Ingresos pasivos en el sector inmobiliario: Guía para principiantes

Claves para aprender

¿Qué son los ingresos pasivos inmobiliarios?
Cómo empezar a invertir
Tipos de ingresos pasivos inmobiliarios
Preguntas antes de invertir

Los ingresos pasivos inmobiliarios son conocidos como una de las mejores formas de obtener una fuente adicional de ingresos, alcanzar la seguridad en la jubilación y, en definitiva, diseñar una hoja de ruta para alcanzar la libertad financiera. Sin embargo, la inversión inmobiliaria de ingresos pasivos no es necesariamente la más adecuada para todos los inversores. ¿Le gustaría adoptar un papel más activo en la inversión inmobiliaria o un papel relativamente pasivo? Siga leyendo para aprender todo sobre los ingresos pasivos en el sector inmobiliario, y ver si suena o no como una buena opción para su tipo de personalidad de inversión.

¿Qué son los ingresos pasivos en el sector inmobiliario?

Los ingresos pasivos en el sector inmobiliario son una estrategia a través de la cual un inversor puede crear ganancias sin tener que participar activamente. El término «ingresos pasivos» se utiliza de forma imprecisa, ya que el nivel de actividad e implicación requerido varía en función del tipo de inversión. Algunos ejemplos comunes son las propiedades de alquiler o las ganancias obtenidas de las carteras de inversión.

¿Por qué necesita ingresos pasivos?

Los ingresos pasivos son una gran manera de ganar dinero sin tener que trabajar activamente para ello. Recoge ingresos pasivos mientras disfrutas de tu vida en lugar de pasar el día trabajando para otra persona. Aquí tienes algunas formas de poner en práctica tus ingresos pasivos:

Financiar los fondos universitarios de sus hijos
Crear y construir su fondo de jubilación
Pagar sus deudas
Conseguir la libertad financiera
Construya sus ahorros

Cómo invertir en bienes raíces de ingresos pasivos

Los ingresos pasivos pueden ser una gran manera de complementar sus ingresos actuales, así como ayudar a crear flujos financieros para ayudar a asegurar sus años de jubilación. Una de las formas más populares de generar ingresos pasivos inmobiliarios es a través de las propiedades de alquiler. Los inversores que juegan bien sus cartas pueden crear un ingreso constante de los ingresos de alquiler, mientras que también tienen la opción de hacer mejoras en la propiedad y construir la equidad.

Hay una percepción errónea común que la inversión inmobiliaria de ingresos pasivos requiere poco o ningún trabajo. Sin embargo, los interesados en crear ingresos pasivos con bienes raíces deben planear tomar un papel activo en lo que debe ser tratado como un negocio. Ya sea la búsqueda de propiedades, la selección de inquilinos, la contratación de un administrador de la propiedad o la realización de reparaciones, la propiedad de ingresos pasivos requiere un cierto nivel de participación. Esto es especialmente cierto para aquellos que desean maximizar sus beneficios.

Una de las claves para construir una exitosa inversión inmobiliaria de ingresos pasivos implica la planificación y la creación de una estrategia de negocio sólida. Esto incluye versarse en su mercado objetivo, ya sea en el mismo vecindario que su residencia principal o incluso fuera del estado, para estar al tanto de las tendencias y valores inmobiliarios locales. La información que obtenga del mercado inmobiliario le ayudará a elegir el mejor mercado posible para tener una propiedad de ingresos pasivos, así como a identificar los listados de propiedades que prometen un buen flujo de caja. Después de que la fase de investigación pase a la fase de ejecución, también tendrá que contar con una estrategia sobre cómo gestionar los inquilinos, las finanzas y el papeleo, así como la propia propiedad. Como puede ver, los ingresos pasivos en el sector inmobiliario son un proceso bastante complejo, y quizás el término «pasivo» sea un poco engañoso. Sin embargo, con mucha planificación, investigación, así como conociendo las preguntas correctas o los errores comunes que debe evitar, usted estará bien encaminado hacia una estrategia sólida que puede hacer su vida mucho más fácil a largo plazo.

Errores del inversor de ingresos pasivos novato que debe evitar

Los ingresos pasivos pueden ser una poderosa herramienta de creación de riqueza cuando se crean con éxito. Sin embargo, muchos inversores cometen errores que perjudican su potencial de ingresos pasivos a largo plazo. Siga estos consejos para asegurarse de evitar errores de novato cuando se trata de ingresos pasivos:

