Az otthonmaradás hónapjai, a fertőzések és halálesetek növekvő száma, a távmunka, miközben a gyerekek a szomszéd szobában iskolába járnak, a megállásos üzletbezárások és a COVID-19 világjárvány nem látható vége mind váratlan – és szeizmikus – hatással voltak Miami-Dade ingatlanpiacára. Csak éppen nem az, amire valószínűleg gondolsz.
“Ahogy teltek a hetek, mindannyian kezdtünk megőrülni, és az indulataink kezdtek elfogyni, különösen mindannyian, akik egy aprócska lakásban ragadtunk össze” – mondta Maria Ester Mercader, aki férjével és három fiukkal egy két hálószobás, erkély nélküli társasházi lakásban él Key Biscayne-ben.
Mercader már évek óta gondolkodott a lakásvásárláson, de a COVID végül kibillentette a házaspárt a kerítésből. “Nagyon szomorúak voltunk a három fiunk miatt, akik most egy “nagy házért” könyörögtek egy “nagy terasszal”” – mondta a nő.
De mint sokan mások Miami-Dade-ben, akik árkategórián belüli családi házat keresnek, Mercader eddig üres kézzel járt.
A COVID-19 váratlan áldássá vált a lakóingatlan-piac számára, és egy újabb akadállyá a túlárazott lakásvásárlók számára. A történelmileg alacsony kamatlábak és a társasházi láz felhajtotta a keresletet (és az árakat) az egylakásos házak iránt, és még a lomha, túlkínálatos társasházi piacot is megmozgatja.
A RelatedISG International Realty, a RelatedISG elnöke, Craig Studnicky és a Related Group vezérigazgatója, Jorge Perez által 2011-ben alapított közös vállalkozás által a héten kiadott MiamiReport Q3 Update szerint csak 0 0.67%-a – azaz a 678 860 lakásból 4516 – jelenleg a Miami Multiple Listing Service listáján szerepel eladásra vagy bérlésre.
A jelentésből kiderül, hogy a külföldi vevők és a hazai amerikai vevők aránya 2010 óta megfordult, a 49%-os külföldi és 21%-os hazai arányról a jelenlegi 23%-os külföldi és 49%-os hazai arányra. Az adóbevallásokból származó adatok felhasználásával a tanulmány azt is jelzi, hogy Florida az első számú választás a New Yorkból, New Jerseyből, Illinoisból és Massachusettsből áttelepülők számára.
Ez hatalmas előrelépés áprilishoz képest, amikor a világ leállt, és az ingatlanügyletek volumene hirtelen csordogálóvá vált.
“Átéltem már más recessziókat is – az 1990-es évek elejét, szeptember 11-ét, a 2008-as bankválságot -, de áprilisban azt hittem, hogy az emberiség által ismert legnagyobb világméretű recesszióba csúszunk bele” – mondta Studnicky. “Ez példátlan volt. Arra gondoltam, hogy kenyérsorok alakulhatnak ki.”
Öt hónappal később az ország még mindig a járvánnyal küzd, de az ingatlanpiac váratlanul erősen fellendült.
“A házak olyan lázas ütemben fogynak, a készlet hihetetlenül szűkül, az árak pedig emelkednek” – mondta Studnicky. “Most a vevők azt mondják, hogy ‘Mutasd a társasházakat’, mert a házak most már az eladók piaca. A vevők már nem fognak alkut találni. Ha alkut akarnak, az most már a társasházak.”
Ron Shuffield, a Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty elnök-vezérigazgatója szerint drámai volt az egylakásos ingatlanok készletének csökkenése. Ideális esetben egy egészséges lakáskészletnek hat-kilenc hónapos kínálat között kellene pihennie, ami azt jelenti, hogy ennyi időbe telne eladni az összes piacon lévő ingatlant.
De 2020 májusa óta az egylakásos házak készlete drámaian zsugorodott, 7,3 hónapos kínálatról augusztus végére 3,2 hónapra. Az eladási árak mediánja is emelkedett a keresletnek köszönhetően, a májusi 375 000 dollárról 425 000 dollárra augusztusban (beleértve az utolsó pillanatban történt zárásokat is). Ez a legmagasabb érték 2007 óta, amikor a Miami Ingatlanügynökök Szövetsége szerint a medián eladási ár elérte az akkori rekordot jelentő 380 000 dollárt, annak ellenére, hogy a meglévő készlet sokkal nagyobb volt.
