Az IRS általában nem tekinti passzív befektetésnek a házak eladását. Az adózási szabályok a flippinget “aktív jövedelemként” definiálják, és a flippelt házakból származó nyereséget rendes jövedelemként kezelik, 10% és 37% közötti adókulccsal, nem pedig tőkenyereségként, amelynek alacsonyabb, 0% és 20% közötti adókulcsa van. A házak eladásával kapcsolatos adók általában tartalmazzák az önfoglalkoztatási adót.
Házak eladása: Capital Gains or Ordinary Income
Ha egy befektetőt az IRS a “kereskedő” kategóriába sorol, akkor az ingatlanok átruházásából származó nyereséget a rendes jövedelemadó-kulccsal adóztatják. A nyereséget úgy számítják ki, hogy a végső eladási árból levonják a költségeket, beleértve a vételárat is. Az adókulcsok 10% és 37% között mozognak az aktív nyereséget szerző “aktív befektetők” esetében.
Az IRS szerint az ingatlankereskedő ingatlanokat vásárol, és azokat “kereskedelmi vagy üzleti tevékenysége során” értékesíti a vevőknek. A legtöbb fix-and-flip befektető kereskedőnek minősül; ingatlanjaikat rövid távon tartják, és jövedelmük nagy része a házak eladásából származik. Még azok az ingatlanbefektetők is, akik alkalmanként házakat flipelnek, jellemzően kereskedőknek minősülnek, és a szokásos jövedelemadó-kulcsok szerint adóznak.
Ezzel szemben a 12 hónapnál hosszabb ideig birtokolt ingatlanokból származó nyereségre jellemzően kedvezőbb, 0%-tól 20%-ig terjedő hosszú távú tőkenyereség-kulcsok vonatkoznak. A befektető választhat, hogy bérbe adja az ingatlant, vagy lakja az ingatlant. A fix-and-flip nyereség és kiadások nyomon követéséhez javasoljuk, hogy használjon könyvelőszoftvert. Tekintse meg a legjobb könyvelőszoftverekről szóló cikkünket.
Házcsere esetén a rendes jövedelemadó következményei
Ha Ön kereskedőnek minősül, a házcseréből származó nyereség a mindenkori rendes jövedelemadó-kulccsal adózik. Jelenleg a rendes jövedelemadó-kulcsok 10% és 37% között mozognak. Ezenkívül a nyereséget az önálló vállalkozói adó (az önálló vállalkozók FICA-jának megfelelője) terheli, amely 15,3%, ami kétszerese annak, amit W2 alkalmazottként általában fizet.
Kereskedőként a flip teljes adóvonzata az Ön adókulcsától függően 25,3%-tól akár 52,3%-ig is terjedhet. Mondanom sem kell, hogy nem szeretné, ha a nyereségét tévesen úgy tekintené, mintha az teljes mértékben Önt illetné – Sam bácsi egy nagy darabot kap belőle.
Azért, hogy ezt helyesen tegye, olyan könyvelési szoftvert kell használnia, mint a QuickBooks Online. A szoftverük segít nyomon követni, hogy mit költöttél a szállítókra, vállalkozókra, kamatokra és egyebekre – mindazokat a tételeket, amelyeket levonhatsz a bruttó nyereségedből.
Mikor vonatkozik a tőkenyereségadó a házak átverésére
Ha elég szerencsés vagy ahhoz, hogy elkerüld a kereskedői definíciót, és a jövedelmed nagy részét házak átveréséből származtatod, és egy év után eladod a házakat, akkor az eladásból származó nyereség után az alacsonyabb tőkenyereség-kulcsok szerint kell adózni.
Ne feledje, hogy ez a legtöbb flipper esetében ritka; az esetek többségében a rendes jövedelemadó-kulccsal adóznak, de meg akarjuk említeni, mivel előfordul. Sőt, ha jogosult a tőkenyereség adóztatására, akkor nem kell önfoglalkoztatói adót fizetnie.
