Liberty Bank
A közelmúltban egy szabályozótól érkezett egy kérdés, hogy miért értékeljük egy többlakásos ingatlan bérleti díjjal terhelt részét, ha az ingatlant nem terhelik hosszú távú bérleti szerződések. Az első gondolatom az volt, hogy leírom a megkeresést, mint egy másik félretájékoztatott szabályozó hatóságot. De ahogy tovább gondolkodtam rajta, azt hiszem, a kérdés nem is annyira félreinformált, és a válasz sem olyan egyszerű.
A Dictionary of Real Estate Appraisal szerint a fee simple definíciója a következő: “Bármilyen más érdekkel vagy birtokkal nem terhelt abszolút tulajdonjog, amelyet csak az adózás, a kisajátítás, a rendőrségi hatalom és az elkobzás kormányzati jogosítványai által előírt korlátozások terhelnek.”
A bérbe adott díjjog, amelyet az iparágban jellemzően használnak, egyenértékű egy olyan ingatlan díjmentes tulajdonjogával, amelyet másoknak adnak bérbe. Ez a nézet azon a feltevésen alapul, hogy a haszonbérbe adott ingatlan kétféle tulajdonjogi komponenst tartalmaz, az egyik az ingatlan érdekeltség (a haszonbérleti jog), a másik pedig egy személyi tulajdonjog (a haszonbérleti szerződés).
Ha egy haszonbérbe adott ingatlanra olyan haszonbérleti szerződés van érvényben, amely megegyezik a hasonló haszonbérbe adott ingatlanok általános piaci árával, akkor az ingatlanban lévő haszonbérleti jog értéke nulla. A lízingszerződés nettó járulékos értéke az ingatlan haszonbérlője számára szintén nulla, és ez közvetlenül azt eredményezi, hogy a lízingelt haszonbérleti jog piaci értéke megegyezik a haszonbérleti jog piaci értékével. Az ingatlanon fennálló vagyoni jogok teljes csomagja, függetlenül attól, hogy az ingatlan lízingelt vagy saját tulajdonú, azonos lehet, mivel a teljes csomag a haszonbérbe adóról a haszonélvezőre száll át az ingatlanok adásvételi szerződésének és a személyi tulajdonú bérleti szerződés átruházásának végrehajtásával. Csak akkor értékelik a hagyományos lízingelt haszonbérleti jogot, ha az értékbecslés tárgyát képező ingatlan aktuális szerződéses bérleti díjai vagy a piaci árak alatt vagy felett vannak.
A lízingszerződés nem vesz el semmilyen jogot a haszonbérleti jogkötegből, hanem inkább a haszonbérleti jog kiegészítése. A jogköteg összhangban van az általánosan elfogadott értékbecslési gyakorlattal, ahol a lízingelt ingatlanokról, amelyek szerződéses lízingfeltételei piaci szintűek, azt mondják, hogy az értékük “piaci”, vagy számszerűen megegyezik az ingatlan díjmentes értékével. Ez azt jelenti, hogy minden átruházott ingatlanban ugyanazok az ingatlanjogok létezhetnek, függetlenül attól, hogy azok lízingeltek vagy saját tulajdonúak, és ha az értékbecslési megbízás célja csak az ingatlan értékének meghatározása, az értékbecslőnek egyszerűen el kell távolítania a személyi tulajdoni összetevő (a lízing) értéknövekedését.
Az Appraisal Institute nemrégiben tulajdonjogi szimpóziumot tartott, hogy megvitassa a díjmentes ingatlanok értékelésével kapcsolatos véleménykülönbségeket. A régóta fennálló értékelési elmélet szerint az ingatlanokban lévő érdekeltségeket vagy jogokat kell értékelni, nem pedig magukat a fizikai földterületeket és épületeket. Az értékelési szabványok előírják, hogy az érdekeltségeket vagy jogokat azonosítani kell, és az értékbecslési jelentésben be kell mutatni. Az értékbecslők ezt a feladatot hagyományosan olyan kifejezésekkel oldották meg, mint a díjmentes, a bérleti díj vagy a haszonbérlet. Ha egy ingatlant bérbe adnak, és a bérleti jog értékét keresik, az értékelési folyamat tükrözi a bérleti szerződést, és figyelembe veszi a piaci ár feletti vagy alatti bérleti díjból eredő veszteséget vagy hasznot, illetve az üres helyiségek bérbeadásához szükséges idő és költség miatti veszteséget. Ha azonban a megbízás célja a jellemzően bérbe adott és bérleményként értékesített ingatlan egyszerű tulajdoni hányadának értékelése, felmerül a kérdés, hogy azt úgy kell-e értékelni, mintha lakott vagy mintha üres lenne.
Ez a kérdés kritikus jelentőségű a kisajátítás és az ingatlanadóztatás területén, ahol a törvény vagy a szabályozás általában megköveteli a díjmentes ingatlan értékelését, még akkor is, ha van bérleti szerződés. Ez fontos kérdés a jelzáloghitelezésben is, amikor a kölcsön visszafizetéséhez szükség van a bérleti díjból származó bevételre, de fennáll a váratlan üresedés kockázata. Az elmúlt években számos olyan ingatlanadó-fellebbezési ügy volt, ahol a díjmentes ingatlan értékelésének megfelelő módszertana volt kérdéses; több állam is elfogadott vagy javasolt olyan jogszabályokat, amelyek meghatározzák az értékbecslés módszertanát.
A meghatározás felülvizsgálata esetén az értékbecslőknek meg kellene határozniuk, és az értékbecslésekben egyértelműen fel kellene tüntetniük a vagyont (egyszerű díj, haszonbérlet vagy életjáradék), valamint az ingatlanhoz kapcsolódó tényleges vagy feltételezett érdekeltségeket, amelyek az értékelésben tükröződnek. Az értékelés által megválaszolandó kérdéstől (azaz a megoldandó problémától) függően egy olyan ingatlan esetében, amelyet bérbe adtak vagy valószínűleg bérbe adnának, az értékelés történhet a meglévő bérleti szerződés alapján, a piaci árakon és feltételekkel történő bérbeadás alapján, vagy úgy, mintha üres és piaci árakon és feltételekkel bérbe adható lenne. A kérdést tehát nem volt olyan könnyű megválaszolni, mint gondoltam. Bármelyik irányt is választja az értékbecslés világa, egy dolog világos: az értékbecslőnek és az ügyfélnek tisztában kell lennie azzal, hogy mely érdekeltségeket kell értékelni. Nem biztos, hogy elegendő a “bérleti szerződéssel terhelt ingatlan egyszerű tulajdoni hányadát” értékelni.
Steve Hurlbut a Liberty Bank (Hartford, Conn) vezető értékbecslője és alelnöke.
Az ingatlanok értékbecslésénél a “Fee Simple interest of a property that is encumbered by a lease” kifejezés nem elegendő.