A változás a társasházi piacon is hasonlóan drámai, a májusi 24 hónapos kínálatról augusztus végére 12,8 hónaposra csökkent. A medián eladási árak ezen a piacon is elkezdtek kúszni felfelé – a májusi 259 000 dollárról 275 000 dollárra augusztusban -, de még mindig van elég készlet ahhoz, hogy a társasházak vásárlói piacot jelentsenek.
“Az emberek, akik egy 50 emeletes épületben ragadtak, egy sorházban akarnak lenni” – mondta Shuffield. “A társasházak életmódbeli döntést jelentenek. Nagyon kényelmetlen volt a járvány idején. De ez a kellemetlenség hamar elmúlik. Jövő ilyenkorra, hacsak nem történik ismét valami a világ egészségével, a társasházak eladása meg fog nőni szerte a megyében.”
Hol vannak az eladások
Shuffield az egylakásos házak, társasházak és sorházak értékesítési aktivitásának Miami-Dade települések szerinti bontása megmutatja azokat a konkrét környékeket, ahová a vevők az elmúlt három hónapban mentek. A legnagyobb nyertesek között:
▪ Miami Shoresban (otthonok medián értéke: 569 608 dollár) a lezárt eladások száma 42,6%-kal ugrott meg június 1. és augusztus 31. között az előző év azonos időszakához képest. Az eladások teljes dollármennyisége 29%-kal, 46 millió dollárról 51 millió dollárra nőtt.
▪ Palmetto Bay (a ház medián értéke: 310 471 dollár) 6,3%-os növekedést mutatott a lezárt eladások számában és 14%-os ugrást az eladások teljes dollármennyiségében, 65,1 millió dollárról 74,2 millió dollárra.
▪ Key Biscayne (medián lakásérték: 1.079.895 dollár) 43%-kal, 101 millió dollárról 144 millió dollárra nőtt az eladások teljes dollármennyisége.
A kereslet ezeken a környékeken felhajtja az árakat – és a lakásvásárlást gladiátorsporttá változtatja.
“Miami Shores egy konzervatív környék volt, amikor az árnövekedésről volt szó” – mondta Ines Hedegus-Garcia, az Avanti Way Realty stratégiai és innovációs igazgatója. “Befektetési szempontból szilárd… az emelkedés fokozatos volt.
” most többszörös licitháború-forgatókönyveket látunk. Van egy vevőm, aki két ingatlant is elvesztett Miami Shoresban, és van egy tartalék szerződés egy másik ingatlanra arra az esetre, ha a függőben lévő eladás meghiúsulna. Elmentünk megnézni aznap, amikor megjelent az MLS-ben, és már szerződéssel rendelkezett.”
“Az emberek, akik a Shoresban élnek, általában a Shoresban maradnak” – mondta. “Én már 35 éve ott élek. Mindig szerettem a házamat, de soha nem szerettem a házamat. Most, a járvány miatt rájöttem, hogy milyen nagyszerű a házam.”
A lakásárak országos növekedése
A jelenség országosan is megfigyelhető. A realtor.com szeptemberi havi Housing Trends jelentése szerint a piacon lévő egylakásos házak száma 39%-kal csökkent tavaly szeptemberhez képest, ami 529 ezerrel kevesebb listázásnak felel meg. A lakások 12 nappal gyorsabban kelnek el, mint 2019-ben, és három nappal gyorsabban, mint 2020 augusztusában. A medián eladási ár pedig 350 000 dollárra szökött fel, ami 11%-os növekedést jelent az előző évhez képest.
A jelentésből kiderül, hogy bár a lakások medián eladási ára a Tri-County területen folyamatosan kúszik felfelé – 410 000 dollár volt szeptemberben, ami regionálisan valamivel alacsonyabb, mint Miami-Dade-ben és Browardban – Dél-Florida a 47. helyen végzett a top 50 amerikai metropolisz listáján, ahol a medián árak a legnagyobbat ugrottak az előző évhez képest.
A lista első öt helyét Cincinnati (318 000 dollár, 16,9%-os növekedés), Boston (677 000 dollár, 16,4%-os növekedés), Philadelphia (344 000 dollár, 15,6%-os növekedés), Indianapolis (286 000 dollár, 15,2%-os növekedés) és Buffalo (230 000 dollár, 15%-os növekedés) foglalta el.
Egyedül Orlando, Pittsburgh és Los Angeles volt alacsonyabb, mint Dél-Florida.