Rövid távú tőkenyereség adója a házak átruházásakor
Ha az ingatlant 12 hónapnál rövidebb ideig tartják, a flipből származó nyereség nem részesül kedvezményes elbánásban. A rövid távú tőkenyereség a szokásos jövedelemadó-kulcsok szerint adózik, függetlenül attól, hogy Ön kereskedőként vagy befektetőként van-e meghatározva. Előnye azonban, hogy nem kell 15,3%-os önfoglalkoztatási adót fizetnie, így ennek ellenére jó megtakarítást érhet el.
Hosszú távú tőkenyereség adója a ház átruházásakor
Ha az ingatlant több mint egy évig tartja, és nem minősül kereskedőnek, akkor a flipből származó nyereség a hosszú távú tőkenyereség adókulcsok szerint adózik. Jelenleg ezek az adókulcsok a legtöbb adófizető esetében 0% és 20% között mozognak. Összehasonlítva a rendes jövedelemadó-kulcsok és az önálló vállalkozói adó egy-két ütésével, ez elég nagy megtakarítás.
“A trükk, amit a flipperek ismernek, hogy ha több mint egy évig tartja az ingatlant, majd nyereséget szerez az eladásból, akkor hosszú távú tőkenyereségadót fizet, ami maximum 20%. Az egy évnél rövidebb ideig tartó rövid távú tőkenyereség-trükk az, hogy egy olyan flip-et, amely nem hozott nyereséget, kijátszanak egy olyan ellen, amelyik igen. Ez csökkenti a megszerzett nettó tőkenyereséget, és így az utána fizetendő adót is.”
– Brian Murphy, ügyvéd, ingatlanközvetítő & Adóelőkészítő oktató, At Your Pace Online
Függetlenül attól, hogy kisvállalkozással rendelkezik, és kereskedőként nyújtja be a bejelentést, vagy befektetőként nyújtja be, a TurboTax megszokott adószoftvert nyújt. Gyorsan importálhatja az összes költségét, és online benyújthatja adóját. Ha kérdései vannak, cseveghet az ügyfélszolgálati csapatukkal, és bejelentés előtt ellenőrizheti bevallását, hogy garantáltan megkapja a maximális visszatérítést.
Látogasson el a TurboTaxba
Hogyan számítják ki a házak eladásakor fizetendő adót
A végső soron a fix-and-flip nyereség után fog adózni, ami az eladási ár mínusz az összes kiadás és levonás. A nyereséget úgy számítják ki, hogy a végső eladási árból levonják a kiadásokat, beleértve a vételárat is.
“Az ingatlanok adózása többek között azért olyan nehéz, mert az aktív kontra passzív tevékenység megjelölés miatt. A ház átruházásának az a lényege, hogy Ön meg kívánja vásárolni, felújítani és eladni a házat. Ez azt jelenti, hogy Önt ingatlankereskedőnek tekintik. Tegyük fel, hogy a vállalkozásod régi fűnyírókat vásárol, megjavítja és továbbértékesíti őket. Ez egy fűnyíróüzlet, ahogy a házak átverése is egy üzlet.”
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Vásárlási ár
A vételár magában foglalja magának a háznak a költségeit. Bár a zárási költségeket, pontokat stb. a vételár részének tekintheti, a könyvelés megkönnyítése érdekében mindent, ami magának az épületnek a tényleges megvásárlásán túlmutat, a legjobb költségként kezelni.
Amikor azon gondolkodik, hogy mennyi a nyeresége, csak a vételárat vegye figyelembe, a nyereségegyenletébe ne vegye bele a finanszírozott összeget. Az IRS nem veszi figyelembe a finanszírozását a nyereség kiszámításakor. A fizetett kamatot azonban költségként levonhatja.
Költségek
A vételáron kívüli költségek közé tartoznak a jelzálogkamatok és pontok, a hitelköltségek, az anyagok és kellékek, a munkaerő, a zárási költségek, az adók, a szakmai szolgáltatások, valamint az ingatlan értékesítésével járó összes marketingköltség és ingatlanügynöki jutalék. Ez a táblázat jó pillanatképet nyújt arról, hogy mit kell figyelembe venni.
