Por qué comprar un condominio como propiedad de alquiler es una mala idea

No hace mucho tiempo, fracasé en un intento de comprar un condominio como propiedad de alquiler. Cinco días antes del cierre, tuve que abandonar el trato. Aprendí por las malas que los condominios no son buenas propiedades para alquilar.

En total, perdí unos 1.000 dólares debido a los costes asociados a la compra. Al final, abandonar la operación fue la mejor decisión y me ahorró potencialmente algunos dolores de cabeza y costes adicionales en el futuro.

Con el amargo sabor de boca que me dejó esta operación, he reorientado mis inversiones inmobiliarias hacia el crowdfunding, donde puedo invertir desde el ordenador de mi casa.

Las dos plataformas en las que invierto son:

• Fundrise (lea mi reseña) – La mejor para principiantes. Mínimo 500 dólares para empezar.
• PeerStreet (lee mi reseña) – Ofertas de deuda de bajo riesgo. Plataforma sencilla. Sólo para inversores acreditados. Mínimo de 1.000 dólares.

Ambos son formas mucho más sencillas de acceder a ofertas comerciales y residenciales de alta calidad sin los enormes pagos iniciales y el riesgo.

Otras de las mejores plataformas de crowdfunding para inversores acreditados son:

• EquityMultiple (lea mi reseña) – Para ofertas comerciales y multifamiliares.
• RealtyMogul (lea mi reseña)- Tanto ofertas individuales para inversores acreditados como REITs para no acreditados.
• CrowdStreet – Ofertas de primer nivel que promedian un 33% de rendimiento anual a partir de febrero de 2019.

Si intento comprar otra propiedad de alquiler, la próxima vez probablemente utilizaré un servicio como Roofstock. Roofstock hace que sea fácil comprar alquileres preevaluados que fluyen en efectivo en el primer día. Evitan los condominios y se centran en las viviendas unifamiliares. Es gratis buscar propiedades en su sitio web.

Lea mi reseña de Roofstock aquí.

¿Qué fue lo que salió mal cuando intenté comprar un condominio como propiedad de alquiler?

Antecedentes

Había estado buscando una nueva propiedad de alquiler en Redfin durante el último año. Ya tengo un condominio como una propiedad de alquiler que anteriormente vivía en. Anteriormente, yo lowballed una oferta para un segundo condominio y fue superado por un flipper que pagó el precio de lista.

Desde entonces, he mirado una serie de otras propiedades y uno recientemente me llamó la atención. El mayor atractivo de esta unidad fue su ubicación de primera calidad … perfecto para caminar a todo tipo de tiendas, restaurantes, tiendas de comestibles, y todo lo que un inquilino de gama alta desea. También era una ubicación ideal para mí, cerca para que pudiera administrarlo yo mismo.

Esta unidad era una pequeña de un dormitorio, en su mayoría actualizado y en excelentes condiciones. La inspección fue bien y vi muy pocas cosas que podrían ir mal con él. Si bien es pequeño, no puedo enfatizar lo suficiente la buena ubicación era, hasta el mismo bloque.

La región metropolitana de DC es caro para la vivienda. También se considera un mal lugar para los inversores. Pero no estoy interesado en comprar una propiedad en otro estado porque quiero administrarla yo mismo y no quiero las molestias fiscales adicionales.

Estoy dispuesto a aceptar una menor rentabilidad en efectivo por una propiedad sólida en una excelente ubicación. Muchas propiedades en mi área atraen a inquilinos de bajo riesgo y de alta calidad con educación avanzada y salarios estables y saludables.

Si bien comprar un condominio como propiedad de alquiler no es una inversión inmobiliaria ideal debido a las HOA, los gastos compartidos y las asociaciones de condominios, son las propiedades más alcanzables para mí en esta etapa. Los inversores tienen que encontrar su mejor nicho para la inversión inmobiliaria donde viven.

