2011-ben Ryan Soroka aláírta a bérleti szerződést a 8th Wonder sörfőzde számára East Downtownban – röviden EaDo. A csapat egy nagy ipari területet keresett a belvároshoz minél közelebb, megfizethető bérleti díjjal. Akkoriban nem sok minden volt az EaDo környékén, de Soroka látott benne potenciált.
“Úgy gondoltuk, hogy ez a környék tényleg lehet valami” – mondja a PaperCitynek.
Pár hónappal később bejelentették, hogy a BBVA Compass Stadion – a Houston Dynamo otthona – az EaDo-ban fog felépülni.
A Houston belvárosától az I-59-es út túloldalán található EaDo a város egyik leggyorsabban fejlődő területe. Az egykori ipari terület és az egykori kínai negyed az elmúlt évtizedig szinte csak üres, romos raktárépületekkel volt tele.
ABBVA Compass Stadiont a kereskedelmi és lakóépületfejlesztés pezsgése követte. Csak az elmúlt néhány évben a Houston Properties szerint a fejlesztők több mint 250 millió dollárt fektettek be EaDo-ba.
EaDo nemcsak a nagy fejlesztők, hanem az egyéni vásárlók érdeklődését is felkeltette, akiket egy új, izgalmas környék csábítása és egy olyan befektetés lehetősége vonzott, amely a jövőben busásan megtérülhet.
“Szerintem ez egy jó lehetőség arra, hogy a pénzünket olyasmibe fektessük, ami évekig tovább fog növekedni” – mondta Tommy Walker, a Turner Mangum ingatlancég Houston Metro csoportjának vezetője. A 77003-as irányítószám – amely nagyrészt az EaDo-t alkotja – medián eladási ára a 2010-es 204 500 dollárról 2019-re 342 500 dollárra emelkedett, az egy négyzetméterre jutó medián eladási ár pedig 119 dollár volt 2010-ben és 180 dollár 2019-ben, a Houston Properties szerint. És ez várhatóan még tovább fog nőni.
Az EaDo egyenlet
Most egy tipikus új építésű sorház három hálószobával, három és fél fürdőszobával és kétállásos garázzsal rendelkezik, mondja Walker. A pontos elhelyezkedéstől függően ezek általában 300 000 és 500 000 dollár között mozognak EaDo-ban – minél keletebbre és közelebb az autópályákhoz, annál olcsóbbak lesznek.
Paige Martin, a Keller Williams Realty brókertársa szerint a legtöbb vevő EaDo-ban négy-hét évig szeretne az otthonában élni.
“Arra számítanak, hogy profitot termelnek” – teszi hozzá.”
Martin szerint a fő vonzerő a rövid ingázás a belvárosba és a houstoni orvosi központba, az éttermek, bárok és a METRORail nagyszerű megközelíthetősége, valamint a megfizethetőség – a telek értéke fele a belvárosiakénak. Azt is megjegyezte, hogy néhány befektető azért vásárol az EaDo-ban, hogy Airbnb-bérleményeket hozzon létre, mivel a BBVA Stadion meccsei és a közeli George R. Brown Kongresszusi Központ kereslete miatt.
A vásárlóknak néhány nehézséggel kell számolniuk, ha a cél a viszonteladás. A Houston Properties tanulmányokat készített a viszonteladás kockázatairól, és néhány EaDo-ingatlan megfelel a kockázatos kritériumok közül háromnak: túl közel van egy autópályához, túl közel van egy fő átmenő úthoz, és “hírnévvel küzdő építők” építették. Martin szerint az EaDo-ban számos ilyen van.
“Nagyon fontos ismerni az építkezés mögött álló megbízókat és a történetüket” – mondja. A pozitívum, hogy EaDo egésze jól megúszta a legutóbbi árvizeket.
A élelmiszerbolt-vita
Az emberek szerint az egyik fontos szolgáltatás, ami hiányzik EaDo-ból, az egy élelmiszerbolt. Soroka a 8th Wonder Brewery-től a tyúk-tojás helyzethez hasonlítja a helyzetet az új emberek vonzása szempontjából:
“A nagy üzletek azt akarják, hogy ott legyen a népsűrűség, de a lakosok azt akarják, hogy ott legyen egy élelmiszerbolt” – mondja.