A vételárhoz hasonlóan az IRS-t nem érdekli, hogy Ön hogyan fizette ki a kiadást. Mindaddig, amíg az ingatlanhoz kapcsolódó kiadás volt, jellemzően levonható. Ha például 10 000 dollárt terhelt a Lowes hitelkártyájára építőanyagokra, az az ingatlan felújításával kapcsolatos kiadásnak minősül.
Profit
A profit az az összeg, amelyet az eladásból az összes kiadás, köztük a vételár figyelembevétele után elszámolt. Az egyik legfontosabb dolog, amit tehetsz, hogy kiváló nyilvántartást vezetsz a kiadásaidról, hogy minden felújítási költséget le tudj vonni. Az alapvető képlet a következő: Tranzakciós nyereség = Eladási ár – Vételár – Költségek.
Az IRS jelentéshez szükséges nyereség kiszámításakor ne feledje, hogy ez nem feltétlenül a tényleges nyereség. Ha például ki kell fizetnie a vásárlás és a felújítás finanszírozására használt jelzáloghitelt, az felemészti az otthonról hozott pénzét. Ezt az összeget ezzel a képlettel becsülheti meg:
Éves adók
Az adóköteles nyereséget megszorozza a szokásos jövedelemadó-kulccsal, ami megadja a becsült éves adóterhet. Ne feledje, hogy az ugyanabban az évben befejezett más fix és flipekből származó veszteségeket felhasználhatja a nyereség ellensúlyozására.
Példa a házcsere adózására
Fussunk végig egy alapforgatókönyvön, hogy bemutassuk a házcsere adók kiszámításának alapjait. Négy feltételezést fogunk használni:
- A befektető az IRS irányelvei szerint kereskedőnek minősül, így a nyereség a rendes jövedelemadó hatálya alá tartozik.
- Az ingatlan 10 hónap alatt kerül átütemezésre, ami még inkább a rendes jövedelemadó hatálya alá vonja.
- A befektető rendes adókulcsa 23%.
- Megfontoljuk az önálló vállalkozói adó hatását.
House Flipping Tax Example
| Vételár és költségek | Költség |
|---|---|
| Vételár | 40.000$ |
| Költségek: | |
| Hitelfelvétel és pontok | 1 dollár,000 |
| Vásárlási zárási költségek | 600 |
| Kamat a rehabilitációs időszak alatt | 200 |
| A rehab anyagköltsége | 9$,000 |
| Vállalkozói munkadíj és egyéb költségek | $23,000 |
| Biztosítás a tartási időszak alatt | 200 |
| A vásárlással/felújítással/eladással kapcsolatos utazások | 100$ |
| reklám | 400$ |
| eladási jutalék és zárási költségek | 4$,000 |
| összes költség a vételár nélkül | 38,500 |
| összes költség a vételárral együtt | 78,500 |
| eladási ár | 105$,000 |
| Profit (eladási ár – összes költség) | 26,500$ |
A 26,500$ profitból kiindulva, majd levonva az adófizetéshez szükséges összeget, a befektetőnek 16,350$ marad. Ne feledje, hogy a befektető nem tekintheti úgy a 26 500 dollárt, mintha az az övé lenne, hiszen Uncle Samnek szüksége van az ő részére.
How to File & Pay Your House Flipping Taxes
Miután kiszámolta a flipping houses adókat, tudnia kell, hogy mikor kell benyújtania őket és hogyan kell befizetnie őket. Általában, ha Ön egyéni vállalkozó, egy LLC része, vagy S társaságként van bejegyezve, és a házforgatással foglalkozó vállalkozása évente több mint 1000 dollár nyereséget termel, akkor negyedévente kell adót fizetnie.
