El mercado de la vivienda de hoy está lleno de aumentos. Los precios de las casas han estado aumentando constantemente, pero las tasas hipotecarias están en declive. A partir del 29 de octubre de 2020, el promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 2,81%. Eso es significativamente más alto que en el mismo momento de 2019, cuando era del 3,78%.
Las tasas no están mostrando ningún signo de desaceleración. Se espera que la Reserva Federal mantenga la tasa de fondos federales igual, lo que afecta indirectamente a las tasas de las hipotecas.
El gráfico siguiente muestra el cambio en las hipotecas de tasa fija a 30 años desde el año 2000 hasta el 29 de octubre de 2020.
Con eso en mente, los compradores de viviendas podrían estar preocupados por recibir una tasa de interés asequible en su hipoteca. Aquí es donde la decisión entre el bloqueo y la flotación de una tasa de hipoteca entra en juego.
¿Qué es un bloqueo de la tasa de hipoteca?
«Bloquear» un tipo de interés hipotecario significa que tendrá un tipo que no variará desde el momento en que su prestamista se lo ofrezca hasta el cierre de su préstamo hipotecario. Cuando los tipos de interés de las hipotecas suban, como es de esperar, no se verá afectado por el aumento si ya ha fijado el tipo. Sin embargo, hay algunas estipulaciones para el bloqueo del tipo de interés hipotecario:
- Tiene que cerrar su hipoteca dentro del marco de tiempo predeterminado.
- No puede haber ningún cambio en su solicitud de hipoteca.
Los prestamistas hipotecarios suelen ofrecer bloqueos de tipos durante 30, 45 o 60 días, aunque es posible que haya un bloqueo de tipos con un plazo mayor. Consulte con su prestamista acerca de sus opciones de bloqueo de la tasa.
Las tarifas de bloqueo de tipos varían según el prestamista, pero cuanto más largo sea el plazo de bloqueo de tipos, más pagará por él. También puede resultar costoso si necesita ampliar el bloqueo del tipo más allá del plazo original. También es importante tener en cuenta que si fija el tipo de interés de su hipoteca y luego los tipos bajan, no podrá beneficiarse de un tipo más bajo, en la mayoría de los casos.
Hay prestamistas que le ofrecen la oportunidad de recibir un tipo de interés más bajo que el que fijó originalmente. Esta característica se denomina opción de «flotación hacia abajo».
Cuando usted tiene esta opción incluida con su bloqueo de la tasa, puede reducir la tasa de su hipoteca si las condiciones del mercado hacen que las tasas de interés bajen durante el plazo de su bloqueo de la tasa.
¿Qué afecta al bloqueo del tipo de interés hipotecario?
Hay circunstancias que pueden afectar a un bloqueo de la tasa hipotecaria, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, lo que significa que su tasa de interés cambiaría. Estos incluyen:
- Cambias el tipo de hipoteca que vas a obtener o la cantidad del pago inicial.
- Su tasación de la vivienda resultó mayor o menor de lo esperado.
- Solicitaste un nuevo crédito o dejaste de pagar una deuda existente, lo que hizo que tu puntuación de crédito cambiara.
- Su prestamista tuvo problemas para documentar ingresos adicionales suyos, incluyendo bonos, horas extras u otros pagos.
¿Qué significa flotar una tasa hipotecaria?
Un tipo de interés hipotecario «flotante» es aquel que está sujeto a las fluctuaciones diarias del mercado. Si el tipo de interés sube en el momento de cerrar la hipoteca, perderá algo de poder adquisitivo. Si el tipo baja, ganará algo de poder adquisitivo.
Elegir la flotación del tipo de interés de su hipoteca es mucho más arriesgado que fijarlo porque realmente no se puede predecir lo que harán los tipos de interés hipotecarios de un día para otro.
¿Cuándo tiene sentido flotar o bloquear?
Cuando los tipos de interés hipotecarios muestran una tendencia a la baja de una semana a otra, podría ser más ventajoso para flotar su tasa de hipoteca hasta que esté más cerca de su fecha de cierre. Hay una posibilidad de obtener una mejor tasa cuando es el momento de la transacción del préstamo para llevar a cabo.
En un clima del mercado de la vivienda muy parecido al actual -en el que los tipos de interés tienden a subir- podría considerar la posibilidad de bloquear el tipo de interés de la hipoteca, siempre que tenga un plazo concreto desde el momento en que firma el contrato hasta la fecha de cierre prevista.
Es importante tener en cuenta cómo un cambio en el tipo de interés afectaría a su pago mensual de la hipoteca. Por ejemplo, el pago mensual de una casa de 200.000 dólares a un tipo de interés del 4,5% es de 1.013 dólares, mientras que el pago mensual a un tipo de interés del 4,75% sería de 1.043 dólares. Es una diferencia de 30 dólares que se suma a 360 dólares en el transcurso de un año.
Asegúrese de discutir sus opciones de bloqueo de la tasa con su prestamista y los términos asociados con los términos de bloqueo de la tasa que puedan tener disponibles.