Minden New Hampshire-i önkormányzat ismeri a földhasználati szabályozást. Még a legkisebb városok is szembesülnek a növekedés, a fejlesztés, a felhasználások összeegyeztethetőségének, az erőforrások megőrzésének és az infrastruktúra szükségességének kérdéseivel. Az önkormányzatoknak számos jól bevált eszköz áll rendelkezésükre e kérdések megoldására, beleértve a főtervet, a felosztási és helyszínrajzok felülvizsgálatát, a különleges kivételeket és az eltéréseket, hogy csak néhányat említsünk. Egy olyan lehetőség azonban, amelyet a helyi tisztviselők talán kevésbé ismernek, a “feltételes használatra vonatkozó engedély”, amelyet néha különleges használatra vonatkozó engedélynek is neveznek. Ezek az engedélyek hasznosak, de kissé zavarosak lehetnek, és ez a zűrzavar tévútra viheti az önkormányzatot. Mi is pontosan az a feltételes használatra vonatkozó engedély, és hogyan használhatja egy önkormányzat?
Q. Mi az a feltételes használatra vonatkozó engedély?
A. A feltételes használatra vonatkozó engedély az önkormányzatok által az RSA 674:21 szerint elfogadott “innovatív földhasználati ellenőrzések” végrehajtására használt eszköz.
A földhasználati tevékenységek három kategóriába sorolhatók: (1) “engedélyezett” felhasználások, amelyek bizonyos területeken külön engedély nélkül engedélyezettek (például egy családi ház egy lakóövezetben); (2) tiltott felhasználások, amelyek bizonyos területeken nem engedélyezettek; és (3) a felhasználások középmezőnye, amelyek hasznosak lehetnek, de problémákat okozhatnak, ha nem megfelelően ellenőrzik őket. A középmezőnybe tartozó felhasználások közé tartozhat például a vizes élőhelyeken vagy vizes élőhelyek pufferzónáiban történő építkezés, a távközlési létesítmények elhelyezése vagy a klaszteres lakóövezetek kialakítása.A feltételes használatra vonatkozó engedélyek a felhasználásoknak ezt a középmezőnyét célozzák. Azáltal, hogy bizonyos feltételekhez kötik őket, és külön engedélyezési eljárást írnak elő, az önkormányzat lehetővé teheti, hogy az ingatlant olyan módon használják, amely a közösség javát szolgálja, miközben a lehetséges kockázatokat is ellenőrzi.
Q. Milyen jogkörrel rendelkeznek az önkormányzatok a feltételes használatra vonatkozó engedélyek megkövetelésére?
A. A területrendezési hatáskörök megadásának részeként az állam felhatalmazta az önkormányzatokat arra, hogy a közösség egészségének, biztonságának vagy általános jólétének előmozdítása céljából innovatív földhasználati ellenőrzéseket fogadjanak el. RSA 674:16, I. és II. szakasz. Innovatív földhasználati ellenőrzéseket akkor lehet előírni, ha azokat a település általános terve támogatja. RSA 674:21, II.
Az innovatív földhasználati ellenőrzések magukban foglalhatják többek között a következőket:
- – időzítési ösztönzők;
- – szakaszos fejlesztés;
- – intenzitás és használat ösztönzése;
- – sűrűség és fejlesztési jogok átruházása;
- – tervezett egységfejlesztés;
- – klaszterfejlesztés;
- – hatásövezetbe sorolás;
- – teljesítményszabványok;
- – rugalmas és diszkrecionális területrendezés;
- – környezeti jellemzők szerinti területrendezés;
- befogadó területrendezés;
- – kiegészítő lakóegység-szabványok;
- – hatásdíjak; és
- – falusi terv alternatív felosztás.
–
A jogszabály kifejezetten felhatalmazza az önkormányzatokat, hogy ezeket az ellenőrzéseket feltételes vagy különleges használati engedélyek megadásával hajtsák végre. RSA 674:21, II. Kérdések merülhetnek fel azonban, mivel a jogszabály nem határozza meg, hogy mik ezek az engedélyek, és nem írja le, hogyan kell működniük.
Q. Mikor írhat elő egy önkormányzat feltételes használatra vonatkozó engedélyt?
A. A feltételes használatra vonatkozó engedélyt előíró rendelet elfogadásához az önkormányzatnak rendelkeznie kell főtervvel és tervtanáccsal. Ha ez a két dolog létezik, feltételes használatra vonatkozó engedélyt lehet használni az RSA 672:21-ben szereplő innovatív földhasználat-szabályozási módszerek bármelyikének végrehajtására, és a jogszabály megfogalmazása alapján bármely más, a főtervben tárgyalt kérdésre. RSA 674:21, II. Egyértelmű, hogy ez megtehető akár az átfogó területrendezési rendelet elfogadásának részeként, akár a területrendezési rendelet módosításaként. Elfogadhatónak tűnik az is, hogy egy átfogó területrendezéssel rendelkező vagy azzal nem rendelkező város önálló rendeletet fogadjon el, amely egy adott innovatív földhasználat-szabályozási módszerrel, például a vizes élőhelyek szabályozásával foglalkozik, feltéve, hogy azt a lentebb tárgyalt törvényi követelményeknek megfelelően fogadják el.