Ha még nem termel bevételt, vagy megfelel más mentességeknek, akkor az év végén fogja benyújtani az adóját. A legtöbb házforgató azonban negyedévente fizet adót. Ezeket a negyedéves adókat becsült adóként ismerik, és általában minden év április 15-én, június 15-én, szeptember 15-én és január 15-én esedékesek.
A január 1. és március 31. között házak átforgatásával szerzett jövedelme például április 15-én esedékes. Ha azonban ezek a dátumok hétvégére vagy ünnepnapra esnek, az adója a következő munkanapon lesz esedékes.
C-táblázat Házak forgatása
Ezekhez a becsült adókhoz egy C-táblázatot kell kitöltenie. Ezt a nyomtatványt 1040-es nyereség és veszteség nyomtatványnak is nevezik. További információért arról, hogyan kell kitölteni ezt a nyomtatványt, tekintse meg a részletes C-terv útmutatót, amely lépésről-lépésre útmutatást tartalmaz a nyomtatvány kitöltéséhez.
Keep Good Tax Records When Flipping Real Estate
Miatt a kiadások annyira fontosak az adóköteles jövedelem és így az adó összegének csökkentése szempontjából, ezért létfontosságú, hogy jól nyomon kövesse a fliphez kapcsolódó összes kiadást. Nem számít, hogy egyes kiadások mennyire jelentéktelennek tűnnek, mindegyik számít – és mind összeadódik.
Mindegy, hogy a csináld magad útvonalat választod, és táblázatot állítasz össze a nyilvántartásodhoz, vagy ingatlanbefektetési szoftvert, illetve könyvelési vagy könyvelési szoftvert használsz, mindenképpen tegyél valamit azért, hogy pontosan számon tartsd a flipjeidet. Ha eljön az adózás ideje, ez számít majd, mert minden olyan dollár, amelyet nem költöttek kiadásra, adóköteles.
“Ha ingatlanforgalmazónak minősül, van néhány tényező, amit figyelembe kell vennie. Korlátlan veszteséget érvényesíthet a rendes jövedelmek, például a fizetés és a vállalkozói jövedelem ellentételezésére. A kereskedői tevékenységgel kapcsolatos további kiadásokat is igényelhet.”
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & alapító, Dalmacio Accountancy Corporation
Hogyan lehet pénzt megtakarítani a házcsere adóján
Míg a házcsere aktív jövedelemként való alapvető megfontolásának megkerülése nehéz, van néhány speciális eset, amely segíthet Önnek abban, hogy úgy forgasson egy ingatlant, hogy ne kelljen rendes jövedelemadót fizetnie. Ezek közé tartoznak olyan dolgok, mint a befektetés hosszabb ideig történő megtartása, vagy akár az ingatlan elsődleges lakóhelyként való birtoklása.
Itt tárgyalunk négy módszert, amelyekkel csökkentheti adóját házak flipelésekor:
Hold Investment Property for More Than a Year
Ha abban a kategóriában találja magát, amelyik a rendes jövedelemadó helyett tőkenyereségadót tud fizetni, prognosztizálja, hogy az ingatlan egy évig vagy tovább történő megtartása működni fog-e. Ne feledje, hogy ha egy évig vagy tovább tartja az ingatlant, akkor a rövid távú tőkenyereségadó helyett a hosszú távú tőkenyereségadó hatálya alá tartozik.
A fenti példánkat használva a 26 500 dolláros nyereséggel, ha elég sokáig tartaná az ingatlant, akkor valószínűleg 15% vagy annál kevesebb hosszú távú tőkenyereségadóval tartozna. Ráadásul önnek nem kellene önfoglalkoztatási adót fizetnie, mivel ez befektetésnek és nem aktív jövedelemnek minősül. Így az Ön által fizetendő adó legfeljebb 3975 dollár lenne, szemben a fenti esetben felmerülő több mint 10 000 dollárral.
