¿Qué es un Aviso de Inicio?
Un Aviso de Inicio es un documento que establece formalmente la fecha de inicio de un proyecto, o la fecha en la que un proveedor proporciona por primera vez materiales o mano de obra. Se archiva y registra en la oficina local o estatal correspondiente del condado en el que se encuentra el proyecto, y generalmente debe entregarse a los demás participantes en el proyecto y colocarse en el lugar de la obra.
La notificación de inicio la presenta el propietario o el contratista principal, pero esa presentación puede dar lugar a un requisito (o una opción) de que el subcontratista y el proveedor de materiales o equipos también la presenten.
La presentación de una notificación de inicio por parte de un propietario o un contratista principal puede repercutir en los plazos y el calendario de presentación para los proveedores de segundo nivel y los trabajadores. Esto puede proteger al propietario porque crea un límite en el momento en que se puede presentar un gravamen, y limita la cantidad de responsabilidad de dicho gravamen. Un gravamen que se envía tarde puede no ser capaz de adjuntar a la propiedad.
En muchos casos, la línea de tiempo para la presentación de un derecho de retención mecánica se ejecuta desde la primera vez que proporcionó mano de obra o materiales para un proyecto de construcción. Esto es muy bueno si usted puede precisar y documentar la fecha en que comenzó, pero si no mantiene registros detallados, o si alguien impugna la fecha, entonces usted puede encontrarse en una situación difícil – el Aviso de Cumplimiento establece una fecha clara y formal, para el cálculo de todos estos otros plazos.
El aviso se presenta generalmente justo antes o poco después de que el trabajo en el proyecto comienza. Los requisitos varían según el estado, así que asegúrese de comprobar las leyes del estado en el que se encuentra para confirmar los detalles.
¿Dónde se requiere un Aviso de Inicio?
En algunos estados (incluyendo Florida, Georgia, Iowa, Michigan y Ohio) se debe presentar un Aviso de Inicio cuando se inicia un proyecto para que cualquier parte pueda presentar posteriormente un gravamen mecánico. Otros estados, como Carolina del Sur, Dakota del Sur y Texas, lo ofrecen como una protección opcional que los propietarios y los contratistas principales pueden utilizar para limitar la presentación de embargos preventivos una vez finalizado el proyecto. Es importante entender las reglas de notificación en su estado, ya que no proporcionar la notificación puede limitar sus derechos, y dar aviso puede protegerlo de la responsabilidad futura.
Una vez que se presenta el Aviso de Inicio, la fecha en él indica el comienzo oficial del proyecto. Los plazos de los derechos de retención de los mecánicos se miden en base a esta fecha, incluyendo los plazos para las notificaciones preliminares y la presentación de los derechos de retención. Si usted trabaja en un estado que requiere la presentación de una notificación de inicio, sería prudente obtener una copia para sus registros e introducir la fecha de la notificación en su software de seguimiento de pagos y gravámenes para asegurarse de que no se pierda ningún plazo de presentación.
Si usted está en uno de los estados donde la presentación de una notificación de inicio es opcional, sigue siendo una gran práctica, especialmente en los proyectos más grandes, para presentar una o para obtener una copia de la notificación presentada por el propietario o contratista general. Le mostrará la fecha de inicio del proyecto y también la cantidad de responsabilidad que tiene el propietario o el contratista general. Una vez presentada la notificación de inicio, el valor de los embargos de los contratistas y proveedores de segundo y tercer nivel puede ser limitado. Un contratista de tercer nivel no puede presentar un gravamen por más del valor de lo que el contratista general debe al contratista de segundo nivel por encima de él.
Como subcontratista, ¿qué debo saber sobre la notificación de inicio?
La presentación de una notificación de inicio por parte del contratista general o del propietario afecta a los requisitos y plazos de notificación preliminar y de gravamen de los mecánicos para los subcontratistas, proveedores de materiales, proveedores de equipos y otras partes que proporcionan mano de obra o suministros para el trabajo. Esto protege al propietario o al contratista general, pero crea obstáculos adicionales y limita el plazo del proceso de gravamen para los posibles reclamantes del mismo. Una notificación de inicio puede limitar sus derechos a presentar un gravamen, afectar a los plazos y puede añadir requisitos de notificación adicionales (como una notificación preliminar) para el inicio de su trabajo.
Otra nota importante en algunos estados, si el propietario o el contratista general presenta una notificación de inicio, los subcontratistas y los proveedores de materiales también deben presentar una notificación de inicio cuando comienzan a trabajar para notificar al propietario que están trabajando en el proyecto y el no hacerlo podría significar la pérdida de su capacidad para presentar un gravamen mecánico.
La forma más fácil de saber si se ha presentado una notificación de inicio es mirar alrededor del lugar de trabajo, ya que en la mayoría de los estados que requieren o proporcionan una opción para la notificación, una copia debe ser publicada en un lugar visible en el propio lugar de trabajo físico. Una breve inspección de las instalaciones puede ser todo lo que se necesita para saber si se presentó o no un aviso de inicio. Un subcontratista o proveedor de materiales también puede pedir al contratista general una copia del aviso.
Es una buena práctica empresarial enviar avisos preliminares en cada proyecto, haya o no un requisito específico y se haya presentado o no un aviso de inicio. Hay muchos beneficios al hacerlo, y usted nunca tiene que preocuparse si se perdió una fecha límite o no protegió los derechos de gravamen debido a un aviso de inicio desconocido.
Si usted quiere que alguien le explique los detalles de las leyes en su estado, o necesita ayuda para presentar un gravamen mecánico, dé a los abogados de National Lien & Bond una llamada. Somos abogados expertos en construcción con conocimiento de los 50 estados y podemos ayudarle a presentar la documentación correcta y en el momento adecuado y a cobrar lo que se le debe.
Este post fue publicado originalmente el 12 de junio de 2017 y fue actualizado para reflejar nueva información el 20 de agosto de 2018.
Toda la información proporcionada aquí es sólo para fines educativos y no debe ser tomada como asesoramiento legal.