“Sok vásárló hajlamos a tanévkezdés után félretenni az otthonkeresést, de a távoktatás és a nagyobb tér iránti vágy szeptemberben is tovább táplálta a vásárlói érdeklődést” – mondta Danielle Hale, a realtor.com vezető közgazdásza. “A szokatlanul magas vásárlói érdeklődés, valamint a történelmileg alacsony készlet és a kedvező jelzáloghitel-kamatlábak tökéletes vihart keltenek a lakáspiacon. Bár ez jó hír mindazoknak, akik el akarják adni az otthonukat, óriási versenyt teremtett a vevők között”.
Első vásárlók
A folyamatban lévő lakáseladások, az erős piac másik mutatója, szintén emelkedett. A National Association of Realtors (NAR) jelentése szerint a függőben lévő lakáseladások augusztusban 24,2%-kal nőttek éves szinten és 8,8%-kal 2020 júliusához képest. Szintén a NAR szerint júliusban az összes amerikai lakásvásárló 33%-a első vásárló volt, 33 éves átlagéletkorral és 74 900 dolláros háztartási jövedelemmel.
Miami-Dade-ben ennek a demográfiai csoportnak a növekedése robbanásszerű volt.
“A június és augusztus között felvett jelzáloghitelek egyharmada első lakásvásárló volt, ami 200%-os növekedést jelent éves szinten” – mondta Alberto Carrillo, a The Keyes Company Miami Beach-i kerületi értékesítési vezetője. “Amikor hiányzik a fogyasztói bizalom a gazdaságban, az emberek a lakhatás felé húznak, mert az kézzelfogható. Ez egy alapvető szükséglet, így nem veszít az értékéből.”
Az a gyanúja, hogy a régióban az év végére a válások száma megugrik, miután az emberek olyan sokáig ragadtak az otthonukban, de azt mondja, hogy “az ingatlanok nem fognak lelassulni.”
Carrillo szerint az egyik legnagyobb értékesítési aktivitást mutató környék az Edgewater – konkrétan a 33137-es irányítószám, ahol Keyes az előző évhez képest 141%-os növekedést tapasztalt az eladásokban, a készpénzes eladások aránya pedig 47%-ról 24%-ra csökkent. A Zillow szerint a medián lakásérték ezen a területen, amely elsősorban társasházakból és sorházakból áll, 310 471 dollár.
A 2020 szeptemberi Elliman New Signed Contracts Report szintén növekvő keresletre utal. Miami-Dade-ben 20,8%-kal nőtt az aláírt szerződések száma az előző évhez képest – 1335 darab az 1105 darabhoz képest -, és ezek többsége 400 000 és 800 000 dollár közötti árkategóriájú otthonokra vonatkozott. A 399.999 dollár alatti árú lakások szeptemberi új bejelentései 72%-kal zuhantak az előző év azonos időszakához képest.
A társasházi piacon szerényebb növekedést tapasztaltak az összes aláírt szerződésben – 7% -, de ezek többsége a 200.000 és 500.000 dollár közötti árkategóriában volt. Az összes új bejelentés 46,4%-kal csökkent az előző évhez képest, a legnagyobb visszaesés a megfizethető (200.000-299.999 dollár) és az 500.000-599.999 dollár közötti árkategóriában volt.
Befektetők vonzása
Az eladások fellendülése új befektetőket is vonz a területre. Jadon Newman, az austini székhelyű Noble Capital Group, egy ingatlanhitelezésre szakosodott magántőke cég alapítója és vezérigazgatója elmondta, hogy a cég 25 piacra tervez terjeszkedni az Egyesült Államokban – beleértve Miami-Dade-et is – miután az elmúlt 18 évben Texasra összpontosított.
“Olyan vezető mutatókat nézünk, mint a lakáshiány és a népességnövekedés, amelyek nagy tényezők Miamiban” – mondta Newman. “A piac csak akkor lélegezhet tovább, ha új építkezések indulnak, és ha a belvárosban és a főiskolai területeken rehabilitálják a régebbi lakásállományt. Ezek a piacok kezdenek egy kicsit lágyulni, mivel az emberek kiköltöznek a külvárosokba.
“Ez a járvány előhozta azt a bátorságot, ami az életmódváltáshoz szükséges volt” – mondta Newman. “De a világjárvány végső hatása még nem derült ki. Lehet pénzt spórolni azzal, hogy az alkalmazottak otthonról dolgozhatnak? Ha igen, milyen hatással lesz ez az ingatlanpiacra?”