Overview
Deed restrictionAz ingatlan használatát korlátozó magánmegállapodások, amelyeket egy okiratban rögzítenek. Segít fenntartani a jelentős támogatással épült lakások hosszú távú megfizethetőségét.s segít megőrizni a megfizethető lakástulajdonba történő kezdeti befektetés hosszú távú értékét a közösség számára azáltal, hogy korlátozza a lakás későbbi értékesítését jövedelemre jogosult hitelfelvevők számára megfizethető áron. A viszonteladási korlátozásokat az ingatlan tulajdoni lapjához csatolják, és az állami törvényektől függően több évtizedig vagy még tovább is érvényesíthetők. A korlátozással rendelkező ingatlanok vásárlói általában megtarthatják a lakásárak emelkedéséből származó előnyök egy részét, de nem az összeset, így a korlátozás feltételeinek megfelelően a következő vásárló számára is megőrizhető a megfizethetőség folyamatos fenntartása.
A korlátozással rendelkező lakástulajdon bármely közösségben felhasználható a megfizethetőség hosszú távú megőrzésére. Különösen értékes lehet ott, ahol nagy összegű támogatásra van szükség ahhoz, hogy a lakásárak az alacsony és közepes jövedelmű családok számára elérhető közelségbe kerüljenek, és ahol a lakásárak gyors növekedése várható.
Ez a szakasz néhány megfontolást ismertet azon közösségek számára, amelyek érdekeltek a korlátozott lakástulajdon kialakításában.
Eljárás
A korlátozások bizonyos korlátokat vagy elfogadható használatot meghatározó feltételeket írnak az ingatlanra vonatkozó okiratba. A feltételek, más néven covenantok, “a földdel együtt járnak”, és ennek eredményeképpen kötik a jelenlegi és jövőbeli lakástulajdonosokat. Az építtetők és a társasházi társulások már évek óta használják a korlátozó rendelkezéseket, általában az otthonok méretére vagy esztétikai választási lehetőségekre vonatkozó korlátozásokra, például a lakások elfogadható külső festékszíneinek korlátozására egy részterületen belül. A helyi önkormányzatok és a nonprofit szervezetek is átvették ezt az eszközt, mint a megfizethető lakástulajdon megőrzésének módszerét. Ennek érdekében az ingatlanon olyan szerződéses korlátozásokat helyeznek el, amelyek korlátozzák a jövőbeli eladások feltételeit, hogy a későbbi vásárlók számára fenntartsák a megfizethetőséget.
A szerződéses korlátozással rendelkező lakástulajdon a közös tulajdonú lakástulajdon egyik formája. Más formái közé tartoznak a közösségi földalapok és a korlátozott tőkével működő szövetkezetek. A közös tulajdonú lakástulajdon olyan megközelítése a lakástulajdonlásnak, amely egyensúlyt teremt a kettős cél között: az otthonok hosszú távú megfizethetőségének fenntartása a jövőbeli lakásvásárlások számára, és a vásárlók számára a lakástulajdon révén a vagyon gyarapításának lehetővé tétele. Megoszlanak a vélemények arról, hogy a megosztott értéknövelő jelzáloghiteleket a megosztott tőkés lakástulajdonlás egyik formájának kell-e tekinteni. A megosztott tőkével és a lakástulajdonnal kapcsolatos további információkért látogasson el a National Housing Institute Shared Equity Homeownership című jelentésére és a Harvard University’s Joint Center for Housing Studies report on Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.
Deed-restricted homeownership programs preserve affordability through a variety of mechanisms. A záradékok szabályozhatják:
- Hogyan határozzák meg a viszonteladási árat a jövőbeli eladásoknál. A szerződéses korlátozások általában olyan képletet írnak elő, amely meghatározza a lakás későbbi eladási árának felső határát. A megosztott értéknövelő jelzáloghiteleknél és a közösségi földalapoknál alkalmazott viszonteladási formulákhoz hasonlóan ezek a formulák általában egyensúlyt teremtenek a lakástulajdonos vagyongyarapításának és a jövőbeli lakásvásárlók megfizethetőségének fenntartásának céljai között. A viszonteladási képletet például a lakásügyi és városfejlesztési minisztérium által kiszámított területi mediánjövedelem változásához lehet kötni. Gyakran rövidítve AMI.. Például az árat az eredeti vételár plusz egy, a terület mediánjövedelmének a tulajdonosi jogviszony alatt bekövetkezett növekedését tükröző növekmény alapján állapíthatják meg. Például, ha a lakástulajdonosok 200 000 dollárért vásárolták a lakást, és a terület mediánjövedelme 15 százalékkal nőtt a tulajdonos lakhatása alatt, a maximális eladási ár 230 000 dollár lenne. Ez a megközelítés biztosítja, hogy ha a lakást egyszer már megfizethetővé tették, a lakás a jövőben is általában megfizethető marad az ugyanazon a jövedelemnormán alapuló háztartások számára, hacsak a kamatlábak nem változnak. Más továbbértékesítési formulák korlátozzák az összehasonlítható lakások piaci értékének a tulajdonos által realizálható felértékelődésének százalékos arányát, megkövetelve, hogy a lakástulajdonos a lakást legfeljebb az eredeti vételár és a felértékelődés meghatározott százalékának, például 25 százalékának megfelelő összegért adhassa el.
