Każdy właściciel powinien wziąć pleśń poważnie. Głównym zagrożeniem dla środowiska, pleśń rozwija się w ciepłych, wilgotnych miejscach, a często rośnie szybko w piwnicach, strychach i innych częściach budynków ze słabą wentylacją i problemami wilgotności. Chociaż pleśń jest często związane z budynkami w wilgotnym klimacie, nie ma nieruchomości wynajem jest odporny na wybuch pleśni, jak jeden może wystąpić po rozlaniu bez nadzoru, wadliwej hydrauliki, a nawet źle skierowany zraszacz trawnika.
Jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą nieruchomości wynajem w Kalifornii, problem pleśni może przedstawić Ci kosztowne sprzątanie i naprawy rachunków, jak również pozwy od najemców twierdząc, że pleśń uczynił je chore.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się o odpowiedzialności właściciela i praw najemcy, jeśli chodzi o pleśń w Kalifornii wynajem properties.
Tenant Self-Help Strategie w Kalifornii
Sądy w Kalifornii uznały dwa wspólne prawne samopomocy strategii, że niektórzy najemcy wybrać, aby realizować po wybuchu pleśni w ich mieszkaniu lub domu wynajmu. Pierwsza, znana jako „wstrzymanie czynszu”, jest wtedy, gdy lokatorzy decydują się przestać płacić czynsz, twierdząc, że pleśń sprawiła, że ich mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania. (Zauważ, że niezależnie od tego, co może pojawić się w pisemnej umowie najmu z lokatorami, wynajmujący w Kalifornii są związani „dorozumianą gwarancją zwyczajności”, doktryną prawną, która wymaga zapewnienia lokatorom mieszkań w stanie nadającym się do zamieszkania). Druga strategia, znana jako „naprawa i odliczenie”, obejmuje najemców dbających o oczyszczenie pleśni na własną rękę, a następnie odjęcie kosztów od ich czynszu.
Patrz California Tenant Rights to Withhold Rent lub „Repair and Deduct”, aby uzyskać więcej informacji na temat tych strategii, w tym ich ograniczenia.
Landlord Liability for Mold in California
Nie ma obecnie prawa federalnego obejmującego obowiązki wynajmującego, jeśli chodzi o pleśń. Również, poza wymogami ujawnienia (omówionymi poniżej), Kalifornia nie posiada żadnych praw, które w sposób szczególny odnoszą się do obowiązków lub odpowiedzialności wynajmującego, jeżeli chodzi o zapobieganie i usuwanie pleśni. W San Francisco jednak pleśń jest „uciążliwością dla zdrowia publicznego” (nie inaczej niż nagromadzenie śmieci lub plaga szkodników), co oznacza, że lokatorzy mają prawo pozwać swoich wynajmujących za naruszenie prawa miejskiego o uciążliwościach, jeśli nie usuną oni żadnej „widocznej lub w inny sposób dającej się udowodnić pleśni” znajdującej się gdziekolwiek „we wnętrzach jakichkolwiek budynków”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Kalifornijscy lokatorzy, którzy uważają, że zostali poszkodowani przez obecność wysokiego stężenia pleśni w ich mieszkaniu, mogą próbować odzyskać odszkodowanie od swojego właściciela w sądzie, aby zrekompensować im ich stratę. Jeżeli sędzia lub ława przysięgłych zgodzi się, że wynajmujący niedbale stworzył problem z pleśnią lub pozwolił na kontynuowanie go w nieruchomości, to wynajmujący może być na haku za wszelkie szkody.
Na przykład, budynek mieszkalny w Santa Rosa w Kalifornii miał tak wysoki poziom pleśni (jak również plagę szczurów), że miasto nakazało kilku podobno obłożnie chorym lokatorom opuścić ich domy. Chociaż właściciel dał lokatorom $2,000 za przeniesienie, lokatorzy pozywają właściciela o odszkodowanie, zgodnie z raportem prasowym.
Wymagania ujawnienia pleśni w Kalifornii
Kalifornia wymaga od sprzedawców budynków mieszkalnych z maksymalnie czterema jednostkami, aby ujawnili na piśmie wszelkie znane niebezpieczne warunki, w tym pleśń (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
Prawo Kalifornii wymaga od wynajmujących dostarczenia najemcom pisemnego ujawnienia, przed podpisaniem umowy najmu, gdy wiedzą lub mają powód, aby wiedzieć, że pleśń przekracza dopuszczalne limity narażenia lub stanowi zagrożenie dla zdrowia. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Chociaż prawo pozwala na przyjęcie dopuszczalnych limitów narażenia, stanowy departament zdrowia stwierdził, że nie jest to wykonalne. W rzeczywistości, w Oświadczeniu w sprawie wilgoci w budynkach, pleśni i zdrowia (wydanym we wrześniu 2011 r.), departament stoi na stanowisku, że sama „obecność uszkodzeń wody, wilgoci, widocznej pleśni lub zapachu pleśni” w budynku stanowi zagrożenie dla zdrowia. Zamiast próbować mierzyć poziomy pleśni lub określać konkretne rodzaje pleśni, departament zdecydowanie zaleca podjęcie szybkich, starannych kroków w celu usunięcia pleśni i zajęcia się wszelkimi podstawowymi problemami związanymi z wilgocią, które mogą być obecne w budynku.
Również, podczas gdy prawo federalne wymaga ujawnienia informacji o farbie ołowiowej, nie nakłada podobnego obowiązku na wynajmujących, gdy chodzi o pleśń.
Oprócz wszelkich afirmatywnych wymogów ujawniania, jednak, jeśli zdecydujesz się wystawić nieruchomość na sprzedaż, powinieneś być gotowy z odpowiedziami na pytania potencjalnych nabywców, którzy mogą zapytać o hydraulikę, wilgotność i wentylację w budynku.
Aby dowiedzieć się więcej o wymaganiach dotyczących ujawniania właściciela w Kalifornii, sprawdź California Required Landlord Disclosures.
Odliczanie kosztów związanych z pleśnią od depozytów bezpieczeństwa w Kalifornii
Jeśli uważasz, że odchodzący lokator spowodował problem pleśni (poza zwykłym zużyciem) w mieszkaniu lub jednostce wynajmu, możesz chcieć odliczyć koszt czyszczenia od tego lokatora depozytu bezpieczeństwa. Prawo kalifornijskie zezwala wynajmującym na to, pod warunkiem, że przekażą najemcy pisemne wyjaśnienie kosztów uszkodzenia przez pleśń (wraz z wszelkimi innymi roszczeniami odszkodowawczymi) w ciągu 21 dni od rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Jeżeli kwota ta jest niższa od kaucji, musisz zwrócić najemcy pozostałą część kaucji wraz z pisemną dokumentacją odliczeń za szkody (Cal. Civ. Code § 1950.5 (g) (1).
Więcej informacji na temat depozytów zabezpieczających w Kalifornii, sprawdź California Security Deposit Limits and Deadlines.
Zapobieganie problemów z pleśnią
Ponieważ tak wiele jest na szali, ważne jest, aby spróbować zapobiec problem pleśni z rosnących w nieruchomości wynajmu w pierwszej kolejności, jak również podjąć szybkie, skuteczne działania w celu usunięcia nadmiaru pleśni, że odkryjesz. Więcej porad na ten temat znajdziesz w: Mold and Your Rental Property: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, autorstwa Rona Leshnowera (Nolo).