Íme, Ön úgy döntött, hogy saját otthont épít. Kiválasztotta az alaprajzot, és kiválasztotta az otthon összes kivitelezését és berendezési tárgyát. A kivitelező jelezte, hogy már csak egy utolsó dologról kell gondoskodnia… az építési szerződés aláírása.
Az aláírás előtt feltétlenül át kell néznie és meg kell értenie a szerződést. A vállalkozó nem fogja ezt elmondani önnek, de ön is szeretne (és joga van) tárgyalni bizonyos szerződési feltételekről. Ez a cikk tanácsokat ad arra vonatkozóan, hogy mit keressen (és mire figyeljen!) az építési szerződésben.
Miért fontos az építési szerződés
A legalapvetőbb szinten Ön azt a házat szeretné megkapni, amit ígért, a vállalkozó pedig az épülő házért szeretne pénzt kapni. A szerződés arra szolgál, hogy tükrözze ezt az egyetértést, hogy a tényleges munkálatok megkezdése előtt ne legyen nézeteltérés, és hogy útmutatót adjon arra az esetre, ha később probléma merülne fel.
A legtöbbször a vállalkozója egy aláírásra kész szerződést ad át Önnek. Ha nem, akkor elkészíthet egyet, vagy megbízhat egy ügyvédet, hogy készítsen egyet (szerződés nélkül soha ne induljon el!). Előfordulhat, hogy a szerződés eredeti formájában nagyon kevés részletet tartalmazó, nagyon kevés feltételt tartalmaz, vagy annyira részletes és tele van bonyolult kifejezésekkel, hogy nehezen érthető. Egyik helyzet sem elfogadható. Az Ön jogainak teljes körű védelme érdekében a szerződési feltételeknek teljesnek, pontosnak és könnyen érthetőnek kell lenniük.
Az építési szerződésekben gyakran vitatott kérdések
Az alábbiakban felsoroljuk a lakásépítési projektekben gyakran vitatott kérdéseket. Ha ezek a kérdések nem szerepelnek a szerződésében, mindenképpen vegye fel őket. Ha már szerepelnek, gondosan vizsgálja át őket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelelően védik-e az Ön jogait.
Munkák terjedelme. Ez a szakasz azt a munkát írja le, amelynek elvégzését a vállalkozó vállalja. Ez a munka jellemzően magában foglalja az önkormányzati vagy egyéb engedélyek beszerzését, valamint a ház befejezéséhez szükséges munkaerő, berendezések, anyagok és egyéb szolgáltatások biztosítását. Ez a szakasz azt is előírja a vállalkozó számára, hogy a munkát a ház terveihez (rajzokhoz) és az előírásokhoz igazítsa, amelyeket csatolni kell, és a szerződés részévé kell tenni.
Néha még a szerződéses dokumentumok gondos megfogalmazása esetén is előfordul, hogy a tervekben, az előírásokban és/vagy az írásbeli szerződésben egymásnak ellentmondó feltételeket tartalmaznak. Ez az ellentmondás zavarhoz és vitákhoz vezethet. Például, ha a tervek egy mosdóval rendelkező főfürdőszobát ábrázolnak, de a műszaki leírás két mosdót ír elő, melyik a helyes? Fontolja meg annak kikötését, hogy a tervek és a műszaki leírás közötti ellentmondás esetén a műszaki leírás az irányadó. És minden ellentmondás esetén a szerződésnek kell az irányadó dokumentumnak lennie.
Bár feltételezheti, hogy ez hallgatólagos, bölcsen tenné, ha a szerződésben szerepelne egy olyan nyilatkozat, amely kimondja, hogy a vállalkozó köteles a munkát jó és szakszerű módon, az összes vonatkozó törvénynek megfelelően elvégezni. Így, ha problémája van a vállalkozó teljesítésével, rámutathat egy kifejezett szerződési rendelkezésre, amelyet a vállalkozó megszegett, és erre hivatkozva jogi lépéseket tehet.
A munka időzítése. Valószínűleg hallott már rémtörténeteket az építési projektek ütemtervtől való eltéréséről. Hogyan védekezhet ez ellen? Győződjön meg róla, hogy a kapcsolatfelvétel tartalmaz információkat arról, hogy mikor kezdődik az építkezés, milyen ütemezést kell követnie a kivitelezőnek, és mikor ér véget az építkezés (más szóval, mikor költözhet be). Határidő-hosszabbítás adható olyan késedelmek esetén, amelyeket:
- rossz időjárás vagy más “természeti csapás”
- munkavállalói sztrájk
- a tulajdonos által okozott fizetési késedelem
- az önkormányzat által okozott ellenőrzési késedelem
- a munkaterület mindkét fél által elfogadott módosítása vagy kiegészítése, valamint
- egyéb, a vállalkozó ésszerű befolyásán kívül eső problémák okoznak.