- A jogosult vevők köre. A leendő vevőkre vonatkozó gyakori korlátozások korlátozzák a leendő vevő háztartási jövedelmét, például a háztartási mediánjövedelem 80 százalékánál vagy az alatt.
- Elfogadható felhasználások. A használatra vonatkozó gyakori korlátozások közé tartozik, hogy a tulajdonosnak a lakást elsődleges lakóhelyként kell használnia, és a lakást bizonyos lakhatósági előírásoknak megfelelően kell fenntartania.
A lakhatási korlátozások általában meghatározott időtartamra, például 30 vagy 45 évre vonatkoznak, amely után lejárnak. Egyes programokban az óra minden alkalommal újraindul, amikor a lakást eladják, így a gyakorlatban a szerződéses korlátozások általában sokkal hosszabb ideig érvényesek. Néhány állam, köztük Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island és Vermont engedélyezte a támogatott, saját tulajdonú lakásokra vonatkozó “örökös” szerződéses korlátozásokat. Ahol az állami törvények ezt lehetővé teszik, az örökös tulajdonjogi korlátozások hatékonyabban megőrzik a hosszú távú megfizethetőséget, mint az időben korlátozott tulajdonjogi korlátozások. Lásd a kapcsolódó tájékoztatót: Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing.
A tulajdonjog-korlátozások egyik előnye, hogy a rutinszerű tulajdonjog-keresés során felfedezhetőek. Ennek eredményeként ezeket a korlátozásokat néha “önérvényesítőnek” nevezik. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy a korlátozásokat véletlenül vagy szándékosan figyelmen kívül hagyják. Sok közösség felismerte, hogy a sikeres, korlátozott lakástulajdon-szerzési programoknak ellenőrzésre és végrehajtásra van szükségük annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlanok ne csússzanak át a rostán. Annak biztosítása érdekében, hogy a védintézkedéseket azonosítják és érvényesítik, amikor a lakást eladják, egyes közösségek az okiratban szereplő korlátozások mellett zálogjogot is benyújtanak, gyakran egy névleges összegért. A zálogjogot nehezebb figyelmen kívül hagyni, mivel azt el kell távolítani és ki kell fizetni, mielőtt a lakást tiszta tulajdonjoggal el lehet adni. A lakástulajdonosokkal való rendszeres kapcsolattartás vagy az éves regisztrációs követelmények szintén segíthetnek megbizonyosodni arról, hogy az egységek tulajdonosi használatban és jó állapotban vannak.
Azt is fontos figyelemmel kísérni, hogy a lakástulajdonos ne maradjon el a fizetésekkel. Az okirati korlátozások alárendeltek a hitelfelvevő első jelzálogjogához képest, ami azt jelenti, hogy a jelzálogjogosult érdeke elsőbbséget élvez. Ennek eredményeképpen az okirati korlátozások eltörölhetők, ha a hitelfelvevőt elárverezés éri. Ez egy újabb ok arra, hogy a közösségek figyelemmel kísérjék és támogassák a korlátozott lakástulajdonosi programokban részt vevő lakástulajdonosokat. Ez az adósság alárendelése szintén kihívást jelent a nehéz helyzetben lévő piacokon vagy a jelentős hanyatlás közepén lévő piacokon: a településeknek segítséget kell nyújtaniuk az adásvételi korlátozással rendelkező lakások tulajdonosainak, hogy az eladás rugalmasságát biztosítsák számukra, ugyanakkor megvédjék a megfizethető lakástulajdon hosszú távú értékét.
Az adásvételi korlátozásokat gyakran alkalmazzák más, a Lakáspolitikai könyvtárban tárgyalt politikákkal együtt. A tulajdonjogi korlátozások például felhasználhatók arra, hogy megőrizzék a befogadó területrendezéssel megfizethetővé tett egységek hosszú távú megfizethetőségét. Egyes közösségi földalapok szintén használnak tulajdonjogi korlátozásokat a hosszú távú megfizethetőség fenntartására. Az adókedvezmények vagy adómentességek alkalmazásából is részesülhetnek a korlátozott lakások.
