Az egyik legnagyobb kérdés, amit kapunk: “használhatom-e az elsődleges lakóhelyemet egy 1031-es adóhalasztott csere során?”. Nos, talán nem mindenki, de néhányan biztosan. De vajon megteheti-e? Az IRS rövid válasza egy szigorú nem. Azonban, mint általában a belső adótörvénykönyv szerint, vannak kivételek.
Gondoljunk csak a következő forgatókönyvre: mi van akkor, ha úgy dönt, hogy elsődleges lakóhelyét bérleményként hasznosítja? Most már kezdünk eljutni valahová. Ha az elsődleges lakóhelyét bérbeadó ingatlanná alakítja át (azaz, ténylegesen bérbe adja azt bérlőknek, akik birtokba veszik, és Ön már nem lakja személyesen az ingatlant), akkor felhasználhatja azt egy 1031-es cserében.
Bár az adótörvénykönyv nem határozza meg pontosan, hogy mennyi ideig kell bérleti céllal tartani az ingatlant, a legtöbb adószakértő egyetért abban, hogy egy-két év elég hosszú idő, feltéve, hogy bizonyítani tudja, hogy az ingatlant üzleti vagy befektetési célokra használja.
Az IRS két ponton egyértelmű:
- Az, hogy a házát pusztán bérleménynek nyilvánítja, nem elegendő.
- A házában egyáltalán nem lakhat, amíg az bérlemény, hanem ténylegesen bérbe kell adnia azt egy bizonyos időre.
Minden rendben, tehát megállapította, hogy az ingatlana már nem az elsődleges lakóhelye, hanem bérlemény. Most elvégezhet egy 1031-es cserét, és elhalaszthatja az ingatlan eladásából származó összes tőkenyereséget. Mert ne feledje, ha helyesen végzi, a 1031-es csere lehetővé teszi, hogy az ingatlanok eladásából származó tőkenyereség adójának 100 százalékát elhalassza. (Ha szeretné megtudni, hogyan működik a 1031-es csere, kattintson ide.)
A 121. szakasz szerinti kizárás kihasználása
Bár az elsődleges lakóhely átalakítása befektetési ingatlanná, majd a 1031-es csere lebonyolítása nagyszerű lehetőség, mi van akkor, ha nincs ideje vagy erőforrása erre? Ad-e az IRS bármilyen mozgásteret a tőkenyereségadó tekintetében, ha úgy dönt, hogy az elsődleges lakóhelyét azonnal eladja? A válasz igen, és a 121. szakasz szerinti kizáráson keresztül valósul meg. A 121. szakasz szerinti kizárás azonban nem olyan adóhalasztási módszer, mint az 1031-es. Ehelyett az elsődleges lakóhelyén keletkező nyereség kizárására szolgál, amikor úgy dönt, hogy eladja. Az egyedülálló kérelmezők legfeljebb 250 000 dollárig kizárhatják az elsődleges lakóhelyük eladásából származó nyereséget. A közösen bejelentkezők legfeljebb 500 000 USD-t zárhatnak ki.
A 121. szakasz előnyeinek kihasználásához az elmúlt öt évből kettőt az otthonában kell laknia. Ennek a 24 hónapnak nem kell egybefüggőnek lennie. Az IRS lehetővé teszi, hogy a kétéves követelmény teljesítéséhez az öt év alatt az otthonban eltöltött időt összeszámítsa. A kizárást kétévente egyszer lehet igényelni.”
És most már tudja: elsődleges lakóhelyét nem használhatja fel a csere során – de ha korábbi lakóhelyévé teszi, és befektetésként tartja meg, akkor szabadon folytathatja. Ha azonban az elsődleges lakóhelyének befektetési célú ingatlanná történő átalakítása nem megvalósítható, akkor jogosult lehet a 121. szakasz szerinti kizárásra, ami enyhítheti az adócsapás egy részét. Tehát bár a szabályok (különösen az IRS által létrehozott szabályok) nem azért vannak, hogy megszegjük őket, a kivételek kiemelése nagy különbséget jelenthet befektetési portfóliója számára.
Ha 1031-es cserét fontolgat, lépjen kapcsolatba velünk, hogy megvitassuk kérdéseit, aggályait és igényeit. A Realized szívesen segít csökkenteni a kockázatot, az időt, a költségeket és a csere lebonyolításának összetettségét. Hívjon minket a 877-797-1031-es telefonszámon, vagy küldjön e-mailt a [email protected] címre.
A jelen anyag kizárólag általános tájékoztató és oktatási célokat szolgál. Az információk az általunk megbízhatónak tartott forrásokból gyűjtött adatokon alapulnak. Nem garantáljuk a pontosságát, nem állítja be a teljesség igényét, és nem arra szolgál, hogy befektetési döntések elsődleges alapjául szolgáljon. Nem értelmezhetők olyan tanácsadásként sem, amely bármely befektető sajátos befektetési igényeinek megfelel.
A Realized nem nyújt jogi vagy adótanácsadást. Kérjük, forduljon a megfelelő szakemberhez az Ön egyéni körülményeivel kapcsolatban.
A kizárólag a Thornhill Securities, Inc. bejegyzett bróker/kereskedő és a FINRA/SIPC (“Thornhill”) tagja által kínált részvényértékpapírok. A befektetési tanácsadási szolgáltatásokat a Thornhill Securities, Inc. bejegyzett befektetési tanácsadó nyújtja. A Realized Holdings, Inc. kisebbségi tulajdoni részesedéssel rendelkezik a Thornhill Securities, Inc.
-ben.