“Sajnos a buborékok csak 20/20 utólag ismerhetők fel 100 százalékos bizonyossággal” – mondja az az ember, aki pontosan megjósolta a 2008-as ingatlanpiaci összeomlást és a jelenlegi ingatlanpiaci lassulás kezdetét.
James Stark, aki jóval több mint 1 milliárd dollárt kezel, úgy véli, hogy egy újabb ingatlanpiaci visszaesés szélén állunk. Ez a véleménye ellentétes sok más befektetővel, akik szerint a legutóbbi összeomlás óta a “rossz vér” kiöblösödött az ingatlanpiacról.
Mi fog történni? Lesz egy újabb ingatlanpiaci összeomlás?
Az igazság az, hogy senki sem tudja biztosan. Lehetetlen pontos bizonyossággal megjósolni a jövőt. Megnézhetünk azonban különböző mutatókat, valamint a világ néhány vezető befektetőjének véleményét.
Még ha nem is tudjuk pontosan megjósolni a jövőt, fel tudunk festeni egy képet, amely támpontokat ad arra, hogy merre tart az ingatlanpiac.
1. támpont – A modern pénzügyi történelem leghosszabb bikapiaca.
Az általános konszenzus szerint a 2009. március 9-től 2018. augusztus 22-ig tartó időszak, azaz 3453 nap, a második világháború óta a leghosszabb bikapiac.
Mások szeretnek vitatkozni a dátumokkal, mondván, hogy ez nem a történelem leghosszabb bikapiaca. De függetlenül attól, hogy mi a hivatalos rekord, senki sem vitathatja, hogy a piacok nagyon jól teljesítettek az elmúlt évtizedben.
A piac sikerének számos oka van. Rámutathatunk az erős technológiai szektorra, az alacsony kamatokra és az általános világbékére. Azt is feltételezhetjük, hogy a 2008-as mélypontokhoz azonos és fordított magasságoknak kell társulniuk, amelyeket 2018-ban láttunk.
Mindamellett, mint minden az életben, a piacok is ciklikusak. És ha valahol egy bikapiac csúcsához közeledünk, akkor nem nehéz belátni, hogy itt lehet az ideje, hogy a piacok korrigáljanak, ami elkerülhetetlenül lehúzza az ingatlanok mellett az ingatlanokat is.
Kulcs #2 – Az alacsony kamatlábak nem többé.
Hiszed vagy sem, valójában elég jó feljegyzésekkel rendelkezünk a világszintű történelmi kamatlábakról. Valójában tudjuk, hogy az elmúlt évtizedben tapasztalt kamatlábak az 5000 év legalacsonyabb kamatlábai közé tartoznak.
Ez hihetetlenül hangzik. Hogy lehet, hogy éppen most volt a feljegyzett történelem legalacsonyabb kamatlába? Nos, ne vitatkozzunk a tényekkel, hanem nézzük meg az eredményeket.
Mi történt azóta, hogy a kamatokat (mesterségesen) lenyomták? A részvénypiac, az ingatlanpiac, a magántőke és szinte minden egyes eszközosztály, amit csak el tudsz képzelni, emelkedett az értékében. Ez azért van, mert olcsón lehetett pénzt kölcsönözni, ami viszont megemelte minden olyan eszköz pénzbeli értékét, ami kölcsönzött pénzzel megvásárolható.
Most mi fog történni, ha a pénzkölcsönzés költségei emelkednek? A feltételezés az, hogy az eszközök árai csökkenni fognak. Ez egyszerű kereslet és kínálat közgazdaságtan. Ha nagyobb a pénzkínálat, az eladók magasabb árat tudnak követelni.
A gazdaságban sehol sem fontosabbak a kamatlábak az átlagember számára, mint az ingatlanok esetében. Ez azért van így, mert a lakásvásárlók számára a hitelfelvétel költségei közvetlenül korrelálnak a ház árával, amit megengedhetnek maguknak.
Az amerikai álom egyik (sajnálatos) eredménye NEM a megengedhető ház teljes ára. Hanem az, hogy milyen HAVI törlesztőrészletet engedhetsz meg magadnak!
Clue #3 – Az ingatlan drága.
Természetesen ez egy rendkívül szubjektív és pontatlan általános kijelentés. Csak azt mondani, hogy “az ingatlan drága” olyan, mintha azt mondanád, hogy “a víz sok pénzbe kerül.”
Az ingatlanok árazásánál nagyon sok részletre van szükség. A finanszírozási költségek, az ingatlan típusa, az övezeti besorolás, az épület kora és számos más tulajdonság felfelé vagy lefelé tolhatja az ingatlan árát.
Valamint van egy részlet, amely messze a legfontosabb: a helyszín. Milyen országban, városban, környéken és utcában található az ingatlan? A helyszín az első számú meghatározó tényező az ingatlanok ára szempontjából.
És ha olyan városban élsz, mint San Francisco, Toronto, Hongkong vagy London, akkor biztos vagyok benne, hogy észrevetted, mennyibe kerül az életmód fenntartása. Nem olcsó.
Ha megnézzük a Federal Reserve gazdasági adatait, akkor konzisztens adatpontok alapján megállapíthatjuk, hogy az ingatlanok valóban drágák-e a történelem más időszakaihoz képest.
Az amerikai nemzeti lakásárindex alapján az ingatlanok jelenleg drágábbak, mint a legutóbbi lakásválságunk csúcspontján.
És vessünk egy pillantást a kereskedelmi ingatlanokra is.
Ha a ciklikus gondolkodást alkalmazzuk a gazdaságunkra, akkor biztos vagyok benne, hogy pontosan látja, merre tartanak az ingatlanárak.
Egy hatalmas ingatlanösszeomlás felé tartunk, amely nagyobb lesz, mint a 2008-as amerikai ingatlanválság?
Valószínűleg nem. Nagyon sok más összetevő (csalárd banki hitelezési normák, változó kamatozású jelzáloghitelek stb.) vezetett a ’08-as összeomláshoz.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy nem fogjuk látni az ingatlanárak csökkenését. Ha megnézzük a fent felsorolt három nyomot, nagyon nehéz olyan érvet felhozni, amely azt sugallná, hogy az ingatlanárak a közeljövőben jelentősen emelkedni fognak.
Vásárló, vigyázz!