Todos los propietarios deben tomar en serio el moho. El moho es uno de los principales riesgos ambientales y prospera en lugares cálidos y húmedos, y a menudo crece rápidamente en los sótanos, áticos y otras partes de los edificios con mala ventilación y problemas de humedad. Aunque el moho se asocia a menudo con los edificios en climas húmedos, ninguna propiedad de alquiler es inmune a un brote de moho, ya que uno puede ocurrir después de un derrame desatendido, plomería defectuosa, o incluso un aspersor de césped mal dirigido.
Si usted es dueño o administra una propiedad de alquiler en California, un problema de moho podría presentarle costosas facturas de limpieza y reparación, así como demandas de los inquilinos que afirman que el moho los enfermó.
Siga leyendo para conocer las responsabilidades del propietario y los derechos del inquilino cuando se trata de moho en las propiedades de alquiler de California.
Estrategias de autoayuda del inquilino en California
Los tribunales de California han reconocido dos estrategias comunes de autoayuda legal que algunos inquilinos eligen para seguir después de un brote de moho en su apartamento o casa de alquiler. La primera, conocida como «retención de la renta», es cuando los inquilinos deciden dejar de pagar la renta, alegando que el moho ha hecho su apartamento inhabitable. (Tenga en cuenta que, independientemente de lo que aparezca en un contrato de alquiler por escrito con los inquilinos, los propietarios en California están obligados por la «garantía implícita de habitabilidad», una doctrina legal que exige proporcionar a los inquilinos apartamentos en condiciones habitables). La segunda estrategia, conocida como «reparar y deducir», consiste en que los inquilinos se encarguen de la limpieza del moho por su cuenta y luego resten el costo de su alquiler.
Vea los derechos de los inquilinos de California a retener el alquiler o «reparar y deducir» para obtener más información sobre estas estrategias, incluyendo sus limitaciones.
Responsabilidad del propietario por el moho en California
Actualmente no hay ninguna ley federal que cubra las responsabilidades de un propietario cuando se trata de moho. Además, aparte de los requisitos de divulgación (como se discute a continuación), California no tiene ninguna ley que aborde específicamente los deberes o la responsabilidad de un propietario cuando se trata de la prevención y remediación del moho. En San Francisco, sin embargo, el moho es una «molestia para la salud pública» (no es diferente de la acumulación de basura o una infestación de plagas), lo que significa que los inquilinos tienen derecho a demandar a sus propietarios por violar las leyes de molestias de la ciudad si no eliminan cualquier «moho visible o de otro modo demostrable» situado en cualquier lugar «en el interior de cualquier edificio». (Código de Salud de San Francisco § 581(a)(6).)
Los inquilinos de California que crean que se han visto perjudicados por la presencia de altas concentraciones de moho en su apartamento pueden intentar recuperar los daños de su propietario en los tribunales para compensar su pérdida. Si un juez o un jurado acuerdan que el propietario creó un problema de moho de forma negligente o permitió que continuara en una propiedad, el propietario podría ser responsable de cualquier daño.
Por ejemplo, un edificio de apartamentos en Santa Rosa, California, tenía un nivel tan alto de moho (así como una infestación de ratas) que la ciudad ordenó a varios inquilinos supuestamente enfermos que desalojaran sus hogares. Aunque el propietario dio a los inquilinos 2.000 dólares para el traslado, los inquilinos han demandado al propietario por daños y perjuicios, según un informe de prensa.
Requisitos de divulgación del moho en California
California exige a los vendedores de edificios residenciales de hasta cuatro unidades que divulguen por escrito cualquier condición peligrosa conocida, incluido el moho (Cal. Civ. Code § 1102-1102.17).
La ley de California exige a los propietarios que proporcionen a los inquilinos una declaración por escrito, antes de firmar un contrato de alquiler, cuando sepan, o tengan motivos para saber, que el moho supera los límites de exposición permitidos o supone una amenaza para la salud. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Aunque la ley permite la adopción de límites de exposición permisibles, el departamento de salud del estado ha determinado que no es factible hacerlo. De hecho, en una Declaración sobre la humedad en los edificios, el moho y la salud (publicada en septiembre de 2011), el departamento adopta la posición de que la mera «presencia de daños por agua, humedad, moho visible u olor a moho» en un edificio supone una amenaza para la salud. En lugar de tratar de medir los niveles de moho o determinar los tipos específicos de moho, el departamento recomienda encarecidamente tomar medidas rápidas y diligentes para remediar el moho y abordar cualquier problema de humedad subyacente que pueda estar presente en un edificio.
También, mientras que la ley federal requiere la divulgación de la pintura con plomo, no impone un deber similar a los propietarios cuando se trata de moho.
Aparte de cualquier requisito de divulgación afirmativa, sin embargo, si usted decide listar una propiedad para la venta, debe estar listo con las respuestas a las preguntas que los compradores potenciales podrían hacer sobre los problemas de plomería, humedad y ventilación en su edificio.
Para obtener más información sobre los requisitos de divulgación del propietario en California, consulte California Required Landlord Disclosures.
Deducir los costos relacionados con el moho de los depósitos de seguridad en California
Si cree que un inquilino que se va causó un problema de moho (más allá del desgaste ordinario) en un apartamento o unidad de alquiler, es posible que desee deducir el costo de la limpieza del depósito de seguridad de ese inquilino. La ley de California permite a los propietarios hacer esto, siempre que den al inquilino una explicación por escrito de los costes de los daños causados por el moho (junto con cualquier otro daño reclamado) en un plazo de 21 días a partir de la finalización del contrato del inquilino. Si esta cantidad es inferior al depósito de seguridad, debe devolver el resto del depósito al inquilino junto con la documentación escrita de las deducciones por daños (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Para obtener más información sobre los depósitos de seguridad en California, consulte Límites y plazos de los depósitos de seguridad en California.
Prevención de los problemas de moho
Debido a lo mucho que está en juego, es importante tratar de evitar que un problema de moho crezca en su propiedad de alquiler en primer lugar, así como tomar medidas rápidas y eficaces para eliminar el exceso de moho que descubra. Para obtener más consejos al respecto, consulte El moho y su propiedad de alquiler: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, por Ron Leshnower (Nolo).