Walker nem ért egyet azzal, hogy ez nagy probléma lenne.
“Szerintem ez inkább mentális dolog az emberek számára” – mondja, rámutatva, hogy sok külvárosban sincs élelmiszerbolt a településen. “Még mindig jó 5, 10, 15 percet kell autózni egy élelmiszerboltig.”
Plusz, Martin megjegyzi, hogy jelenleg egy H-E-B épül a Third Wardban, nagyon közel az EaDo-hoz.
A másik dolog, amit figyelembe kell venni, ha az EaDo-ban vásárolunk, hogy ez egy folyamatosan fejlődő környék – ami folyamatos építkezéseket jelent.
2018 júniusától 2019 márciusáig kiterjedt útépítés volt a területen. Az üzletek szenvedtek, jegyzi meg Soroka, és még most is érzik az utóhatásokat, mivel a forgalom még mindig nem érte el az építkezés előtti szintet.
“Mindenhol építőipari gépek, tönkrement utak, sárgödrök, folyók töltik meg az utcákat. . .” Soroka leírja, de hangsúlyozza, hogy az ilyen infrastrukturális beruházásokra szükség van.
“Ez egy rövid távú fejfájás azért, amit mindannyian hosszú távú nyereségnek és előnynek remélünk a terület számára” – mondja.
Az üzletembereket mindez nem tartotta vissza attól, hogy nagy összegben fogadjanak az EaDo-ra. Csak az elmúlt két évben számos új üzlet nyílt, köztük a Truck Yard, a SeaSide Poke, a True Anomaly Brewing és az Agricole Hospitality koncepciók hármasa: Indianola, Miss Carousel és Vinny’s.
A környék további újdonságai közé tartozik egy BCycle-állomás és egy kutyapark – aranyos nevén EaDog Park.
Mi következik az EaDo-ban?
A leendő lakóknak még sok mindenre számíthatnak az elkövetkező hónapokban és években. Jessica Bacorn, az EaDo menedzsment kerület ügyvezető igazgatója számos infrastrukturális és szépítési projektet felügyel, beleértve a túra- és kerékpárutakat, az utcai művészetet, a járdák javítását és a gyalogosok kényelmét, például padokat, szemeteseket és világítást.
Az EaDo-ban most fogadták el a piaci alapú parkolási rendeletet, “nagy győzelem a kerület számára”, mondja Bacorn. Az irányító kerület a TxDOT-tal és a Scenic Houston nevű szervezettel is együttműködik, hogy bizonyos területeket zöldebbé és kellemesebbé tegyenek az autópályák mentén.
“A jó dolog a fejlesztőkkel, akikkel mostanában találkoztunk, az, hogy meg akarják tartani az EaDo funky kulturális hangulatát” – mondja Bacorn, megjegyezve, hogy sok régi raktárépületet restaurálnak új célokra.
A kereskedelmi fejlesztések nem mutatják a lassulás jeleit. A Lovett Commercial megvásárolt egy 99 000 négyzetméteres raktárépületet, amelyet éttermeket, üzleteket, művészeti stúdiókat és irodákat magában foglaló, kiterjedt vegyes használatú térré kíván átalakítani. A Houston Dynamo korábbi játékosa, Brian Ching idén ősszel nyitja meg második EaDo-i vállalkozását, az East End Backyardot, a tavaly megnyitott Pitch 25 Beer Park után. A Hotel RL szintén tervez egy helyet a BBVA Compass Stadion közelében, amelyet 2023-ra terveznek.
Még nagyobb projektek is folyamatban vannak. A hevesen vitatott North Houston Highway Improvement Project nagy hatással lesz az EaDo-ra, különösen a javasolt 30 hektáros sapkás parkon keresztül, amely az I-45 és az I-69 egy részét helyettesítené a belváros és az EaDo között.
“Ez hatalmas változást jelentene a kerület számára” – mondja Bacorn. A hatalmas beruházás jelenleg a tervek szerint 2023-ban kezdődik, és öt évvel később fejeződik be.
Az EaDo teljes potenciáljának eléréséhez még évekbe telhet, de minden jel arra utal, hogy ez a környék fellendülőben van.