A feltételes használatra vonatkozó engedélyek megfelelően alkalmazhatók:
- – vizes élőhelyeken, vizes élőhely-pufferterületeken vagy vízbázisvédelmi körzetekben történő építkezés vagy feltöltés;
- -távközlési létesítmények elhelyezése, építése vagy módosítása bizonyos területeken;
- – tervezett egység- vagy klaszterfejlesztések kialakítása; és
- – bizonyos kereskedelmi táblák elhelyezése és kialakítása bizonyos övezetekben.
Ez a lista korántsem kimerítő; az önkormányzatok használhatnak feltételes felhasználási engedélyeket az innovatív földhasználat-szabályozás bármely olyan szempontjának kezelésére, amellyel a főterv foglalkozik, és amely az övezeti hatáskörbe tartozik.
Kritikusabb lehet azonban annak megértése, hogy mikor nem lehet feltételes felhasználási engedélyt alkalmazni.
Q. Mi a helyzet a felosztási vagy helyszínrajz-felülvizsgálati szabályokkal?
A. A felosztási és helyszínrajz-felülvizsgálati rendeletek foglalkozhatnak a feltételes használatra vonatkozó engedélyek végrehajtásával, de az engedély eredeti követelményének az övezeti rendeletből kell származnia.
A feltételes használatra vonatkozó engedélyek előírásának hatáskörét az önkormányzatok a területrendezési hatáskör részeként kapták, és azt az övezeti rendelet révén kell gyakorolni. RSA 674:21, III. Bár a “home rule” továbbra is népszerű eszménykép, a valóság az, hogy az önkormányzatok csak azokkal a hatáskörökkel rendelkeznek, amelyeket a jogalkotó biztosít számukra. Mivel a feltételes használatra vonatkozó engedély megkövetelésére vonatkozó hatáskört csak a területrendezési hatáskörök tekintetében adták meg, az önkormányzatok a területrendezési és területrendezéssel kapcsolatos rendeleteken kívül semmi mással kapcsolatban nem követelhetnek meg ilyen engedélyt.
Az alrészlet- és helyszínrajz-ellenőrzés azonban szükségszerűen magában foglalja a területrendezési rendeletben meghatározott szabványok és követelmények tervtanács általi igazgatását, és a feltételes használatra vonatkozó engedélyek igazgatását gyakran a tervtanácsra ruházzák. Ezért helyénvaló lenne, ha a területrendezési vagy felosztási rendeletek foglalkoznának az ilyen engedélyek kérelmezési és jóváhagyási folyamatával.
Q. Elő lehet-e írni feltételes használatra vonatkozó engedélyt egy rendőrhatósági rendelet alapján?
A. Nem. A fentiekben kifejtettek szerint az önkormányzatok csak a területrendezéssel összefüggésben kaptak felhatalmazást feltételes használatra vonatkozó engedélyek megkövetelésére. Az úgynevezett “rendőrhatósági” rendeletek (például a forgalomszabályozási, tetoválószalon- vagy zajrendelet) meghozatalára vonatkozó hatáskör egy másik jogszabályból, az RSA 31:39-ből származik. Ez a jogszabály nem ruházza fel az önkormányzatokat azzal a hatáskörrel, hogy e rendeletekbe feltételes használatra vonatkozó engedélyezési követelményt foglaljanak bele. Hasonlóképpen, azok a jogszabályok, amelyek felhatalmazzák az önkormányzatokat bizonyos konkrét tevékenységek szabályozására, beleértve a szabadtéri mozik (RSA 31:41), a gépjárműversenypályák (RSA 31:41-a) és a veszélyes töltések (RSA 31:41-b) szabályozására, nem engedélyezik a feltételes használatra vonatkozó engedélyeket. Ez azt jelenti, hogy egy önkormányzat nem írhat elő feltételes használatra vonatkozó engedélyeket ezekkel a rendeletekkel kapcsolatban, mert a jogalkotó ezt nem foglalta bele a hatáskörök megadásába.
Q. Hogyan történik az innovatív földhasználat-ellenőrzés és a feltételes használatra vonatkozó engedélyezési követelmények törvénybe iktatása és igazgatása?
A. Ezeket a követelményeket ugyanúgy léptetik hatályba, mint a területrendezési rendeletet. Megjelenhetnek egy átfogó területrendezési rendelet részeként, egy területrendezési rendelet módosításaként, vagy önálló rendeletként, amely területrendezési hatásköröket gyakorol (például vizes élőhelyekre vagy távközlésre vonatkozó rendelet).