No tener suficiente flujo de caja: Es posible que haya escuchado la frase «el dinero en efectivo es el rey», y cualquier profesional inmobiliario de ingresos pasivos le diría lo mismo. Al poseer una propiedad de alquiler, su principal objetivo es ganar apreciación mientras gana un flujo de efectivo constante. Sin embargo, el mercado puede fluctuar con el tiempo y afectar a su revalorización. El flujo de caja se convierte en su línea de fondo en términos de proporcionar un ingreso y ser capaz de cuidar de su propiedad.
No seleccionar a fondo los inquilinos: Una de las mejores maneras de maximizar sus ingresos pasivos de los bienes raíces es alquilando sólo a los mejores inquilinos posibles. Un mal inquilino puede resultar mucho más caro que cualquier vacante, por ejemplo, por daños a la propiedad o incluso por un largo y costoso proceso de desalojo (o peor, una demanda judicial). Tómese el tiempo necesario para seleccionar adecuadamente a sus inquilinos y asegúrese de comprobar sus antecedentes y referencias.
No estar preparado para convertirse en propietario: Los inversores novatos podrían elegir el enfoque de un vehículo de inversión inmobiliaria de ingresos pasivos sin darse cuenta de que ser un propietario es un negocio duro que no debe tomarse a la ligera. Asegúrese de entender que la gestión de las propiedades de alquiler debe ser abordada como si fuera un pequeño negocio.
No cobrar el alquiler con prontitud : Es importante que los nuevos propietarios sean muy claros sobre las reglas, y hacer que los inquilinos sean responsables de seguir estas reglas, desde el principio. Los inquilinos pueden aprovecharse de la amabilidad del propietario y crear un patrón de retraso en los pagos del alquiler, o incluso tener problemas para ponerse al día. Esperar demasiado tiempo para cobrar el alquiler no sólo perjudicará su flujo de caja, sino que también puede conducir a un proceso de desalojo retrasado que puede llevar a emociones hostiles en ambos lados.
No mantener un papel activo en la gestión: Incluso cuando se va a través de una empresa de gestión de la propiedad, un propietario debe gestionar activamente su propiedad a través de mantener en contacto regular con los inquilinos y proporcionar el cuidado regular y el mantenimiento de la propiedad. Aunque esto puede requerir tiempo, esfuerzo y costes adicionales, le ayudará a proteger sus resultados a largo plazo. La gestión adecuada de una propiedad puede ayudar a reducir la rotación de inquilinos, mejorar el valor de la propiedad, así como prevenir los costos de reparaciones evitables.

15 maneras diferentes de crear ingresos pasivos en el sector inmobiliario

Los muchos aspectos ventajosos de los ingresos pasivos pueden hacer que se pregunte cómo puede crear ingresos pasivos para usted. Por suerte, hay numerosos caminos que puedes tomar y que te llevarán a obtener flujos de ingresos pasivos. Echa un vistazo a las oportunidades de inversión inmobiliaria que tienen el potencial de hacerlo:

