo ordinario del inversor es del 23%.
- Consideraremos el efecto del impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
Ejemplo de impuesto por volteo de casa
| Precio de compra y gastos | Coste |
|---|---|
| Precio de compra | 40.000 dólares |
| Gastos: | |
| Origen del préstamo y puntos | 1$,000 |
| Gastos de cierre de la compra | 600$ |
| Intereses durante el periodo de rehabilitación | 200$ |
| Coste de materiales para la rehabilitación | 9$,000 |
| Costes de mano de obra del contratista y otros costes | 23$,000 |
| Seguro durante el periodo de tenencia | 200$ |
| Viajes relacionados con la compra/rehabilitación/venta | 100$ |
| Publicidad | 400$ |
| Comisión de venta y gastos de cierre | 4$,000 |
| Gastos totales sin incluir el precio de compra | 38.500$ |
| Gastos totales incluyendo el precio de compra | 78.500$ |
| Precio de venta | 105$,000 |
| Beneficio (precio de venta – gastos totales) | 26.500$ |
Comenzando con los 26.500$ de beneficio, y restando lo necesario para pagar los impuestos, al inversor le quedan 16.350$. Tenga en cuenta que el inversionista no puede considerar los $26,500 como si fueran suyos para gastar ya que el Tío Sam necesita su porción.
Cómo presentar &Pagar sus impuestos por voltear casas
Después de calcular sus impuestos por voltear casas, necesita saber cuándo presentarlos y cómo pagarlos. Generalmente, si usted es un propietario único, parte de una LLC, o está registrado como una corporación S, y su negocio de voltear casas está haciendo más de $ 1,000 por año en ganancias, entonces usted debe pagar impuestos trimestrales.
Si usted no está generando ingresos todavía o cumple con otras exenciones, usted presentará sus impuestos al final del año. Sin embargo, la mayoría de los volteadores de casas pagan impuestos trimestrales. Estos impuestos trimestrales se conocen como sus impuestos estimados, y por lo general se vencen el 15 de abril, el 15 de junio, el 15 de septiembre y el 15 de enero de cada año.
Por ejemplo, los ingresos que obtuvo volteando casas desde el 1 de enero hasta el 31 de marzo se vencen el 15 de abril. Sin embargo, si estas fechas caen en fines de semana o días festivos, sus impuestos se deberán pagar el siguiente día hábil.
Cuadro C Volteando Casas
Usted necesitará llenar un Cuadro C para estos impuestos estimados. Este formulario también se conoce como formulario 1040 de ganancias y pérdidas. Para obtener más información sobre cómo llenar este formulario, echa un vistazo a nuestra guía en profundidad del Anexo C que incluye instrucciones paso a paso para llenar el formulario.
Mantenga un buen registro de impuestos al voltear bienes raíces
Debido a que los gastos son tan importantes para reducir su ingreso gravable y por lo tanto la cantidad de impuestos que deberá, es vital mantener un buen registro de todos los gastos relacionados con un volteo. No importa lo insignificantes que puedan parecer algunos gastos, todos importan y todos suman.
Ya sea que intente una ruta de bricolaje y configure una hoja de cálculo para sus registros, utilice un software de inversión inmobiliaria o un software de contabilidad o teneduría de libros, asegúrese de hacer algo para mantener una contabilidad precisa de sus volteos. Cuando llegue el momento de los impuestos, será importante porque cada dólar que no se gasta en un gasto está sujeto a impuestos.
«Si se considera un comerciante de bienes raíces, hay algunos factores a considerar. Usted puede reclamar pérdidas ilimitadas para compensar los ingresos ordinarios como el salario y los ingresos comerciales. Usted también puede reclamar los gastos adicionales relacionados con las actividades de los distribuidores.»
