Minden bérbeadónak komolyan kell vennie a penészt. A környezeti veszélyek egyik legfőbb veszélyforrása, a penész a meleg, nedves helyeken virágzik, és gyakran gyorsan elszaporodik a pincékben, padlásokon és az épületek más, rossz szellőzéssel és páratartalmi problémákkal rendelkező részein. Bár a penész gyakran a nedves éghajlatú épületekhez kötődik, egyetlen bérlemény sem mentes a penészkitöréstől, mivel az előfordulhat egy felügyelet nélküli kiömlés, egy hibás vízvezeték-szerelés vagy akár egy rosszul irányított fűszóró után is.
Ha Ön egy kaliforniai bérlemény tulajdonosa vagy kezelője, egy penészprobléma költséges takarítási és javítási számlákkal, valamint a bérlők pereskedésével járhat, akik azt állítják, hogy a penész megbetegítette őket.
Olvasson tovább, hogy megismerje a bérbeadó felelősségét és a bérlő jogait a kaliforniai bérlakásokban előforduló penészesedés esetén.
Bérlői önsegélyezési stratégiák Kaliforniában
A kaliforniai bíróságok két gyakori jogi önsegélyezési stratégiát ismertek el, amelyeket egyes bérlők a lakásban vagy bérlakásban előforduló penészesedés után választanak. Az első, az úgynevezett “bérleti díj visszatartása”, amikor a bérlők úgy döntenek, hogy nem fizetik tovább a bérleti díjat, arra hivatkozva, hogy a penész miatt lakhatatlanná vált a lakásuk. (Megjegyzendő, hogy függetlenül attól, hogy mi jelenik meg a bérlőkkel kötött írásos bérleti szerződésben, a kaliforniai bérbeadókat köti a “lakhatóságra vonatkozó hallgatólagos garancia”, egy jogi doktrína, amely megköveteli, hogy a bérlőknek lakható állapotban lévő lakásokat biztosítsanak.) A második stratégia, amely “javítás és levonás” néven ismert, azt jelenti, hogy a bérlők maguk gondoskodnak a penész megtisztításáról, majd a költségeket levonják a bérleti díjból.
Az e stratégiákkal kapcsolatos további információkért, beleértve azok korlátait is, lásd a kaliforniai bérlőnek a bérleti díj visszatartására vagy a “javításra és levonásra” vonatkozó jogait.
A bérbeadó felelőssége a penészért Kaliforniában
Jelenleg nincs olyan szövetségi törvény, amely a bérbeadó felelősségét szabályozná a penésszel kapcsolatban. Továbbá, a közzétételi követelményektől eltekintve (amint azt alább tárgyaljuk), Kaliforniában nincsenek olyan törvények, amelyek kifejezetten a bérbeadó kötelezettségeivel vagy felelősségével foglalkoznának, amikor a penész megelőzéséről és helyreállításáról van szó. San Franciscóban azonban a penész “közegészségügyi kellemetlenségnek” minősül (nem más, mint a szemét felhalmozódása vagy a kártevőfertőzés), ami azt jelenti, hogy a bérlőknek joguk van beperelni a bérbeadójukat a város kellemetlenségi törvényeinek megsértése miatt, ha az nem távolítja el a “látható vagy más módon kimutatható penészt”, amely bárhol “bármely épület belső terében” található. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
A kaliforniai bérlők, akik úgy vélik, hogy kárt szenvedtek a lakásukban található magas koncentrációjú penész jelenléte miatt, megpróbálhatnak kártérítést követelni a bérbeadójuktól a bíróságon, hogy káruk megtérüljön. Ha a bíró vagy az esküdtszék egyetért abban, hogy a bérbeadó gondatlanságból hozta létre a penészproblémát, vagy hagyta, hogy az ingatlanban fennmaradjon, a bérbeadóra hárulhat a kár megtérítése.
A kaliforniai Santa Rosa egyik lakóházában például olyan magas volt a penész (valamint patkányfertőzés), hogy a város több, állítólag megbetegedett bérlőt felszólított, hogy hagyja el az otthonát. Bár a bérbeadó 2000 dollárt adott a bérlőknek a költözésért, a bérlők egy sajtójelentés szerint kártérítésért perlik a bérbeadót.
Mould Disclosure Requirements in California
Kalifornia megköveteli a legfeljebb négy egységből álló lakóépületek eladóitól, hogy írásban tegyenek közzé minden ismert veszélyes körülményt, beleértve a penészt is (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
A kaliforniai törvények előírják a bérbeadók számára, hogy a bérleti szerződés aláírása előtt írásban tájékoztassák a bérlőket, ha tudják vagy okuk van tudni, hogy a penész meghaladja a megengedett expozíciós határértékeket vagy egészségügyi veszélyt jelent. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Bár a törvény lehetővé teszi a megengedett expozíciós határértékek elfogadását, az állami egészségügyi hivatal megállapította, hogy ez nem megvalósítható. Valójában az épületek nedvességéről, a penészről és az egészségről szóló (2011 szeptemberében kiadott) nyilatkozatában a hivatal azt az álláspontot képviseli, hogy pusztán “a vízkár, a nedvesség, a látható penész vagy a penészszag jelenléte” egy épületben egészségügyi veszélyt jelent. Ahelyett, hogy megpróbálná megmérni a penész szintjét vagy meghatározni a penész konkrét típusait, a minisztérium határozottan azt ajánlja, hogy tegyenek azonnali, gondos lépéseket a penész helyreállítására és az épületben esetlegesen jelenlévő alapvető nedvességproblémák kezelésére.
A szövetségi törvények ugyancsak előírják az ólomfestékkel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettséget, de nem rónak hasonló kötelezettséget a bérbeadókra, ha penészről van szó.
Minden pozitív közzétételi kötelezettségtől eltekintve azonban, ha úgy dönt, hogy eladásra kínál egy ingatlant, készen kell állnia a válaszokkal azokra a kérdésekre, amelyeket a potenciális vevők az épület vízvezeték-, páratartalom- és szellőzési problémáival kapcsolatban feltehetnek.
Ha többet szeretne megtudni a kaliforniai bérbeadói közzétételi követelményekről, tekintse meg a Kaliforniai kötelező bérbeadói tájékoztatókat.
A penésszel kapcsolatos költségek levonása a kaliforniai kaucióból
Ha úgy véli, hogy egy távozó bérlő penészproblémát okozott (a szokásos elhasználódáson túl) egy lakásban vagy bérleményben, akkor a takarítás költségeit levonhatja a bérlő kauciójából. A kaliforniai törvények lehetővé teszik ezt a bérbeadók számára, feltéve, hogy a bérlő bérleti szerződésének felmondását követő 21 napon belül írásos magyarázatot adnak a bérlőnek a penészkár költségeiről (az egyéb állított károkkal együtt). Ha ez az összeg kevesebb, mint a kaució, akkor a kaució fennmaradó részét vissza kell fizetnie a bérlőnek a kárlevonás írásos dokumentációjával együtt (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
A kaliforniai kaucióval kapcsolatos további információkért tekintse meg a California Security Deposit Limits and Deadlines (Kaliforniai kauciós korlátok és határidők) című cikket.
Preventing Mold Problems
Mivel olyan sok minden forog kockán, fontos, hogy megpróbálja megelőzni a penészprobléma kialakulását a bérleményében, valamint hogy gyors és hatékony intézkedéseket tegyen a felfedezett penész eltávolítására. További tanácsokért lásd: A penész és a bérlemény: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, írta Ron Leshnower (Nolo).