Az ingatlant elsődleges lakóhelyévé teszi, mielőtt eladná
Ha csak úgy mellékesen elad egy ingatlant, fontolja meg, hogy a felújítás befejezése után beköltözhetne-e abba elsődleges lakóhelyként. Ha beköltözik az ingatlanba, akkor valószínűleg az esetleges eladás adóügyi ellenértékét az aktív jövedelemről a tőkenyereségre tudja áthelyezni. Ráadásul a jelenlegi adótörvények lehetővé teszik, hogy ha az eladást megelőző öt évből két évben az ingatlanban lakik, akkor a nyereség után fizetendő adót teljesen elkerülheti.
“Az Internal Revenue Code 121. szakasza lehetővé teszi az adófizető számára, hogy legfeljebb 250 000 dollárig (500 000 dollárig a közös bevallást benyújtó adófizetők esetében) kizárja a “fő lakóhelyként” tulajdonolt és használt ingatlan eladásából származó nyereséget. A “fő lakóhely” azt jelenti, hogy az ingatlan az adózó tulajdonában volt és azt az adózó fő lakóhelyeként használta az eladást megelőző öt évből összesen legalább két évig. Az eladásból származó nyereség kizárása kétévente egy eladásra vagy cserére korlátozódik. Tehát a több ingatlant átruházóknak szelektíven kell alkalmazniuk, és a valószínűleg a legnagyobb adóköteles nyereséget eredményező átruházási ügylet tekintetében kell választaniuk.”
– Brian J. Thompson, CPA & ügyvéd, BrianThompsonLaw.com
Tegyen egy adóhalasztott cserét a Fliphez
Az adóhalasztott csere, más néven 1031-es csere lehetővé teszi, hogy az egyik ingatlanon keletkezett nyereséget átvihesse egy másikra. Ahhoz, hogy erre jogosult legyen, az ingatlant legalább egy évig (az IRS szemében a hosszabb idő jobb) birtokolnia kell, és bérlőknek kell bérbe adnia. Nem lehet csak egy gyorsan megtérülő ingatlanra alkalmazni. További információért olvassa el a 1031-es hasonló jellegű cserékről szóló végső útmutatónkat.
Házcsere adólevonások igénylése
Az IRS lehetővé teszi a házcsere-ügynökök számára, hogy leírjanak bizonyos költségeket, amelyek az ingatlanok megvásárlásához, felújításához és értékesítéséhez kapcsolódnak. Ezeknek a kiadásoknak az leírása segít csökkenteni az adóköteles jövedelmet. Egyes kiadásokat már az ingatlan átruházása előtt levonhat, de más kiadásokat, például a tőkekiadásokat csak az ingatlan eladása után lehet levonni.
Kiadások, amelyeket levonhat, ha házat forgat
Nagyon fontos tudni, hogy milyen kiadásokat vonhat le, ha házat forgat. Ez jobb képet ad arról, hogy mennyi lesz az adóköteles jövedelmed, így félretett pénzed lesz az adófizetésre. Ez viszont hatással van a következő átruházás költségvetésére.
Egy ház átruházásakor levonható költségek közé tartoznak:
- A tőkekiadások (a ház átruházási szándékkal történő megvásárlásával és felújításával kapcsolatos kiadások). Ezek az ingatlan átruházása után vonhatók le.
- Gépjármű-költségek, amelyek magukban foglalhatják a benzin- és javítási költségeket vagy a szokásos kilométerdíjat.
- Irodai költségek, beleértve a bérleti díjat, a közüzemi díjakat és az irodai kellékeket, például nyomtatótintát és papírt
- Építési engedélyek
- Hitelkamatok
Mi határozza meg az ingatlankezelő kereskedői státuszt
Az a vállalkozás, amely rendszeresen profitál egy eszköz értékesítéséből, legyen az ingatlan, jármű vagy készlet, aktív vállalkozásnak minősül. Ezért egy olyan befektetőt, aki ingatlanokat flipel, az IRS valószínűleg aktív vállalkozásnak – házakkal foglalkozó “kereskedőnek” – minősíti, és a nyereség után rendes jövedelemadót kell fizetnie.
