Passive Income Real Estate Investing: Breaking Down The Basics

Key Takeaways

• Mi az ingatlan passzív jövedelem?

• Hogyan kezdjünk el befektetni

• A passzív ingatlanjövedelem típusai

• Kérdések a befektetés előtt

A passzív ingatlanjövedelem az egyik legjobb lehetőségként ismert arra, hogy további bevételi forrásra tegyünk szert, biztonságot szerezzünk a nyugdíjban, és végül megtervezzük a pénzügyi szabadság elérésének útját. A passzív jövedelmű ingatlanbefektetés azonban nem feltétlenül minden befektető számára megfelelő. Szeretne aktívabb szerepet vállalni az ingatlanbefektetésben, vagy viszonylag passzív szerepet? Olvasson tovább, hogy mindent megtudjon a passzív jövedelmű ingatlanbefektetésről, és megtudja, hogy jól hangzik-e az Ön befektetői személyiségtípusának.

Mi a passzív jövedelmű ingatlanbefektetés?

A passzív jövedelmű ingatlanbefektetés olyan stratégia, amellyel a befektető anélkül teremthet jövedelmet, hogy aktívan részt kellene vennie benne. A “passzív jövedelem” kifejezést lazán használjuk, mivel a szükséges aktivitás és részvétel mértéke a befektetés típusától függően változik. Néhány gyakori példa a bérbe adott ingatlanok vagy a befektetési portfóliókból származó jövedelem.

Miért van szüksége passzív jövedelemre?

A passzív jövedelem egy nagyszerű módja annak, hogy pénzt keressen anélkül, hogy aktívan dolgoznia kellene érte. Gyűjtsön passzív jövedelmet, miközben élvezi az életét ahelyett, hogy a napját azzal töltené, hogy valaki másnak dolgozik. Íme néhány módja annak, hogyan használhatod fel a passzív jövedelmedet:

• Finanszírozza gyermekei főiskolai alapját

• Rendezze és építse fel nyugdíjalapját

• Törlessze adósságait

• Finanszírozza a pénzügyi szabadságot

• Építsd fel megtakarításaidat

Hogyan fektess be passzív jövedelmű ingatlanba

A passzív jövedelem remek módja lehet a jelenlegi jövedelmed kiegészítésének, valamint segíthet pénzügyi forrásokat teremteni, hogy biztosítsa a nyugdíjas éveit. Az ingatlanok passzív jövedelmének egyik legnépszerűbb módja az ingatlanok bérbeadása. Azok a befektetők, akik jól játsszák ki a kártyáikat, állandó bevételt teremthetnek a bérbeadásból származó bevételből, miközben lehetőségük van arra is, hogy fejlesztéseket hajtsanak végre az ingatlanon, és tőkét építsenek.

Az a gyakori tévhit, hogy a passzív jövedelem ingatlanbefektetés kevés vagy semmilyen munkát nem igényel. Azonban azoknak, akik passzív jövedelmet szeretnének teremteni ingatlanokkal, tervezniük kell, hogy aktív szerepet vállalnak abban, amit úgy kell kezelni, mint egy vállalkozást. Legyen szó akár az ingatlanok átkutatásáról, a bérlők szűréséről, az ingatlankezelő felbérléséről vagy a javítások kezeléséről, a passzív jövedelemmel rendelkező ingatlanok birtoklása bizonyos szintű részvételt igényel. Ez különösen igaz azok számára, akik maximalizálni szeretnék a nyereségüket.

A sikeres passzív jövedelem ingatlanbefektetés felépítésének egyik kulcsa a tervezés és a megalapozott üzleti stratégia kialakítása. Ez magában foglalja a célpiacon való tájékozódást, legyen az ugyanaz a környék, mint az elsődleges lakóhelye, vagy akár az államon kívül, hogy tisztában legyen a helyi ingatlanpiaci trendekkel és értékekkel. Az ingatlanpiacról szerzett információk segítenek kiválasztani a lehető legjobb piacot egy passzív jövedelemmel rendelkező ingatlan tartására, valamint azonosítani a jó pénzforgalmat ígérő ingatlanlistákat. Miután a kutatási fázis átmegy a végrehajtási fázisba, Önnek is rendelkeznie kell egy stratégiával arra vonatkozóan, hogyan fogja kezelni a bérlőket, a pénzügyeket és a papírmunkát, valamint magát az ingatlant. Amint láthatja, a passzív jövedelmű ingatlan egy meglehetősen összetett folyamat, és talán a “passzív” kifejezés egy kicsit megtévesztő. Azonban rengeteg tervezéssel, kutatással, valamint a felteendő helyes kérdések, illetve az elkerülendő gyakori hibák ismeretével jó úton haladhat egy olyan szilárd stratégia felé, amely hosszú távon sokkal könnyebbé teheti az életét.

