A mai lakáspiac tele van növekedéssel. A lakásárak folyamatosan emelkednek, de a jelzáloghitelek kamatai csökkennek. A 2020. október 29-i állapot szerint az átlagos 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel 2,81% volt. Ez jelentősen magasabb, mint 2019 azonos időpontjában, amikor 3,78% volt.
A kamatok nem mutatják a lassulás jeleit. A Federal Reserve várhatóan változatlanul tartja a szövetségi alapkamatlábat – ami közvetve hatással van a jelzáloghitelek kamatlábaira.
A lenti ábra a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek változását mutatja 2000-től 2020. október 29-ig.
Ezt szem előtt tartva a lakásvásárlók aggódhatnak, hogy megfizethető kamatot kapnak-e a jelzáloghitelükre. Itt jön a képbe a döntés a jelzálogkamatláb rögzítése és lebegtetése között.
Mi az a jelzálogkamatláb rögzítés?
A jelzáloghitel-kamatláb rögzítése azt jelenti, hogy olyan kamatlábat kap, amely nem változik attól kezdve, hogy a hitelező felajánlja Önnek, egészen a lakáshitel lezárásáig. Ha a jelzáloghitel-kamatlábak emelkednek – amint az várható -, akkor az emelkedés nem érinti Önt, ha már rögzítette a kamatlábat. A jelzáloghitel-kamatláb rögzítésének azonban van néhány feltétele:
- A jelzáloghitelét az előre meghatározott határidőn belül le kell zárnia.
- A jelzáloghitelkérelmén nem lehet változtatni.
A jelzáloghitelezők általában 30, 45 vagy 60 napra kínálnak kamatrögzítést, bár lehetséges, hogy hosszabb futamidejű kamatrögzítés is elérhető. Érdeklődjön hitelezőjénél a kamatrögzítési lehetőségekről.
A kamatlábrögzítés díjai hitelezőnként eltérőek, de minél hosszabb a kamatlábrögzítés időtartama, annál többet kell fizetnie érte. Az is költséges lehet, ha úgy találja, hogy a kamatlábrögzítést az eredeti futamidőn túl is meg kell hosszabbítania. Azt is fontos megjegyezni, hogy ha rögzíti jelzáloghitele kamatlábát, majd a kamatlábak csökkennek, a legtöbb esetben nem tudja kihasználni az alacsonyabb kamatláb előnyeit.
Vannak olyan hitelezők, amelyek lehetőséget kínálnak Önnek arra, hogy az eredetileg lekötött kamatlábnál alacsonyabb kamatlábat kapjon. Ezt a funkciót “float-down” opciónak nevezik.
Ha ez az opció szerepel a kamatrögzítésben, akkor csökkentheti jelzáloghitele kamatát, ha a piaci feltételek miatt a kamatlábak csökkennek a kamatrögzítés időtartama alatt.
Mi befolyásolja a jelzáloghitel-kamatláb rögzítését?
A Consumer Financial Protection Bureau szerint vannak olyan körülmények, amelyek befolyásolhatják a jelzáloghitel-kamatláb rögzítését, ami azt jelenti, hogy az Ön kamatlába megváltozna. Ezek közé tartoznak a következők:
- Változik a felvenni kívánt jelzáloghitel típusa vagy az előleg összege.
- A lakásértékelése magasabb vagy alacsonyabb lett a vártnál.
- Új hitelt igényelt, vagy elmulasztotta meglévő adósságának kifizetését, ami miatt változott a hitelpontszáma.
- A hitelezőjének gondot okozott az Ön további jövedelmének dokumentálása, beleértve a bónuszt, túlórát vagy egyéb fizetést.
Mit jelent a jelzáloghitel-kamatláb lebegtetése?
A “lebegő” jelzálogkamatláb olyan kamatláb, amely napi piaci ingadozásoknak van kitéve. Ha a kamatláb emelkedik, mire Ön lezárja a jelzáloghitelét, akkor veszít némi vásárlóerőt. Ha a kamatláb csökken, akkor némi vásárlóerőre tesz szert.
A jelzáloghitel kamatlábának lebegtetését választani sokkal kockázatosabb, mint azt rögzíteni, mivel valóban nem lehet megjósolni, hogy a jelzálog kamatlábak napról napra mit fognak tenni.
Mikor van értelme lebegtetni vagy rögzíteni?
Ha a jelzálog kamatlábak hétről hétre csökkenő tendenciát mutatnak, akkor előnyösebb lehet a jelzálog kamatlábat lebegtetni, amíg közelebb nem kerül a zárás időpontjához. Van rá esély, hogy jobb kamatlábat kap, amikor eljön a hitelügylet ideje.
A maihoz hasonló lakáspiaci környezetben – ahol a kamatlábak egyre magasabbra tendálnak – érdemes megfontolni a jelzáloghitel-kamatláb rögzítését, feltéve, hogy van egy konkrét ütemterv a szerződéskötés időpontjától a várható zárási időpontig.
Nem mindegy, hogy a kamatlábváltozás milyen hatással lenne a havi jelzáloghitel-fizetésre. Például egy 200 000 dolláros otthon havi törlesztőrészlete 4,5%-os kamatláb mellett 1013 dollár, míg 4,75%-os kamatláb mellett a havi törlesztőrészlet 1043 dollár lenne. Ez 30 dollár különbség, ami egy év alatt 360 dollárt tesz ki.
Meg kell beszélnie hitelezőjével a kamatrögzítési lehetőségeket és az esetlegesen rendelkezésre álló kamatrögzítési feltételekkel kapcsolatos feltételeket.