Bár a vállalkozó esetleg vonakodik beleegyezni, fontolja meg a kötbéres kártérítésre vonatkozó rendelkezés beépítését. Alapvetően ez a rendelkezés kimondja, hogy a vállalkozó minden egyes nap után, amikor a vállalkozó a befejezési határidőn túl dolgozik (a fent felsorolt kivételektől eltekintve), a vállalkozónak egy bizonyos összeget kell fizetnie. Például, ha a szerződésben meghatározott befejezési határidő május 1., és az építkezés nem fejeződik be addig az időpontig, a vállalkozó köteles lenne a tulajdonosnak napidíjat fizetni az építkezés minden további napjára.
Az ilyen kötbéres kártérítési rendelkezések megvédik a tulajdonost a késedelemtől, és ösztönzik a vállalkozót a munka időben történő befejezésére. A legtöbb államban ahhoz, hogy végrehajtható legyen, a meghatározott napidíj összegének a tulajdonos által esetlegesen elszenvedett tényleges károk méltányos becslésének kell lennie, és a szerződés megkötésének időpontjában nem lehetett ténylegesen ismert. Ez a rendelkezés nem büntetésnek, hanem a tulajdonosnak a késedelem miatt felmerülő költségek fedezésére szolgáló kompenzációnak minősül. Ezek közé tartozhatnak a bútorok tárolásának költségei vagy a késedelem idejére történő lakásbérlés költségei.
Fizetés. Ebben a szakaszban egyértelműen meg kell jelölni, hogy a tulajdonos mit, mikor és hogyan fog fizetni a vállalkozónak. Mivel a vállalkozó valószínűleg a tulajdonos kifizetéseire támaszkodik majd az építkezés finanszírozásában, a fizetési ütemtervnek folyamatos pénzáramlást kell biztosítania, hogy a ház időben felépülhessen. Egy tipikus szerződés az építkezés előtt egy kezdeti kifizetést ír elő. Ezt követően a vállalkozó rendszeresen kifizetési kérelmet nyújt be a tulajdonosnak, feltüntetve az adott ciklusban elvégzett munka mennyiségét.
A vállalkozónak be kell nyújtania a tulajdonosnak a munka- vagy anyagszolgáltató alvállalkozók által aláírt “mechanic’s lien” felmentéseket vagy lemondásokat is. Az alvállalkozónak mindaddig mechanikus zálogjoga van, amely az ingatlanon fennálló érdekeltséget jelenti, amíg a vállalkozó ki nem fizeti neki a munkát vagy a szolgáltatott anyagokat. Tehát a szerelői zálogjogról való feloldás vagy lemondás biztosítékot nyújt a tulajdonosnak arra, hogy az alvállalkozót a vállalkozó kifizette. Bár minden állam rendelkezik mechanikus zálogjoggal, a törvények eltérőek. Fontolja meg, hogy konzultáljon szakemberrel az Ön államának törvényeivel kapcsolatban.
Gyakran előfordul, hogy a projekt végső kifizetése a “jelentős befejezéshez” van kötve. A szerződésben például szerepelhet, hogy a végső kifizetés 15 nappal azután esedékes, hogy a ház lényegében elkészült. Ez nem jelent problémát mindaddig, amíg a “jelentős befejezés” fogalmát a szerződésben megfelelően meghatározzák.
Egyes államokban a törvény a “jelentős befejezés” fogalmát úgy határozza meg, hogy a munka akkor fejeződik be, amikor a tulajdonos már eléggé készen van ahhoz, hogy a házat elfoglalhassa vagy rendeltetésszerűen használhassa. Mivel Ön ténylegesen az otthonban fog lakni, valószínűleg nem szeretné, ha a sok utómunka zavarná. Ezért fontolja meg, hogy a szerződésben szűken határozza meg a lényeges befejezést, konkrét tételek felsorolásával, vagy a lényeges befejezést követő munkák kisebb javításokra való korlátozásával. Vagy, ha nagyobb tételek maradnak hátra, a tulajdonosnak meg kell engedni, hogy visszatartsa a kifizetést egy olyan összegben, amely fedezi az ilyen javításokat.
Munkák terjedelmének módosítása. Előfordul, hogy az építkezés megkezdése után a munka terjedelme megváltozik. Ennek oka lehet a tulajdonos döntése (építsünk oda egy beépített könyvespolcot!), az engedélyező hatóságok követelménye, vagy az építkezést befolyásoló ismeretlen ingatlanállapot felfedezése. A szerződésnek figyelembe kell vennie az ilyen változások lehetőségét azáltal, hogy írásos munkamegrendelést ír elő, amely tükrözi a munkaterületben bekövetkezett változásokat. Soha ne mondja csak úgy a vállalkozónak, hogy “Persze, folytassa az új tervünkkel”, anélkül, hogy írásos munkautasítást készítene, amelyet Ön és a vállalkozó is aláír. Ellenkező esetben további, nem várt költségek előtt nyitná meg a kaput.