Unidades unifamiliares: Los que se preguntan cómo crear ingresos pasivos en el sector inmobiliario pueden empezar con el más común de los ejemplos. Tal vez el tipo de propiedad más simple de entender, una sola casa o condominio puede ser comprado y alquilado a un solo inquilino. Los inquilinos de una sola vivienda tienden a asumir una mayor propiedad psicológica sobre la misma, lo que les lleva a cuidar mejor la propiedad. Sin embargo, cuando está vacía, una sola unidad no aporta ningún ingreso.
Dúplex, tríplex y más: Las propiedades de dos a cuatro unidades ofrecen beneficios similares a los de las unidades unifamiliares a la vez que ofrecen una menor necesidad de gestión intensiva en comparación con los complejos de apartamentos. Debido al mayor número de inquilinos, estas propiedades pueden ser un poco más difíciles de gestionar que una unidad unifamiliar, aunque tienden a proporcionar una mejor perspectiva de flujo de caja. El riesgo de una posible desocupación se reparte entre varias unidades en lugar de una sola.
Edificios de apartamentos: Esta clasificación de los edificios se aplica a menudo a las propiedades con cinco o más unidades. Los inversores pueden pedir un préstamo comercial, en lugar de uno residencial, y disfrutar de economías de escala. Sin embargo, deben estar preparados para una gestión más intensiva o para contratar a un profesional de la gestión inmobiliaria.
Edificios comerciales: Los inmuebles comerciales pueden alquilarse a inquilinos minoristas con contratos de arrendamiento a largo plazo, lo que promete un flujo de ingresos más estable. Sin embargo, los inquilinos comerciales pueden ser más difíciles de sustituir y tienden a adaptar mucho el inmueble a sus necesidades comerciales. Los inversores deben prever desocupaciones más largas, así como tener que consumir el coste de remodelación de los espacios entre inquilinos.
Promociones de uso mixto: La demanda de proyectos de desarrollo de uso mixto ha aumentado de forma constante, y puede dar cabida a inquilinos residenciales, de oficinas, comerciales, industriales e institucionales. Los inversores pueden disfrutar de una variedad de flujos de ingresos y duraciones de arrendamiento dentro de una propiedad.
Complejos industriales: Aunque las propiedades residenciales tienden a venir a la mente con la mención de los ingresos pasivos, las propiedades orientadas al sector comercial no deben ser ignoradas. Los almacenes comerciales, los depósitos o las instalaciones de fabricación pueden proporcionar un rendimiento constante y requerir una gestión mínima. Hay que tener en cuenta que la rotación de los inquilinos puede dar lugar a vacíos prolongados.
Instalaciones de autoalmacenamiento: Las instalaciones de autoalmacenamiento siguen siendo muy demandadas y pueden encontrarse en casi cualquier lugar de EE.UU. Todos los costes de las instalaciones y las vacantes pueden repartirse entre muchas unidades, lo que equivale a un coste por unidad relativamente bajo. Sin embargo, estas instalaciones requieren un equipo de atención al cliente y de gestión, que a menudo dota de personal a los locales durante largas horas. Además, los propietarios deben tener en cuenta los gastos de seguridad y seguro.
Parques de casas móviles: Las casas móviles ofrecen una opción de vivienda atractiva para los residentes en situación de estrés económico, o en mercados donde los precios de la vivienda se han disparado. Los inversores que poseen un parque de casas móviles suelen ser dueños del terreno, mientras que cobran los alquileres de los residentes que deciden ubicar su casa móvil en la propiedad. Dado que esta inversión es bastante intensiva en capital, los inversores suelen entrar en la operación como parte de un fondo o en asociaciones múltiples.
Los terrenos: La inversión en terrenos en sí misma puede ser un nicho único y puede utilizarse para mejorar o dividir para venderlos como lotes más pequeños. Esta estrategia puede ser eficaz si el inversor encuentra un terreno en una zona prometedora o que se desarrollará pronto, y lo vende para obtener un beneficio. Sin embargo, los terrenos pueden ser complicados, ya que hay muy pocas formas de producir ingresos mientras están vacíos.
Alquileres vacacionales: Una propiedad podría plantearse como un buen candidato de alquiler a corto plazo o de vacaciones, especialmente en los mercados con una importante población transitoria, así como en las atracciones turísticas. Los inversores que poseen un alquiler vacacional a menudo pueden cobrar más por noche de lo que cobrarían con un inquilino a largo plazo. Sin embargo, los alquileres vacacionales exigen una programación constante, tener que hacer frente a las cancelaciones, pagar los servicios de limpieza y preocuparse por las temporadas bajas.
Fondos de inversión inmobiliaria (REIT): Los REIT pueden considerarse como un fondo de inversión, y ofrecen a los particulares la oportunidad de invertir en el sector inmobiliario de forma totalmente pasiva. El objetivo de los REITs suelen ser propiedades comerciales o de alta gama y pueden fluctuar en correlación con el mercado bursátil general.
Gravaciones fiscales & escrituras: El gobierno se reserva el derecho de embargar una propiedad cuando los impuestos no se pagan. Los inversores tienen la oportunidad de comprar propiedades con gravámenes fiscales con un descuento significativo, pero sólo deben actuar si tienen una estrategia sólida.
Inversiones en bonos: Los compradores de viviendas tienen la opción de pedir un préstamo hipotecario en forma de pagaré privado, en lugar de un préstamo convencional. Existe un amplio mercado en torno a la compra y venta de estos pagarés, algunos de los cuales son morosos. Los inversores pueden comprar pagarés, tanto en vigor como morosos, a otros propietarios con un descuento. Esto les proporciona el derecho a cobrar los pagos mensuales o a hacerse con la propiedad si el propietario no cumple con los pagos.
Préstamos de dinero duro: Los inversores que disponen de suficiente liquidez pueden considerar la posibilidad de prestar dinero de forma privada para ayudar a otros particulares a comprar una propiedad, que prometen devolver el capital a un tipo de interés elevado. El usuario final suele ser un inversor de tipo fix-and-flip que necesita un acceso rápido a la liquidez para lanzarse a una operación. Sin embargo, siempre existe el riesgo de que la operación no salga bien y el prestatario incumpla.
Rehabilitación de propiedades: Arreglar y voltear propiedades requiere un papel más activo en la inversión inmobiliaria, pero puede ser bastante lucrativo. Las propiedades que se encuentran en un mercado de alquiler prometedor, pero que no están a la altura en términos de apariencia y condición, pueden pasar por una fase de rehabilitación antes de ser alquiladas.

Preguntas que hay que hacer antes de invertir en una propiedad de ingresos pasivos

Al conocer las preguntas correctas que hay que hacer, las personas pueden tomar una decisión lo más informada posible. La inversión inmobiliaria de ingresos pasivos no es una excepción a esta regla. Hacer tantas preguntas como sea posible antes de entrar en un acuerdo de inversión representa una parte crítica de la diligencia debida, y es un paso que nunca debe ser omitido. La siguiente guía proporciona una lista de preguntas críticas que hay que hacer antes de invertir en una propiedad de ingresos pasivos, junto con las consideraciones para cada una de ellas:

Resumen

Si está buscando un método estable para construir la libertad financiera a lo largo del tiempo, entonces tal vez los bienes raíces de ingresos pasivos sean la estrategia de inversión adecuada para usted. Sin embargo, si usted ha recogido algo de la discusión anterior, debe ser que la palabra «pasivo» puede ser algo engañoso. Cualquier inversor siempre debe entrar en un acuerdo con la determinación de realizar la debida diligencia, hacer las preguntas correctas, y proporcionar el nivel de compromiso y la participación necesaria para hacer que la estrategia de inversión específica de éxito.

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Inversión inmobiliaria de ingresos pasivos: Desglosando lo básico