Újonc passzív jövedelem befektető hibái, amelyeket el kell kerülni

A passzív jövedelem hatékony vagyonépítő eszköz lehet, ha sikeresen létrehozzák. Sok befektető azonban olyan hibákat követ el, amelyek ártanak a hosszú távú passzív jövedelmi lehetőségeiknek. Kövesse ezeket a tippeket, hogy biztosan elkerülje az újonc hibákat, amikor a passzív jövedelemről van szó:

• Nincs elég pénzforgalom: Talán hallottad már a “készpénz a király” kifejezést, és bármelyik passzív jövedelemmel foglalkozó ingatlanszakember ugyanezt mondaná neked. Amikor bérleményt birtokolsz, a fő célod az, hogy értéknövekedést érj el, miközben folyamatos pénzáramlást érsz el. A piac azonban idővel ingadozhat, és befolyásolhatja a felértékelődést. A pénzáramlás lesz a legfontosabb a jövedelem biztosítása és az ingatlan gondozása szempontjából.

• A bérlők alapos szűrésének elmulasztása: Az egyik legjobb módja annak, hogy maximalizálja az ingatlanból származó passzív jövedelmét, ha csak a lehető legjobb bérlőknek adja bérbe. Egy rossz bérlő sokkal drágábbnak bizonyulhat, mint bármilyen üres lakás, például vagyoni kár vagy akár egy hosszadalmas, költséges kilakoltatási eljárás (vagy rosszabb esetben egy per) révén.) Szánjon időt a bérlők megfelelő szűrésére, és mindenképpen ellenőrizze a bérlők adatait és referenciáit.

• Nem áll készen arra, hogy bérbeadóvá váljon: Az újonc befektetők esetleg a passzív jövedelmű ingatlanbefektetési eszköz megközelítését választják anélkül, hogy felismernék, hogy bérbeadónak lenni kemény vállalkozás, amelyet nem szabad félvállról venni. Ügyeljen arra, hogy megértse, hogy a bérlemény kezelését úgy kell megközelíteni, mintha egy kisvállalkozás lenne.

• Nem szedi be azonnal a bérleti díjat : Fontos, hogy az új bérbeadók már a kezdetektől fogva nagyon világosan fogalmazzák meg a szabályokat, és a bérlőket felelősségre vonják e szabályok betartásáért. A bérlők kihasználhatják a bérbeadójuk jóindulatát, és kialakíthatnak egy olyan mintát, hogy késnek a lakbérfizetéssel, vagy akár problémájuk is lehet a felzárkózással. Ha túl sokáig vár a bérleti díj beszedésével, az nemcsak a pénzforgalomnak árt, hanem késleltetett kilakoltatási folyamathoz is vezethet, ami mindkét oldalon ellenséges érzelmekhez vezethet.

• Nem tart aktív szerepet az irányításban: Még akkor is, ha egy ingatlankezelő cégen keresztül megy, a tulajdonosnak aktívan kell kezelnie az ingatlanát a bérlőkkel való rendszeres kapcsolattartáson keresztül, valamint az ingatlan rendszeres gondozásán és karbantartásán keresztül. Bár ez több időt, erőfeszítést és költséget igényelhet, hosszú távon segít megóvni az alsó határt. Az ingatlan megfelelő kezelése segíthet a bérlői fluktuáció csökkentésében, az ingatlan értékének javításában, valamint az elkerülhető javítási költségek megelőzésében.

15 különböző módja annak, hogy passzív jövedelmet teremtsen az ingatlanban

A passzív jövedelem számos előnyös aspektusa miatt talán elgondolkodik azon, hogyan teremthet passzív jövedelmet magának. Szerencsére számos olyan utat választhatsz, amely passzív jövedelemforrásokhoz vezet. Vessen egy pillantást azokra az ingatlanbefektetési lehetőségekre, amelyek erre alkalmasak:

• Egyetlen családi házak: Azok, akik azon tűnődnek, hogyan lehet passzív jövedelmet teremteni ingatlanban, a legáltalánosabb példával kezdhetik. Talán a legegyszerűbben értelmezhető ingatlantípus, az egylakásos ház vagy társasházi lakás megvásárolható és kiadható egyetlen bérlőnek. Az egylakásos bérlők általában nagyobb pszichológiai tulajdonjogot vállalnak az otthon felett, ami arra készteti őket, hogy jobban vigyázzanak az ingatlanra. Ha azonban üresen áll, az egyetlen egység egyáltalán nem hoz bevételt.