Garancia. Bár nem minden államban kötelező, sok szerződés tartalmaz kifejezett garanciát, amely leírja, hogy milyen típusú hibákról gondoskodik később a vállalkozó, mennyi ideig tart a garancia, az Ön karbantartási kötelezettségei, és mit kell tennie a vállalkozónak a hibák kijavítása érdekében. Ha az Ön szerződése tartalmaz kifejezett jótállást, olvassa el figyelmesen, és szükség esetén tárgyaljon a feltételekről. Ha a szerződése nem tartalmaz kifejezett jótállást, fontolja meg annak hozzáadását a szerződéshez.
Ha a szerződése tartalmaz jótállást, az korlátozhatja a hallgatólagos jótállásokat is, például a meghatározott célra való alkalmasság vagy a szakszerű kivitelezés hallgatólagos jótállását, vagy lemondhat azokról (az elérhető hallgatólagos jótállások államonként eltérőek). Bár a legtöbb állam elismeri az ilyen garanciák korlátozásának vagy lemondásának jogát, a bíróságok elutasították e lemondások érvényesítését, kivéve, ha a bíróság számára nyilvánvaló, hogy a tulajdonos kifejezetten beleegyezett a lemondásba. A vállalkozó nem teheti meg, hogy a lemondásokat az “apró betűs részbe” vagy a szerződés jogi szövegébe temetve tartalmazza. Ha lehetséges, ne egyezzen bele a hallgatólagos jótállásról való lemondásba, mivel ez korlátozza az Ön perlési jogát egy későbbi vita esetén.
Vitarendezés. Függetlenül attól, hogy mennyire körültekintően fogalmazza meg a szerződést, vagy mennyire barátságos a vállalkozóval, előfordulhat, hogy vita alakul ki. Gyakori, hogy az építési szerződések vitás esetben kötelező érvényű választottbírósági eljárást írnak elő a bírósági pereskedés helyett.
Ha a szerződés választottbírósági eljárást ír elő, Ön nem perelheti a vállalkozót. Ehelyett panaszt kell benyújtania egy választottbíróhoz – az építőipar szakértőjéhez -, aki meghallgatja a vita mindkét oldalát, és kötelező érvényű határozatot hoz a kérdés megoldására. A választottbíró meghallgatást tart, ahol mindkét félnek lehetősége lesz arra, hogy ismertesse álláspontját a kérdésben. A meghallgatás a bírósági tárgyaláshoz hasonlóan zajlik. A meghallgatás végén a választottbíró végleges határozatot hoz.
A választottbíráskodás alkalmazásának vannak előnyei, mivel általában olcsóbb és kevésbé formális, mint a bírósági tárgyalás. Emellett valószínűleg önnek lesz befolyása a választottbíró kiválasztására. Ön azonban lemond a tárgyaláshoz való jogáról, és a bírósági tárgyalástól eltérően egyik fél sem fellebbezhet a döntés ellen. Nincs rossz döntés, ha a választottbírósági vagy a peres eljárást választja, feltéve, hogy tisztában van a jogaival és korlátaival.
Az ügyvédi díjak. Fontolja meg, hogy a szerződésbe belefoglaljon egy olyan rendelkezést, amely arra vonatkozik, hogy vita esetén melyik fél fizeti az ügyvédi költségeket. Egyes államokban a nyertes fél nem követelheti vissza az ügyvédi költségeket, kivéve, ha erről a szerződésben kifejezetten rendelkeztek.
Vállalkozói mulasztási rendelkezés. Számos szabványos szerződés tartalmaz információt arról, hogy mi minősül szerződésszegésnek, és hogyan érvényesítheti jogait. Ha nem, akkor külön rendelkezést kell belefoglalnia, amely a vállalkozó nemteljesítésére vonatkozik. Ésszerű, ha a vállalkozónak meghatározott időt biztosítunk a probléma kijavítására vagy “orvoslására”. Abban az esetben, ha a vállalkozó ezt követően nem javítja ki a problémát, az építkezés befejezésének biztosítása érdekében felvehet egy olyan rendelkezést, amely lehetővé teszi, hogy egy másik vállalkozót bízzon meg. Önnek is joga kell, hogy legyen felfüggeszteni a munkát vagy felmondani a szerződést a vállalkozóval szerződésszegés esetén.
Gyors tippek az építési szerződésben foglalt jogainak védelméhez
A fent leírtak szerint a látszólag egyszerű szerződési rendelkezések meglepően bonyolultak lehetnek. Szánjon időt a teljes szerződés megértésére, és tegye meg az érdekei védelméhez szükséges lépéseket az alábbiak szerint:
- győződjön meg arról, hogy a vállalkozója rendelkezik engedéllyel
- győződjön meg a vállalkozójával arról, hogy biztosított (vállalkozói kockázat, munkáskártérítés)
- ellenőrizze a vállalkozó referenciáit, és további információkért forduljon a Better Business Bureau-hoz
- nézze át a vállalkozótól kapott szerződést – győződjön meg róla, hogy az világos és teljes
- fontolja meg, hogy szakembert bízzon meg a tervek és előírások felülvizsgálatával
- fontolja meg, hogy ügyvédet bízzon meg a szerződés felülvizsgálatával és magyarázatával, és
- ami a legfontosabb, ne féljen tárgyalni a szerződésről a vállalkozóval.