Egy fix-and-flip befektető, aki évente egy tucat házat flipel, nagyon rövid ideig tartja azokat, és/vagy jövedelme nagy részét az ingatlan flipeléssel foglalkozó vállalkozásából szerzi, kereskedőnek minősül, és a jövedelem magasabb rendes jövedelemadó-kulccsal adózik.
Ez ellentétben áll az olyan passzív befektetési jövedelemmel, mint például egy bérbe adott ingatlan, amelynél, ha végül eladják, a nyereség kedvezőbb tőkenyereség-kulccsal adózik. Az IRS-kód azonban nem különösebben egyértelmű azzal kapcsolatban, hogy mi minősül aktív és mi passzív jövedelemnek, és számos tényezőt vesznek figyelembe. Ezek közé tartozhat az is, hogy hány ingatlant forgatnak, hogy azokat a továbbértékesítés előtt egy ideig saját tulajdonban tartják-e vagy bérlik-e, és hogy mennyi ideig tartják őket.
Ha Ön egy aktív fix and flipper, aki egy évnél rövidebb ideig tart egy ingatlant, akkor valószínűleg a szokásos jövedelemadó-kulccsal fog adózni, ami 10 és 37% közötti. Az Ön adózási kategóriájának és a fizetendő adókulcsnak a meghatározása bonyolult, és az adószakértőjét kell bevonni.
Gyakran ismételt kérdések (GYIK) a házcsereadóról
Ez az útmutató lebontja a házcsereadókat, és tárgyalja a tőkenyereséget a rendes jövedelemmel szemben a házcsereadóval kapcsolatban. Íme néhány gyakran feltett kérdés, amellyel találkoztunk, és a válaszok, amelyek további betekintést nyújthatnak Önnek.
Mi a 70-es szabály a House Flippingben?
A 70-es szabály azt mondja meg a befektetőknek, hogy maximum mennyit kell fizetniük egy ingatlanért. A szabály, amely egy irányelv az iparágban, azt mondja, hogy a befektetőnek nem szabad többet fizetnie, mint az ingatlan becsült értékének 70%-a, miután befejezték az összes javítást és felújítást (ARV).
Melyek az egyéb House Flipping levonások?
Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos kiadásokra és levonásokra gondolva mindenképpen vegye figyelembe az olyan dolgokat, mint a szállítás, az otthoni iroda, az étkezés és az oktatás, például a workshopok, könyvek stb. Beszéljen a könyvelőjével, hogy többet tudjon meg, és használjon egy online nyomon követési rendszert, mint például a QuickBooks online, hogy egyszerű legyen.
Tényleg lehet házakat flipelni pénz nélkül?
Egy ház flipelésének számos módja van pénz nélkül, de kreatív módon kell hozzájárulnia az üzlethez (pl. ha van építési ismerete, hozzájárul az idejével és készségeivel, vagy van egy ingatlana, amelyet keresztbiztosításként használhat egy hard money hitelhez). Ha többet szeretne megtudni, olvassa el cikkünket arról, hogyan lehet házakat flipelni pénz nélkül.
Szükségem van-e engedélyre a ház flipeléséhez?
Tipikusan nincs szükség konkrét állami engedélyre a ház flipeléséhez, de érdeklődjön az államánál, mivel ez attól függhet, hogyan működik a vállalkozás. Például, ha Ön egy fejlesztő, néhány államban szükség van vállalkozói engedélyre. A legtöbb esetben megfelelően kell kérelmeznie az engedélyeket és esetleg a vállalkozói engedélyt.
Bottom Line: Flipping Houses Taxes
2017-ben a házak átverése 11 éves csúcsot ért el, több mint 200 000 átveréssel az USA-ban. Ezt a lelkesedést követően tudnia kell, hogy milyen adókat kell fizetnie a házát átverő vállalkozása után. A házak átfordításából származó nyereséget általában rendes jövedelemként kezelik, nem pedig tőkenyereségként, így a nyereséget a szokásos jövedelemadó és az önálló vállalkozói adó terheli.