Nemrég kudarcot vallottam egy kísérletben, hogy társasházat vegyek bérleményként. Öt nappal a zárás előtt el kellett állnom az üzlettől. A nehezebb úton tanultam meg, hogy a társasházakból nem lehet jó bérleményt csinálni.
Összességében körülbelül 1000 dollárt vesztettem a vásárláshoz vezető járulékos költségek miatt. Végül a legjobb döntésnek bizonyult, hogy elsétáltam, és potenciálisan megspóroltam magamnak néhány jövőbeli fejfájástól és további költségektől.
A keserű szájízzel a számban, amiért ez az üzlet rosszul sült el, átirányítottam az ingatlanbefektetéseimet a crowdfundingra, ahol az otthoni számítógépemről tudok befektetni.
A két platform, amelyen befektetek:
- Fundrise (olvassa el a véleményemet) – Kezdőknek a legjobb. Minimum 500 dollár a kezdéshez.
- PeerStreet (olvassa el a véleményemet) – Alacsony kockázatú adósságügyletek. Egyszerű platform. Csak akkreditált befektetők számára. Minimum 1000 dollár.
Mindkettő sokkal egyszerűbb módja a kiváló minőségű kereskedelmi és lakóingatlan-ügyletekhez való hozzáférésnek, hatalmas előlegek és kockázat nélkül.
Akkreditált befektetők számára a következő egyéb top crowdfunding platformok:
- EquityMultiple (olvassa el a véleményemet) – Kereskedelmi és többlakásos ügyletekhez.
- RealtyMogul (olvassa el a véleményemet)- Egyéni ügyletek akkreditált befektetőknek és REIT-ek nem akkreditáltaknak.
- CrowdStreet – A felső kategóriás ügyletek átlagosan 33%-os éves hozamot biztosítanak 2019 februárjától.
Ha mégis megpróbálok újabb bérlakást vásárolni, legközelebb valószínűleg egy olyan szolgáltatást fogok használni, mint a Roofstock. A Roofstock megkönnyíti az előre megvizsgált bérlakások megvásárlását, amelyek már az első napon készpénzforgalmat generálnak. Kerülik a társasházakat, helyette az egylakásos házakra koncentrálnak. Az ingatlanok böngészése a weboldalukon ingyenes.
Olvassa el a Roofstock értékelésemet itt.
Mi ment rosszul, amikor megpróbáltam társasházat vásárolni bérleményként?
Háttér
Az elmúlt évben új bérleményt kerestem a Redfin-en. Már van egy társasházi lakásom bérleményként, amiben korábban laktam. Korábban egy második társasházi lakásra tettem alacsony ajánlatot, és egy flipper túllicitálta, aki listaárat fizetett.
Azóta több más ingatlant is megnéztem, és egy nemrég felkeltette a figyelmemet. Ennek az egységnek a legnagyobb vonzereje a prémium elhelyezkedése volt… tökéletes, hogy mindenféle üzlethez, étteremhez, élelmiszerbolthoz és mindenhez, amit egy magas színvonalú bérlő kíván. Számomra is ideális helyszín volt, a közelben, így magam is tudtam kezelni.
Ez az egység egy kis egy hálószobás, többnyire frissített és kiváló állapotban lévő egység volt. Az ellenőrzés jól ment, és nagyon kevés olyan dolgot láttam, ami potenciálisan elromolhatott volna vele. Bár kicsi, nem tudom eléggé hangsúlyozni, hogy milyen jó volt a hely, egészen a blokkig.
A DC metró régióban drága a lakhatás. A befektetők számára is rossz helynek számít. De nem érdekel, hogy egy másik államban vásároljak ingatlant, mert magam akarom kezelni, és nem akarom a további adózási gondokat.
Kész vagyok elfogadni egy alacsonyabb készpénz-visszatérítést egy kiváló helyen lévő szilárd ingatlanért. Sok ingatlan az én területemen vonzza az alacsony kockázatú, magas színvonalú bérlőket, akik felsőfokú végzettséggel és állandó, egészséges fizetéssel rendelkeznek.
