Descripción general
Restricción de la escrituraAcuerdos privados que limitan el uso de la propiedad, como se indica en una escritura. Ayuda a mantener la asequibilidad a largo plazo de las viviendas construidas con una subvención significativa.Ayudan a salvaguardar el valor a largo plazo para la comunidad de la inversión inicial en la propiedad de viviendas asequibles, limitando cualquier venta posterior de la vivienda a los prestatarios que reúnan los requisitos de ingresos a un precio asequible. Las restricciones de reventa se adjuntan a la escritura de la propiedad y pueden aplicarse durante varias décadas o más, dependiendo de la legislación estatal. Los compradores de propiedades con restricciones en la escritura suelen poder retener algunos, pero no todos, los beneficios de la revalorización del precio de la vivienda, preservando así la asequibilidad continua para el siguiente comprador, de acuerdo con los términos de la restricción.
La propiedad de viviendas con restricciones en la escritura puede utilizarse para preservar la asequibilidad a largo plazo en cualquier comunidad. Puede ser especialmente valiosa cuando se necesitan grandes cantidades de ayuda para poner los precios de las viviendas al alcance de las familias con ingresos bajos y moderados, y cuando se espera un rápido aumento de los precios de las viviendas.
En esta sección se describen algunas de las consideraciones que deben tener en cuenta las comunidades interesadas en desarrollar la propiedad de viviendas con restricciones de escrituras.
Enfoque
Las restricciones de escrituras establecen condiciones en la escritura de una propiedad que fijan ciertos límites o usos aceptables. Las condiciones, también conocidas como pactos, «corren con la tierra» y, como resultado, obligan a los propietarios actuales y futuros. Los promotores y las asociaciones de condominios han utilizado las restricciones de las escrituras durante años, normalmente para limitar el tamaño de las viviendas o las opciones estéticas, por ejemplo, limitando las opciones de colores de pintura exterior aceptables para las viviendas de una subdivisión. Los gobiernos locales y las organizaciones sin ánimo de lucro también han adoptado esta herramienta como método para preservar la propiedad de viviendas asequibles. Para ello, se imponen restricciones en las escrituras de la propiedad que limitan las condiciones de las futuras ventas para mantener la asequibilidad para los siguientes compradores.
La propiedad de la vivienda con restricciones en las escrituras es una forma de propiedad compartida. Otras formas son los Community Land Trusts y las cooperativas de capital limitado. La propiedad de vivienda con plusvalía compartida es un enfoque de la propiedad de la vivienda que equilibra el doble objetivo de mantener la asequibilidad a largo plazo de las viviendas para futuras compras de viviendas y permitir a los compradores crear riqueza a través de la propiedad de la vivienda. Las opiniones difieren sobre si las hipotecas de revalorización compartida deben considerarse una forma de propiedad de vivienda de capital compartido. Para obtener más información sobre el capital compartido y la propiedad de la vivienda, visite el informe Shared Equity Homeownership del National Housing Institute y el informe Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard.
Los programas de propiedad de la vivienda con restricciones de derechos preservan la asequibilidad a través de una variedad de mecanismos. Los convenios pueden regular:
- Cómo se fija el precio de reventa en futuras ventas. Las restricciones de las escrituras suelen prescribir una fórmula que establece un límite máximo para el precio de venta posterior de la vivienda. Al igual que las fórmulas de reventa utilizadas con las hipotecas de revalorización compartida y por los fideicomisos de tierras comunitarias, estas fórmulas suelen equilibrar los objetivos de crear riqueza para el propietario y mantener la asequibilidad para los futuros compradores de viviendas. Por ejemplo, la fórmula de reventa puede estar vinculada a los cambios en la renta media de la zonaLa renta media de los hogares de la región, calculada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. A menudo se abrevia como AMI. Por ejemplo, el precio podría fijarse en el precio de compra original más un incremento que refleje el aumento de los ingresos medios de la zona durante el mandato del propietario. Por ejemplo, si los propietarios compraron la vivienda por 200.000 dólares y los ingresos medios de la zona aumentaron un 15% durante la residencia del propietario en la vivienda, el precio máximo de venta sería de 230.000 dólares. Este enfoque garantiza que, una vez que la vivienda se hace asequible, la casa sigue siendo generalmente asequible para los hogares basados en ese mismo nivel de ingresos en el futuro, a menos que los tipos de interés cambien. Otras fórmulas de reventa limitan el porcentaje de la revalorización del valor de mercado de las viviendas comparables que el propietario puede realizar, exigiendo al propietario que venda la vivienda por un precio no superior al precio de compra original más un porcentaje específico de la revalorización, como por ejemplo el 25%.