Las propiedades de inversión requieren un pago inicial del 20%-25%. Para una propiedad de 200.000 dólares, eso equivale a 40.000 o 50.000 dólares necesarios para conseguir un buen préstamo. Las casas adosadas serían un mejor vehículo de inversión, pero se venden por el doble de ese precio como mínimo y no se acercan a la regla del 1% (como regla general de inversión inmobiliaria, los alquileres cobrados por mes deben ser iguales al 1% del precio de venta.

Así que para una propiedad de 200.000 dólares, los alquileres deben estar alrededor de los 2.000 dólares por mes). El precio de lista para esta propiedad estaba en el vecindario de $200,000.

Los condominios cercanos pueden acercarse a la regla del 1% si una unidad tiene un precio de venta y está en una gran ubicación. Esta propiedad se acercó a la regla del 1%, pero no del todo. Aún así, sabía que se alquilaría fácilmente a un inquilino de alta calidad y tendría muy poco mantenimiento.

La oferta

Esta propiedad en particular estaba listada ligeramente por debajo del valor justo de mercado en comparación con las cifras de ventas locales recientes. Pero no necesitaba mejoras y estaba lista para alquilar. Quería hacer una oferta por debajo del precio de lista, pero no una oferta completamente baja.

Sabía que una oferta baja sería rechazada porque se trataba de una propiedad nueva con importantes mejoras recientes. Mi agente también se enteró de que habían rechazado algunas ofertas bajas anteriores.

Después de discutir con mi agente acordamos que mi oferta debería ser un 3% por debajo del precio de venta. Ese nivel sería difícil de rechazar porque el vendedor estaba motivado. Era lo suficientemente alto como para que pudiéramos esperar una contraoferta en lugar de un rechazo total.

Al recibir mi oferta, el vendedor me respondió con una contraoferta que se ajustaba a la mitad del precio. Esto era típico, según mi agente. Según mi experiencia, cuando alguien te pide que te reúnas con él a medias en una negociación de precio, no está negociando desde una posición de poder.

Estaba preparado para perder esta propiedad por unos pocos miles de dólares, así que rechacé la contraoferta. Después de unas 12 horas, el vendedor aceptó a regañadientes mi oferta original, ya que estaban motivados y no tenían otros en la mano.

La financiación

Tengo un tipo de préstamo que he utilizado cinco veces para la compra de propiedades y la refinanciación. Cada vez que me ha cotizado tasas, he ido a otros corredores para encontrar tasas competitivas. Él ha vencido a la competencia por 1/8 cada vez.

Todo el tiempo yo estaba planeando comprar este condominio con 20% de enganche. Sin embargo, cuando obtuve cotizaciones, la tasa de un condominio era 3/8 más alta que si ponía el 25% de enganche. 4,625% frente a 4,25%.

Como se trataba de una inversión a largo plazo con un tipo de interés fijo, quería absolutamente el tipo de interés más bajo y decidí poner el dinero adicional para obtener el mejor tipo de interés.

Mi prestamista me dio algunas razones por las que la tasa era más alta para el 20% de enganche y todo se refería a las normas de préstamo de Fannie Mae (para los lectores internacionales, Fannie Mae es una entidad pseudogubernamental que garantiza los préstamos para los bancos).

El 4,25% en una tasa fija a 30 años es una buena tasa para un préstamo de inversión, así que lo aseguré tan pronto como pude. Para mi sorpresa, una hipoteca de tasa ajustable 5/1 (ARM) fue la misma tasa, por lo que parece Fannie Mae quiere evitar los de los inversores, al menos de mi experiencia.

25% hacia abajo equivale a casi un adicional de $ 10,000 en el pago inicial, así que no estaba emocionado por eso. Eso llevaría mi fondo de emergencia/oportunidad a cerca de cero. Pero podría reconstruir después y establecer un HELOC en mi casa principal para hacer frente a cualquier gasto imprevisto que surgió.