• Duplexek, triplexek stb: A két-négy egységből álló ingatlanok hasonló előnyöket kínálnak, mint az egylakásos egységek, ugyanakkor a lakóparkokhoz képest kisebb igényt támasztanak az intenzív irányításra. A bérlők megnövekedett száma miatt ezeket az ingatlanokat egy kicsit nehezebb lehet kezelni, mint egy egylakásos egységet, ugyanakkor általában jobb pénzforgalmi perspektívát nyújtanak. Az esetleges üresedés kockázata egy helyett több egységre oszlik meg.

• A társasházak: Ezt az épületosztályozást gyakran alkalmazzák az öt vagy több egységgel rendelkező ingatlanoknál. A befektetők lakáshitel helyett kereskedelmi hitelt vehetnek fel, és élvezhetik a méretgazdaságossági előnyöket. Fel kell azonban készülniük az intenzívebb irányításra vagy arra, hogy ingatlankezelő szakembert alkalmazzanak.

• Kereskedelmi épületek: A kereskedelmi ingatlanok hosszú távú bérleti szerződéssel bérbe adhatók kiskereskedelmi bérlőknek, így stabilabb jövedelemáramlást ígérnek. A kereskedelmi bérlőket azonban nehezebb lehet lecserélni, és hajlamosak arra, hogy az ingatlant nagymértékben az üzleti igényeikhez igazítsák. A befektetőknek hosszabb üresjáratokra kell számítaniuk, valamint arra, hogy a bérlők között a terek átalakításának költségeit is fel kell emészteniük.

• Kevert felhasználású fejlesztések: A vegyes felhasználású fejlesztési projektek iránti kereslet folyamatosan nőtt, és otthont adhatnak lakó-, iroda-, kiskereskedelmi, ipari és intézményi bérlőknek. A befektetők egy ingatlanon belül többféle bevételi forrást és bérleti időtartamot élvezhetnek.

• Ipari komplexumok: Bár a passzív jövedelem említésekor általában a lakóingatlanok jutnak eszünkbe, a kereskedelmi szektorra irányuló ingatlanokat sem kell figyelmen kívül hagyni. A kereskedelmi raktár-, raktározási vagy gyártási létesítmények stabil teljesítményt nyújthatnak, miközben minimális kezelést igényelnek. Meg kell jegyezni, hogy a bérlőcsere hosszabb üresjáratokhoz vezethet.

• Self-storage létesítmények: Az önraktározási létesítmények továbbra is nagyon keresettek, és szinte bárhol megtalálhatók az Egyesült Államokban. A létesítmény összes költsége és az üresedés sok egységre osztható, ami viszonylag alacsony egységenkénti költséget jelent. Ezek a létesítmények azonban ügyfélszolgálatot és menedzsmentet igényelnek, gyakran hosszabb órákon keresztül személyzetet foglalkoztatva a helyiségekben. Ezenkívül a tulajdonosoknak számolniuk kell a biztonsági és biztosítási költségekkel.

• A lakókocsiparkok: A mobilházak vonzó lakhatási lehetőséget kínálnak a gazdasági stresszhelyzetben lévő lakosok számára, vagy olyan piacokon, ahol a lakásárak az egekbe szöktek. A lakókocsiparkot birtokló befektetők általában a földterület tulajdonosa, miközben bérleti díjat szednek azoktól a lakóktól, akik úgy döntenek, hogy lakókocsijukat az ingatlanon helyezik el. Mivel ez a befektetés meglehetősen tőkeigényes, a befektetők gyakran egy alap részeként vagy több partnerségben mennek bele az üzletbe.

• Telek: A földterületbe való befektetés önmagában is egyedi rést jelenthet, és fel lehet javítani, vagy fel lehet osztani, hogy kisebb tételekként lehessen értékesíteni. Ez a stratégia akkor lehet hatékony, ha a befektető talál egy telket egy feltörekvő vagy hamarosan fejlesztésre kerülő területen, és azt nyereséggel értékesíti. A földterület azonban trükkös lehet, mivel nagyon kevés módon lehet jövedelmet termelni, amíg üresen áll.

• Az üdülési célú bérbeadás: Egy ingatlan jó jelöltnek tűnhet rövid távú vagy üdülési bérbeadásra, különösen olyan piacokon, ahol jelentős átutazó népességgel, valamint turisztikai látványosságokkal rendelkezik. Az üdülési bérleményt birtokló befektetők gyakran többet számíthatnak fel éjszakánként, mint egy hosszú távú bérlővel. Az üdülőbérlés azonban folyamatos ütemezést igényel, foglalkozni kell a lemondásokkal, fizetni kell a takarítási szolgáltatásokért, és aggódni kell a lassú szezonok miatt.

