Todos los municipios de New Hampshire están familiarizados con la regulación del uso del suelo. Incluso los pueblos más pequeños se enfrentan a cuestiones de crecimiento, desarrollo, compatibilidad de usos, conservación de recursos y necesidad de infraestructuras. Los municipios disponen de una serie de herramientas muy utilizadas para abordar estas cuestiones, como el plan maestro, la revisión de los planes de subdivisión y del terreno, las excepciones especiales y las variaciones, por nombrar algunas. Sin embargo, una opción que los funcionarios locales pueden conocer menos es el «permiso de uso condicional», a veces llamado permiso de uso especial. Estos permisos son útiles pero pueden ser un poco confusos, y esa confusión puede llevar a un municipio por el mal camino. ¿Qué son exactamente los permisos de uso condicional y cómo debe utilizarlos un municipio?
P. ¿Qué es un permiso de uso condicional?
A. Un permiso de uso condicional es una herramienta utilizada por los municipios para aplicar «controles innovadores de uso del suelo» adoptados de conformidad con RSA 674:21.
Las actividades de uso del suelo pueden dividirse en tres categorías: (1) usos «permitidos» que se autorizan en determinadas zonas sin necesidad de un permiso especial (como una vivienda unifamiliar en una zona residencial); (2) usos prohibidos que no se autorizan en determinadas zonas; y (3) el término medio de los usos que pueden ser beneficiosos pero que pueden crear problemas si no se controlan adecuadamente. Algunos ejemplos de usos intermedios pueden ser la construcción en humedales o zonas de amortiguación de humedales, la ubicación de instalaciones de telecomunicaciones o las urbanizaciones agrupadas. Mediante la imposición de ciertas condiciones y la exigencia de un proceso de aprobación de permisos por separado, el municipio puede permitir que la propiedad se utilice de forma que beneficie a la comunidad, al tiempo que se controlan los posibles riesgos.
P. ¿Qué autoridad tienen los municipios para exigir permisos de uso condicional?
A. Como parte de la concesión del poder de zonificación, el Estado ha dado a los municipios el poder de adoptar controles innovadores de uso del suelo con el fin de promover la salud, la seguridad o el bienestar general de la comunidad. RSA 674:16, I y II. Pueden exigirse controles innovadores del uso del suelo cuando estén respaldados por el plan general del municipio. RSA 674:21, II.
Los controles innovadores del uso del suelo pueden incluir, pero no están limitados a:
- – incentivos de calendario;
- – desarrollo por fases;
- – incentivo de intensidad y uso;
- – transferencia de densidad y derechos de desarrollo;
- – desarrollo de unidades planificadas;
- – desarrollo de grupos;
- – zonificación de impacto;
- – normas de rendimiento;
- – zonificación flexible y discrecional;
- – zonificación de características ambientales;
- zonificación de inclusión;
- – normas de unidades de vivienda accesorias;
- – tarifas de impacto; y
- – subdivisiones alternativas del plan del pueblo.
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El estatuto autoriza específicamente a los municipios a administrar estos controles mediante la concesión de permisos de uso condicional o especial. RSA 674:21, II. Sin embargo, pueden surgir dudas porque la ley no define qué son estos permisos ni describe cómo deben funcionar.
Q. ¿Cuándo puede un municipio exigir un permiso de uso condicional?
A. Para adoptar una ordenanza que requiera permisos de uso condicional, el municipio debe tener un plan maestro y una junta de planificación. Si esas dos cosas existen, se puede utilizar un permiso de uso condicional para aplicar cualquiera de los métodos innovadores de control del uso del suelo en RSA 672:21 y, según la forma en que está redactado el estatuto, para cualquier otra cuestión que se aborde en el plan maestro. RSA 674:21, II. Está claro que esto puede hacerse como parte de la promulgación de una ordenanza de zonificación global o como una enmienda a la ordenanza de zonificación. También parece aceptable que una ciudad, con o sin zonificación global, adopte una ordenanza independiente que aborde un método innovador específico de control del uso del suelo, como la regulación de los humedales, siempre que se promulgue de acuerdo con los requisitos legales que se analizan más adelante.
Los permisos de uso condicional podrían utilizarse adecuadamente en relación con:
- la construcción o el relleno en humedales, zonas de amortiguación de humedales o distritos de protección de acuíferos;
- la ubicación, construcción o modificación de instalaciones de telecomunicaciones en determinadas zonas;
- el desarrollo de unidades planificadas o urbanizaciones agrupadas; y
- la ubicación y configuración de determinados carteles comerciales en zonas específicas.
Esta no es en absoluto una lista exhaustiva; los municipios pueden utilizar permisos de uso condicional para abordar cualquier aspecto de un control innovador del uso del suelo que esté contemplado en el plan general y que entre dentro de la potestad de zonificación.
Sin embargo, puede ser de mayor importancia comprender cuándo no se puede utilizar un permiso de uso condicional.
Q. ¿Qué ocurre con las normativas de revisión de subdivisiones o planes de obra?
A. Los reglamentos de subdivisión y revisión del plan del sitio pueden abordar la implementación de permisos de uso condicional, pero el requisito original del permiso debe provenir de la ordenanza de zonificación.
La facultad de exigir permisos de uso condicional se otorgó a los municipios como parte de la facultad de zonificación y debe ejercerse a través de una ordenanza de zonificación. RSA 674:21, III. Aunque el «gobierno autónomo» sigue siendo un ideal popular, la realidad es que los municipios sólo tienen los poderes que el poder legislativo les concede. Dado que la facultad de exigir un permiso de uso condicional sólo se concedió con respecto a las facultades de zonificación, los municipios no pueden exigir dicho permiso en relación con nada que no sea la zonificación y las ordenanzas relacionadas con la zonificación.