Míg a társasházi lakás bérbeadásként történő megvásárlása nem ideális ingatlanbefektetés a HOA-k, a közös költségek és a társasházi társulások miatt, ebben a szakaszban ezek a legelérhetőbb ingatlanok számomra. A befektetőknek meg kell találniuk a saját legjobb rést az ingatlanbefektetéshez ott, ahol élnek.
A befektetési ingatlanokhoz 20-25%-os előlegre van szükség. Egy 200.000 dolláros ingatlan esetében ez 40.000 vagy 50.000 dollárt jelent, ami egy jó hitelhez szükséges. A sorházak jobb befektetési eszköznek bizonyulnának, de legalább kétszeres áron adják el őket, és sehol sem érik el az 1%-os szabályt (általános ingatlanbefektetési szabályként a havonta beszedett bérleti díjaknak az eladási ár 1%-ával kell megegyezniük.
Egy 200 000 dolláros ingatlan esetében tehát a bérleti díjaknak havi 2000 dollár körül kell lenniük). Ennek az ingatlannak a listaára 200 000 dollár környékén volt.
A közelben lévő lakások megközelíthetik az 1%-os szabályt, ha az egység ára eladható és remek helyen van. Ez az ingatlan közel került az 1%-os szabályhoz, de nem egészen. Mégis, tudtam, hogy könnyen kiadható egy jó minőségű bérlőnek, és nagyon kevés karbantartást igényel.
Az ajánlat
Ez a bizonyos ingatlan a közelmúltbeli helyi értékesítési adatokhoz képest valamivel a valós piaci érték alatt szerepelt. De nem volt szüksége fejlesztésekre, és készen állt a bérbeadásra. Olyan számmal akartam előállni, amely a listaár alatt van, de nem volt teljesen alulértékelt.
Tudtam, hogy egy alulértékelt ajánlatot elutasítanának, mivel ez egy új ingatlan hirdetése volt, jelentős friss fejlesztésekkel. Az ügynököm azt is megtudta, hogy korábban már elutasítottak néhány alacsony ajánlatot.
Az ügynökömmel való megbeszélés után megegyeztünk abban, hogy az ajánlatomnak 3%-kal a kikiáltási ár alatt kell lennie. Ezt a szintet nehéz lenne visszautasítani, mert az eladó motivált volt. Elég magas volt ahhoz, hogy a teljes elutasítás helyett ellenajánlatra számíthassunk.
Az ajánlatom kézhezvételekor az eladó egy ellenajánlattal válaszolt, amely félúton találkozott velem az ár tekintetében. Az ügynököm szerint ez tipikus volt. Eddigi tapasztalataim szerint, ha valaki arra kér, hogy az ártárgyaláson félúton találkozzunk, akkor nem hatalmi pozícióból tárgyal.
Felkészültem arra, hogy néhány ezer dollár miatt elveszítem ezt az ingatlant, ezért elutasítottam az ellenajánlatot. Körülbelül 12 óra elteltével az eladó vonakodva elfogadta az eredeti ajánlatomat, mivel motiváltak voltak, és nem volt más a kezükben.
A finanszírozás
Van egy hitelezőm, akit már ötször használtam ingatlanvásárláshoz és refinanszírozáshoz. Minden alkalommal, amikor kamatot ajánlott nekem, más brókerekhez fordultam, hogy versenyképes kamatokat találjak. Ő minden alkalommal 1/8-eddel verte meg a versenytársakat.
Mindvégig azt terveztem, hogy 20%-os előleggel veszem meg ezt a lakást. Amikor azonban árajánlatokat kaptam, a társasházi lakás ára 3/8-mal magasabb volt, mintha 25%-ot tettem volna le. 4,625% a 4,25%-kal szemben.