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & fundador, Dalmacio Accountancy Corporation
Cómo ahorrar dinero en los impuestos sobre el volteo de casas
Si bien el trabajo en torno a la consideración básica de voltear como ingresos activos es difícil, hay algunos casos especiales que pueden ayudarle a voltear una propiedad y no estar sujeto al impuesto sobre la renta ordinaria. Estos incluyen cosas como mantener una inversión por un período de tiempo más largo o incluso poseer la propiedad como su residencia principal.
Aquí discutimos cuatro maneras de reducir sus impuestos al voltear casas:
Mantener la propiedad de inversión por más de un año
Si usted se encuentra en la categoría capaz de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en lugar del impuesto sobre la renta ordinaria, prevea si mantener la propiedad por un año o más funcionará. Recuerde que si mantiene la propiedad durante un año o más, está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo en lugar de a corto plazo.
Usando nuestro ejemplo anterior con la ganancia de 26.500 dólares, si mantuviera la propiedad el tiempo suficiente, probablemente debería un 15% o menos en el impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo. Además, no tendrías que pagar el impuesto de autónomos porque se considera una inversión y no una renta activa. Por lo tanto, los impuestos adeudados serían de 3.975 dólares o menos, frente a los más de 10.000 dólares del caso anterior.
Haga de la propiedad su residencia principal antes de voltearla
Si está volteando casualmente una sola propiedad, considere si podría mudarse a ella como su residencia principal una vez terminadas las renovaciones. Si se muda a la propiedad, es probable que pueda cambiar la consideración fiscal de la eventual venta de los ingresos activos a las ganancias de capital. Además, las leyes fiscales actuales permiten que, si usted vive en la propiedad dos de los cinco años anteriores a la venta, usted puede ser capaz de evitar el impuesto sobre la ganancia por completo.
«La Sección 121 del Código de Rentas Internas permite a un contribuyente elegir excluir hasta 250.000 dólares (500.000 dólares para los contribuyentes que presentan una declaración conjunta) de la ganancia de la venta de la propiedad poseída y utilizada como «residencia principal». Por «residencia principal» se entiende que el inmueble ha sido propiedad del contribuyente y se ha utilizado como su residencia principal durante períodos que suman dos años o más de los cinco años anteriores a la venta. Esta exclusión de la ganancia por venta está limitada a una venta o intercambio cada dos años. Por lo tanto, debe ser utilizado selectivamente por flippers de múltiples propiedades y elegido con respecto a la transacción flip probable que resulte en la mayor ganancia imponible «,
– Brian J. Thompson, CPA & Abogado, BrianThompsonLaw.com
Haga un intercambio con impuestos diferidos para el Flip
Un intercambio con impuestos diferidos, también conocido como intercambio 1031, le permite transferir las ganancias de una propiedad a otra. Para tener derecho a ello, tendrá que mantener la propiedad durante un año o más (más tiempo es mejor a los ojos del IRS) y alquilarla a inquilinos. No se puede utilizar sólo en una propiedad de rápida rotación. Para obtener más información, puede leer nuestra guía definitiva sobre los intercambios de tipo 1031.
Reclame las deducciones fiscales por cambio de casa
El IRS permite a los cambiadores de casa deducir ciertos gastos relacionados con la compra, renovación y venta de propiedades. La deducción de estos gastos ayuda a reducir su renta imponible. Usted puede deducir algunos gastos antes de voltear la propiedad, pero otros gastos, como los gastos de capital, no se puede deducir hasta después de la venta de la propiedad.
Gastos que puede deducir al voltear una casa
Es importante saber qué gastos puede deducir al voltear una casa. Esto le dará una mejor idea de cuánto será su ingreso imponible, por lo que puede tener dinero reservado para pagar sus impuestos. Esto, a su vez, afecta a su presupuesto en su próximo flip.
Algunos gastos que puede deducir al voltear una casa incluyen:
- Gastos de capital (gastos relacionados con la compra y renovación de una casa con la intención de voltear). Estos se deducen después de voltear la propiedad.
- Gastos del vehículo, que pueden incluir la gasolina y las reparaciones o una tasa estándar de kilometraje.