La caída

Todo fue sin problemas las semanas después de mi oferta fue aceptada. La inspección fue buena y se levantó la contingencia. El vendedor accedió a arreglar los problemas que identificamos. Todo iba según lo planeado, sin embargo, me empeñé en recibir los documentos del condominio desde el principio para ver cómo se gestionaba la asociación.

A menudo, los documentos del condominio son una idea tardía, especialmente para los que compran una casa por primera vez. Pero son extremadamente importantes. Usted no quiere comprar en una asociación de condominio mal administrada. Comprar un condominio significa que debe adherirse a sus reglas, regulaciones y cuotas.

Si usted no paga, podría ser embargado. Cuando otros propietarios no pagan, sus cuotas pueden aumentar rápidamente. Si hay una deuda pendiente, es posible que tenga que hacer frente a un coste único para pagarla. Las reservas bajas significan que pueden ser necesarios más aumentos de tarifas para ponerse al día.

He lidiado con un montón de basura de la asociación de condominios con mi otro condominio. Las tarifas aumentaron fuertemente durante los primeros años y las cosas importantes iban mal regularmente.

Con una mejor gestión ahora, está funcionando más suavemente sin aumentos durante los últimos dos años. Pero aún así, mi experiencia anterior con las asociaciones de condominios me hizo un escéptico.

Mis repetidas solicitudes de los documentos se reunieron con «está fuera de nuestro control, vamos a conseguir cuando los conseguimos» de mi agente. La compra de la propiedad está supeditada a la lectura de los documentos y el acuerdo de que se adherirá a las normas y los requisitos de pago. El agente del vendedor seguía diciendo: «los tendrás y no habrá sorpresas»

En la última semana antes del cierre, empecé a recibir documentos limitados. Les faltaban datos muy básicos como cuántas unidades formaban parte de la asociación y cuándo se habían sustituido los tejados. Pedí más información y el vendedor tuvo que pasar por el aro para conseguirla. Algo no estaba bien.

Las cuotas de la HOA habían aumentado un 8% con respecto al año anterior sin que se diera ninguna explicación. Tuve que hacer otra solicitud especial para ver un estudio de reserva. No se entregaron las finanzas auditadas, sólo un triste presupuesto de una página.

Un requisito de Fannie Mae es que la empresa de gestión de condominios debe proporcionar un formulario que responda a las preguntas. Deben cumplirse ciertos umbrales para que Fannie garantice el préstamo y proteja sus intereses y los del prestatario.

Para un préstamo para inversores, Fannie prefiere que los índices de ocupación de los propietarios en la asociación de condominios sean superiores al 50%. En este caso, el 56% de las unidades fueron alquiladas por los inversores, por lo que la tasa de ocupación de los propietarios era sólo el 44%.

Para evitar esto es común que los corredores de préstamos presenten una carta para una excepción, que a menudo se concede. El 6% no es un gran problema, incluso para Fannie.

Después de un análisis más profundo, Fannie decidió rechazar la solicitud de excepción. ¿La razón? La tasa de morosidad de la Asociación de Propietarios era del 15%, lo que significa que el 15% de los residentes no estaban pagando sus cuotas. Eso por sí solo era una enorme bandera roja!

Todo esto estaba sucediendo sin mi conocimiento. Si hubiera visto esa tasa de morosidad del 15%, no habría hecho la oferta. Pero no es así como funciona el proceso. Ellos convenientemente nunca me dieron esa información.

Por suerte y sorprendentemente, Fannie Mae me cubrió la espalda. Fannie rechazó la solicitud de la excepción y, de repente, me quedé sin préstamo.

Mi corredor de préstamos, que no era muy listo, me llamó para darme la noticia. Dijo que había otros productos de préstamo, pero ninguno con condiciones tan buenas. En estas circunstancias, el tipo de interés habría sido 100 puntos básicos más alto y en un ARM 5/1. Una tasa más alta echó por tierra mi rentabilidad. Demasiado riesgo.