Támogathatóság
Az adókedvezményes lakástulajdonlási programok jellemzően az alacsony és közepes jövedelmű családokat célozzák meg. Sok program megköveteli, hogy a lakásvásárlók jövedelme ne haladja meg a területi mediánjövedelem 80 százalékát. Ez különösen igaz azokra a projektekre, ahol szövetségi forrásokat használnak fel. Minden egyes program azonban saját korlátozásokat határoz meg. A magas költségű Bay-öböl menti Novato városában (Kalifornia) például a lakásvásárlók jövedelme nem haladhatja meg a területi mediánjövedelem 120 százalékát. Egyes programok előnyben részesítik az egyéb jellemzőkkel rendelkező családokat, például azokat, akik már a közösségben élnek vagy dolgoznak. Számos program az első lakásvásárlókat is megcélozza (jellemzően úgy határozzák meg, hogy az előző három évben nem volt lakásuk).
A lakástulajdonjoggal rendelkező, korlátozott lakástulajdoni egységek vásárlóinak a vásárlás előtt gyakran részt kell venniük egy lakástulajdonosi tanfolyamon és/vagy lakástulajdonosi tanácsadáson, amelyet közvetlenül vagy egy helyi nonprofit szervezettel együttműködve kínálnak. Ezek a támogatások segíthetnek a leendő lakásvásárlóknak eldönteni, hogy a tulajdonjogilag korlátozott lakástulajdon jó választás-e számukra, megtudhatják, hogy mennyi lakást engedhetnek meg maguknak, és (szükség esetén) javíthatják hitelképességüket, hogy megfeleljenek a jelzáloghitelhez szükséges hitelfelvételi követelményeknek.
Példák
- A Montgomery County Maryland mérsékelt árú lakóegység program a tulajdonjogilag korlátozott lakástulajdont megosztott saját tőkével történő viszonteladási formulával biztosítja a megfizethető lakástulajdonlási lehetőségeket ezen a magas árú területen. A programban szereplő egységek nagy részét a megye 1973-ban elfogadott, a lakhatás korlátozásáról szóló rendeletével hozták létre, amely több mint 12 000 egységet hozott létre.
- A HelloHousing a kaliforniai Bay Area több települése számára is kezeli a korlátozott lakástulajdonlási programokat. Minden programnak megvannak a maga szabályai és korlátozásai. Novato városának programja például olyan korlátozásokkal rendelkezik, amelyek lehetővé teszik az eladók számára, hogy részesüljenek az értéknövekedésből, amely a területi mediánjövedelem változásán, valamint az engedélyezett fejlesztések értékcsökkenésén alapul.
Kapcsolódó források
- Ez a HUD-jelentés több közös tulajdonú lakástulajdonlási programot tárgyal, és azt, hogy ezek hogyan segítik elő a megfizethető lakáshoz való szélesebb körű hozzáférést. A jelentés kiemeli a San Francisco-i Below Market Rate Ownership Programot, amely a jövőbeli vásárlók megfizethetőségének megőrzése és a vásárlók szerény vagyongyarapodásának lehetővé tétele érdekében korlátozásokkal jár.
- Ez a National Housing Institute jelentése a közös tulajdonú lakástulajdonlás egyéb modelljeivel együtt a deed-restricted homeownership programokat is tárgyalja. A fejezet tárgyalja, hogyan tartják fenn a megfizethetőséget ebben a modellben, és milyen szabályozások övezik ezt a szerződéses korlátozást, miközben ismerteti a deed-restricted otthonok történetét és elterjedtségét.
- A Grounded Solutions, a National Community Land Trust Network és a Cornerstone Partnership egyesülése technikai támogatást és forrásokat nyújt a tartósan megfizethető lakások fejlesztéséhez. Honlapjukon a deed-restrikciókra vonatkozó rész számos cikket és eszközt mutat be a deed-restrikciós lakástulajdon-programok különböző aspektusairól. A dokumentumminta-könyvtárban számos államból találhatók példák az okiratban foglalt korlátozásokra.
- A Fannie Mae fejlesztette ki ezt a szórólapot, amely további információkat nyújt a hitelezők számára a hitelnyújtásról, amikor egy otthon továbbértékesítési korlátozásokkal rendelkezik.
- “Implementing Restrictions on Ownership,” 2011.
Lásd még:
Korlátozott tőkéjű szövetkezetek
A köztulajdonban lévő ingatlanok felhasználása megfizethető lakhatásra
Community land trusts
.