- El grupo de compradores elegibles. Las restricciones comunes a los futuros compradores establecen límites a los ingresos del hogar de un futuro comprador, por ejemplo, en o por debajo del 80 por ciento de la renta media del hogar.
- Usos aceptables. Las restricciones de uso más comunes incluyen la exigencia de que el propietario ocupe la vivienda como residencia principal y que mantenga la vivienda de acuerdo con ciertas normas de habitabilidad.
Las restricciones de propiedad suelen aplicarse durante un periodo de tiempo definido, como 30 o 45 años, tras el cual expiran. En algunos programas, el reloj se pone en marcha de nuevo cada vez que se vende la vivienda, por lo que en la práctica las restricciones de las escrituras suelen aplicarse durante mucho más tiempo. Algunos estados, como Maine, Massachusetts, Oregón, Rhode Island y Vermont, han autorizado restricciones de escritura «perpetuas» para las viviendas subvencionadas ocupadas por sus propietarios. En los casos en que la legislación estatal lo permita, las restricciones perpetuas en las escrituras serán más eficaces para preservar la asequibilidad a largo plazo en comparación con las restricciones en las escrituras de duración limitada. Véase el informe relacionado, Determinación de la duración de la asequibilidad requerida para las viviendas asequibles dedicadas.
Una ventaja de las restricciones de las escrituras es que deberían descubrirse durante una búsqueda rutinaria de títulos. Por ello, estas restricciones se denominan a veces «autoaplicables». En la práctica, sin embargo, las restricciones pueden pasarse por alto, accidentalmente o a propósito. Muchas comunidades se han dado cuenta de que el éxito de los programas de propiedad de viviendas con restricciones en las escrituras requiere la supervisión y el cumplimiento de las mismas para garantizar que las propiedades no pasen desapercibidas. Para asegurarse de que las protecciones se identifican y se aplican cuando se vende la vivienda, algunas comunidades también presentan un gravamen, a menudo por una cantidad nominal, además de las restricciones en la escritura. Los embargos son más difíciles de ignorar, ya que deben eliminarse y pagarse antes de que la vivienda pueda venderse con un título claro. El contacto regular con los propietarios o los requisitos de registro anual también pueden ayudar a garantizar que las unidades estén ocupadas por los propietarios y en buenas condiciones.
También es importante controlar que el propietario no se retrase en los pagos. Las restricciones de las escrituras están subordinadas a la primera hipoteca del prestatario, lo que significa que el interés del titular de la hipoteca tiene prioridad. Como resultado, las restricciones de las escrituras pueden quedar anuladas si el prestatario sufre una ejecución hipotecaria. Este es otro motivo para que las comunidades supervisen y apoyen a los propietarios de viviendas en programas de propiedad restringida por escritura. Esta subordinación de la deuda es también un reto en los mercados en dificultades o en medio de un declive significativo: las localidades pueden necesitar proporcionar ayuda a los propietarios de viviendas con restricciones de escritura para darles la flexibilidad de una venta mientras protegen el valor a largo plazo de la propiedad de vivienda asequible.
Las restricciones de escritura se utilizan a menudo junto con otras políticas discutidas en la Biblioteca de Política de Vivienda. Por ejemplo, las restricciones de las escrituras pueden utilizarse para preservar la asequibilidad a largo plazo de las unidades hechas asequibles a través de la zonificación de inclusión. Algunos fideicomisos de tierras comunitarias también utilizan las restricciones de las escrituras para mantener la asequibilidad a largo plazo. Las viviendas con restricciones en las escrituras también pueden beneficiarse de la aplicación de reducciones o exenciones fiscales.