Amint fentebb említettük, az önkormányzatnak a feltételes használatra vonatkozó engedély megkövetelésére vonatkozó hatásköre az RSA 674:16 (a területrendezési hatáskör általános biztosítása) és az RSA 674:21 (az innovatív földhasználati ellenőrzések és feltételes használatra vonatkozó engedélyek alkalmazásának engedélyezése) alapján áll fenn. Mindkét jogszabály előírja, hogy a rendeleteket az RSA 675:2-5. szakaszában foglalt, a területrendezési rendeletek elfogadására vonatkozó eljárások szerint kell meghozni. Bár a pontos eljárás attól függően változhat, hogy az önkormányzat város vagy község, illetve milyen államformát alkalmaz, minden területrendezési rendelethez legalább egy közmeghallgatásra van szükség, amelyet az RSA 675:7. szakaszának megfelelően hirdetnek meg és folytatnak le, valamint a helyi törvényhozó testület (városi/községi tanács, polgármester/tanács vagy képviselő-testület, illetve közgyűlés) szavazására. Ez egy olyan terület, ahol a részletek számítanak; egy olyan területrendezési rendeletet, amelyet nem az összes előírt eljárás alkalmazásával fogadtak el, érvénytelennek és végrehajthatatlannak lehet nyilvánítani.
Egy innovatív földhasználat-szabályozási rendeletnek meg kell jelölnie, hogy melyik személy vagy testület fogja azt kezelni, és tartalmaznia kell azokat az előírásokat, amelyek az ügyintézőt ennek során irányítják. Az ügyintéző lehet a tervtanács, a képviselőtestület, a területrendezési bizottság vagy bármely más, a rendelet által kijelölt személy vagy testület. Ha nem a tervtanács az ügyintéző, akkor is felül kell vizsgálnia és írásban véleményeznie kell minden javaslatot, és az ügyintézőnek vagy be kell építenie a tervtanács észrevételeit a határozatába, vagy ki kell fejtenie a tervtanács észrevételeire vonatkozó megállapításait és határozatait. RSA 674:21, II.
Egy jelentős különbség van az innovatív földhasználati ellenőrzések és az egyéb területrendezési hatáskörök között. Rendszerint, amikor a tervtanács olyan határozatot hoz, amely az övezeti rendelet értelmezését érinti, a határozat ellen a település övezeti kiigazító bizottságához kell fellebbezni. Ha azonban a tervtanácsot bízzák meg egy innovatív területfelhasználási ellenőrzés irányításával, a testület feltételes használatra vonatkozó engedélykérelmekkel kapcsolatos határozatai ellen közvetlenül a legfelsőbb bírósághoz kell fellebbezni, ahelyett, hogy először a ZBA-hoz fordulnának. RSA 676:5, III.
Q. Mi a különbség a feltételes használatra vonatkozó engedély és a különleges kivétel között?
A. A fő különbség az, hogy melyik testület kezeli az engedélyt. Mind a feltételes használatra vonatkozó engedélyek, mind a különleges kivételek olyan területrendezési eszközök, amelyeket olyan hasznos felhasználások fejlesztésének engedélyezésére használnak, amelyek megfelelő ellenőrzés hiányában problémákat okozhatnak. Mindkettőt engedélyezni kell az övezeti rendeletben, azokkal a feltételekkel és előírásokkal együtt, amelyeket az ügyintéző testületnek a jóváhagyás kiadása előtt meg kell állapítania. A feltételes használatra vonatkozó engedélyeket azonban a város által kiválasztott bármely személy vagy testület kezelheti. RSA 674:21, II. Gyakran a tervtanácsot választják erre a feladatra; ebben az esetben a feltételes használatra vonatkozó engedélyezési eljárás kombinálható a helyszínrajz-felülvizsgálattal, így az engedélyezési eljárás egyszerűsíthető. A különleges kivételeket viszont a területrendezési bizottságnak kell kiadnia. RSA 674:33, IV. Ez azt jelenti, hogy a különleges kivételt kérő fejlesztőnek rendszerint két testület előtt kell eljárnia: az egyik a felosztási/helyszíni terv felülvizsgálatához, a másik pedig a különleges kivételhez. Ez egy nehezebb folyamat lehet a fejlesztők számára, de egy további felülvizsgálati és nyilvános véleményezési réteget is biztosíthat, ami jó ötlet lehet olyan felhasználások vagy helyzetek esetében, amelyek ellentmondásosak vagy összetettek.
A feltételes használatra vonatkozó engedélyek és a különleges kivételek közötti választás lehetőségét figyelembe véve ezért egy önkormányzat megfontolhatja: (1) milyen felhasználásra vagy tárgykörre vonatkozik az engedély, (2) melyik testület vagy tisztviselő a legalkalmasabb arra, hogy az adott felhasználásra vagy tárgykörre vonatkozó kérelmet felülvizsgálja és döntsön róla, és (3) kívánják-e, hogy ugyanazon javaslat különböző szempontjait több testület vizsgálja meg.