Mivel ez egy hosszú távú befektetés volt fix kamatláb mellett, mindenképpen az alacsonyabb kamatlábat akartam, és úgy döntöttem, hogy a kedvezőbb kamatláb érdekében felteszem a plusz pénzt.
A hitelezőm adott néhány okot, hogy miért volt magasabb a kamatláb a 20%-os lekötésnél, és az egész a Fannie Mae hitelezési szabványairól szólt (a nemzetközi olvasók számára a Fannie Mae egy ál-kormányzati szervezet, amely hiteleket garantál a bankoknak).
A 4,25% egy 30 éves fix kamatlábon jó kamatláb egy befektetési hitelhez, így amint tudtam, lezártam. Meglepetésemre egy 5/1-es változó kamatozású jelzáloghitel (ARM) ugyanilyen kamat volt, így úgy tűnik, hogy a Fannie Mae el akarja kerülni ezeket a befektetők számára, legalábbis az én tapasztalatom szerint.
25% előleg majdnem további 10.000 dollár előlegnek felelt meg, így nem voltam elragadtatva ettől. Ez a vészhelyzeti/lehetőségi alapomat a nullához közelítené. De utána újjáépíthettem, és létrehozhattam egy HELOC-ot az elsődleges otthonomra, hogy megbirkózzak bármilyen előre nem látott kiadással, ami felmerült.
A bukás
Az ajánlatom elfogadása utáni hetekben minden simán ment. Az ellenőrzés jó volt, és ez a feltételes feltétel megszűnt. Az eladó beleegyezett, hogy kijavítja az általunk feltárt problémákat. Minden a terv szerint ment, én azonban ragaszkodtam ahhoz, hogy korán megkapjam a társasházi dokumentumokat, hogy lássam, hogyan kezelik az egyesületet.
Gyakran előfordul, hogy a társasházi dokumentumok csak utólag jutnak eszembe, különösen az első lakásvásárlók esetében. Pedig rendkívül fontosak. Nem akarsz egy rosszul kezelt társasházi társulásba vásárolni. Egy társasház megvásárlása azt jelenti, hogy be kell tartania a szabályokat, szabályokat és díjakat.
Ha nem fizet, elárverezhetik. Ha más tulajdonosok nem fizetnek, a díjak gyorsan emelkedhetnek. Ha van fennálló tartozásod, előfordulhat, hogy egyszeri költséggel kell foglalkoznod, hogy kifizesd azt. Az alacsony tartalékok azt jelentik, hogy több díjemelésre lehet szükség a felzárkózáshoz.
Egy másik társasházi társasházammal sok társasházi szarsággal foglalkoztam. Az árak meredeken emelkedtek az első néhány évben, és a nagyobb dolgok rendszeresen elromlottak.
A jobb irányítással most már zökkenőmentesebben működik, és az elmúlt két évben nem volt növekedés. De még mindig, a társasházi társulásokkal kapcsolatos korábbi tapasztalataim szkeptikussá tettek.
Az ügynököm többszöri kérésemre a dokumentumokért azt válaszolta, hogy “ez nem a mi hatáskörünk, majd megkapjuk őket, ha megkapjuk”. Az ingatlan megvásárlásának feltétele, hogy elolvassa a dokumentumokat, és beleegyezik, hogy betartja a szabályokat és a fizetési követelményeket. Az eladó ügynöke folyamatosan azt hajtogatta, hogy “meg fogják kapni őket, és nem lesznek meglepetések.”
A zárás előtti utolsó héten kezdtem korlátozott dokumentumokat kapni. Nagyon alapvető tények hiányoztak belőlük, mint például, hogy hány egység tartozik az egyesülethez, és mikor cserélték ki a tetőket. Több információt kértem, és az eladónak át kellett ugrania a karikákon, hogy megkapjam. Valami nem stimmelt.