• Az ingatlanbefektetési alapok (REIT): A REIT-ekre úgy lehet gondolni, mint egy befektetési alapra, és lehetőséget nyújtanak az egyéneknek arra, hogy az ingatlanszektorba fektessenek be, miközben teljesen passzívak maradnak. A REIT-ek célpontjai általában felső kategóriás vagy kereskedelmi ingatlanok, és az általános részvénypiaccal korrelálva ingadozhatnak.

• Az adókötelezettségek & okiratai: A kormány fenntartja magának a jogot, hogy lefoglaljon egy ingatlant, ha az adókat nem fizetik be. A befektetőknek lehetőségük van jelentős kedvezménnyel felvásárolni az adózálogjoggal terhelt ingatlanokat, de csak akkor érdemes lépniük, ha szilárd stratégiával rendelkeznek.

• Jegybanki befektetések: A lakásvásárlóknak lehetőségük van arra, hogy hagyományos hitel helyett magánlevél formájában vegyenek fel lakáshitelt. Nagy piac övezi ezeknek a váltóknak a vételét és eladását, amelyek egy része késedelmes. A befektetők más tulajdonosoktól kedvezményesen vásárolhatnak teljesítő és nem teljesítő jegyzeteket. Ez jogot biztosít számukra a havi fizetések beszedésére vagy az ingatlan tulajdonjogának átvételére, ha az ingatlan tulajdonosa nem teljesíti a fizetéseket.

• Kemény pénzkölcsönzés: Azok a befektetők, akik elegendő likviditással rendelkeznek, megfontolhatják, hogy magánúton pénzt adjanak kölcsön, hogy segítsenek más magánszemélyeknek ingatlanvásárlásban, akik megígérik, hogy magas kamatláb mellett visszafizetik a tőkét. A végfelhasználó gyakran olyan fix-and-flip befektető, akinek gyors likviditáshoz való hozzáférésre van szüksége, hogy belevágjon egy üzletbe. Mindig fennáll azonban annak a kockázata, hogy az üzlet nem megy jól, és a hitelfelvevő nem teljesít.”

• Igatlanrehabilitáció: Az ingatlanok javítása és átruházása aktívabb szerepet igényel az ingatlanbefektetésben, de igen jövedelmező lehet. Azok az ingatlanok, amelyek ígéretes bérleti piacon találhatók, de nem felelnek meg a megjelenés és az állapot tekintetében, átmehetnek egy rehabilitációs fázison, mielőtt bérbe adnák őket.

Kérdések, amelyeket fel kell tenni, mielőtt befektetne egy passzív jövedelmű ingatlanba

A helyes kérdések ismeretében az egyének a lehető legmegalapozottabb döntést hozhatják meg. A passzív jövedelem ingatlanbefektetés sem kivétel ez alól. A lehető legtöbb kérdés feltevése, mielőtt belemegy egy befektetési ügyletbe, az átvilágítás kritikus részét képezi, és olyan lépés, amelyet soha nem szabad kihagyni. Az alábbi útmutató felsorolja azokat a kritikus kérdéseket, amelyeket fel kell tennie, mielőtt passzív jövedelmű ingatlanba fektet, valamint az egyes kérdésekkel kapcsolatos megfontolásokat:

Összefoglaló

Ha stabil módszert keres a pénzügyi szabadság hosszú távú kiépítésére, akkor talán éppen a passzív jövedelmű ingatlan a megfelelő befektetési stratégia az Ön számára. Ha azonban valamit leszűrhettél a fenti beszélgetésből, az az kell legyen, hogy a “passzív” szó némileg megtévesztő lehet. Minden befektetőnek mindig azzal az elhatározással kell belevágnia egy üzletbe, hogy szem előtt tartja a kellő körültekintést, felteszi a megfelelő kérdéseket, és biztosítja az elkötelezettség és a részvétel szintjét, amely szükséges ahhoz, hogy az adott befektetési stratégia sikeres legyen.

Azt szeretné, hogy anyagilag kényelmesen vonulhasson vissza?

Új online ingatlanos tanfolyamunk segíthet megtanulni, hogyan fektessen be olyan bérlakásokba, amelyekkel növelheti havi pénzforgalmát. Than Merrill szakértő befektető megosztja az alapvető ingatlanbefektetési alapelveket, amelyek a legjobban működnek a mai ingatlanpiacon.

Regisztráljon INGYENES 1 napos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el magát képezni arról, hogyan fektessen be a mai bérbeadási ingatlanpiacra!