Elegibilidad
Los programas de propiedad de viviendas con restricciones en las escrituras suelen estar dirigidos a familias de ingresos bajos y moderados. Muchos programas exigen que los compradores de viviendas tengan unos ingresos que no superen el 80% de la renta media de la zona. Esto es especialmente cierto para los proyectos en los que se utilizan fondos federales. Sin embargo, cada programa establece sus propias restricciones. Por ejemplo, en la ciudad de Novato (California), de alto coste, los compradores de viviendas no pueden tener ingresos superiores al 120% de la renta media de la zona. Algunos programas dan preferencia a familias con otras características, como las que ya viven o trabajan en la comunidad. Muchos programas también se dirigen a quienes compran una vivienda por primera vez (lo que suele definirse como no haber sido propietario de una vivienda en los tres años anteriores).
Los compradores de una vivienda restringida por escritura suelen estar obligados a asistir a un curso de educación para compradores de vivienda y/o a participar en un asesoramiento sobre la propiedad de la vivienda antes de la compra, que puede ofrecerse directamente o en colaboración con una organización local sin ánimo de lucro. Estos apoyos pueden ayudar a los posibles compradores a determinar si la propiedad de una vivienda con restricción de escritura es una buena opción para ellos, a saber cuánto pueden pagar por una vivienda y a mejorar su puntuación crediticia (si es necesario) para cumplir los requisitos de suscripción aplicables para una hipoteca.
Ejemplos
- El programa de unidades de vivienda de precio moderado del condado de Montgomery, Maryland, utiliza restricciones de escritura con una fórmula de reventa de capital compartido para mantener las opciones de propiedad de vivienda asequible en esta zona de precios elevados. Muchas de las unidades de este programa se crearon a través de la Ordenanza de Zonificación Inclusiva del condado, que se adoptó por primera vez en 1973 y ha producido más de 12.000 unidades.
- HelloHousing gestiona programas de propiedad de vivienda con restricciones de escritura para múltiples municipios de la zona de la bahía de California. Cada programa tiene sus propias normas y restricciones. Por ejemplo, el programa de la ciudad de Novato impone restricciones a las escrituras que permiten a los vendedores recibir una parte de la revalorización que se basa en el cambio de los ingresos medios de la zona, así como en el valor depreciado de las mejoras de capital aprobadas.
Recursos relacionados
- Este informe del HUD analiza múltiples programas de propiedad de vivienda de capital compartido y cómo facilitan un acceso más amplio a la vivienda asequible. El informe destaca el Programa de Propiedad por Debajo de la Tasa de Mercado de San Francisco, que conlleva restricciones en las escrituras para preservar la asequibilidad para los futuros compradores y permitir una modesta creación de riqueza para los compradores.
- Este informe del Instituto Nacional de la Vivienda incluye una discusión sobre los programas de propiedad de viviendas con restricciones en las escrituras junto con otros modelos de propiedad de viviendas de capital compartido. La sección analiza cómo se mantiene la asequibilidad en este modelo y cuáles son las regulaciones que rodean esta restricción contractual, al tiempo que describe la historia y la prevalencia de las viviendas restringidas por escritura.
- Grounded Solutions, una fusión de la National Community Land Trust Network y la Cornerstone Partnership, proporciona apoyo técnico y recursos para el desarrollo de viviendas permanentemente asequibles. La sección de restricciones de escrituras de su sitio web presenta muchos artículos y herramientas sobre diferentes aspectos de los programas de propiedad de viviendas con restricciones de escrituras. La biblioteca de documentos de muestra ofrece ejemplos de pactos de escritura de muchos estados.
- Fannie Mae elaboró este folleto que ofrece más información a los prestamistas sobre la concesión de un préstamo cuando una vivienda tiene restricciones de reventa.
- «Implementing Restrictions on Ownership», 2011.
Véase también:
Cooperativas de capital limitado
Uso de propiedades públicas para viviendas asequibles
Fideicomisos de tierras comunitarias