- Gastos de oficina, que incluyen el alquiler, los servicios públicos y el material de oficina, como la tinta y el papel de la impresora
- Permisos de construcción
- Intereses hipotecarios
Qué determina la condición de comerciante para un volteador de inmuebles
Un negocio que se beneficia regularmente de la venta de un activo, ya sea una propiedad, un vehículo o un inventario, se clasifica como un negocio activo. Por lo tanto, un inversor que cambia propiedades probablemente será clasificado por el IRS como un negocio activo -un «comerciante» de casas- y está sujeto al impuesto sobre la renta ordinaria sobre los beneficios.
Un inversor que cambia una docena de casas al año, las mantiene durante un período muy corto, y/o obtiene la mayor parte de sus ingresos de su negocio de venta de bienes raíces será considerado un comerciante, y los ingresos serán gravados a tasas de ingresos ordinarios más altas.
Esto contrasta con los ingresos de inversión pasiva, como una propiedad de alquiler, en la que, si eventualmente se vende, los beneficios serán gravados a una tasa de ganancias de capital más favorable. Sin embargo, el código del IRS no es particularmente claro en lo que constituye la renta activa frente a la pasiva, y se tienen en cuenta muchos factores. Estos pueden incluir el número de propiedades que se voltean, si son ocupadas por el propietario o alquiladas por un período de tiempo antes de la reventa, y el tiempo que se mantienen.
Si usted es un fix and flipper activo que mantiene una propiedad por menos de un año, lo más probable es que sea gravado a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria del 10% al 37%. La determinación de su categoría de tributación y la tasa que debe es complicada, y su profesional de impuestos debe estar involucrado.
Preguntas frecuentes (FAQs) sobre los impuestos del volteo de casas
Esta guía desglosa los impuestos del volteo de casas y discute las ganancias de capital frente a los ingresos ordinarios al voltear casas. Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que hemos encontrado y las respuestas que pueden darle más información.
¿Qué es la regla del 70 en el volteo de casas?
La regla del 70 indica a los inversores el máximo que deben pagar por una propiedad. La regla, que es una directriz en la industria, dice que un inversionista no debe pagar más del 70% del valor estimado de la propiedad después de completar todas sus reparaciones y renovaciones (ARV).
¿Cuáles son otras deducciones en el Flipping de Casas?
Cuando piense en sus gastos y deducciones de inversión inmobiliaria, asegúrese de considerar cosas como el transporte, la oficina en casa, las comidas y la educación como talleres, libros, etc. Hable con su contador para obtener más información y utilice un sistema de seguimiento en línea como QuickBooks en línea para mantenerlo fácil.
¿Puede realmente voltear casas sin dinero?
Hay varias maneras de voltear casas sin dinero, pero tendrá que contribuir a un acuerdo de maneras creativas (por ejemplo, si tiene conocimientos de construcción, contribuir con su tiempo y habilidades, o tener una propiedad que puede utilizar para cruzar la garantía de un préstamo de dinero duro). Para obtener más información, lea nuestro artículo sobre cómo voltear casas sin dinero.
¿Necesito una licencia para voltear una casa?
Típicamente, usted no necesita una licencia estatal particular para voltear una casa, pero consulte con su estado, ya que podría depender de cómo opera su negocio. Por ejemplo, si usted es un promotor, algunos estados requieren una licencia de contratista. En la mayoría de los casos, tendrá que solicitar adecuadamente los permisos y, posiblemente, una licencia de negocio.
Bottom Line: Flipping Houses Taxes
En 2017, los flips de casas alcanzaron un máximo de 11 años, con más de 200,000 flips en los Estados Unidos. Siguiendo este entusiasmo, necesitas saber qué impuestos eres responsable de pagar en tu negocio de flipping de casas. Los beneficios de la compraventa de casas suelen tratarse como ingresos ordinarios, no como ganancias de capital, por lo que están sujetos al impuesto sobre la renta normal y al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.