A HOA tagdíjak 8%-kal emelkedtek az előző évhez képest, magyarázat nélkül. Újabb külön kérést kellett benyújtanom, hogy láthassam a tartalék tanulmányt. Nem kaptam auditált pénzügyi adatokat, csak egy szomorú egyoldalas költségvetést.
A Fannie Mae egyik követelménye, hogy a társasházkezelő társaságnak be kell nyújtania egy űrlapot, amely válaszol a kérdésekre. Bizonyos küszöbértékeket kell teljesíteni ahhoz, hogy a Fannie garantálja a kölcsönt, és hogy megvédje a saját és a hitelfelvevő érdekeit.
A befektetői hitelek esetében a Fannie azt preferálja, hogy a tulajdonosok kihasználtsága a társasházi szövetségben 50%-nál nagyobb legyen. Ebben az esetben a lakások 56%-át befektetők adták bérbe, így a tulajdonosok kihasználtsági aránya csak 44% volt.
Ezek megkerülése érdekében a hitelközvetítők gyakran nyújtanak be kivételt kérő levelet, amelyet gyakran meg is adnak. A 6% nem nagy ügy, még a Fannie számára sem.
A további elemzés után a Fannie úgy döntött, hogy elutasítja a kivétel iránti kérelmet. Az ok? A HOA-díj késedelmi aránya 15% volt, ami azt jelenti, hogy a lakók 15%-a nem fizette a tagdíjat. Ez már önmagában is nagy riadalmat keltett!
Ez mind az én tudtom nélkül történt. Ha láttam volna a 15%-os elmaradási arányt, nem tettem volna ajánlatot. De a folyamat nem így működik. Kényelmesen soha nem adták meg nekem ezt az információt.
Szerencsére és meglepő módon a Fannie Mae támogatott engem. A Fannie elutasította a kivétel iránti kérelmet, és hirtelen hitel nélkül maradtam.
A nemes egyszerűségű hitelközvetítőm felhívott, hogy közölje velem a hírt. Azt mondta, hogy vannak más hiteltermékek is, de egyik sem ilyen jó feltételekkel. Ilyen körülmények között a kamatláb 100 bázisponttal magasabb lett volna, és 5/1 ARM-on. A magasabb kamatláb megzavarta a jövedelmezőségemet. Túl nagy a kockázat.
Nem is beszélve arról, hogy nem akartam semmit sem kezdeni ezzel a késedelmi rátával. Azt is megtudtam, hogy az egyesület mindössze három hónappal mindezek előtt váltott menedzsment céget, és máris elégedetlenek voltak az új céggel! ÉS kiderült, hogy az eladó tagja volt az egyesület igazgatótanácsának. Egy másik piros zászló. Első kézből látta ezt a zűrzavart, és ki akart szállni onnan.
Míg a szakmám szerint eladó vagyok, a hitelközvetítőmet nagyon tájékozottnak és megbízhatónak tartom. Megnyugodtam a tanácsában, ami ugyanaz az elhatározás volt, mint amit a hitel státuszának hallatán tettem… elsétálni ebből az üzletből. Így hát ezt tettem.
Tanultam a lakásvásárlásból, mint bérlemény
Az 1000 dollár, amit elvesztettem, a vizsgálat, az értékbecslés és a tulajdonjog keresése volt. Nem klassz, de ez most nem zavar túlságosan. Ez a pénz a többi társasházi bérleti tartalékomból származott, ami nagyon egészséges.
Most már keserű szájízem van a társasházakkal kapcsolatban. A fejfájás elkerülhető, ha társasház helyett egyszerűen duplexet, sorházat vagy családi házat veszünk. Sajnos ezek a más típusú ingatlanok sokkal drágábbak a hozzám közeli top helyszíneken, és sokkal több előleget igényelnének.
Talán többet kérhettem volna a társasházi dokumentumokból, mielőtt ajánlatot teszek. Tekintettel arra, hogy ez a folyamat hogyan ment, valószínűleg nem kaptam volna meg őket.