Sin mencionar que no quería tener nada que ver con esa tasa de morosidad. También me enteré de que la asociación había cambiado de empresa de gestión sólo tres meses antes de todo esto, ¡y ya estaban descontentos con la nueva empresa! Y resulta que el vendedor estaba en la Junta Directiva de la asociación. Otra bandera roja. Él vio este lío de primera mano y quería salir de allí.

Aunque es un vendedor de oficio, encuentro que mi agente de préstamos es muy conocedor y digno de confianza. Me reconfortó su consejo, que fue la misma determinación que tomé al conocer el estado del préstamo… salirme de este trato. Asi que eso es lo que hice.

Lecciones aprendidas al comprar un condominio como propiedad de alquiler

Los $1,000 que perdi fueron por la inspeccion, la evaluacion y la busqueda del titulo. No está bien, pero no me molesta demasiado en este momento. Ese dinero salió de mis otras reservas de alquiler de condominios que son muy saludables.

Ahora tengo un sabor amargo en mi boca para los condominios. Los dolores de cabeza se pueden evitar simplemente comprando un dúplex, una casa adosada o una casa unifamiliar en lugar de un condominio. Desafortunadamente, esos otros tipos de propiedad son mucho más caros en las mejores ubicaciones cerca de mí y requerirían mucho más dinero de entrada.

Tal vez podría haber solicitado más de los documentos del condominio antes de hacer una oferta. Teniendo en cuenta cómo fue el proceso, probablemente no los habría conseguido.

Llevando a cabo el cierre, consolidé una gran cantidad de efectivo en mi cuenta corriente para cubrir el pago inicial y los costes de cierre. Reunir ese dinero me hizo sentir que lo iba a echar de menos cuando cortara el cheque. Me gusta tener mucho efectivo a mano para emergencias y oportunidades.

Después del cierre, tendría que volver a acumular mis reservas y reducir la inversión en dividendos. La rentabilidad en efectivo habría sido de alrededor del 9% en el extremo superior de la renta y del 6% en el extremo inferior después de todos mis gastos. Es difícil encontrar rendimientos así en mi zona. Pero si hubiera habido un gran dolor de cabeza de la asociación o un aumento de la tasa, ese retorno podría haber caído rápidamente.

La unidad volvió al mercado el mismo día que firmamos el contrato terminando nuestra transacción. Mi agente dijo que al vendedor no le importaba ya que pensaba que la unidad valía mucho más que mi oferta. La unidad fue pendiente de nuevo unos días más tarde. Esta vez es probable que se venda como una unidad ocupada por el propietario.

Desgraciadamente para el comprador, pronto se enterará de la asociación mal administrada a la que se unirá.

Por ahora, estoy poniendo mis aspiraciones de alquiler en espera y depositando nuevo capital en Fundrise y PeerStreet y no voy a tratar de comprar un condominio como una propiedad de alquiler cada vez más.

En el futuro, podría considerar la posibilidad de comprar una casa unifamiliar llave en mano utilizando un corredor como Roofstock para encontrar ofertas sólidas preevaluadas.

El siguiente paso es una casa adosada en una ubicación menos deseable, o más adentro de los suburbios. Una casa decente tomaría el doble de la cuota inicial, pero los que he investigado sobre no recoger la renta requerida para hacer los números de trabajo. Tendré que ampliar mi búsqueda y ser más paciente si voy a comprar un segundo alquiler.

Por el momento, duplicaré mi inversión en dividendos y mantendré un fondo de oportunidades saludable para otras posibles inversiones que surjan o una gran caída del mercado. Por ahora, he terminado con los alquileres de condominios.

¿Alguna vez ha tenido que abandonar un acuerdo inmobiliario o ha comprado un condominio como propiedad de alquiler?