Sin embargo, la revisión del plan de subdivisión y del sitio implica necesariamente la administración de la junta de planificación de las normas y requisitos establecidos en la ordenanza de zonificación, y la administración de los permisos de uso condicional a menudo se delega en la junta de planificación. Por lo tanto, sería apropiado que las regulaciones del plan del sitio o de la subdivisión aborden la solicitud de la junta y el proceso de aprobación de estos permisos.
P. ¿Puede exigirse un permiso de uso condicional en virtud de una ordenanza de poder policial?
A. No. Como se ha explicado anteriormente, a los municipios sólo se les concedió la autoridad para exigir permisos de uso condicional en relación con la zonificación. La autoridad para promulgar las llamadas ordenanzas de «poder policial» (como el control del tráfico, el salón de tatuajes o las ordenanzas sobre el ruido) proviene de un estatuto diferente, RSA 31:39. Ese estatuto no otorga a los municipios la facultad de incluir un requisito de permiso de uso condicional en esas ordenanzas. Asimismo, los estatutos que otorgan a los municipios la facultad de regular determinadas actividades específicas, como los cines al aire libre (RSA 31:41), las pistas de carreras de vehículos de motor (RSA 31:41-a) y los terraplenes peligrosos (RSA 31:41-b), no autorizan los permisos de uso condicional. Esto significa que un municipio no puede exigir permisos de uso condicional en relación con estas ordenanzas porque el legislador no lo ha incluido en su concesión de poderes.
Q. ¿Cómo se promulgan y administran los controles innovadores del uso del suelo y los requisitos de los permisos de uso condicional?
A. Estos requisitos se promulgan de la misma manera que se promulga una ordenanza de zonificación. Pueden aparecer como parte de una ordenanza de zonificación global, como una enmienda a una ordenanza de zonificación, o como una ordenanza independiente que ejerce poderes de zonificación (por ejemplo, una ordenanza de humedales o de telecomunicaciones).
Como se ha señalado anteriormente, la autoridad de un municipio para requerir un permiso de uso condicional proviene de RSA 674:16 (la concesión general de poder de zonificación) y RSA 674:21 (que permite el uso de controles innovadores de uso del suelo y permisos de uso condicional). Ambos estatutos exigen que las ordenanzas se promulguen con arreglo a los procedimientos de promulgación de ordenanzas de zonificación de RSA 675:2-5. Aunque el procedimiento exacto puede variar en función de si el municipio es una ciudad o un pueblo y de la forma de gobierno que utilice, todas las ordenanzas de zonificación requieren al menos una audiencia pública, notificada y realizada de acuerdo con RSA 675:7, y una votación por parte del órgano legislativo local (consejo de la ciudad/pueblo, alcalde/consejo o junta de concejales, o reunión del pueblo). Esta es un área en la que los detalles cuentan; una ordenanza de zonificación que no se adopte utilizando todos los procedimientos requeridos puede ser declarada nula e inaplicable.
Una ordenanza innovadora de control del uso del suelo debe designar a la persona o junta que la administrará, y debe incluir las normas que guíen al administrador para hacerlo. El administrador puede ser la junta de planificación, la junta de selectores, la junta de ajuste de zonificación o cualquier otra persona o junta que la ordenanza designe. Si la junta de planificación no es el administrador, debe revisar y comentar por escrito todas las propuestas, y el administrador deberá incorporar los comentarios de la junta de planificación en su decisión o exponer sus conclusiones y decisiones sobre los comentarios de la junta de planificación. RSA 674:21, II.
Hay una diferencia significativa entre los controles innovadores del uso del suelo y otros poderes de zonificación. Normalmente, cuando una junta de planificación emite una decisión que implica la interpretación de una ordenanza de zonificación, la decisión debe ser apelada a la junta de ajuste de zonificación del municipio. Sin embargo, si la junta de planificación recibe la responsabilidad de administrar un control innovador del uso del suelo, las decisiones de la junta sobre las solicitudes de permisos de uso condicional deben recurrirse directamente ante el tribunal superior en lugar de acudir primero a la ZBA. RSA 676:5, III.
Q. ¿Cuál es la diferencia entre un permiso de uso condicional y una excepción especial?
A. La principal diferencia es qué junta administrará la aprobación. Tanto los permisos de uso condicional como las excepciones especiales son herramientas de zonificación utilizadas para permitir el desarrollo de usos beneficiosos que pueden causar problemas si no se controlan adecuadamente. Cada uno de ellos debe estar autorizado en la ordenanza de zonificación junto con las condiciones y normas que la junta administradora debe encontrar antes de emitir la aprobación. Sin embargo, los permisos de uso condicional pueden ser administrados por cualquier persona o junta que la ciudad elija. RSA 674:21, II. La junta de planificación es a menudo la junta elegida para esta tarea; en ese caso, el proceso de permiso de uso condicional puede combinarse con la revisión del plan del sitio para un proceso de aprobación más ágil. Las excepciones especiales, en cambio, deben ser emitidas por la junta de ajuste de zonificación. RSA 674:33, IV. Esto significa que un promotor que busca una excepción especial debe proceder normalmente ante dos juntas, una para la revisión del plan de subdivisión/sitio y otra para la excepción especial. Esto puede ser un proceso más engorroso para los promotores, pero también puede proporcionar una capa adicional de revisión y comentario público, que puede ser una buena idea para los usos o situaciones que son controvertidos o complejos.
Dada la elección entre los permisos de uso condicional y excepciones especiales, por lo tanto, un municipio puede desear considerar: (1) a qué uso o asunto se referirá la aprobación, (2) qué junta o funcionario es el más adecuado para revisar y decidir sobre una solicitud relativa a ese uso o asunto, y (3) si desean o no que varias juntas revisen diferentes aspectos de la misma propuesta.