A zárás előtt sok készpénzt konszolidáltam a folyószámlámon, hogy fedezzem az előleg és a zárási költségeket. A pénz összegyűjtése tényleg úgy éreztem, hogy hiányozni fog, amikor elvágtam a csekket. Szeretem, ha sok készpénz van a kezemben vészhelyzeti és alkalmi célokra.
A zárás után újra fel kell építenem a tartalékaimat, és vissza kell vágnom az osztalékbefektetést. A készpénzes hozam a magas bérleti díjnál kb. 9%, az alacsonynál 6% lett volna az összes kiadásom után. Nehéz ilyen hozamot találni az én területemen. De ha lett volna egy nagyobb egyesületi fejfájás vagy kamatemelés, akkor ez a hozam gyorsan leesett volna.
Az egység visszament a piacra ugyanazon a napon, amikor aláírtuk a szerződést, ami véget vetett a tranzakciónknak. Az ügynököm azt mondta, hogy az eladót nem érdekelte, mivel úgy gondolta, hogy az egység sokkal többet ér, mint az ajánlatom. Az egység néhány nappal később ismét függőben volt. Ezúttal valószínűleg saját tulajdonú egységként fog elkelni.
A vevő szerencsétlenségére hamarosan megtudja, hogy milyen rosszul kezelt egyesülethez fog csatlakozni.
Egyelőre felfüggesztem a bérbeadási törekvéseimet, és új tőkét helyezek el a Fundrise-ban és a PeerStreet-ben, és nem próbálok meg újra társasházat vásárolni bérleményként.
A jövőben talán fontolóra veszek egy kulcsrakész egylakásos házat egy kulcsrakész bróker, például a Roofstock segítségével, hogy szilárd, előre ellenőrzött ajánlatokat találjak.
A következő lépés egy sorház egy kevésbé kívánatos helyen, vagy mélyebben a külvárosban. Egy tisztességes sorház kétszeres előleget venne igénybe, de azok, amelyekről érdeklődtem, nem gyűjtenék be a szükséges bérleti díjat, hogy a számok működjenek. Ki kell terjesztenem a keresésemet, és türelmesebbnek kell lennem, ha egy második bérleményt fogok vásárolni.
Egyelőre megduplázom az osztalékbefektetéseimet, és tartok egy egészséges lehetőségalapot más lehetséges befektetésekhez, amelyek felmerülnek, vagy egy nagy piaci visszaesés. Egyelőre végeztem a társasházi bérbeadással.
Voltál már kénytelen elállni egy ingatlanügylettől, vagy vásároltál már társasházat bérleményként?
Kedvenc eszközei és befektetési szolgáltatásai most:
Hiteles* – Most kiváló az idő a jelzáloghitel refinanszírozására és a megtakarításra. A Credible fájdalommentessé teszi ezt.
Personal Capital – Egy ingyenes eszköz a nettó értékének nyomon követésére és a befektetések elemzésére.
M1 Finance – A legjobb online bróker a hosszú távú befektetők és az osztalék újrabefektetése számára (felülvizsgálat)
Fundrise – A legegyszerűbb módja annak, hogy már 500 dollárral kiváló minőségű ingatlanokba fektessen be (felülvizsgálat)
*Reklám közzététele: Az RBD partnere a Credible, amely számos hiteltermék, köztük a jelzáloghitelek refinanszírozása és a diákhitelek kamatainak összehasonlítását kínálja. Ezt a tartalmat nem a Credible vagy a Credible weboldalán szereplő szolgáltatók biztosítják. Az itt kifejtett vélemények, elemzések, vélemények vagy ajánlások kizárólag a szerző sajátjai, és azokat a Credible nem vizsgálta felül, nem hagyta jóvá vagy más módon nem támogatta. Az RBD kompenzációt kap az ügyfelek vezetéséért. Credible Operations, Inc., NMLS szám 1681276, nem minden államban elérhető. 320 Blackwell Street, Suite 200 Durham, NC 27701.